Veckomagasinet Fokus fortsätter göra sitt bästa med att skriva den typen av journalistik som jag innerligt saknar i Sverige, långa djuplodande reportage.
Nu har man dykt ner i den svenska bostadsbubblan i senaste numret. Antagligen har man använt en del länkar och material från den här bloggen som utgångspunkt för den egna researchen, men å andra sidan så är jag omnämnd och intervjuad i reportaget så det är quid pro quo. Det blev förstås bara några rader citat från den intervjun, det mesta jag sagt eller menat finns med i reportaget i annan form.
Trots allt är inte den bild jag förmedlar kring den svenska bostadsbubblan på något sätt unik eller något som i sig inte bygger på andras arbete.
Mycket läsvärt i reportaget, bland annat om en nybildad bostadsrättsförening i Stockholm på väg i konkurs. Man skall inte lita på den ekonomiska planen som mäklare presenterar. Det är de faktiska räkenskaperna som räknas…
Fokus uppmärksammar även liksom Swedbank holländska Herengrachtindex och att bostadspriser inte alls stiger för evigt, utan att det tvärt om kan ta flera hundra år från en bostadsbubblas topp innan man får se samma inflationsjusterade priser igen. Se även ett inlägg från 2010 om Herengrachtindex.
Läs nu reportaget med den talande titeln Slutet på bostadskarriären, om det så är för några rader från mig. “Veckans reportage” och allt.
59 kommentarer
Du börjar bli mainstream… 😉
O.T) Varg.
Naturdemokraterna, vilka galningar.
http://catchup.radio1.se/catchup_radio.php?id=3334&category=24&type=audio
Nej, mainstream börjar bli Cornu 😉
Tack för tipset C. Kollade upp föreningen som var konkursfärdig, kommenterade även detta på fokus:
"""
Enligt Ratsit bor Fr. Kukacka i föreningen där denna bostad just nu säljs:
http://bostad.erikolsson.se/Pages/ViewObject2.aspx?estate=35758
Enligt årsredovisningen är det som det står i artikeln inget drömläge att gå in där. Förra årets resultat var sämre än de totala intäkterna… Jag har nog inte sett något värre på marknaden just nu. Mäklare nämner inte föreningens problem och visar heller inte revisorns utlåtande som hänvisas i årsredovisningen som ”avviker från standardformulering”. Kul förening och kul mäklare, grattis till den som köper.
"""
Ouch. Erik Olsson som mäklare. Förstås.
Klickbar direktlänk http://bostad.erikolsson.se/Pages/ViewObject2.aspx?estate=35758
945 kkr i förlust, 936 kkr i intäkter. Japp, dubbla utgifterna mot intäkterna. 12 MSEK i skulder i föreningen. På 23 lägenheter blir det ungefär en halv miljon i skuld per lägenhet. Dessutom är det några som inte betalar hyran, uteblivna hyresbetalningar på ca 3% av intäkterna.
7 av 23 lägenheter bytte ägare på ett år, dvs man bor bara på addressen i ungefär 3 år. Ingen långsiktighet där inte.
Mäklaren påpekar åtminstone att man planerar att byta ut värmecentralen mm under 2011…
"Cornucopia delar med sig av sin närmast dystopiska bild av bostadsmarknaden."
Fokus verkar vara alerta!
Bostadsrättsföreningen i Stockholm klarar sig nog!
Damen som köpt för 300 000 och nu vill sälja för 14 ggr mer oxå.
240 Mdr i Uppskjutna reaskatter. Däri ingår inte min osålda boning!
Värre med huset i Holland 2 ggr pengarna på 350 år-fast inflationen gör ju sitt oxå./Oppti
Har någon här en åsikt om det är dags att binda räntan på 1, 2 eller 3< år? Känns som Basel III kommer ställa det för bankerna och räntorna redan nu garderar med duktigt överprisade bolåneräntor..
Ingen åsikt. Basel-III mm kan höja räntorna ytterligare, samtidigt lär RB sänka. På det hela går det kanske på ett ut. Bättre att ta mellanskillnaden på de olika räntorna och amortera på lånen.
Som vanligt får man kolla Cornus tvärsäkra påståenden.
Bostadsrättsföreningen klara sig säkert-om de slutar renovera och byta stammar. På något vis så har de under 2010 betalt tillbaka 4,5 MSEK i lån.
Det framgår också att de hyr ut osålda lgh.
Intäkterna för detta är ca 450 kkr
Driv gärna en linje. Men inte med sanningen!/Oppti
Föreningen sålde lägenheter, så har de fått in pengar. Engångshändelse.
Ja, byta stammar och skita i renovera kan man förstås göra. Så det ser ut som ett hyreshus. Kvalitet brukar ju hävdas som anlending till att köpa bostadsrätt.
15:12 3< år!
Initialt kan marknadsräntorna gå ner något om ECB-området går in i recession och riksbanken börjar sänka reporäntan. Men den sänkta ekonomiska aktiviteten i Sverige kommer minska den Svenska köpkraften och öka risken för bankerna när de paketerar och säljer ut bostadsobligationer. Likviditeten i marknaden sjunker och räntorna skjuter i höjden. Vi kan med andra ord se korta räntor betydligt högre än idag eftersom att riskpremien stiger.
Med andra ord – Ju längre tid du kan binda dina räntor nu medan läget är relativt stabilt desto bättre kommer din ekonomiska- (och psykologiska) situation vara om något år. Har du inte råd att binda på lång tid idag, då bör du sälja din bostad illakvickt.
Vadå driva med sanningen? Föreningen har 936kkr i intäkter och -938kkr i årets resultat och årets förlust på -945kkr. Inget ljug där… Lär dig att läsa en RR Oppti.
Osålda lägenheter är inte så lätt att bli av med heller idag då hyresrätter är så ovanliga. Hyresrättslagen gör det jäkligt svårt att bli av med hyresgäster. För att konvertera en hyreslägenhet inne i stan (som är väldigt bytesbar) är enda alternativet att vänta på att folk ska dö…
Mäklare. Vilken otrolig skitbranch. EO verkar vara någon man ska hålla sig lååångt borta ifrån.
Väldigt bra fokusartikel. Jag vill ha MER!
En sak som skulle vilja ha bra exempel på är vad som händer när folk sitter i lägenheter med negativt eget kapital. Varför skulle banken vilja mobba någon som sköter betalningar? Att börja tvångsförsälja det högst belånade personernas lägenheter spär ju bara på nedgången. Inte heller politiker har ju någon anledning att göra så det händer. Hela "så länge man sitter kvar så finns ingen förlust"-argumentationen har jag svårt att bemöta om på ett bra sätt.
Finns det exempel från 90-talskrisen på tvångsförsäljningar?
Förlust är vanlig när utgifterna är högre än intäkterna.
Frågan är om utgifterna är årligen återkommande!
Antal uthyrda lgh är 7 så de har nog räknat betala av lånen när dessa säljs./Oppti
Håller med dig Oppti. Förlust är vanlig när utgifterna är högre än intäkterna.
De utgifter som inte är återkommande har de inte aktiverat utan ligger i anläggningstillgångarna (stambyte på 3.5M, tvättstuga på 600k och elstigare på 300k). Det är inte fel i sig men det visar att det inte är så mycket jämförelsestörande poster som finns som kostnader under 2010.
En riktig riktig riktig skitförening…
15:12 & 15:25
Jag håller med om att det är risk för att den svenska låga räntan inte kommer att hållas nere när det börjar bli uppenbart att svenska banker sitter på osäkra fordringar när bostadsbubblan brister. Och se hur det gick för Tysklands misslyckade auktion av statspapper idag. Det land som skulle vara räddningen för Europa fick bara låna lite drygt hälften av den ursprungliga summan, och till lite högre ränta.
Men jag undrar hur det blir när inget land ses som tillräckligt förtroendeingivande för att få låna pengar? Kommer räntorna i alla länder att bli skyhöga då, eller vad händer? Och vem ska låna ut?
I artikelns början står det om Monica Malmsten som försöker sälja huset i Täby Kyrkby och inte fått några bud. Tittar man dock på hemnet-annonsen så har det kommit bud sedan den 16/11. Senaste bud idag ligger i alla fall på 205 000 över utgångspris. Det kanske var ett tag sen artikeln skrevs?
http://www.hemnet.se/bostad/villa-5rum-taby-kyrkby-taby-kommun-bylegardsv-gen-29-2838235
Hon har tjänat in insatsen på en veckas budgivning!
33 års boende kan ge knappt 10 ggr insatsen.
Bostadsrätten ovan överlever nog om de slutar bekosta renovering av lgh och ta in konsulter.
Säljer de 7 lgh och betalar av lånen./Oppti
Kan jag få numret till din läkare, Oppti. Jag vill också ha sådana lyckopiller. Prozac eller metaamfetaminer?
För övrigt tror även jag att bostadspriserna i Sthlm kommer falla rejält, minst 40-50% för bostadsrätter över två år. Fråga är om vi inte redan nu ser ett tapp på 10-15%. Så jag är helt med dig Cornu när det gäller din analys. /Oppti
16:02
När det blir brist på likviditet sjunker omsättningen på pengar och vi får ett deflationstryck. Då kommer världens centralbanker med största sannolikhet att starta sedelpressarna. Förmodligen kommer vi initialt se ett prisfall på bostäder och på börsen. Detta eftersom att mängden utstående krediter är så oerhört mycket större än den mängd likviditet riksbanken kan få ut med sedelpressarna. Tillslut vänder detta och vi får inflation.
I inget av detta fall kan vi dock förvänta oss låga realräntor.
RE: 16:24
Jag använder bara zoloft, men det är endast i perioder. Just nu är jag helt symtomfri./Oppti
16:24 Är inte kemiskt beroende.
16:28 Är lite skitzofren tydligen.
Noterade att krisen kan ge lägre styrräntor 2012 men inte därmed lägre boräntor. Bankerna skär emellan.
16:33
Har svårt att få ett exakt grepp om hur det fungerar och vilka konsekvenserna kan bli. På vilka sätt påverkas likviditeten? Att centralbankerna helt enkelt inte får låna det dom behöver, och därmed inte heller de inhemska bankerna? Och att fastighetsägare (BLT) inte kan få ut lika mycket som de har lån på huset eller lägenheten – de måste amortera mer och därmed har mindre pengar att använda till annat? Och hur fungerar det med svenska företag som är oerhört belånade enligt statistiken? Finns det någon som kan förklara lite pedagogiskt de exakta orsaksförhållandena?
Föreningen i artikeln är inte den sämsta och de akuta problemen verkar lösta. 10,000 i lån per kvm bostadsyta är mer än vanligt men inte överdrivet mycket.
Av kostnaderna för perioden tyngs av avskrivningar om cirka SEK 210,000 och de påverkar inte kassaflödet. Dessutom har föreningen mer i kassan än i kortfristiga skulder samtidigt som avgifterna fortfarande är låga.
Föreningen överlever helt klart och har 7 hyresätter att sälja vilket är en stor tillgång!
Detta klarar styrelsen ut. Det finns andra föreningar som ligger betydligt sämre till.
Hade en dialog med mäklaren om föreningen. Han var rätt ärlig faktiskt när man frågade.
Urval från första mailet:
"Föreningen är bildad 2009 och brottas som så många andra föreningar som är nybildade med att försöka sänka kostnaderna."
"De stora renoveringarna är nu bakom i tiden och nu är det främst att jaga kostnader som gäller. "
Urval från sista mailet efter han fått några följdfrågor:
"avgiftshöjningar eller kapitaltillskott kan absolut bli nödvändiga men jag har inga uppgifter från ägaren som var på föreningsmöte i måndags att det skulle vara aktuellt just nu."
"I förhållande till många andra Stockholmsföreningar så har Brf Mullvadsberget 21 betydligt sämre ekonomi."
Se hela mail-dialogen:
http://pastebin.com/vKsLndRC (med borttagna personuppgifter)
Till 16:59
Nej 210k i avskrivningar påverkar inte kassan men det gjorde nog renoveringarna på 4-4.5M under samma år.
Ha! "Inga uppgifter från säljaren". Nej, säljaren vill kanske inte prata om det när lägenheten är till salu. Men den sista meningen var iaf ärlig.
Varför stiger dollarn som en raket idag? Är det inveterare som köper amerikanska statspapper?
Ja. Investerare ville inte ens ha tyska obligationer.
Föreningens ordförande beskriver i artikeln föreningen som konkurshotad. Mäklaren säger efter några följdfrågor (om det nu stämmer enligt 17:01):
"I förhållande till många andra Stockholmsföreningar så har Brf Mullvadsberget 21 betydligt sämre ekonomi."
Det är ju sant, men borde man ens få sälja andelar i konkurshotade föreningar utan större varningsflagg (nämns inget om föreningens ekonomi på mäklarens sida om lägenheten)?
Cornu
Tack för en bra lektion i att läsa BR redovisning-visst har vi lärt oss lite!/Oppti
HPröva att googla på mäklarens annons "http://bostad.erikolsson.se/Pages/ViewObject2.aspx?estate=35758"
som nummer 2 kommer då:
http://pastebin.com/vKsLndRC (dialogen med mäklaren)
Pröva att googla på "Brännkyrkagatan 119", som nummer 1 kommer då:
http://pastebin.com/vKsLndRC (dialogen med mäklaren)
Kan bli svårsåld nu…
Kassa och bank 955 000.
7 lgh och 2 lokaler.
Skulder 12 miljoner.
Vad vill de sälja lgh för ?
Vad blir 12/7 ?
16:33
Innebär inte att "starta sedelpressarna" att man måste öka statsskulden? Blir inte det svårt när länderna är så skuldsatta som de är?
Re 17:57. Nope, staten lånar av sig själv (stjäl från svenska folket) och betalar av externa lån.
Tyskarna gick bet på inlåningsauktion idag. Sålde långt från allt och det till högre ränta.
Någon som vågar sig på en gissning när det vänder för Sverige med? Så vitt jag har sett så slår vi nytt 10y rekord månad efter månad just nu, billigare och billigare varje gång.
Men med tanke på vart vi befinner oss i vår egen bolånekris som nu är på väg att dagas upp i MSN mer och mer. Plus vår påverkan exportmessigt sett från euroområdet så måste det väll ta stopp och vända rätt snart?
RE: Oppti
Det är uppenbart att det gjorts renoveringar och uppgraderingar i huset sen 1978, så någon 10-dubbling är det inte att tala om.
Jag blir inte klok på årsredovisningen för Mullvadsberget ?!
950 papp nånting per år i intäkter. 30 lägenheter varav 7 är hyres. Det borde väl betyda att dom bara pröjsar runt 2500 i månaden ??
Totala lånen är 12 miljoner, alltså 500.000 per lägenhet. Skulle detta vara mycket ? Sedan har man ytterliggare 7 hyreslägenheter att sälja.
Hur f-n kan föreningen ha dålig ekonomi ? Höj avgifter till 4.000 i månaden och kicka ut dom som inte betalar.
Nu har jag inte tagit hänsyn till fastighetens/föreningens totala antalet kvadratmeter.
16:33
Man kan enkelt säga att räntan avgörs hur stor chansen är att du kan betala tillbaka hela beloppet. Ju högre risk desto högre ränta.
Det gäller både en stat, ett företag och en privatperson, även om risken givetvis är individuell till gäldenären.
Under det decenium som har varit har riskerna för Svenska bolånetagare ansetts låga. I takt med stigande priser och god ekonomisk aktivitet har räntorna kunnat sänkas och med det har mängden krediter ökat. Folk har betalat in skatter som det skall genom arbete och även kunnat konsumera. Genom detta har därför både företag och stater kunnat redovisa överskott som har kunnat användas som argument vid upplåning till att sänka räntorna.
När tiderna nu blir sämre så kommer räntorna stiga för stater, företag och privat personer. Detta eftersom att det finns en risk att pengarna inte kommer kunna betalas tillbaka. När räntorna stiger kommer mängden nya lån att sjunka och mindre pengar kommer komma ut i ekonomin. När mindre pengar kommer ut i ekonomin sjunker priset på bl a bostäder.
Allt hör därför ihop.
OT: Ryssarna hotar att placera ut moderna vapensystem i Kaliningrad om USA fortsätter med planerna på en missilsköld.
"In a televised statement, [Medvedev] said "modern weapons systems" could be deployed in Kaliningrad if Russia, the US and Nato failed to come to a deal.
He added that Moscow may opt out of the New Start arms deal agreed with the US.
Nato chief Anders Fogh Rasmussen said he was "very disappointed" by Mr Medvedev's response."
Ah. Mikael Sundh, mannen som påstår att guldmyntsfot aldrig fallerat.
Artikeln i Fokus börjar:
"Nu faller bostadspriserna på ett sätt som ingen kunnat föreställa sig".
Har de inte följt med i din blogg alt läst men ej förstått?
Vi befinner oss numera på ny mark: bostadsbubblan igår i Rapport och idag i Fokus. Bara på några månader har människor i min omgivning faktiskt mentalt accepterat att priset på bostäder är på väg ner. Undrar om DN kommer att skriva något om den spruckna bubblan? Kanske våren 2012?
Tror inte ett dugg på att brf Mullvadsberget skulle vara konkurshotat. Så dålig var inte senaste ÅR. Bara att höja avgifterna lite så kommer man snart på grön kvist igen.
Verkar snarare handla om en mycket ung och lite naiv överdramatisk bostadsrättsordförande som blir misstolkad av en tidning.
Hoppas ni alla gått massivt kort i byggföretag, fastighetsbolag och banker 🙂 Det gäller att ta till de sätt som finns för att gardera sig emot den nedgång som pågår!
Re 22:33
Höja lite? Titta lite på föreningens belåning/intäkt och ponera att deras räntor sticker uppåt (de har låga, rörliga räntor idag) så ska du få se på avgift.
18:58
Tänk att det finns fler som kan läsa en årsredovisning och dra rätt slutsatser.
Om detta är en dålig förening så är jag inte oroad för BR kollektivet.
Säljer de sina 7 Lgh så är lånen nere på noll eller lägre!
Bekräftelse på att vi läst rätt är väl att kommentarer från bloggens ägare uteblivit!
Re 8:33
Ja, 12 miljoner i lån på 30 lägenheter + att dom har lokalhyresgäster i bottenplan. 7 stycken hyreslägenheter kvar att sälja. 950.000 i årsintäkter (2500/lägenhet/månad), det borde gå att öka intäkterna till 1.5 miljoner på cirka två års sikt och därmed få ordning på räkneskaperna igen.
Problemet för denna förening är snarast att dom haft en "snällhetsattityd" gentemot sina medlemmar och inte vågat höja avgifter. Ganska vanligt fenomen bland bostadsrättsyrelser; "äsch, vi höjer inga hyror i år, det blir så jävla mycket tjat bland dom medlemmarna då..".
09:16
De betalar nästan 950:-/kvm och år i avgift till föreningen idag. I tillägg har de inteckningar för ytterligare 4,5 MSEK som ännu inte aktiverats. De måste alltså vräka 7 hyresgäster och få 2,35 MSEK per hyreslägenhet för att bli skuldfria. Köp vettja!
Re 09:49
Enligt korrespondens med mäklare (http://pastebin.com/vKsLndRC) har de höjt avgiften med 65%…
@ kl. 18:58: citat "Säljer de sina 7 Lgh så är lånen nere på noll eller lägre!"
Och hur lång tid tror du det tar? En HR i innerstaden säger man inte upp i första taget. Vill man flytta byter man ofta till en annan HR = HR blir kvar i föreningen fast med en ny hyresgäst (som bytte till sig denna).
Ingen brådska att sälja.
Hyresgästerna betalar lånen och mer därtill.
Men lägenheterna är en tillgång som BR kollektivet äger!Och har skulder för!/Oppti
"Boindex för riket som helhet steg till 118,3 under tredje kvartalet från oreviderade 114,1 kvartalet före." Swedbanks trixande som visar att vi har överskott i budgeten till räntan.
Vid 100 så går 15% till räntan.
Delvis en funktion av bättre lön delvis lägre ränta och mindre dyra hus.
Krisen kommer krisen kommer krisen kommer inte nu!
Det är boindex i hela riket. Titta på boindex i storstäderna och repetera den sista meningen. Index för Stockholsmregionen är 68 och för Göteborgregionen 75.
Kör nu din fras igen.
Krisen kommer krisen kommer inte här!
Hur har dessa siffror ändrats i dessa regioner?
Kollade nu Swedbanks rapport. En liten ögonblicksbild som inte säger speciellt mycket.
De kopplar inkomst mot huspriser och konstaterar hur hushållen har råd med husen med antagandet om att räntekostnaden bör understiga 15% av lönen före skatt.
Stockholmaren har det värst. De får lägga mer i räntekostnader i snitt. Tur att de tjänar mer oxå.