Mäklarkåren och/eller säljarna av objekt på Göteborgs gräddhyllor verkar har varit lite överambitiösa när det gäller begärt pris.
Tittar vi på de riktiga premiumobjekten så toppas de förstås av P-G Gyllenhammars fd herresäte i Råö, numera ägd av hans barn. Först ville man ha 100 miljoner för detta objekt inköpt för 4.3 MSEK på 1994, men har nu sänkt sig med 35% till endast 65 MSEK. (Realtid.se). En unik sak med objektet är att det ligger inom det för allmänheten avlysta forskningsområde med mobiltelefoniförbud som gäller runt Chalmersobservatoriet på Råö. Iaf så behöver man köra genom området för att komma till objektet. Ett område som förekommer i min bok Midvintermörker, då jag utlokaliserat delar av FRA dit istället för att beskriva det faktiska skyddsobjektet FRA-Rörvik några kilometer längre norrut.
Men vad är väl ett hus på landet? Vad sägs istället om ett litet hus inne i Särö, närmare bestämt på Bukärrsvägen 34 – 46, för endast 50 MSEK i lockpris? “kan med fördel byggas om till en privatbostad utöver det vanliga”, “Efter att antal förfrågningar om att fastigheten/na skulle kunna övergå till privatbostad har Kvadraten Arkitekter i Göteborg som också på uppdrag av Svenska Kommunalarbetarförbundet Avd Väst i Göteborg ritat nuvarande byggnad/er ritat ett förslag till ny planlösning av byggnaden.” Jo. Alltså. Om man är en stor barnfamilj så…
Mer intresseant är en lista med objekt som en läsare mailade mig. Exempelvis Stallbacken 10 i Särö, som såldes för 6.9 MSEK 2008, och nu ligger ute för 6.95 MSEK efter att ha sänkts från 7.95 MSEK. Det är en prisuppgång på 0.7% på gräddhyllan på tre år.
Lövendals Galej 10b på gräddhyllan Gottskär sänkt från 8.2 till 7.4 till 6.9 MSEK på kort tid.
Granlidsvägen 17b på gräddhyllan Hovås sänkt från 14.8 till 12.5 MSEK på kort tid.
För Södra Bredviksvägen 56 på gräddhyllan Näset begärdes 9 MSEK, men den gick för 7.5 MSEK.
Läsaren bistod med en lista på ett 20-tal sådana här gräddhylleobjekt med sänkta priser eller som såldes för lägre än begärt pris, ovanstående är bara exempel. Skall inte tråka ut er med hela listan. Rimligtvis finns det en högst begränsad skara människor som har råd med så stora lån, eller har lust att ha råd med det. De flesta säljare har köpt till betydligt lägre priser.
Den som köpte villan för 2-2.5 MSEK på 90-talet har ju antagligen en mer ordinär lön och begränsade möjligheter att ha stora lån och räntor. Det finns 1000-tals sådana personer. Men det finns inte 1000-tals personer som har råd att ta lån för att matcha de prisstegringar som skett på gräddhyllorna och som inte redan har en bostad de är nöjda med. Medan enskilda hus har dragit upp marknadspriserna i gräddhylleområdena, så är det omöjligt att sälja på de prisnivåerna i bulk. Det är helt enkelt en bubbla som spricker när för många vill sälja. Vi har slut på greater fools.
Grädden har börjat surna i Göteborg.
Annars brukar en del påstå att det är på gräddhyllorna som priserna faller sist. Det kanske gäller vid mer normala prisnivåer. Men de flesta har köpt på helt andra nivåer och skulle aldrig ha råd att med lån köpa ett hus i området de bor i. Så fallet kan snarare bli väldigt brutalt vid t ex ett generationsskifte när många i samma område vill sälja ungefär samtidigt. Eller om många nu vill hoppa av bostadsbubblan.
Bloggrannen Bobubbla följer förstås läget kontinuerligt, och pekar på hur stjärnmäklaren Eklund har fått sänka ett objekt i Strömstad från 50 MSEK till 29.9 MSEK. Norrmännen verkar inte nappa på vad som helst längre.
För att skriva något om Stockholm så tipsade en annan läsare om en lägenhet på Södermalm som lades ut för 1.495 MSEK som lockpris och budades upp till 2.01 MSEK. Sedan tog mäklaren bort objektet utan att det såldes. Man lyckades tydligen inte locka upp priset tillräckligt högt för att säljaren skulle vara nöjd. Nu ligger samma objekt ute med ett acceptpris på 2.2 MSEK. 47 000:- per kvadratmeter. Läsaren menar att för ett år sedan hade kvadratmeterpriset landat på minst 55 000:- SEK, men nu kunde lägenheten bara budas upp till 42 000:-.
Snart har vi månadsuppdateringen av NASDAQ OMX Valueguard-lägenhetsindexen. Blir mycket intressant.
Kom ihåg att våren normalt är högsäsong för bostadsförsäljning. Att det redan börjar torka ihop trots att Riksbanken bara håller räntan på 1.75% säger något om hur högt priserna trissats upp.
Tillägg: Medan de som äger hus i gräddhylleområdena kan byta till ett likvärdigt inom området utan att höja sina skulder, så sägs den vanligaste anledningen till att sälja en villa vara skilsmässa. Då fördelas prisuppgången för objektet ut på två hushåll, som alltså måste öka sina skulder om de skall köpa i samma område, vilket de sannolikt inte gör, utan tvingas köpa billigare någon annanstans. Och när det gäller generationsskifte, där äldre vill sälja villan för att flytta till mindre, så kommer inte prisuppgången heller att återinvesteras i området. Det ställer alltså krav på att det finns någon som antingen har med sig en prisuppgång utan skilsmässa, eller som är beredd att ta lån för de här mångmiljonobjekten. Och intresset verkar svalna.
22 kommentarer
Hejsan C,
Rörande resonemanget med lägenheterna i Stockholm så tycker jag att du i din iver att hitta bevis på din sanning börjar bli en aning överdrivet. Om du ser på vad den rörliga räntan för 1 år sedan var och jämför med vad den är idag så ser du säkert att kostnaden är exakt densamma för BLT idag och för ett år sedan. Mao kostar 42`kvm precis lika mycket som 55`kvm gjorde för ett år sedan. Detta är bara enligt mig ett tecken på att 55`kvm var en rätt prissättning då och att 42`är en rätt prissättning idag.
Det där var tyvärr så dumt att jag överväger att låta din kommentar stå obesvarad. Men jag kan inte hålla mig.
Du menar att priset inte fallit från 55 till 42, eftersom ränteutgiften är den samma. Skärpning. Den som köpte på 55 har nu fått betala 13 000:- per kvadratmeter om h*n tvingas sälja. Skulder skall betalas. Den som köper för 42 amorterar ner betydligt snabbare än den som köpt för 55.
Räntebanan pratar om reporäntor på upp till (eller över) 3%.
Ett prisfall är ett prisfall är ett prisfall. Den som tagit på sig risk genom att ta lån drabbas i allra högsta grad när räntan stiger och priset på bostaden faller. Det kvittar om det är räntehöjningar eller utomjordingar som sänker priset.
Prisfall är prisfall.
Gyllenhammar köpte väl sin fastighet av VOLVO 1994.
Men dessa "prisfall" är ett tecken på att marknaden är lite vilsen på de riktigt dyra objekten. Med rätt köpare är alla priser möjliga.
Nu idag kom en undersökning som visar att grädden samlas på hyllorna. De rika blir rikare eller alternativt så säljs villorna på hyllan till hutlösa priser som bara rika kan hosta upp./Oppti
Den förste att fatta att priset är för högt är köparen, den andre som fattar är mäklaren. Sist fattar säljaren.
/Villafarsan
Mina egna mätdata på sthlms innerstad visar på att det nu är icke-premium objekten(som den på södermalm) som tar mest stryk. Typiskt sett så är det förstagångsköpare som brukar stå för volymen på icke-premium. Men nu när förstångsköparna försvunnit så finns det ingen "next greater fool" som kan hålla uppe priserna.
Det är egentligen en självklarhet, men den måste konstigt nog upprepas. Borallyt kräver att det ständigt tillkommer nya köpare som vill betala ÄNNU mer än föregående ägare. När torsk-kranen torkar upp så faller hela kedjan.
Områden i innerstan som kommer dippa är ställen som västra södermalm, bortre kungsholmen(kristineberg, fredhäll).
Norrmalm, vasastan och östermalm kommer hålla emot lite längre. Men när första ledet i torsk-kedjan viker så viker även andra ledet. D.v.s. kan man inte sälja sin första lägenhet till lill-torsken så kan man inte heller köpa nya fina premium-lägenheten av stor-torsken.
Och nu står vi ändå i högsäsong med historiskt låga räntor. Hur kommer det se ut om 1-2 år och med än stramare kredit(basel) och utlåningsregler ?
/Realisten
För övrigt anser jag att ett utgångspris skall motsvara det lägsta pris man kan tänka sig sälja för. Om Mäklarsamfundet har svårt för den hållningen får lagstiftningen hjälpa dem på traven.
Cliff Barnes
På min gamla adress bygger alla nu pool. Av 14 villor på gatan har 6 nu pool. Flesta byggda senaste åren. Undra om detta inte är en trend mest för att höja värdet, förutom att imponera på grannen. En nätt liten investering på ca 500.000-700.000.
Lustigt nog brukar pool vara vanligast i områden nära sjö eller hav. Därmed faller ju argumentet att man skall ha nära till badet om man sedan bygger en pool.
Inspirerad av debatten på denna sajt mfl. sålde jag min lägenhet i Vasastan i Stockholm i förrförra veckan.
Mäklaren gjorde en initial värdering på 70.000 per kvadratmeter men den gick för 60.000.
Detta nöjde jag mig med då det ändå blev en vinst för min del.
Vet inte om mina nya unga BLT-grannar började svettas när de såg sitt (fiktiva) värde rasa. Hörde av en kompis som jagade lägenhet att omvisningar är en företeelse som just nu är rätt vanlig, inklusive Vasastan.
Vill du låna min lya för ett studiebesök/hotell Cornu under din vistelse här i Stockholm i maj är du välkommen, då det nu skall flyttas in i tjejens hyresrätt.
Cornu-dina kommentarer vittnar om ett stort intresse av de mest dyra objekten.
Pool är inte ett substitut mot en sjöutsikt!
När vi köpte vår första villa, 150m från sjö med "egen" strand som bara vi använde, så kostade den 695 000:-. Det var 18km från Brunnsparken i Göteborg.
På den tiden kostade mycket riktigt de allra finaste objekten i Göteborgsområdet 4-5 MSEK, och då pratar vi om objekt som Gyllenhammars. Så sent som 1999 ansågs 2.5 MSEK vara ett "skitdyrt" objekt i Göteborgsområdet.
Nog är det intressant att se hur extrema uppgångarna har varit för premiumobjekten.
Intressant men ej relevant!
Dina teser om BLT handlar inte i första hand om dessa objekt!
Pengar för dessa hus, 10 M plus, kommer troligen från folk som lyckats , eller vill ge sken av att ha lyckats.
Om man anser att acceptpris är ett tecken på stagnation så ökar det mer och mer. Detta var inte vanligt för några månader sen.
"
De svenska hushållens tro på stigande priser på bostadsmarknaden stärktes i maj jämfört med föregående månad. Det visar SEB:s boprisindikator som publicerades på måndagen.
Av de tillfrågade tror 55 procent på stigande priser, jämfört med 53 procent förra månaden, medan 19 procent tror på fallande priser, upp/ned från 19 procent föregående månad.
"
http://di.se/Default.aspx?pid=235186__ArticlePageProvider&epslanguage=sv
Kuriosa: objektet Bukärrsvägen 34 – 46 var tidigare kommunalarbetarnas semesterhem. Dvs en semestermöjlighet för kommunalarbetare från Göteborg som inte hade råd med egen sommarstuga. Men det var ju på 70-talet när jag brukade passera på väg ner till havet för att bada. När det konferensrenoverades minns jag inte men står antagligen i annonsen. Däremot vill jag minnas att huvudbyggnaden brann på slutet av 70 talet.
Pär Magnusson, chefsekonom på svenska delen Royal Bank of Scotland, jämför med Danmark som är en ekonomi liknande Sverige med samma dynamik ("priserna i Köpenhamn KAN inte gå ner, det är där jobben finns och ALLA vill flytta dit").
Där föll innerstadspriserna med 30% och villor med 20%. Eftersom hyresmarknaden fungerar bättre i Danmark kan man ju lägga till argumentet att bostadsrättspriserna borde vara ännu mer upp-pumpade i Sverige, eftersom de flesta köper istället för att hyra.
http://di.se/DiTV/2011/1/23/RBS-ekonom-Varnar-for-boprisfall/
Kan inflika att i gårdagens "bostadsbilaga" till Sydsvenskan så var sidan med prisstatistik borttagen. Den sidan har tidigare funnits med varje vecka de senaste åren, med uppgifter om bl.a. snittpriser i olika kommuner (som Vellinge, Lund och Lomma) och diagram över prisutveckling för bostadsrätter. Får se om prisstatistiken återkommer eller om utvecklingen är sådan att man inte vill visa den.
Det du skriver har jag fått information om av en mäklare som säljer i Stockholmsområdet. Det är tvärstopp på alla objekt över 8 miljoner. Så och det kan ju till och med vara positivt att luften pyser ut sakta istället för tvärstopp.
Så här är det:
Om man har pool med uppvärmning så kan man inleda badsäsongen redan när värmen kommer, vilket i år var för några veckor sedan. Vid den tiden är det fortfarande väldigt kallt i havet, så om man går till stranden så är det inte för att bada. Om man inte har uppvärmning i poolen så fyller den ändå en viktig funktion som alternativ badplats mitt på sommaren, när det är alldeles för trångt på stranden. En pool är alltså aldrig onödig, inte ens om man har promenadavstånd till stranden. Däremot kanske det inte är nödvändigt att ha pool både ute och inne. Och att en pool skulle kosta så mycket som en halv miljon måste vara helt fel.
Till 09:00 Cliff Barnes:
Nu tanker du val anda fel. Kanns orimligt att saljaren ska tvingas ange det lagsta priset de accepterar. Vad som daremot absolut borde kravas ar att de tvingas acceptera det priset de angivit ifall nagon bjuder det. Dvs om saljaren accepterar allt over 2 miljoner sa far saljaren satta vilket pris han vill over tva miljoner. Helt ok att saga 3 miljoner som pris. Daremot bor det ej vara lagligt att ange 1,5 miljoner i pris och sedan inte acceptera det.
Re: Anonym 19:47.
Självfallet har du rätt i vad du skriver. Jag uttryckte mig klumpigt och menar egentligen samma sak som du skriver; det pris man sätter ut skall självfallet vara ett pris man är beredd att sälja för. Vad skulle det annars representera?
Cliff Barnes
Är det nu bubblan börjar brista? Se denna tråd från BLT-forumet Familjeliv.