Bostadspriserna har följt börsens rörelser 2005 – 2011

Bostadsbubblans priser har följt börsens utveckling mycket väl sedan 2005 fram till och med idag.

Med priserna avser jag här Valueguard-KTH:s kvalitetsjusterade HOX-index för hela Sverige, HOXSWE, som både räknar in villor och bostadsrätters kvalitetsjusterade prisutveckling. Index finns tyvärr inte längre bak i tiden än 2005.

Först en ordinarie brasklapp som tydligen måste upprepas om och om igen även om den ständigt är underförstådd:

Historisk utveckling säger förstås ingenting om framtida utveckling, men är intressant att diskutera kring ändå.

Naturligtvis är börsens rörelser snabbare och brutalare än bostadsmarknaden, eftersom aktier är likvida tillgångar som snabbt kan säljas eller köpas. Att köpa eller sälja en bostad tar betydligt längre tid och är inget de flesta gör för att följa rådande trender upp eller ner, dvs trading. Dessutom behöver man ju i princip bo i Sverige för att köpa en bostad (sommarhus undantaget kanske), vilket gör att marknadernas internationella utveckling har lägre påverkan på bostadsmarknaden än på börsen.

OMXS30 i blått, HOWSWE som röd-gröna candlesticks. Svarta trendlinjer visar riktning.

Jag jämför här Stockholmsbörsens index OMXS30 med HOXSWE. Undantaget börsens dipp våren 2006 och att börsen vände några månader före bostadspriserna 2007 så har riktningen på OMXS30 och HOXSWE i princip alltid varit den samma. Samma faktorer driver alltså börsen som bostadsbubblan. Då bostadsbrist inte driver börsutvecklingen så driver den alltså inte heller bostadspriserna, om man nu inte anser att det är en ren slump att HOXSWE och OMXS30 uppför sig likadant. Det kan skilja någon enskild månad, men kom också ihåg att HOXSWE för augusti avser prisutvecklingen i juli.

Enskilda HOX-index som Malmö stämmer ännu bättre med börsen, men Stockholmsbörsen är hela Sveriges börs så man bör titta på HOX-index för hela Sverige.

Vad som driver börsen vet vi – konjunkturen och förväntningarna på den ekonomiska utvecklingen. Till det kommer priset på pengar, dvs räntan och speciellt tillgången till pengar (krediter) via stigande penningmängd och ökad omsättningstakt (=monetär inflation). 

När konjunkturen viker stiger också arbetslösheten relativt, eller åtminstone rädslan för arbetslöshet.

Så tror man nu att det här sambandet skall fortsätta så kommer bostadspriserna utvecklas i riktning med börsen och därmed konjunkturen. Som bekant tror jag på många år av svag eller fallande ekonomi och en dålig börsutveckling. Då blir det helt logiskt att även bostadspriserna faller under dessa upp till 20 år av dåliga tider vi har framför oss. I bästa fall får vi bara en börsnedgång motsvarande IT-kraschen, dvs utspridd på 3 – 4 år. Fortsätter kopplingen börs och bostadspriser faller då bostadspriserna i teorin lika länge.

På samma sätt gäller tvärt om. Återhämtar sig börsen bör även bostadspriserna återhämta sig, vilket i allra högsta grad påverkar folks vilja att betala dyrt för en bostad.

Kom också ihåg att börsåterhämtningen 2009 – 2010 mestadels berodde på de enorma ekonomiska stimulanser som nationalstaterna tog till. Man kan pga skuldkrisen generellt inte göra det igen, då dessa stimulanser ledde till kraftigt ökad skuldsättning. I Sveriges fall var det privatpersoner som skuldsatte sig, utomland staterna. Likartade nya försök med stimulansvapnet kommer inte lyckas, vilket vi t ex såg med QE2 i USA. Skuldsättningen i systemet behöver rensas ut först.

Det bör också vara ungefär samma personer som tror att börsen kommer stiga i närtid som fortfarande tror på stigande bostadspriser. Dit kan vi antagligen räkna många politiker som satsat stora delar av vår välfärd, åtminstone pensionerna, på tron på evig ekonomisk tillväxt och evigt stigande börser.

När vi nu också når tillväxtens gränser så kommer alltså bostadspriserna följa med börsen ned även på lång, lång sikt. Naturligtvis i real prissättning. Lyckas man skapa hyperinflation får vi fortfarande fallande reala priser, men med en nominell reavinstskatt på stigande sifferpriser. Vid ett sådant scenario snor alltså staten en större real andel av din bostad via reavinstskatt när du säljer den. Men för att kunna få hyperinflation måste man bibehålla eller rent av öka omsättningstakten på pengarna. Deflationstrycket vi upplever agerar snarare i andra riktningen, vilket gör att QE2 och liknande försök misslyckas.

Men som sagt, att bostadspriser och börs utvecklades åt samma håll 2005 – 2011 säger förstås inget om framtiden.