Mäklarstatistik släppte sin prisstatistik för juni månad (läs hela pressmeddelandet eller hos Stampen/GP, Bonnier/DN, Bonnier/DI, Schibsted/SvD, Schibsted/E24), och de säljssignaler jag såg bekräftade för en månad sedan fortsätter visa sig vara korrekta. I centrala Malmö föll priserna med hela 9% enligt Mäklarstatistik, medan stor-Malmö “bara” tappade 4% på en månad, liksom landet i stort. Bäst klarar sig fortfarande Göteborg med endast 1% i prisras, medan Stockholm fick uppleva 3% i prisras på en månad.
Och säljarna vill inte sälja när de inte kan få sina drömsummor i betalning, vilket håller upp priserna. Återstår att se om mäklarkåren lyckas övertyga kunderna att gå ner i pris, annars blir det definitivt Stora Mäklardöden till hösten.
NASDAQ OMX Valueguard Flats-index uppdaterades också, även om procentsatserna skiljer sig åt från Mäklarstatistik.
Uppdaterad teknisk analys följer nedan. Juni månads säljsignal på maj månads prisstatistik visar sig än så länge vara korrekt. I den mån inte både PSAR och MACD signalerat sälj på alla marknader så skedde det nu. Tidigare var det bara Malmö som hade sälj i bägge indikatorerna, nu är det sälj via både PSAR och MACD som gäller på samtliga marknader. Notera också att PSAR- och MACD-signalen kommer tätt inpå varandra, vilket de också gjorde 2007-2008. Kan inte se något annat än att detta är riktiga säljsignaler.
Sverige som helhet enligt nedan. Fem månader av fallande priser, med ökande takt i nedgången senast.
Stockholm enligt nedan. Fjärde månaden det faller. Trots allt tjat om att Stockholm är unikt, bostadsbrist etc etc.
Göteborg är fortfarande starkast, men nu är det dubbla säljsignaler som gäller.
Priserna i Malmö är på samma nivå som man kunde få en lägenhet för tidigt 2007 även om det var billigare på raset i spåren av den akuta finanskrisen 2008-2009. Fem månaders nedgång i Malmö nu och senast ökar nu alltså takten. Notera att Valueguards index för Malmö faller betydligt lägre än ens Mäklarstatistiks 4% för stor-Malmö, vilket hade tagit ner index till ca 157, eller 9% för centrala Malmö som hade tagit ner index till 149.
Tydliga säljsignaler för mellanstora svenska städer enligt nedan, vilket vi inte såg 2007-2008.
Den uppmärksamme noterar också att mellanstora svenska städer är de som sett störst indexuppgång, och alltså har den största bubblan. Detta trots att alla påstås vilja bo i Stockholm där det påstås vara en sådan enorm bostadsbrist.
Det är iaf även fortsatt hårt sälj över hela brädet som gäller för lägenheter, och det här är ingen tillfällig hicka.
Kom alltså ihåg att partsinlagan Mäklarstatistik rapporterar om större nedgångar än NASDAQ OMX Valueguard. Men riktningen och den relativa storleken på nedgångarna mellan olika regioner är de samma. Skillnaden mellan Mäklarstatistik och Valueguard är att Valueguard bland annat justerar för effekten av såld nyproduktion.
Fundamenta säger att bostadspriserna är övervärderade och i en bubbla. Teknisk analys är en metod att fånga upp när trenden faktiskt vänder och bubblan börjar pysa, även om Mäklarstatistik gärna låter VD:n för Svensk Fastighetsförmedling visa att mäklarkåren inte behärskar sådant. Citat:
“Baserat på en enskild sommarmånad är det för tidigt att dra några mer långtgående slutsatser om detta beror på säsongmässiga variationer eller om det är fråga om en mer bestående prisjustering nedåt.”
Fem månaders fallande priser går det tydligen inte att dra några slutsatser av om man skall tro den partsinlagan.
Teknisk analys fungerar utmärkt för lägenhetsindex. Bostadspriser rör sig i stora långsamma rörelser och det finns inga traders som sitter och manipulerar kurserna och index, som därmed är oförstört. Trenden är nedåt. Säljsignalerna är tydliga.
Tillägg: Värt att notera är att vi i perioden april-juli i varierande omfattning såg små prisnedgångar i de olika regionerna 2009 och 2010. Den här gången började nedgången tidigare och är mer omfattande än 2009 och 2010. Fundamenta och tekniska säljsignaler sammanfaller i år här även med en säsongsmässig svaghet i bostadspriserna, medan tidigare säsongsmässiga sättningar inte gav några tekniska säljsignaler. Fortsätter prisfallen i julistatistiken som rapporteras i augusti så kan vi med stor säkerhet dra slutsatsen om att det inte handlar om en tillfällig säsongseffekt.
35 kommentarer
"Och säljarna vill inte sälja när de inte kan få sina drömsummor i betalning"
Är väl den främsta orsaken till "trögheten" som många beskriver, att objekten ligger ute längre tid.
Antagligen en dum fråga:
Jag antar att mäklarna inte justerar sina priser för inflationen. För om så är fallet är prisfallet rätt markant.
Att Malmö är sticker ut tror jag har att göra med Danmarks bostadsbubbla sprack innan vår. Fast ett ras på närmare 9% på en månad är rätt skrämmande.
"1% i prisras"
😀
Citat Peeter Pütsep, Svensk Fastighetsförmedlings vd:
”Jag vill understryka att det fortfarande görs bostadsaffärer…"
Skönt att det fortfarande görs e å annan affär då 🙂
/Darius
Tack för ett utmärkt blog! Var kan man hitta historisk statistik över omsättning av lägenheter? Hur väl korrelerar omsättningen med prisutvecklingen? Man kan visserligen hitta en del data på Mäklarstatistik, men hittills har jag inte hittat något sammanställning.
Finns det något sätt att gräva fram ett inflationsjusterat husprisindex med någon form av statistik från 1900-talet fram tills nu?
När jag köper hus så kommer de kosta ett par tre års sparande… Så det är lugnt för min del ännu och fram tills dess kan jag gott bo med släkt och familj i små trånga bostäder.
Cornu, det har ar bara aktuellt for spekulanter och BLTar. Vore snallt om du koncentrera din analytiska formaga pa att kommentera Obama och den globala finanskrisen ist.
Anonym 2011-07-14 11:08:
Bak till 1975 finns på SCB:s hemsida, som jag har sammanställt exempelvis här.
Jag tror att det går att hitta ännu längre bak… men du måste sätta dig och bläddra i gamla pappersupplagor av statistisk årsbok.
Rätta mig om jag har fel men sjunker inte priser generellt i juni månad varje år? Om så är fallet, hur står sig denna prissänkning gentemot det generella?
Personligen tror jag att vi har århundradets bostadsbubbla men att tro att har för mig att priserna vänder nedåt såhär dags på året.
Vad händer om vi för en ny ekonomisk kris (EU, Kina?) som trycker in oss i en lågkonjunktur med sjunkande räntor som följd? Kan då bostadspriserna fortsätta trissas upp? Så länge arbetslösheten håller sig någorlunda i schakt så kanske vi får se en fortsatt prisökning. Kommentar?
Mårten 1103,
för stockholm kan du titta på: http://lassekongosbostadstracker.blogspot.com/
Det finns en del uppenbara problem med den statistiken men den ger en bra fingervisning om hur transaktionsvolymen utvecklats…
11:26, nej. Att sänka räntan till noll är en engångseffekt. Vi har redan provat den och den har redan varit med och dragit upp bostadspriserna. Nu har skuldsättningen totalt ökat sedan sist, och även om vi sänker till "noll" igen så kommer hushållens räntekostnader vara högre än de var sist vi hade "noll" i reporänta hos Riksbanken. Utlåningsräntorna till privatpersoner behöver inte följa med ner om bankernas finansiärer kräver mer betalt pga risken.
11:26 Precis, vi behover en grundlaggande konsekvens analys av hela det globala ekonomiska systemet. Cornu, ett scenario baserat inlagg vore onskvart, med tids linjer for olika forlopp. Bostader har diametralt motsatt varde till deras belaning, dvs stockholms innerstad kommer nog klara krisen.
Fått ett samtal från Erik Olssons mäklarbyrå, där de ringer runt och undrar om "det finns något intresse av att vi kan komma förbi och informera om hur vi jobbar, om marknaden och tala om vilka behov jag har". Jag finns tydligen på någon mailinglista som jag anmält mig till för 6-7 år sedan.
Att betala människor för att ringa runt för att ragga upp presumtiva kunder känns desperat, minst sagt.
I pengsionärsorganisationen mina föräldrar brukar besöka emellanåt har de haft flera "informationsmöten" med mäklare för att ragga kunder, med inriktning speciellt mot nybyggda BRF eller blivande BRF, sådana som inte är byggda än utan man vill signa upp kunderna innan man bygger för att byggföretaget vill ta noll risk. Och det i stockholmsområdet.
Bubblan behöver inte vara störst där det stigit mest. Det beror ju på var det börjar också. Som i Luleå tex där lägenheter var oerhört billiga för 10 år sen.
Banksystemet ockrar kunderna.
Det rimliga vore att privatpersoner och företag kan låna rörligt hos Riksbanken till styrräntan mot samma säkerhet som Riksbanken kräver när bankerna lånar.
Eftersom inte privatpersoner har någon uppbackning av staten vid inställda betalningar hade riksbanken ändå fått kräva en högre riskpremie av privatpersoner. En av bankernas roller är ju hantera detta som intermediär.
Dock finns det många andra anledningar till att vara kritisk mot banker…
Vi kan i alla fall konstatera att Börje Lindström har haft fel åtskilliga gånger om tidpunkten för pristoppen; priserna har fortsatt uppåt trots hans upprepade uttalanden om motsatsen. Kanske bör man då inte heller ta hans övriga förutsägelser på särskilt stort allvar. Jag tycker att speciellt "Post scriptum" efter hans artikel är löjeväckande: "I april 2010 började bostadsrättspriserna att falla i Stockholms innerstad." Ja, de föll ett tag, men sedan steg de igen till nya rekordnivåer. Börje Lindström hade fel.
Toppen var varken 2010 eller 2007 eller något annat år som Börje Lindström har angett, fast det betyder nog snarare att Börje Lindström inte ska tas på allvar än att pristoppen på bostäder inte är nådd nu. Det ser nämligen ut som att Cornucopia lyckades peka ut toppen, med precision, våren 2011.
/Guldkalle
11:32, tack för snabbt svar. Själv tror jag att amorteringskrav är en av huvudorsakerna (tillsammans med räntehöjningar) till prisfallet. Visst. Amortering kan delvis ses som ett "sparande" men man får inte glömma att det är pengar som ska ut varje månad. Själv när jag tittar på lägenheter är det just denna del som tynger mig mest. Eftersom bankerna nu har amortering som krav, vilket är bra, så ökar den summa som ska betalas varje månad avsevärt. Tror folk börjar inse att ett lån är något som ska betalas tillbaka.
Ok, men hur tjänar man på den här bostadspriskraschen?
Funderar på att köpa säljoptioner i storbankerna. Har ett konto hos en sån här spreadbetting-mäklare, och där kan man spekulera på ett brittiska fastighetsindex, men dock inget svenskt.
Nån som har några andra idéer? Vilka svenska fastighetsbolag är mest utsatta?
Tjabba Börje 11:04. Du har nog en tvillingsjäl, för igår under bloggpost http://cornucopia.cornubot.se/2011/07/mer-kring-bostadsbubblan.html sade signatur Göran exakt samma sak som du säger idag.
Är det någon särskild tanke med det?
Martin, se tidigare inlägg
http://cornucopia.cornubot.se/2011/05/sa-hur-tjanar-man-pengar-pa.html
Ja, negativa positioner i bankerna. Men vid rätt tillfälle. Kan vara för tidigt just nu.
Undrar hur lång tid det dröjer innan något parti kräver att man måste "stödja hus/borätts ägarna" som "drabbas orättvist hårt".
Här finns det röster att hämta.
/Darius
Robjoh, hur tänker du? Inflationen mätt med KPI är för närvarande lite drygt 3% per år. Det innebär att om lägenhetspriserna utan inflationsjustering ligger stilla i ett år så faller de lite drygt 3% med justering för inflation. Prisfallet blir större med inflationsjustering, inte mindre. Dessutom är en inflation på 3% per år rätt obetydlig i jämförelse med ett prisfall på 9% i Malmö på en månad. Men nej, jag tror inte att mäklarnas rapporterade siffror är inflationsjusterade. Raset på 9% blir förresten 9% även justerat för inflation (lite beroende på avrundning), så jag förstår inte vad du vill ha sagt med din kommentar.
/Guldkalle
@Guldkalle
Jag tänker så att om de inte är inflationsjusterade så innebär det att vi döljer hur stort raset i verkligheten är. Ungefär vad du försöker säga
Sen nar det puttrat nedat ett tag vander det uppat igen. Att det "rasat fem manader i rad" ar ju inget hapnadsvackande i sig, det har ju hant forr, som dina grafer tydligt visar, och det ar valdigt sma prisfall baserat pa exceptionellt fa transaktioner som "raset" 2011 baseras pa. 2007 var det hogkonjunktur och happy days. Priserna dok 10% och sedan borjade de klattra igen. 2008 kom nasta ras. Sen klattrade de igen. De engangsinjektioner som har satts in i form av skatteavdrag och sankt ranta ar forbrukade, ja, men det kommer att dyka upp fler. Sverige som land har inte rad med ett ras om 50-60% och darfor kommer politiker och riksbanken att se till att hitta pa nya injektioner som dampar fallet. Sa smaningom kommer priserna stagnera, pa en niva kanske 5-10% under dagens, sen kommer de halsosamt nog att ligga kvar dar ett bra tag och lata inflationen sta for justeringarna. Lyckligtvis kommer bade banker och maklare att regleras hardare och manniskor kommer darfor inte att kunna lana huvudlost for att till varje pris vinna nasta budgivning.
Sesa, en ljusning i Cornus pessimistiska domedagsmorker. Riktigt jakla svenskt. Jag sager "Vilket fint vader vi har idag!". Cornu sager: "Idag ja".
Det gar inte att jamfora med tidiga 90-talet. Pa den tiden hade vi inte samma situation darfor att alla bodde i hyresratt, bankerna var totalreglerade och manniskor hade inte tillgang till objekten pa det satt de har idag. Utbudet motsvarade inte efterfragan eftersom vi inte hade internet. Den geografiska rorligheten var inte densamma och tatorterna hade inte samma attraktionskraft. Nu avfolkas landsbygden, det gar inte langre att jobba pa bruk eller forsorja sig som bonde, vi har mycket hogre BNP och servicesektorn vaxer. Klyftorna vaxer och de hogutbildade manniskorna, som har rad att betala rantan, vill bo i Vasastan med teppanyakihall. De mindre valbetalda vill ocksa bo i Vasastan, men valjer att bo tva personer pa 28kvm, eftersom "laget ar sa viktigt". Location, location, location.
De enda faktorer som kan tvinga fram ett ras i dess ratta bemarkelse ar drastiskt hojda rantor (kommer inte att handa) och massarbetsloshet. Grekland, Spanien och Portugal har en oppen arbetsloshet pa mellan 15-30%. Sjalvklart blir krisen tuffare dar. De omraden i USA som krisar har ocksa massarbetsloshet, och dar var kreditgivningen fore krisen lojevackande (arbetslosa fick bil, hus och resa av samma bank till valdigt lag amortering). Det fick man inte i Sverige ens fore 2007 darfor att vi lyckligtvis ar landet lagom.
Min tanke om stagnation pa marknaden ovan ar bara baserad pa en maggropskansla och jag kan inte motivera den narmare. Det som slar mig ar att alla dina referenser enbart har begransad relevans. Du plockar ut de faktorer som pekar pa ett ras och framstaller statistik pa ett valdigt beraknande satt. Valdigt manipulativ hantering av fakta.
Och att jamfora Stockholm och dess kranskommuner med Vara eller Monsteras eller Ockelbo med grafer ar precis sa irrelevant att det nastan sticker i ogonen. Du sager att Stockholm inte har vuxit namnvart pa si och sa manga ar. Kolla pa Stockholmsomradet som helhet i stallet. Inte bara innanfor tullarna, men aven Aspudden, Hagersten, Nacka, Sollentuna, Sundbyberg osv. En enorm nettoinflyttning med svenska matt matt. De som "flyr" Stockholm, som du namner som om det vore alarmerande, tror du att det ar borjan pa en trend av avfolkning, en ny gron vag? "Ja, jippi, vi flyttar till Saffle i stallet och kollar om vi kan hitta jobb dar!". Kolla hur manga skaningar och norrlanningar som nu bor och jobbar i Stockholm jamfort med pa 60-talet. Fler med hoga inkomster och fler som har rad att betala rantan.
Att juli kommer fortsätta ned behöver man inte vara Einstein för att anta, den stora frågan är vad som händer under augusti och resten av hösten. Fortsatta fall i augusti och september – då kan vi nog konstatera punks och behov av att laga punkan. Skulle dock inte bli förvånad om vi får se tllfälliga återhämtningar under aug/ sept för att sedan se en långsam nedgång. Det finns fortfarande rätt många med orealiserade vinster, relativt låg ränta och höga inkomster som vill göra "klipp". Det är mer psykologi än fundamenta bakom den analysen
Men Robjoh, det är väl knappast någon som står och väljer mellan att köpa KPI-varor för x miljoner eller en bostadsrätt? Att priserna på KPI-varor stiger har då mindre betydelse.
Möjligen kan man titta på prisutvecklingen för bilar, båtar och annat som kostar mycket pengar, men det viktigaste med avseende på priset för den som säljer en bostadsrätt är antagligen vad man får i förhållande till lånet.
/Guldkalle
Hur kommer prisutvecklingen på bostäder att se ut om RB plötsligt bestämmer sig för att inte höja räntan mer än kanske 1-2 ggr de närmaste två åren? Vad skull en sådan strategi få för effekt på inflationen?
I en artikel på di.se skrivs om endast en höjning till vilket inkluderar slopad höjning i september.
De som äger sin bostad kan vara lugna, däremot är det kämpigt för alla som hyr av banken.
Sverige är likt Usa där ingen ägde utan bara lånade av banken.
I vitlöksbältet äger man oftast sin bostad och är lågt skuldsatt, däremot är staten skuldsatt.
Sverige är lite motsatsen, fattiga medborgare och rik stat. Sossarnas skatteplundring har ju självklart påverkat detta förhållande.
Skatt är stöld, så länge som det slösas på onödiga saker som byråkrati och låtsasjobb etc
15:23 "högre räntor (kommer inte hända)" – varför då? När det vänder nedåt kräver rimligen marknaden högre räntor för att våga låna ut. När västvärldens skuldbubbla ska regleras blir det svårare att hitta långivare. Det är privata banker och finansinstitut som sitter på kontrollen, inte staterna som sitter i skuld till bankerna. Eller varför inte kraftigt minskad penningmängd när lånen ska betalas och deflation. Grundproblemet är ett sjukt ekonomiskt system där ett symtom är bostadsbubbla. U
Tack för länken ovan Flute.
@Guldkalle
Jag tror du missade min poäng. Om KPI ökar innebär det att kapitalet man får ut är mindre värt kontra vad man kan handla för.
Om KPI ökar snabbare än för priserna inom en bransch innebär det helt enkelt att det finns mer kapital i omlopp för att köpa varan. Varan blir alltså billigare.
Stämmer inte och är dessutom irrelevant. Om man säljer en bostadsrätt så gör man det antingen för att köpa en annan bostadsrätt eller för att betala av lånet och bli skuldfri. I det sammanhanget spelar priserna på mat, kläder och drivmedel (KPI-varor) ingen roll.
Det enda undantaget är om man får mycket pengar över efter försäljningen, kanske en miljon, pengar som man vill använda. Då kanske man vill köpa en sportbil, en båt eller resa jorden runt. Har inte sportbilar, båtar eller jorden runt-resor blivit dyrare, då spelar KPI ingen roll.
/Guldkalle