LRF Konsult har kommit med sin sammanställning över skogspriserna i Sverige för 2011 (pressmeddelande och PDF) och de pratar om att priserna planar ur. På helåret är priserna realt (=justerat för KPI) i stort sett oförändrade i landet som helhet, medan de faktiskt faller i norra Sverige.
 |
| Från LRF Konsults hemsida |
I södra Sverige fortsätter dock priserna uppåt mot allt orimligare nivåer.
Naturligtvis lägger LRF Konsult en prognos om att priserna skall fortsätta uppåt med 1-2% mer än inflationen för evigt. Man skall komma ihåg att det handlar om Sveriges största mäklare av jord- och skogsbruksfastigheter och en partsinlaga.
Samtidigt är det ju missvisande att titta på helåret. För bostäder skedde pristoppen i våras, det är rimligt att det samma gäller för skogsfastigheter som därmed mycket väl kan ha fallit i pris sedan i våras. Men tittar man på årsskiftet så kan statistiken se annorlunda ut.
 |
| Avvikelser från medelpriserna
i södra (eller Södras) Sverige |
Priserna i södra Sverige saknar helt koppling till företagsekonomi (man köper tillgångar till över deras slaktvärde och förräntningen de ger är lägre än inflationen) och bygger enbart på att det skall finnas en greater fool som köper fastigheten av dig till högre pris eller att du kan exploatera fastigheten genom att stycka av tomter i bostadsbubblans tomtjakt eller arrendera ut marken till vindkraftverk. Kom ihåg att ovanstående är medelpriserna, det kan lokalt se mycket värre ut.
En del motiverar priserna med det jaktliga värdet, men bara för den företagsekonomiska förlusten över tiden på skogsköp till de här priserna kan du köpa betaljakter eller arrendera mark resten av ditt liv.
En annan möjlig förklaring är att man som företagare via skogsförvärv kan ägna sig åt skatteplanering och faktiskt köpa och rent av sälja med förlust men ändå komma ut rikare än annars.
I södra Sverige är priserna som högst i Skåne. Det är rimligt att det är danskar som drivit priserna, men kom nu ihåg att danska bönder är extremt belånade efter den danska bostads- och fastighetsbubblan samtidigt som de lokala landsortsbankerna i Danmark går omkull. De större bankerna som tar över kundstockens skulder är inte alls lika intresserade av att lånefinansiera danska bönder, speciellt inte nu när mångas skulder överstiger underliggande tillgångars värde. Finns iaf danskar som säljer sina rätt nyligen inköpta svenska skogsfastigheter idag låter grannar till dessa meddela bloggen via e-post.
2012 blir ett mycket intressant år för skogsbubblan. Mer transparent statistik kommer senare i vår från SCB, där det också finns möjlighet att separera ut bebyggda småfastigheter så man kan se hur det gått med den sk hästgårdsbubblan.
 |
| En graf säget allt |
Tillägg: En läsare tipsade om ett examensarbete som går att hitta hos Lantmäteriet som PDF. Där framgår det tydligt att från 1998 och framåt så gick skogspriserna för första gången sedan historiska data redovisas, 1949, och antagligen någonsin över det sk rotnettot. Skogspriserna har i snitt i landet varit högre än vad man får för skogen när man avverkar den och detta började 1998.
Även om priserna på skogsprodukter t ex ökade under 1970-talet (allt är inflationsjusterat i grafen), så gick inte skogspriserna upp över rotnettot ens då. Tydligare bild på bubblan går inte att finna och den visar hur olönsamt skogsägande är idag jämfört med förr.
Skogspriserna har bara drivits av kreditbubblan och inga som helst fundamenta.
35 kommentarer
Något som är klart är ju att majoriteten av de som köper skog är ganska burgna individer som tidigare äger skog och mark. Ett ganska komiskt exempel var ju efter stormen Gudrun då priserna skenade på skogsfastigheter i södra Sverige när försäkringspengarna och ersättningar betalades ut.
Hög ålder lär påverka priserna i framtiden, när generationsväxlingen tar fart. Då dessa skogs och markägare i många fall är mellan 70 och döden.
Partiskhet till trots är LRF konsults rapporter intressanta då de är ganska nyanserade jämförelsevis.
När generationsskiftena blir frekventare så kommer det komma ut många fastigheter på marknaden när inte alla barn är villiga att förbli delägare. Och till dagens priser är det få som har råd att lösa ut andra.
Jag undrar om ditt skatteplaneringsupplägg håller i verkligheten. Som jag förstått får man endast ta statslåneräntan + 3% i ränta och inte 9%. Så det är ingen jättebra affär.
Men skog skulle jag kunna tänka mig köpa om några år när, som RH säger, det blir dags för generationsskifte.
/ Lowrisk
Naturligtvis varierar det med räntan. För år 2010 var det 8.2% är vad jag får fram vid en snabb koll. Artikeln skrev jag 2009.
Japp. 4,65% får jag för 2012 vid en snabb koll. Får köra vidare med 3:12.
/ Lowrisk
Ouch, jävlar vad det kommer svida. Får nog lägga ner bloggen och bli arbetslös nu när det blir inkomst av tjänst istället.
Det är lugnt jag klickar på några länkar så löser vi det! 😉
/ Lowrisk
Med tanke på hela peak-problematiken, borde väl mark och skogs fastigheter vara rena guldgruvan på 20 års sikt.
Varför? Du får kanske brutto 300:- SEK per m3 idag, netto efter gallringskostnader 200:- om du säljer till energi. Om energipriserna dubblas på säg 10 år så får du 400:- per m3. Att köpa skogen kostar 550:- per m3 och på tio år har du alternativränta eller skuldränta att betala också innan du får de där 400:-.
Priserna i södra Sverige saknar helt koppling till fundamenta.
OK, dubblas 300*2=600 minus 130 (dubblad drivmedelskostnad säger vi ökar avverkningskostnaden med 30%) ger 470:- i netto. Inte 400:-. Men fortfarande långt mindre än 550 + räntor.
Japp, det är inte säkert köpkraften finns eller betalningsförmågan. //P
Yrkesmänniskor i skogen säger att avkastningsvärdet i södra sverige bör vara runt 270 kr/m3 och nu är den 550 ….. Det är ett lååångt fall neråt och vi kommer att få se mer desperata avverkningar av skog som kanske ger 200 kr/m3 rotnetto. Då är det inte så kul. Sedan ska man markbereda, plantera röja och röja och sedan om 80 år 200 kr/m3 igen! jippie!
Ja, det är inte att det inte kliar i fingrarna att sälja när man köpte 2003 – 2004 och priserna fortfarande var rimliga (200 – 250 kr/m3 här runt ikring). Obelånat kan man dock se skog inköpt till vettiga priser som en långsiktig (40+ år) säkring av kapital, men till dagens priser är det en garanterad förlustaffär. Fast en del kanske ser den förlusten som en försäkringspremie mot kollaps av det ekonomiska systemet.
Jag vet inte om jag e helt korkad nu, men om skogen är övervärderad så borde väl någon som funderar på att sälja, vilja sälja nu?
När Ryssland går med i WTO så går nog timmer priser ned i Sverige.
Är det verkligen en skogsbubbla om man ser det långsiktigt? Skog och mark är ju det som kommer att bli allt viktigare och därmed bör de långsiktiga priserna vara ännu högre inflationsjusterat. Tittar man på biodrivmedel så ser det ut att vara en stenhård konkurrens om råvaran ett par decennier.
Inte ens med dubblade energipriser kan du räkna hem att köpa skog för 550:- per m3. Då är det fortfarande en förlust och i väntan på dubblade energipriser så kostar 550:- ränta.
Och dubblade energipriser skulle straffa bort rätt mycket av skogsindustrin vilket skulle pressa priserna osv.
Nej, klart det är en bubbla men skogsfastighetsmarknaden är ännu trögrörligare än bostadsmarknaden så det tar tid att pysa ut.
Ja, om man nu betalar ränta. Äger man redan skog så gör man inte det 😉 Sen är iofs priserna här i Norrland inte lika höga som i södra Sverige. Jämför man nettoenergi samt energiinnehåll i trä med muskelarbete så är dock 550kr/m3 en spottstyver. Men det kan ju dröja länge innan det blir lönsamt.
Vilken sinnessjuk prisutveckling!
Som indirekt skogsägare (aktier i skogsbolag) bör man kanske ta sig till stämman och se till att de inte skriver upp skogsvärden som Holmen gjorde, men jag tror att skogen i skogsbolagens böcker ligger väldigt mycket lägre i värdering än dessa fantasier. Risken borde vara väldigt hög här dessutom, för det är egendomar som i vissa fall snabbt kommer avyttras, precis som exv fritidshus, vid en kraftig nedgang. De privatpersoner som spekulationsköpt och inte har skattefördel av det är nog snabba till säljknappen om det rasar.
Holmen skrev upp skogsvärdet utan att snegla på dagens priser för skogsmark. De gjorde en rent industriell kalkyl vill jag minnas.
Att skriva upp värdet är ju att försköna bokslutet om man inte planera att sälja..
Är det skog de ägt länge och ska fortsätta äga borde man göra en egen beräkning med mer nyanserat värde på m3sk
//P
Också värt att tänka på är att t ex Skåne har 20% högre priser, dvs 550*1.2=660 per m3. Tjena.
Under perioden 1950 till 1998 låg fastighetspriserna under rotnetto. sedan drog det iväg mot stjärnorna med kreditbubblan.
Min fundering är om vi verkligen kommer ner till de priserna efter kreditbubblan spruckit? 1950 – 1998 hade vi ju billig olja.
Men när kreditbubblan spricker sjunker efterfrågan på virke och energi så under en period kanske man kan fynda skogs fastigheter till 150 – 200 sek m3sk i norrland?
Svårt att förutse hur länge man skall fortsätta springa i hamsterhjulet som anställd inan man köper sig fri.
Det här examensarbetet är rätt intressant:
http://www.lantmateriet.se/upload/filer/jobbhososs/Student/avslutade_examensarbeten/Argument_for_prissattning_av_skogsfastigheter.pdf
Grafen på sidan 8 visar hur fastighetspriset frånkopplade historiska samband runt 1998.
Den visar även hur virkespris, rotnetto och fastighetspris ökade vid oljekrisen 1973.
Kredit torka ger trend neråt, oljekris trend uppåt, sammantaget???
03:59
Fantastiskt fin graf. Lägger till den till inlägget ovan. Inte ens 1973 gick fastighetspriserna över rotnettot.
Riktigt, men på bara tre år efter oljekrisen -73 så hade fastighetspriserna fördubblats.
Med virkes/energi pris/brist på -70 tals nivå så är dagens Norrlandspriser rimliga, men troligtvis har vi för mycket räntekostnader och för litet sparande som kollektiv för att kunna få sådana virkes och fastighetspriser på medellång sikt.
03:59
Om peak-problematiken faller in kommer förädlingsvärdet på mark öka enormt. I kombination med enorm efterfrågan på sysselsättning. Har ingen mark idag, men absolut skall jag köpa åtminstone 25 hektar inom 10 år.
Fast det är ju just där det blir fel… 25 hektar kostar miljoner, medan de stora skogsägarna äger miljoner hektar som de bokför till kanske 20% av dagens pris, det är liksom kört att köpa för framtida avverkning till dagens priser.
Är uppväxt med att de på storskallighetens fördelar. Är övertygad om att framtidens tillväxt(konsumtion) kommer att vara småskalighet. Små hypermoderna microfabriker i bördiga områden. Ex sockerbasserade rengörningsprodukter
En anledning till att priset på skogsmark är så högt är att många skogsägare gärna köper till angränsande mark. Ofta finns det mer än en granne som vill köpa, och alla vet att det är ytterst sällan ett sådant tillfälle kommer, kanske bara vart 50:e eller 100:e år. Då gäller det att betala om man vill ha marken, även om det är ett överpris. Genom avverkning och skogsavdrag kan man betala runt halva köpesumman med oskattade pengar vilket underlättar. Att det sedan ändå inte finns ekonomi i köpet är en annan sak, företagsekonomiskt sett borde priset i södra Sverige ligga på kanske 300-350 kr/m3sk istället för 500-600.
Skogsägare
Här kan man beräkna marknadsvärdet på skog. http://www.slump.se/
Värdet för skogsfastigheter delas upp på "avkastningsvärde" och "icke monetärt värde", som är ungefär lika stora.
Går det inte att handla med skog enligt sunt förnuft-principen?
D.v.s. köpa mark, driva upp skog, avverka och sälja med vinst.
Jo visst !
Om du har tid att vänta i 30 år på skog du drivit upp på någon leråker så visst !
Är det detta du syftar på när du skriver "sunt förnuft-principen" ?
Corru är själv skogsägare och förlorar själv indirekt pengar på att visa på överpriserna i gårdarna.
Att vara emot stimulanspaket (nya ECB pengar)minskar ytterligare på efterfrågan på virke.
Man kan inte anklaga corru för att tala i egen sak när det gäller skog.
En av flera förklaringar till prisökningarma måste vara att majoriteten tror att priserna hela tiden stiger därför kommer det hela tiden nya spekulanter som tror på stigande priser, man köper på nya höjder.
Med stigande fastighetspricer så kan man gå med förlust i virkesförsäljningen men få ut en vinst i fastighetsförsäljningen, pyramidspel tar slut när förtroendet tar slut.
mvh ekvationsteorin