Mäklarna smygsänker bostadspriser på stagnerad marknad

I nätupplagan av Bonniers sk ekonomitidning DI uttalar sig fyra experter tämligen tvärsäkert om att bostadspriserna nu skall stå stilla och att det därmed inte är någon bostadsbubbla. Kom ihåg att samma typ av experter tidigare sagt att priserna skall fortsätta uppåt och att det inte existerar några problem med bostadsbubblan. Nu skall inte priserna stiga längre (jo, 0-5%), men det existerar fortfarande inga problem.

Till saken hör att både bloggrannen Flute och jag som aldrig tröttnar på att upplysa BLT-kollektivet om deras överbelåning på en överhettad marknad har sagt att priserna skall falla realt, relativt t ex KPI eller relativt disponibel inkomst och tillbaka till ett normalläge. Det kan uppnås genom att priserna står stilla i t ex 10 år, medan KPI och disponibel inkomst kommer ikapp.

Nu är det inte sannolikt att priserna står stilla i tio år, men det hade faktistk varit en kraschad bostadsbubbla, åtminstone enligt min definition och även Flutes tror jag. Bostadskrascher är långsamma processer, och toppen på den nominella bubblan (dvs i siffror, inte i reala termer) kan mycket väl dra ut lite på tiden innan den nominella nedgången börjar. På 90-talet föll priserna i 5-6 år. Det har aldrig varit tal om en snabb börsliknande krasch, utan ett långdraget förlopp. De flesta hade kunnat härda ut ett snabbt förlopp, men de långa sega nedgångarna som är ett problem. För ju längre nedgången pågår desto större är risken att något inträffar som innebär att man tvingas flytta, t ex arbetslöshet, separation etc, och går från ofiskad bolånetorsk till att torskat dit i trålen på allvar.

På tal om BLT-kollektivet så är det viktigt att påtala att alla som sitter med en ägd bostad inte är bolånetorskar. Ligger man på en hyfsad belåning om kanske 40-50% av marknadsvärdet, eller med lån runt miljonen som man amorterar på i bra takt så kanske man inte skall vara fruktansvärt orolig.

Nu över till rubriken. Först en bild från en läsare. Platsen är Eriksberg, Göteborg. Stockholmare kan tänka “Hammarby Sjöstad” som jämförelse. Det börjar se skräpigt ut med mäklarskyltar om objekt till salu överallt. Men trots att alla verkar vilja sälja så skall alltså inte priserna gå ner säger experterna.

Mäklarna har nu börjat sänka priserna, men eftersom sajter som t ex överlägsna Booli och Boliga.se bevakar prissänkningarna på Hemnet så tar man nu bort objekten och lägger till dem med sänkt pris igen några dagar senare. Samma mäklare förstås.

Men ingen mäklare rår på den som är kunnig nog i Google-Fu (minst brunt bälte krävs tror jag). Det finns nämligen något som heter Googles cache.

När bostadspriser börjar falla börjar ofta nedgångarna i de oattraktiva områdena. Vi kan ta ett exempel med Tynnered i Västra Frölunda i Göteborg. Inte det värsta ghettot, men som uppväxt i norra Västra Frölunda (Tångudden-Hagen-Nya Varvet) så var Tynnered ett exempel på en plats där man inte stoppade cykeln när man cyklade ner till Näset för att bada i 12-årsåldern (en cykelsträcka på 6-7 km, ena riktningen, vilket var helt normalt på den tiden tydligen) redan på 1980-talet.

Det finns en gräns för personer med lägre inkomst som behöver låna till en bostad, och den ligger runt 1.5 MSEK. Så vill man bo i Göteborg och äga sin bostad så är det platser som Tynnered man får nöja sig med om man inte tillhör de högre inkomstnivåerna.

Här är iaf dagens pris på en specifik lägenhet i Tynnered. För en vecka sedan hittar man via en läsares Google-fu en annan annons hos Googles cache där priset låg på 1 550 000:- SEK. Priset har alltså sänkts med 85 000:- SEK, eller nästan 5.5%, även om mäklaren Fastighetsbyrån Göteborg (Swedbank) försöker dölja detta genom att ta bort objektet och lägga ut det igen. Ingen ville alltså nappa på 1 550 000:-, vilket dessutom antagligen var ett lockpris. Den som tror att det är en annan lägenhet på samma address kan se på cachen med bilder, och att det i så fall är två identiska lägenheter på samma address med identisk möblering.

Det där är bara ett anekdotiskt exempel av många.

Men det är inte bara på oattraktiva platser som Tynnered som priserna sänks och mäklarkåren försöker dölja detta genom att ta bort annonser. Vad sägs om Bunkeflostrand i Malmö? Specifik Ängdalsvägen. Priset var fram till den 4:e mars 7 350 000:- SEK, men sänktes sedan med hela 1 265 000:- till 6 085 000:- SEK. Det var en sänkning på 17% på vad jag gissar kan klassas som en gräddhylla i Malmö. Historiska priser i Bunkeflostrand visar på tre affärer som gått för över 6 085 000:- av totalt 441 avslut. Det känns alltså som att man gått i taket även på gräddhyllan. Vad objektet på Ängdalsvägen väl gick för finns inte registrerat än.

Skall man göra en spaning så behöver man förstås tre exempel, också detta från en läsare. Gräddhyllan Örgryte i Göteborg, några stenkast från Liseberg. En variant är att ta bort annonsen och lägga ut den igen för att det inte skall se ut som objektet är svårtsålt. En villa för 12.5 MSEK, prissänkt från 13.5 MSEK. Ser på Hemnet ut att ha varit till salu i två dagar. Men hos Booli ser man att den varit till salu i 179 dagar och alltså även sänkts med 1 MSEK från 13.5 MSEK.

Mäklare tror att folk som tänker skuldsätta sig med 85% av 12.5 MSEK är normalbegåvade och inte hade en aaaaning om att objektet varit till salu i över ett halvår, bara man tar bort annonsen tillfälligt från Hemnet. Är man intresserad av ett hus i området så har man väl sett att det varit till salu sedan tidigare.

Återstår att se hur Mäklarstatistiks prisstatistik utvecklas framöver. Då den baserar sig på frivillig inrapportering från mäklarna kan man lätt gissa att objekt med prisbesvikelser inte rapporteras in för att ge ett sken av att priserna inte faller. Man kan faktiskt bara lita på SCB:s statistik på faktiska registrerade lagfarter som dock släpar efter rejält.

Bostadsmarknaden är trög. När väl priserna börjar falla och paniken sätter in så kommer det ta tid att vända skutan. Kom ihåg att de stagnerande priserna vi ser nu är mitt under den sk svenska tigerekonomin (en term jag inte håller med om då den svenska ekonomin bygger på kraftigt ökad privat skuldsättning). När väl arbetslösheten tar fart och sysselsättningen minskar vid nästa ekonomiska nedgång, hur kommer det se ut då om priserna inte orkar upp när det tjatas om bättre tider och ekonomisk återhämtning? Riksbanken har bara börjat höja räntan än så länge…

Vi är inte rädda för boprisfall säger barnfamiljen som just köpt hus. Nej, hade de varit det så hade de inte köpt hus. Säger alltså ingenting. Någon måste ju köpa på toppen och torska dit. Synd bara att det i stor utsträckning är barnfamiljer. Och bolånetorskar tror förstås på fortsatt stigande priser.