På onsdag morgon släpper Mäklarstatistik sina data över bostadspriserna och Valueguard släpper sin sin statistik klockan 0900.
Det mesta (allt?) pekar på att priserna stiger även i februari, men som vanligt är det priserna på faktiskt genomföra affärer som visas i statistiken. Objekt som inte blir sålda påverkar inte, även om ett osäljbart objekt i princip har ett marknadsvärde på noll.
Mina prognoser om fallande bostadspriser från våren 2011 var ju korrekta året ut, men på en väsentlig punkt så var de fel – villor föll generellt mer i pris än för bostadsrätter. Betyder inte att det blir så totalt sett när vi under andra halvan av decenniet når prisbotten, men än så länge har rasen varit större på villorna, trots att dessa stigit mindre i pris och trots att dessa handlar om riktigt ägande av en fastighet och inte bara klubbmedlemskap i bostadsrättsföreningar.
Förklaringen ligger antagligen i att villor generellt kostar mer pengar än bostadsrättor. Villor ligger generellt inte heller centralt där hetsen bland speciellt oerfarna yngre bostadsköpare är som störst. Folk har antagligen inte lika mycket ekonomiskt utrymme att lägga på sin bostad längre, vilket drabbar villor hårdare även om dessa är reala tillgångar. De riktigt naiva yngre köparna köper inte heller villor.
Något som stärker att villor fortsätter drabbas hårdare är att priserna på nyainlagda villor hos Hemnet är fallande och nere på nivåer man såg senast 2009. Samtidigt är priserna på nyinlagda lägenheter på rekordnivåer för årstiden. Nyinlagda villor har fallit ca 399 000:- SEK eller 16% i medel sedan årsskiftet.
 |
| Källa: Hemnet statistik. Gult 2008. Grönt 2009. Röd 2010. Blått 2011. Grått 2012. |
Det här bekräftar alltså bilden av att villor fortsätter att pressas.
En möjlig analys är att villor kanske inte stiger lika mycket som lägenheter på onsdagens siffror. Villor kan rent av återuppta ett prisfall, vilket vi antagligen inte får se på lägenheter. Att snittpriserna för nyinlagda villor går ner men att lägenheter går upp på Hemnet är en möjlig ledtråd. Även om de förstås kan vara rent brus. Nya objekt säger ju ingenting om vilka objekt som sålts. Och det kan också förklaras av att oattraktiva billigare objekt inte varit ute till salu tidigare.
Den andra trenden är att priserna på nyproduktion, specifikt lägenheter, faller. Det har blivit svårt att sälja nyproducerade lägenheter. De attraktiva lägena är generellt redan bebyggda och nybyggena ligger generellt inte centralt i våra storstäder. Man får betala mycket för dåligt läge med ofta tveksam standard, annat än på ytskikten. Dessutom är nya föreningar överlusade av skulder och initiala månadsavgifter för klubbmedlemskapen är ofta friserade genom orealistiska ekonomiska planer utan amorteringar.
Så två möjliga trender – svag utveckling för villor i första hand och en kollapsad marknad för nyproducerade lägenheter. Det senare märks förstås inte i statistiken – blir inte lägenheterna sålda så syns de inte heller.
Vi kan nog också vänta oss en spretigare marknad med större regionala skillnader om det stämmer att det framför allt är de attraktivaste lägena som håller uppe prisstatistiken. Det syns inte så mycket hos Valueguard som justerar för kvalitet (inklusive avstånd till centrum), men desto mer hos Mäklarstatistik, som också rapporterar för enskilda kommuner.
58 kommentarer
Cornucopia: vad tror du då om priserna på lägenheter och villor på några månaders sikt? Jag har läst om att detta möjligen är en upprekyl innan fortsatt nedgång.
Vad skulle i så fall trigga en fortsatt nedgång? Vad tror du Greklands påverkan på marknaden på några månaders sikt? Kan ju bli en ny katastrof. Och även för Spanien och Italien.
Jag skulle gärna vilja se ett resonemang kring detta. Eller tror du gudbevars att man redan missat tåget om man inte köpt i den lilla dipp som varit?
Jag tror att priserna fortsätter nedåt. Kanske redan i mars, annars i april-maj. Sedan nedåt resten av året. Det är min tro. Bubblor är inte rationella. Men upp nu i februari.
Okej. Och vad skulle göra att det fortsätter falla? Är det oroande nyheter om skuldkrisen, eller någonting annat? Jag kan nämligen själv bara se det scenariot, för folk verkar forfarande "ha råd" att köpa lägenheter. Det ser man nu på budgivningarna som jag deltagit i i februari och mars.
Kan det finnas risk för en ny 2008 episod på grund av skulkrisen? Det vill säga där riktigt skräckinjagande nyheter kommer om kollapps? Vad tror du?
En annan tydlig indikator på att det blir svårare och svårare att sälja nyproduktion är de alltmer generösa "rabatterna" på månadsavgiften. Var i helgen och kikade på planerade nybyggen i gbg-området och förutom sänkta utgångspriser med 10% så erbjöds nu även 6 avgiftsfria månader.
En i grunden riktig analys.
Jag menar dock att regionerna kommer divergera även på lång sikt.
D.v.s upp i centrala delar(läs sthlms lilla innerstad), nedåt i periferin.
Pengarna överger periferin och söker sig till centrum. Det är köpmönstret jag observerat under de senaste åren. Jämf med hur London priserna utvecklar sig relativt övriga UK. Och NEJ Sthlm är inte London, men relativt bromölla så är det det.
/Realisten
Är inte så säker på att "periferin" får de största problemen med prisfall, då priserna inte är så höga där i utgångspunkten. Problemen ska bli ganska stora för att en familj inte ska klara av en bostadsrätt för tex 700000-1300000 (om månadskostnaden är vettig). Procentuellt kanske priserna kan falla mer än i stockholms innerstad 0,15% på 1000000 är väldigt mycket mindre pengar än 10% på 6000000 om man börjar stå med lån som är mer värda än bostaden.
Men du kanske bara talar om Stockholms periferi/innerstad i ditt inlägg? Att pengarna i allmänhet lämnar periferin för huvudstaden vill jag syna – pengarna finns där folk bor och jobbar, och så länge vi inte får massiv avfolkning av hela Sverige kommer inte pengarna att mystiskt försvinna från bostadsmarknader runt om i landet till förmån för stockholm. Beakta även "bostadsköpkraften" – även om folk tjänar lite mindre ute i landet än i Stockholms innerstad så behöver de ändå lägga en mycket mindre del av lönen för att få ett bra boende.
/fuw
…det saknas ett ', men' i första stycket, sista meningen.
/fuw
En trolig bidragande orsak till BRs högre priser är troligen att Stockholm har betydligt högre vikt i denna kategori och i Stockholm började man med "Acceptpriser" i höstas något som redan varit det normala utanför storstäderna. Alltså att man sätter ut ett pris som man kan tänka sig sälja för. Då Stockholm som sagt är överrepresenterat bland BRE jämfört med villorna påverkar detta BR-utsatta priserna mer än villor, men det är bara en teori bland andra för att försöka förklara varför utgångspriserna stigit i denna kategori.
Låter rimligt!
Delar helt synpunkterna på nyproduktionsproblematiken. Bor själv i populär by/förort i Frankrike. Här får man lätt tag på ett hus från katalog till bra pris/kvalité (mycket bra stenhus med något mindre lyx än i nytt svenskt hus kostar ca 200 000 €). Problemet är tomterna.
Vi har tittat runt på tomter som är till salu, och lägena lockar inte direkt, vi har mycket bättre läge nu än vad vi kan få tag på nytt. Lutar åt att planerna på nybygge skrotas.
Lite samma sak i Stockholm; det finns massor av tomter till salu, men de ligger inte så roligt till, och en sak de har gemensamt är att de aldrig ligger i närheten av livsmedelsbutiker och liknande. Nu bor vi 75 m från huvudgatan med alla butiker, känns inte så kul att dra ut i skogen då där man måste åka för att köpa en liter mjölk.
En orsak till fortsatt fallande priser 2012 är att kreditkranarna skruvas åt gradvis framöver. Mindre kredit = lägre priser helt enkelt, sedan kan BLT stå och skrika hur mycket de vill. Det är inte så att en BLT har 1 miljon i fickan om banken lånar ut 1 miljon mindre.
Vi är också med i stabilitetspakten och har fått de första rekommendationerna: amorteringskrav och borttagna/minskade räntebidrag skall införas. Detta blir inte bara rekommendationer framöver, och vi är enligt lag skyldiga att följa direktiv.
När kreditkranen skruvas åt blir marginalköparna på dyrare objekt färre. Villor är dyrare än genomsnittlig BR. Hur står sig villor mot större BR?
Behöver inte vara BR som drabbas hårdast. Läste för en tid sedan att villatäta (?) Danderyd och Vellinge kommun är de vars invånare har högst belåning relativt sin inkomst. Där skulle jag inte vilja stå i dörren för att sälja ett objekt när tiderna är bara lite svårare.
Stämmer det verkligen att en bostadsrätt är ett rent klubbmedlemskap? Man äger väll ändå en viss del av fastigheten? Alltså det finns ett reellt värde i botten och man (som föreningsmedlem) får pengar om förening upplöses och fastighetens säljs till ett fastighetsbolag?
Visst gör det det. Du äger fastigheten tillsammans med de andra klubbmedlemmarna.
Nej, klubben äger fastigheten. Du har ett medlemskap i klubben.
Exempelvis kommer eventuell köpeskilling vid tvångsförsäljning av fastigheten alltid i första hand gå till klubbens skulder.
Att du inte äger något bevisas av att du exempelvis kan uteslutas ur klubben utan någon form av ersättning (=inga pengar från din lägenhet). Visserligen får du bryta rätt rejält mot klubbens stadgar för det, men det är i teorin möjligt.
Vidare får du inte sälja din "egendom" (klubbmedlemskap) till vem du vill. Klubbens styrelse måste godkänna den du säljer till. Äger du något får du sälja till vem du vill.
Skall du äga något kallas det "ägarlägenhet", vilket är vanligt i t ex Danmark. Bostadsrätt är som vem som helst hör inte samma ord som ägarlägenhet.
Självklart får fodringsägare sina pengar först. Men dom flesta bostadsrättsföreningar har väll tillgångar vars värde överstiger deras skulder? Så har det ivartall varit i de årsredovisningar som jag läst.
Sen så har du ju rätt om man drar allting till extremer… Men då får du ju också tillägga att staten har rätt att komma och ta din villa ifrån dig om dom vill så du sitter inte helt säker där heller. Och du kan heller inte sälja din villa till vem du vill, t.ex inte till människor som står under förvaltarskap (omyndigförklarade).
Men det måste ju få finnas gränser för hur extrema förhållande man tar upp i en normal disskusion.
Vid tvångsförsäljning av BR, liksom vid villa, tillfaller naturligtvis kvarvarande pengar den tidigare ägaren. Alla pengar från försäljningen, minus mäklararvode och skulder, går till den uteslutna medlemmen.
Du kan alltså inte uteslutas ur "klubben" utan pengar för din lägenhet, men alla fordringsägare (normalt förening och bank) får naturligtvis sina pengar innan du får det som är över.
Eftersom man inte äger sin bostad om man bor i bostadsrätt så får man inte hyra ut den som man vill.
Jävla gnällande om bostadsrätter och alla idioters hyllande av ägarlägenheter. I en bostadsrättsförening så har man en bättre koll på andrahandsuthyrning och hur den som är medlem sköter sig. Om medlemen lever rövare och är en böld i arslet på de andra som bor där kan denne bli utesluten och få sin bostadsrätt tvångsförsåld (pengarna går till ägarens skulder inte föreningens).
Om föreningen går åt skogen, så visst då tcäks föreningens skulder i första hand, men det är snarare ett problem i Mellerud eller bloggens nuvarande hemtrakter än i storstäder.
I en ägarlägenhet så är det inte lika enkelt att ha koll på vem som eg. bor i lägenheten, är det rumänska luder? ägarens polare som partar på? osv.
Det finns fördelar och nackdelar med båda upplåtelse och ägarformerna.
Det här med "klubbmedlemskap" är ett begrepp som skänker dramatik åt Cornus teser. På RIKTIGT är det naturligtvis så att du som BRF-medlem är delägare i den juridiska person (BRF-förening eller ekonomisk förening – i princip samma sak) som äger fastigheten du bor i. Ditt andelstal bestämmer hur stor din del av förmögenheten/skuldmassan är. Dessutom är ditt delägarskap behäftat med en exklusiv nyttjanderätt av just din lägenhet, och den kan ingen ta ifrån dig. Andra "klubbar" kan utesluta medlemmar på betydligt lösare grunder och därför faller liknelsen.
Ett mer korrekt ord är alltså "delägare", men Cornu rättfärdigar begreppet "klubbmedlem" med att en ekonomisk förening låter som en "klubb". Användandet av det ordet förlöjligar konceptet BRF, vilket Cornu tycker är rättfärdigat. I grund och botten är dock BRF ett mycket smart och effektivt sätt att förvalta sitt boende.
Sitter man däremot i skogen med en stor foliehatt på huvudet så framstår det som en mindre attraktiv boendeform.
Simpsons paradox
Skulle man som du säger räkna en 'inte affär' som affär med 0 i slutpris blir resultatet lite annorlunda genom samordningen.
Lika med arbetslösheten, på helår ökar sysselsättningen i alla grupper men då pensionärerna med 10% i sysselsättning ökar så mycket, så påverkar detta nu statistiken till negativt.
Dom affärer som inte sker sker ju inte därför att säljaren har förmodligen inte råd att sälja med förlust.
Ett blancolån på mellanskillnaden på skulden o försäljningspriset, dessutom på en högre ränta, vilket resulterar i, då dom bor i hyreshus att lånemöjligheterna rent av är negativa vid en kreditundersökning o andra banker börja skicka lite inte allt för trevliga små förfrågningar om 'dags att amortera nu' . . . på billånet.
Bättre att knipa käft o hoppas på 'manna från himlen' o nu i krisen så kommer nog aldrig räntan att öka.
Men tyvärr verkar det inte bli nån inflation = självamortering.
Och med lite tur så blir 'det inte jag' som får sparken.
jag gjorde en snabbis.
Jag köpte kåk, för priset 5-tusen arbetstimmar brutto 1976
Idag verkar detta vara runt 10-tusen arbetstimmar!
Stackars jäklar ni som idag håller på att race:a upp en familj.
Jag funderar på om det inte släpps statestik över antalet sålda hus? Det borde väl kanske ge en fingervisning om det är så att det är bara ett fåtal dyra bostäders pris som håller uppe prisbilden.
Hoppas verkligen EU inför amorteringskrav och slopade ränteavdrag.
En sundare bostadspolitik är A och O.
Gjorde precis en intressant observation. Villa i mölnlycke på hemnet http://www.hemnet.se/bostad/villa-6rum-molnlycke-djupedalsang-harryda-kommun-marmorvagen-13-3611335 á 3 895 0000 kr. Såldes tydligen i början på 2010 för 2 625 000 kr http://www.booli.se/bostad/villa/molnlycke/marmorvagen+13/507961/ . Kan det vara som så att mäklarna sätter sjuka överpriser så att de få spekulanterna som kommer tycker att de gör ett klipp om de "prutar" ner priset till säg 3 000 000? Helt klart knasigt!
"Objekt som inte blir sålda påverkar inte, även om ett osäljbart objekt i princip har ett marknadsvärde på noll."
Detta är ju helt galet. Verkligt osäljbara objekt, dvs de som ingen köpare vill ha till något pris, har ett marknadsvärde på noll. Detta är frågan om osålda objekt, vilket bara innebär att köpare och säljare inte har kunnat enas om ett pris. Detta innebär inte på något sätt att marknadsvärdet är noll. Det innebär dock att marknadspriset troligen är lägre än säljarens önskade pris, och kanske även lägre än storleken på säljarens lån.
Håller med dig, det är bara bostäder som ingen ens vill ta emot gratis som har ett marknadsvärde på noll (jämför aktiers köp/sälj). Om det verkligen finns sådana bostäder så borde inte dessa kostat särskilt mycket tidigare heller. Alltså har ägaren inte något betydande bostadslån och blir ingen BLT.
http://gbg.yimby.se/2012/03/hardsmalta-i-byggsektorn_1124.html
Måste bara kommentera att du säger att objekt som inte blir sålda, har i princip ett marknadsvärde som är noll. Riktigt så enkelt är det väl inte? Jag skulle gärna shoppa dom osäljbara lägenheterna i Sthlms innestad för 10,000 kr kvm 😉
priserna kommer inte falla speciellt mkt…
Så länge som de nyproducerade hyreslgh i sthlm stad kan ta ut upp till 15 000 / månad ( + el och försäkring.) för en 4:a så innebär det att massor av folk kan för samma kostnad köpa en liten villa för.,,,, se exempel
15 000 – 2500(drift dvs värme/el/vatten/sopor/skatt/föräkring.. dessa siffror är mina egna )
= 12 500 netto kvar i betalningsförmåga för lån.. = 17 857 i betalningsförmåga innan skatteavdrag. vilket med 6%!!( jag drog till med lite högre än dagsläget så det inte är en glädjekalkyl)) ränta motsvara ett lån på 3 571 400 kr vilket innebär att om detta lån är 75% av priset( värdet) och resten är kontant så har man råd att köpa en fastihet för ca 4 761 000 vilket faktiskt räcker… även i sthlm..
2 st normala inkomster ( 32 000 samt 28 000 före skatt/ månad) innebär ca 46 000 efter skatt – 15 000 (nettokostnad för huset) så har man 31 000 kvar/ månad .. det räcker till pannkakor… och semester… och 2 bilar… och….
Du glömde ta höjd för amortering i ditt exempel. Säg 50 år, 70.000 per år ger ungefär 6.000 per månad. Typ dra av en tredjedel från lånets storlek, 2.400.000 kvar. Huset kommer då att kosta uppåt 3 miljoner istället för 4.7?
Det går snabbt nedåt också, inte bara uppåt.
3 206 311 blir det om vi räknar som ovan med 70 000 om året.
Banken brukar ofta framhålla att kalkylen skall hålla för 7% ränta. Då hamnar vi på 2 748 267 vilket ju är ca 2 miljoner lägra än 4 761 000. Säger en del om osäkerheten i dessa kalkyler, och då är ju inte detta på långt när det värsta exempel jag sett.
Även om de amorterar 6000 kr per månad har de 25000 kr kvar (vid 6% ränta)… Det går alltså ändå knappast någon nöd på familjen Exempel.
Amortering leder dessutom till lägre kostnad på lång sikt än om man inte amorterar (förutom att det ger ett "tvingat" sparande), och gör att de kommer ha råd med en ännu dyrare bostad nästa gång det är dags att byta upp sig.
Och så läser vi om stockholmarnas verkliga löner igen http://cornucopia.cornubot.se/2012/03/vad-har-stockholmarna-for-lon.html
Familjen exempel är ovanlig.
För 2.7 miljoner får man ett radhus i… Södertälje?
De kommer inte att ha råd att byta upp sig om de köper baserat på en ekonomi utan amortering (3.7 i lån) och vill byta i en ekonomi med amortering (negativt kapital i huset). Såvida de inte amorterat i 25 år redan, men då är det kanske en hyresrätt som lockar snarare än att gå all in som BLT igen. Man lär sig av misstagen?
Cornu: Ovanlig är den knappast, men väl över medel. För villaköpare är den låg. Det är rätt ovanligt att köpa bostad för nästan 5 miljoner, även i Stockholm…
02:14: För 2.7 miljoner får du ett radhus på tunnelbaneavstånd, i Södertälje får du en helt OK villa för mindre än så.
02:17: Förutsatt att priserna sjunkit tillräckligt har ingen råd att flytta någonsin. Men det är en annan diskussion…
02:49->
Bra med några prisexempel. Jag upplever det som om många av bloggens läsare har en ganska orealistisk uppfattning om bostadspriserna utanför Stockholms innerstad. För under 2milj får du ett bra villaboende i största delen av landet, och ofta för betydligt mindre än så. Det är på ett fåtal orter som priserna är högre.
Till: Anonym Mar 12, 2012 12:52 PM
Alltså jag förstår inte hur du kom fram till att två stycken med en normal lön får låna så pass mycket. Jag och min sambo fick igår lönelöfte. Jag har en lön på 28 000 kr/ mån och han en lön på 33 000 kr/ mån exakt som i ditt exempel. Han är dock egenföretagande konsult, men i alla fall. Vi skulle få låna 2.6 miljoner och har själva cirka 1.6 miljoner på fickan. Det du pratar om är en glädjekalkyl. Du räknade med att man själva då har ca 1.1 miljoner att lägga in. Jag tror att det är svårt att få ta ett så stort lån idag.
Och dessutom varför SKA man ens låna så mycket?? Det är ju där huvudproblemet ligger…. Att gemeneman verkar tycka att det är normalt att låna 3.5 miljoner.
byt bank… det går hur bra som helst att få lånelöfte på 3.6 på de löner jag visade på..
och vi amorterar… ca 2 %/år.. ( inflationen)
Hyrestorskarna får ju motsvarande procenthöjning av sin hyra /år..
Anonym Mar 12, 2012 12:52 PM
Jag bor i en sådan lägenhet, en stor visserligen centralt i Sthlm. Jag har nyligen sålt min BR för en massa pengar och kan bo mycket billigare i ett hus, räknat i månadskostnad vs. hyra. Dock, räknar jag av ränteintäkter på pengarna på banken samt de pengar husen jag tittar på sjunker i värde (eller inte säljer alls och har "0" i värde enligt ovan) sitter jag tämligen bekvämt och prisvärt i min dyra hyresrätt. Vi tjänar mer än i ditt exempel. Vi köper när BLT tvingas ut av fogden med barnen gråtandes i släptåg. Hårt, men sant.
Vet ej när marknaden dammsugit upp de sista optimisterna, men jag tror att Q1 som helhet kommer vara upp och att Q2 som helhet kommer vara ned.
Jag känner igen ditt resonemang. Exakt så har dina gelikar siat DE SENASTE ELVA ÅREN.
Skarp analys!
Jag vet inte var du ser analysen? Det var ingen analys, det var en spekulativ utsago om framtiden. I oktober får vi svaret om jag har rätt. Vad andra sagt i elva år är för mig fullständigt irrelevant. Falskt brandalarm är inget bevis för att det aldrig kommer brinna.
Om billiga hus inte säljs så blir snittet högre.
Säg att det finns två typer, 1kr samt 1-miljon -s hus.
Om dom säljs i lika antal blir medelpriset 500-tusen.
Om helt plötsligt inga 1kr hus sälj så blir medelpriset . . . ja just 1-miljon.
Skulle tippa på att det är så försäljningsminskningen mest handlar om.
'Wall-Enberg' han är inte konjunkturkänslig, utan köper det han vill ha, fortfarande.
'Median-Svänsson' som alltid lever på marginalen är väldans känslig för störningar.
Medel-Svänsson har inte riktigt samma problem.
ingen tvekan att marknaden i gbg senaste veckan går allt sämre…
Har för ngn vecka sedan kommenterat om en inte oansenligt antal objekt som gått sjukt bra.
Nu blir det allt färre, tror det blir en trist vår för säljarna…
/mäklargåsen i götet
Nya rekordnoteringar för Hyrestorskar;
1:a på 34 kvm i fuskhuset på Friggagatan Gbg; 6075:-/mån.
För alla som tror på fortsatt raketfart på bomarknaden, begrunda detta:
Jag använder Stockholm som exempel eftersom det är den mest extrema marknaden. Bostadspriserna i Stockholm har de senaste 15 åren äkat med 254%, vilket motsvarar en årstakt på 8,8% (SCB småhuspriser Stor-Stockholm). En typisk instegslägenhet i Stockholms innerstad för de längst ner i pyramiden är 35 kvm och kostar 50 tusen kronor per kvadrat, vilket ger ett pris på 1,75 miljoner kronor. Köparen måste då lägga in 260 tusen kronor i insats och låna 1,49 miljoner kronor. Med en god ingångslön på 25 tusen kronor i månaden, en skatt på 30% och en ränta på 5% innebär detta att köparen lägger 35% av sin inkomst på räntor exklusive amorteringar, månadsavgifter, ränteavdrag, etc. (räknar man med amortering på 30 år, en månadsavgift+el, vatten, etc. på 3 tusen kronor per månad, ränteavdrag på 30% och en kapitalkostnad på eget kapital på 8% så skulle köparen istället lägga 75% av sin nettoinkomst på bostaden, men eftersom 99% av alla bostadsköpare inte gör denna kalkyl så använder jag istället den förenklade beräkningen med 35%…)
Om priserna nu skulle fortsätta att öka i samma takt som de senaste 15 åren under 100 år till så kommer samma lägenhet då att kosta 7950 miljoner (!!!) kronor och köparen skulle behöva lägga in en insats på 1200 miljoner kronor och ta ett lån på 6750 miljoner kronor. Om ingångslönerna under samma tid stigit i linje med KPI (2% per år) så skulle detta innebära att köparen måste lägga 22200% av sin nettoinkomst på räntor, vilket med andra ord betyder att köparen varje år måste lägga 222 årslöner på räntor…
Det orimliga i detta säger sig självt. Alltså har de senaste 15 åren varit en extremt exceptionell period och bostadspriserna kommer inte att fortsätta att utvecklas i samma takt som de senaste 15 åren – garanterat!
De senaste 15 årens uppgång kan antingen bero på att bostäder för 15 år sedan var grovt undervärderade, att skatte- och regleringsändringar har påverkat starkt positivt eller att vi har byggt upp en bubbla. Sanningen ligger nog i en kombination av dessa faktorer. Om vi antar att prisuppgången bara beror på en bubbla så är den potentiella fallhöjden (till en hållbar prisutveckling i linje med KPI) cirka 60%.
Att de nominella priserna kommer vara högre om 100 år än vad de är idag råder dock ingen tvivel om. För att priserna om 100 år ska vara lägre än idag (med tillväxt i linje med KPI) krävs motsvarande ett prisfall på 85% de närmsta åren. Det intressanta är dock att med ett prisfall på ~30% (vilket enligt många ligger i korten) så tar det med en prisökning i linje med KPI nästan 20 år innan priserna är uppe på samma nivå som idag. 20 år är en lång tidhorisont för de flesta bostadsköpare och betyder dessutom att alla som köper inom 20 år kommer göra en bättre affär än de som köper idag…
Du gör, som vanligt, misstaget att anta att den första lägenhet en förstagångsköpare köper alltid måste ligga i stockholms innerstad. I många förorter är priserna fortfarande under 20 tusen per kvadratmeter…
Räntekostnaden i ditt exempel blir för övrigt 4346 kr/månad, skatten på 25000 i stockholms kommun (tabell 30) blir 5528 kr, och du lägger alltså 4346/(25000-5528) = 22% på ränta…
Och att man inte tror att bostadsmarknaden kommer krascha betyder för övrigt inte att man tror att den kommer stiga med 10% per år för all framtid.
Jag förstår inte varför det är så svårt att se något annat än svart och vitt…
Det är svårt att få en lånefinansierad tillgångsbubbla att pysa långsamt. Historien är jobbigt tydlig där. Förutsatt att man inte gör som i Japan och spenderar oändliga mängder skattemedel på att bromsa fallet och på köpet sätter landet i total ekonomisk skit. Och ändå, eller snarare just därför, passerar 90% i värdeminskning på husen…
Vargen kommer, vargen kommer vargen kommer… Var det inte mäklarnas död vi skulle notera redan i höstas? Var det inte fler personliga konkurser? Var det inte en inställelse av betalningar hos Grekland och att detta skulle leda till en kollaps? Hur som helst så sitter jag fortfarande tryggt i båten och mina aktier stiger relativt bra mot börsen.
Mäklardöden kom ju! Jag kan inte förstå hur du kunde missa det, det var ju kaos och misär och alla bolånetorskar förlorade allt de hade!
De enda som funderar över när i tiden det händer är BLT. Vi övriga poppar mer popcorn vid behov.
De allra flesta funderar inte alls på det, eftersom de inte tror att det ska hända… Ni övriga kan ju fortsätta hoppas.