Fick några grafer från en läsare.
Den första visar hur det svenska folkets skulder stiger både snabbare än såväl BNP och huspriserna. Husköparna blir alltså mer och mer skuldsatta, både i förhållande till ekonomisk tillväxt och i förhållande till priserna på husen. Skuldbubblan stiger alltså snabbare än bostadsbubblan, vilket talar ännu mer för att bostadsbubblan är ohållbar.
Inte bara är bostadspriserna högre idag, folk har också en procentuellt högre belåning på de där bostäderna och inte bara större skulder. Ändå tror BLT naivt att de skall upprepa 40-talisternas bostadskarriär.
Den andra grafen visar den procentuella tillväxten i skulderna per år, i förhållande till tillväxt av disponibel inkomst, och undantaget 2001 så har skulderna stigit snabbare än den disponibla inkomsten. En hållbar tillväxt av skulderna sätt tydligen till drygt 5% i jämförelse med de nivåer på över 10% vi har sett tidigare.
Bostadspriser skall på sin höjd stiga i takt med BNP, KPI eller disponibel inkomst, men har nu alltså via massiv skuldsättning pressats upp till orimliga nivåer. Utlåningstakten är inte hållbar och när den faller tillbaka kan vi inte heller se fortsatt stigande bostadspriser när man överansträngt belåningen under ett decennium.
Titta t ex på skräckåret 2009, då skulderna steg med ca 8% men den disponibla inkomsten ökade nästan inte alls.
Så vad är ursprunget till graferna ovan? Enligt uppgift rör det sig om en svensk storbank, okänt vilken.
Det innebär att svenska banker (bakom stängda dörrar?) upprepar exakt samma sak som jag skrivit i många inlägg här på bloggen, dvs att det svenska folkets skuldsättning är ohållbar, och de plockar alltså fram samma statistik som jag gjort tidigare.
Frågan blir då hur bankerna skall trassla sig ur den här situationen. En slutsats är att bankaktier är övervärderade, när deras främsta inkomstkälla – att skuldsätta folk för livet baserat på mediabilden av det perfekta livet – kommer minska framöver. Frågan blir hur vi skall undvika en svensk bank- och finanskris när väl bostadsbubblan pyser. Kom ihåg Carmen/Rogoff – några år efter en bostadsbubbla spricker får man som på beställning en bank- och finanskris.
Återstår att se om krisen slår till under ledning av Reinfeldt eller Stalin Juholt.
93 kommentarer
I snart 15 år har vi haft stabilt ökande priser. Och i lika många år har domedagsprofeter spått om "bopris-krasch".
Och de har haft fel varje gång. Men visst. Kanske blir det du som får rätt till slut. Många har dock haft fel före dig.
Och dom som tidigare lyssnat på domedagsprofeterna har fått se sig utelåsta från bostadsmarknaden. Och tröskeln blir högre för varje år som de står utanför.
/Lazarus
Du låter orolig. Se till att amortera dina skulder så sover du gott om natten oavsett vad marknadspriset på din grannes bostad är.
Nöjer mig med att konstatera att vi sedan 15 år ligger inne en bostads "bull market" som ångar vidare år efter år. Inte ens en global finanskris rådde på den.
Många domedagsprofeter har kommit och gått under resans gång. Du är en av dem. Kanske får du rätt. Kanske inte.
Men läsare av denna blogg bör nog tänka efter både en och två gånger när analyserna av storstadens bostadsmarknad kommer från en gubbe som bor i en lada ute i skogen, vakandes över sitt "överlevnads-kit"
/Lazarus
Till skillnad från någon som deltar själv och därmed skall ses som objektiv? Jag har för övrigt även konstaterat att det är en bubbla inom smågårdar på landet, se http://cornucopia.cornubot.se/2011/01/smabruks-och-hastgardsbubblan.html och sagt att den är värre än för villor. Så jag hackar ner på min egen bostads värdering, men är dock skuldfri, så värdet kvittar mig – lägre värde, lägre fastighetsavgift, dvs bra.
Man väljer vem man vill tro på. Din enda argumentation är att "det har inte spruckit, alltså kommer det inte göra det" och i princip "den här gången är det annorlunda". Jag har om och om igen visat siffror på ohållbarheten, och den bekräftas av okänd förmodad bank enligt ovan.
Vad läsare bör tänka över noga är om de skall skuldsätta sig för belopp de aldrig kan betala tillbaka efter 15 års uppgång i priserna.
De som köper efter 15 års uppgång borde vara de som ska kallas torsk.
Det råder en naiv dröm om att 80-talets inflation ska amortera åt folk. Glöm det och glöm 90% avdragsrätt som rådde förr.
Den nya ekonomin kommer straffa ut många som inte kan tänka utanför flocken. Det är en en grym värld och många kommer duka under. Finanskrisen lurar i vassen, men politikerna springer med brandsläckare och försöker kväva utbrotten.
Sven tjänar 20 000kr efter skatt, hans fasta kostnader är ca 17500kr, alltså 2500kr över.
Av dom 17500kr är ca 5000kr ränta på ett 2 miljonerslån.
Nu får Svenne ett lönelyft på 10%, till 22 000kr efter skatt + ett jobbavdrag för 1000kr till i månaden. Totalt ökar nu hans inkomst till 23 000kr och han får 2500+3000kr mer över i månaden…
Nu känner sig Sven rik och vill byte boende, han väljer då att lägga dessa 3000kr han fått i lönelyft på ett nytt lån för att köpa en dyrare bostad. För dessa 3000kr får han låna ca 1 miljon..
Det jag vill säga är att 10% lönelyft kan resultera i en 50% dyrare bostad. Hävstångsprincipen.
Var i helva världen har man bestämt att 10% löneökning ska ge 10% högre bostadspriser?
Bostadsbubbland kommer spricka först den dag bankerna inte kan låna ut för under 7% ränta.
Är det om 1 år, 5 år, 10 år eller aldrig?
Läs DN idag.
Småhustillverkarna går på knäna.
Gnäller på bolånetaket.
200 spänn för en sketen pocketbok? Är du go i hela hövet eller?
Från grafen står det inte om husprisene er före elleter inflasjon.
Sedan 2000 har husprisene, enligt grafen ovanför, ökt med ca 7% varje år, och det kan jo inte fortsätte å öke i denne takt för evigt, givet låg inflasjon.
10:56, visserligen storpocket, men har du inte råd med det får du väl vänta och drömma om att den kommer ut på billig pocket.
Inte kan det hända i Sverige som löst problemet med bostadsmarkanden genom "Swedish auction" eller hur var det nu som han sa den där experten …
Sven har inte räknat med inflationen. Stiger lönen är det oftast pga inflations kompensering.
Kompensation för KPI dvs, inte den verkliga inflationen.
I reda kronor stiger inte hans köpkraft egentligen. Här lurar sig många i den sk nya ekonomin.
Lönen steg med 3000, samtidigt kostar hans bensinbil, elnota och matkontot 3500 mer per år.
Endast en påtänd knarkare tror att detta är hållbart, den verkliga inflationen är enorm och den har börjat bita i svenska plånböcker.
Lägger vi ner kärnkraften likt Tyskland ska ni få se på inflation. Lönerna kommer inte hänga med, då avkastningskraven på företagen höjts år från år. Mycket troligt att det händer om Japans olycka blir allvarlig.
Vi går snabbt mot stupets kant, med alla jublande får viftande med jobbskatteavdraget. Grattis alla kvartalsekonomer, ni kommer få uppleva 1929 igen.
"Bostadspriser skall på sin höjd stiga i takt med BNP, KPI eller disponibel inkomst"
Fast nu är ju bostadspriserna i förhållande till disponibel inkomst faktiskt lägre än på 50-talet.
Se ex. fig.2 http://www.ne.su.se/education/grundniva/nekII_III/vt10/uppsats/uppsatser/18_soderstrom.pdf
mvh
Kan du inte skriva ett inlägg om sparande också. Många gånger får jag intrycket av att det är vanligt att inkludera konsumtion i sitt sparande.
Jag ser mitt sparande som en kostnad i budgeten, en utgift som minskar mitt utrymme för konsumtion. Men de som säger att dem "sparar" till en resa eller liknande sparar inte i min mening. De konsumerar ju dessa pengar inom ett år eller något. Visst kan man "spara" till en resa men kalla det då inte sparande utan accumulerande till konsumtion.
Jag tror att många som idag känner sig duktiga och sparar i själva verket bara konsumerar sina pengar oregelbundet under året. Ett riktigt sparande gör att den sparade pengahögen växer varje år. Inte bara hålls ungefär lika stor.
/Tk
Vore intressant att se bostadsprisutvecklingen kontra guldets prisutveckling i ett långt perspektiv.
En sak är iaf säker och det är att pengar blir mindre och mindre värda med tiden, det ser inflation till med all tydlighet. Så att äga realkapital är inte fel på sikt och har som Lazarus påpekade varit en god affär hitintills trots många varningsrop.
Hemskt egentligen att ha ett system där det lönar sig att låna så mycket som möjligt och bara se till att hålla ut tills inflationen gjort en rejäl vinst åt en. Men så ser det ut och har gjort under lång tid.
"De som köper efter 15 års uppgång borde vara de som ska kallas torsk"
Knappast. Människor köper vanligtvis inte hus för att göra klipp, de köper hus för att bo och leva i. De flesta är också medvetna om den risk det alltid innebär att köpa en fastighet.
Nej du, torsk är nog snarare den som skjuter upp att leva sitt liv i fem, tio eller kanske ännu fler år bara för att kunna göra ett "klipp".
"Så vad är ursprunget till graferna ovan? Enligt uppgift rör det sig om en svensk storbank, okänt vilken"
fyi så är det SEB
CORNU
Vet du om skogsmark också är övervärderat idag?
Jag har en släkting som tänker"investera" i skogsmark. Skall jag avråda honom?
Så när spricker det då? Att snacka om bubbla i 10 år och sen säga 'va vad det ja sa' är liksom inte trovärdigt. Sen ska man leva under sina bästa år, inte samla pengar till pensionen. Men jag hoppas ni är lyckliga ändå, men misstänker tyvärr frustration.
/eee
@eee – ok, ditt argument är alltså att "det har ju fungerat fram tills nu, alltså kommer det säkert fortsätta göra det". Fine. Tror du att exponentiellt ökande skillnader mellan disponibel inkomst och bostadspriser är något som kan fortsätta i oändlighet? Ser du inget problem med lån som inte kan betalas under en livstid? Ser du lån som en sorts gåva som amn inte behöver betala tillbaka?
/ Anders
"Tror du att exponentiellt ökande skillnader mellan disponibel inkomst och bostadspriser är något som kan fortsätta i oändlighet?"
Vad menar du med att "fortsätta"? Priserna på bostäder idag är i förhållande till disponibel inkomst *lägre* än på 50-talet.
@gustav – kissa i byxorna värmer dåligt i det långa loppet! Vi får väl se vem som blir torsk. Jag har bott enkelt och jobbat mycket för att spara ihop pengar (svårt med tanke på att inflationen tar mina sparpengar, tack vare stödåtgärderna till BLT-kollektivet). Mina sparpengar skall jag använda för att starta företag. Än så länge får jag leva med hånskratten från bekanta som lever ur hand i mun i sina överbelånade bostäder, men inom ett 1-2 år har jag nått mitt första delmål. Jag kommer med hög sannolikhet att bli ekonomiskt oberoende genom arbete och investeringar, vi får se om dom som hoppas kunna låna sig rika lyckas med det.
Påfallande många verkar leva för stunden och köpa saker dom inte har råd med. Skulle förvåna mig mycket om det är en vinannde strategi i det långa loppet.
Sov gott & hoppas inget händer i den globala ekonomin så att du blir livegen och ägd av banken!
@gustav
Med fortsätta menar jag att skillnaden fortsätter öka. Om bostadspriserna ökar med 10% per år och lönerna med 3% har vi ju ett problem, eller hur? Blicka bakåt några år. Vad är det du inte förstår?
Du skriver att "Priserna på bostäder idag är i förhållande till disponibel inkomst *lägre* än på 50-talet." Är det verkligen så? Det låter väldigt konstigt. Menar du att det vi ser är skulle utgöra en normalisering av priserna? Jag är skeptisk!
/ Anders
/ Anders
@Anonym: Du verkar inte så lite bitter. Jag tror nog att jag trots allt sover bättre om nätterna än du. Lycka till med dina ambitioner, men glöm inte bort att leva också.
@anders
"Vad är det du inte förstår?"
Det jag inte förstår är varför du pratar om en *fortsatt* ökning av huspriser i förhållande till disponibel inkomst när priserna sedan 50-talet, normerat för inkomster, faktiskt minskat.
"Är det verkligen så? Det låter väldigt konstigt."
Du kanske tycker att det är konstigt, men det är faktiskt så det är. Se länken jag postade i en kommentar tidigare.
http://silverdoctors.blogspot.com/2011/03/mena-geopolitical-analysis.html
Vi kan inom kort befinna oss i en mycket otrevlig sits med oljan. Japans tsunami som effektivt dödade kärnkraften och nu snart oljekris. Denna oljekris kommer bli långvarig om inte permanent.
Att i skuggan av dessa troliga hot fokusera på huspriser är typiskt svenskt. Vi har mycket värre bekymmer framför oss.
Vad är det för skillnad mellan att ha ett lån på ett hus/lägenhet eller sitta i en hyreslägenhet där du betalar mer hyra för varje år utan att kunna påverka detta utan att flytta till en billigare lägenhet? När du har ett lån har du ju möjlighet att amortera och där med minska din månliga kostnad. Varför skriver du inte om hyresbubblan istället?
Exempel ur verkligheten min situation vs min mormors:
Hyreslägenhet: ca 9000 kr månad
Bostadsrätt: ca 5600 kr inkl avgift, lån och amortering.
Om räntan skulle stiga till 6% (efter bindningstiden gått ut) skulle jag betala ca 7000 kr i månaden för min bostadsrätt.
Fortfarande billigare än hyresrätten som i sin tur kanske ökar hyran 3-4% varje år. Jag har fortfarande möjlighet att minska min kostnad.
Angående första grafen så är det rätt dåligt att försöka visa sin poäng genom att jämföra utvecklingen av total någonting med någonting per capita under de senaste 35 åren. Antalet capita är nog inte konstant.
Alla förstår ju att kollapsen är ett faktum.
Personer Som Gustav mår mycket dåligt nu, det märks på de desperata inläggen.
Den enes död den andres bröd. Jag hoppas faktiskt att folk får ordentligt med stryk när verkligheten kommer ikapp.
17:07 vilket är just därför *per* capita används.
17:56 Så varför inte *per* capita på all data?
Disponibel inkomst är per definition per capita.
För de som inte inser skillnaden mellan att sitta på mångmiljonlån respektive hyra en lägenhet så är rekommendationen: Ta inte lån!
Förstår man inte skillnaden så bör man undvika att ta lån. För att förstå skillnaden rekommenderar jag följande inlägg: http://cornucopia.cornubot.se/2010/12/sa-kan-det-se-ut-for-bolanetorsken.html
Jag har funderat på samma sak som anonym 17:07, är indexen egentligen jämförbara? Grafen jämför total lånevolym, BNP per capita och huspriser (medelpriser?). För det första borde man jämföra lånevolym per capita mot BNP per capita för att kompensera befolkningsökningen. För det andra måste man även ta hänsyn till antalet bostäder. Om fler köper sina bostäder istället för att hyra så borde lånevolymen till hushåll öka samtidigt som den till bostadsbolag minskar. Mitt intryck är att det byggs fler villor än hyresrätter så att större andel av befolkningen äger sin bostad nu än tidigare.
Bostadsrätter är mer problematiskt då lånen där är fördelade på föreningen (ingår troligen ej i statistiken) och de boende (ingår troligen i statistiken). Ombildning av hyresrätter till bostadsrätter komplicerar det hela ytterliggare då det i samband med ombildningen blir en uppvärdering av fastigheten (Min teori är att de reglerade hyrorna håller ner värderingen av fastigheten och att hyresrätten därmed är subventionerad jämfört med bostadsrätten).
Hur man ska kompensera statistiken för detta och vilket resultat det får vet jag inte. Jag tror dock att en del av ökningen beror på att man inte tar hänsyn till befolkningsökningen. Dessutom tror jag att det finns en överföring av lån från bostadsbolag till hushåll eftersom en större andel idag äger sin bostad (eller i alla fall en andel i en bostadsrättsförening),
Sen tycker jag också att belåningen i många fall verkar hejdlös, själv skulle jag aldrig köpa med så liten kontantinsats som 15 % (jag bor nu i bostadsrätt utan lån på min andel, dock har föreningen ganska stora lån).
/Egoisten
Jag håller med dig om att det är en bubbla inom skogsbruket jag ser ju vad värdet är på min gård som är 80Ha och det är ju helt sanslöst övervärderat, nu är det ju så att jag äger skogen och huset utan lån, så en värde minskning skulle inte röra mig i ryggen, men det skulle vara intressant att köpa mer. Jag bara undrar när det kommer att spricka.
Nej, skog i södra halvan av Sverige är hopplöst övervärderad. Vem i sina sinnes fulla bruk betalar 700 – 1000 kronor för 400 kronor? Köp inte skog, nej. Då kan du ge pengarna till mig så ger jag tillbaka hälften till dig så blir vi bägge lika nöjda som om du köper skog.
Eller ja, jag blir mer nöjd än du.
Jag önskar att vi hade ett system där det lönade sig att vara ekonomisk och sparsam som ovanstående bittra sparare (14:24) och även jag själv. Men nu har det aldrig varit på det sättet och då känns det som en högoddsare att vi helt plötsligt skulle ändra på vår ekonomiska modell så att det blev mer lönsamt än att överbelåna sig för fastighetsköp (villkorat att man klarar räkningarna).
Samhället är uppbyggt så att tillväxt behövs för att inte systemen ska kollapsa. Vi har en betydligt högre inflation än det falska KPI visar.
Och det har i princip alltid lönat sig att låna så mycket som möjligt om man använder pengarna till realkapital.
Inflationen är i princip densamma som räntekostnaderna och värdestegringen är en ren bonus.
"Att i skuggan av dessa troliga hot fokusera på huspriser är typiskt svenskt. Vi har mycket värre bekymmer framför oss."
Egentligen inte, eftersom de vansinniga huspriserna hindrar dom som inte redan äger en bostad från att ha några som helst marginaler inför en kommande energikris. Antingen så får man ta lån på tio gånger inkomsten eller så får man bilpendla tio-tolv mil om dan, vilket inte heller är så lyckat i en oljekris. (vissa yrken finns bara i storstäder)
Bostadspriserna just nu är baserade på att räntan alltid ska vara under 4% och att ingen kris eller lågkonjunktur någonsin ska drabba Sverige samt att bankerna aldrig ska vilja ha in amorteringar.
Jag vill bara kommentera Gustavs påstående om att det inte skulle förekomma spekulation i svenskarnas bostadsköpande och att människor är medvetna om att bostaden är en kostnad, inte en investering.
Varken du eller jag har tillgång till empiriskt material så egentligen är det ju meningslöst att diskutera men jag tror du har grovt fel. Jag har iaf aldrig stött på någon som har med i beräkningen att bostaden skulle kunna stå still eller minska i värde. Tvärtom så räknar alla med att minst få igen pengarna.
Så nog katten spekuleras det även om man maskerar det skickligt med att bo i sitt spekulationsobjekt och kalla det för bostad.
@Cornu: Jo jag förstår skillnaden mellan lån och hyresrätt. Det jag ville påpeka är att det är ofta (men inte alltid) dyrare att hyra en lägenhet än att köpa. Vad ska hyrestorsken göra för att påverka sin boeendekostnad? Flytta?
Det finns en skillnad på att investera med lånat kapital i en bostad och låna till konsumtion. Det är så jag ser en bostad. Jag och min Sambo som just nu studerar betalar ca 2800 kr var i månaden 12 månader om året, kursare som bor i en student lägenhet betalar 3600 kr för mellan 21-29 kvm, medan vi har 56kvm. De som bor i en student lya betalar för 10 månader totalt: 36000 jag för 12 månader: 33600 kr.
Skillnaden är att min kostnad minskar varje månad. Och nu har jag inte räknat in avdragen för kapitalförlust eller vad det heter för att få tillbaka på skatten.
Det viktiga är ju att få ner lånen för konsumtion inte bostäder… om fler hade ägt sin bostad kanske det hade varit lite fler optimister och mindre krig;)
Men det är ju en fullständig självklarhet att bostadspriset kommer att gå upp frågan är bara när och om man bor kvar så länge.
Ett scenario som jag inte har sett diskuteras och som inte tas med i beräkningarna hos div. bloggare är priset på nyproduktioner.
Den faktorn kanske inte är lika märkbar i storstäderna där utrymmet är begränsat, men i snitt i riket och på de mindre orterna (med gott om tomter) måste en sådan faktor vara ganska viktig?
Säg rent hypotetiskt att Krasch 2.0 dimper ner med buller och bång (innan någon kreditkollaps sker i Sverige) och skakar om oss ordentligt (men spräcker inte några bubblor nu som då). Råvarupriserna faller kraftigt, arbetslösheten stiger och lönerna pressas ner. Helt plötsligt kostar en nyproducerad villa 50% mindre att bygga. Vem vill betala 2 mil för en använd villa när en likvärdig ny kostar 2,2?
För man in den risken i ekvationen så borde det bli ännu allvarligare eller tror ni nyproduktion aldrig blir så billit att det konkurrerar med redan befintliga bostäder?
Det bästa måste vara, att äga sin bostad rakt av utan lån. Men en bostad är inte en investering, utan en kostnad. Och frågan är om den egna ägda bostaden blir billigare än att hyra?
Men sedan kommer andra variabler in. Jag äger en egen bostad med sjötomt, och inga grannar bredvid. Jämfört med att bo i en hyreskasern, är det mycket bättre.
"Households" innebär det även de som hyr sina bostäder eller eller bara de som har lånat för att köpa sin bostad eller både och?
Detta har att göra med värdlens centralbanker och fiat pengar.
Usa har redan haft 2 centralbanker. Denna kommer kursa också. Inom några år.
Dock så krävdes det stort mod och djärvhet senaste gången det begav sig, ca 1834. Då hade den gigantiska utlåningen drivit huspriser skyhögt.
Andrew jackson tog öppet strid mot bankirerna och blev vald som president med sloganen "jackson and no bank". "you are a den of vipers and thieves" sa han, "and by the eternal god i intend to rout you out"
Bankirerna, med Rothschild o co i spetsen, som ägde dåtidens Fed, the second bank of united states, såg ingen annan utväg än våld. 1835 hyrde de en lönnmördare som skulle döda Jackson, men båda hans pistoler klickade.
Han blev dock frisläppt efter bara 5 minuters rättegång, och skröt sen om hur mäktiga män hade lovat skydda honom, skulle något gå fel.
Jackson lyckades tillslut ta ut alla statens pengar från centralbanken, som till slut gick i konkurs, och Usa blev världens snabbast växande land i nästan 100 år framöver, tills julafton 1913 då nästa centralbank klubbades igenom..
På Jacksons gravsten står " I killed the banks!"
//
Lemonride
Lemonride: Sverige har också haft flera centralbanker om jag inte blandar ihop det allt för mycket.
Anomym 20:00:
Säg att du och din sambo inom en snar framtid får barn.
Ni behöver större boende.
Säg att bostadsbubblan spricker.
Eller för den delen att ni bara inte får ut vad ni ville ha för ert medlemskap i bostadsrättföreningen. Det händer ju mer ofta nu än tidigare.
Dags att köpa större bostadrätt?
I din sits, som student, hade det vart flexiblare med hyresrätt, då du har rätt att byta den till en annan hyresrätt.
Och det är med mindre RISK att inneha en hyresrätt.
Att starta sin nya karriär studielån och blancolån är väl inget att rekommendera.
Om du nu för den delen får lån till den nya, större och fiiinare bostaden …
(För övrigt satt jag en julafton i min bostadsrätt med pajad kyl- och frys. 16 000 pezetas fick jag hala fram. På den tiden då jag var student, nu bor jag i hyresrätt, tack gode gud, hade det bara varit att säga tack och ajjö.)
@Mini Sitter inte med blancolån, har lån under en mille, ränta 3.13% på 3 år, under hela studietiden. Flexiblare med hyresrätt, ja och nej. Vi kan göra mer eller mindre vad vi vill inne i vår lägenhet, samtidigt som en barndomskompis sitter och betalar hyra för en trea på 6000 kr i månaden där färgen i sovrummet håller på att trilla ner och det luktar rök i hela lägenheten. Vart hade du velat bo?
21:21, som jag uppfattat det så amorterar ni också. Ni är knappast de mest ansvarslösa som finns. Två pers på under en miljon i skuld idag är ganska lågt, även om det för 10-15 år sedan hade varit högt i er ålder.
Dessutom har ni möjligheten att öka amorteringarna, rejält, när ni väl börjar jobba.
Inget är helt svartvitt, och alla som har lån kommer inte bli BLT. Men man bör upplysa om risken.
Cornu: Ja vi är ansvarsfulla =)
Jag anser också att det finns problem på den svenska bolånemarknaden. Ett bra sätt att komma tillrätta med dessa problem tror jag är att införa annuitetslån kombinerat med de flexibla lånen vi har i Sverige. Dvs: att ha samma kostnad men när du har ammorterat din första betalning minskar räntekostnaden men månadskostnaden är den samma men amorteringsdelen ökar, på så sätt ökar din amortering vare sig du vill det eller ej.
Jag anser att det är viktigare att diskutera lösningar än bara att konstatera att där är ett problem.
Ok. LÄS NU DETTA.
Problemet är att optimisterna tar sig själva som exempel i ekvationerna. Detta eftersom de under rådande ränteförhållanden har en god (ja GOD) ekonomi, med stor buffert och sunda levnadskostnader i förhållande till inkomst.
Det dessa INTE ser, tyvärr, är alla de miljoner ANDRA som försöker leva likadant, bara det att dessa har betydligt mindre och osäkrare inkomster. Där har vi problemet. Se för i fan helheten.
Stefan Abrahamsson, Gunnarsbo.
Alla dessa kurvor och tyckanden bygger på att utgångsläget för varje kurva i någon mening var rätt eller balanserat eller på något annat vis optimalt.
Ökningstakter måste väl ändå ha olika relevans beroende på vad man utgår ifrån och vad som kan anses vara lämpliga – eller olämpliga – nominella förhållanden.
cfr – Poäng!
Men, glöm inte nyckelfaktorn – Energi. Dvs. Olja, kol & gas.
Mvh Bruden I norr.
Som boende i hyresrätt i bra läge i storstadsregion så kan jag intyga att jag känner fler som bor i bostadsrätt än i hyresrätt och samtliga har vid minst ett tillfälle sagt åt mig att jag måste köpa en bostadsrätt för att inte missa möjligheten att alls ha råd att köpa en lägenhet, dvs gå in medan priserna är låga. Så nog spekuleras det hej vilt på bostadsmarknaden sedan många år tillbaka. Alla är rädda att missa tåget och dom som gått in sent har till slut gett efter för argumenten och konstaterat att priserna verkar ju bara gå upp så det är lika bra jag köper nu.
Den som lever får se men vi har inte facit förens om kanske fem år. Alla som tror på en stigande marknad kräver att man ger datum och klockslag för när marknaden viker annars har man fel och drar då slutsatsen att marknaden inte kan vika. Bara det är ett skäl att sluta lyssna.
Skummade igenom kandidatuppsatsen som det länkades till av 2011-03-26 12:44. Den konstaterar att 57 var all time low och senast priserna låg där var i mitten av 90 talet. För dom som köpte '79 hade värdet sjunkit 30% på sex år och det tog ytterligare 2 år innan förlusten var återvunnen. I dag ligger priserna på ca 2,5 ggr det lägsta dom legat sen 50 och nästan det dubbla mot den tidigare all time high. Så läs innan du hävdar motsatsen.
Ovanför skulle det stå För dom som köpte '79 hade värdet sjunkit 30% på sex år och det tog ytterligare 24 år innan förlusten var återvunnen.
Och inte två år, även om det hade varit fantastiskt 🙂
Kul grafer, även om det finns vissa brister som 18:45 påpekade. Päron och äpplen jämförs. Cornucopia gillar ju att göra så, för den dramatiska effektens skull.
En annan sak som han helt utelämnar och som gör att graferna ser extra dramatiska ut är det (de) paradigmskifte(n) som skett på kreditmarknaderna. Kravet på insats har sänkts, amortera behöver man inte längre göra, och räntorna är betydligt lägre än under 1990-talet (innan kurvorna började spreada isär). Man hyr helt enkelt av banken nuförtiden.
Dessa förändringar har gjort att bostadspriserna kunnat stiga mycket kraftigt. Uppgången kan naturligtvis inte fortgå i all evighet. Men "det som kommer upp måste komma ner"-resonemanget som Cornucopia är felaktigt, såvida inte insatskravet höjs ytterligare, 30-40 års amorteringstid återinförs, och räntorna går upp till 7-8%. Idag finns det inget som talar för att så skulle ske.
Vem betalar 9000:- för en hyreslägenhet??
Jag betalar 5800 för 80kvm. En motsvarande stor och fräsch bostadsrätt lika centralt kostar >2mille. Antingen är bostadsrätter extremt övervärderade eller så är hyrorna på tok för låga (vilket också förklarar varför det är nästan omöjligt att få tag på en hyresrätt).
2 mille med 4.5% ränta och 1tkr amortering/mån blir bara lånet 5800kr + avgift om minst 3500 + underhåll på 500-1000kr/mån. Med 8% ränta blir det mer än 11tkr/mån.
/P
@gustav
– Så du förnekar alltså att bostadspriserna ökar snabbare än lönerna? Du verkar leva i någon sorts drömvärld!
http://www.bkn.se/upload/Marknadsrapport/Marknadsrapport_feb11.pdf
/ Anders
Ojojoj. Redan blivit anklagad för att vara bitter 2 gånger av företrädare för BLT-kollektivet:) Tillåt mig gapskratta, jag lever rikare än de flesta lånetorkar (om än utan överbelånad villa). Lycka till med att låna/bo er rika, det går säkert jättebra!! Nu skall jag gå och känna på mina guldtackor innan jag går och lägger mig – puss och kram
/ Anonym 14:24
Hur kan ni (speciellt cornucopia) syssla seriöst med investeringar och ändå ha så dålig sund förnuft och tankebanan? Vilken bubbla?
Bara för att grafen visar högt? Fattar ni inte att grafen kan se ut hur som helst om det finns försvar till det, och ändå inte visa någon bubbla eller annat konstigt.
Sedan 1995 har riksbanken satt som mål 2% inflation per år. Innan dess såg det helt annorlunda ut, Man kunde ha bolåneränta på 12% och vara super nöjd med den, 15% inget konstigt med det heller. Men då kostade en villa 1 miljon kr också, I takt med att vi övergick till en lågränta justerades huspriserna upp, eftersom om man betalar 3-5% i boränta så kan man också ha råd med högre bolån. Därför kostar samma villa idag kanske 3 miljoner kr. Fatta detta för en gångs skull!!! Man är varken rikare eller fattigare idag jämfört med 15 år sedan, för att man betalar lika mycket i ränta inflationsjusterat!! Om du har en bolån på 3 miljoner och betalar 5% i ränta, så är det samma sak som att ha 1 miljon bolån och betala 15% i ränta!!
Härifrån kan man säga att bopriserna kommer att utvecklas i samma takt som BNP och inflation, samt inkomsterna. Det har bara tagit cirka 15 år att skifta över från hög ränte land, till låg ränte land.
Och en sak till, kan vi se 15% ränta igen i framtiden? NEJ, låginflation = lågränta! Idag räcker det att riksbanken höjer ränta till 4% för att bromsa inflationen.
///TRÖTT!
.. för Sverige är ju ett slutet system där riksbanken och riksbanken allena avgör räntorna, eller hur 03:24?
En annan sida av uppgången på bostadsmarknaden är kanske den segregering som har uppstått de sista 20 åren. Själv bor jag i en mellanstor svensk stad(invånarantal 90 000 – 100 000).De flesta hyresrätter i denna stad ligger i stadsdelar som inga "svenskar" som har en fast inkomst vill bo i. Det innebär att alternativet med hyresrätter(om man inte lyckas hos någon privatvärd) knappast är aktuellt. För 20-25 årssedan bodde det många yrkesarbetande i dessa områden och dessa områden var även ett alternativ för arbetande svenskar. Nu köper sig dessa högt belånade bostadsrätter och hyresrätterna går till invandrarna. Förr kunde t.o.m. pensionärer som sålt sin villa flytta till dessa områden, vilket inte sker längre utan pensionärerna köper hellre 3 rumslägenheter för 1,6 miljoner när man sålt sin villa.
För de som är intresserade mer av ett ramverk kring hur man kan tänka kring bostadspriser skrev jag om "månadskostnadssättet" och några olika scenarier här:
http://makrofjanten.blogspot.com/2011/02/om-bostadspriser-prisimplikationerna.html
Här håller jag med "///TRÖTT!" något ovan: Hushållernas skulder i förhållande till deras disponibla inkomster har förstås galopperat i nära 15 år. Trots detta är snittsvenskens boendekostnader lägre nu än någon gång sedan 1992.
Varför? Realräntorna har fallit, och det rejält. Det finns förstås mycket annat som kan tänkas påverka bostadspriserna, men visst borde månadskostnaderna spela roll?
Om det är månadskostnaderna som spelar roll är det ju dessa vi bör fundera kring. Även makroekonomin och räntekostnaderna kan vara i någon slags ohållbar bubbla, men prata i så fall om detta!
MVH Otto
Otto: Du ignorerar den risken som ett lån innebärer, och synnerligen kan konsekvensene bli alvarlige om lånet er stort jämnförelsevis med innkomsten. Tvingas man at sälja med forlust kan man bli finansielt utslagen resten av livet.
Bor man i en hyresrätt har man mindre risk enn nogån som har ett stort bolån.
@gustav – du har blandat ihop bostadspriser och månadskostnader. Tänk om , tänk rätt.
@otto och TRÖTT – ni verkar inte förstå att det innebär en RISK att ta enorma lån. Ni verkar inte heller förstå att lågräntepolitik är extremt skadligt för samhället i längden, och att situationen vi har nu med extremlåga räntor är undantaget och inte det normala.
Visst det kan hända att vi fortsätter med låga räntor för att rädda BLT-kollektivet och den kredidexpansionsbaserade ekonomin, men då kommer vår levnadsstandard ta stryk, inflationen skena och alla pensionspengar utraderas. Det blir helt enkelt ett konstant kissande i byxorna för att hålla värmen. I längden gör en sådan politik oss fattiga.
Lämmeltågsmentalitet, okunskap om risk, premierande av snabb belöning före långsiktig planering och ignorerande av den ekonomiska verkligheten. Men som BLT-kollektivet själva säger, det har ju gått bra hittills.
/ Anders
@Anders:
"du har blandat ihop bostadspriser och månadskostnader."
Nej det har jag inte. Bostadspriserna idag är lägre i förhållande till disponibel inkomst än de var på 50-talet.
@Anonym 23:08
"Så läs innan du hävdar motsatsen."
Vad jag hävdar är att priserna inte ökat snabbare än inkomsterna de senaste 50 åren, inget annat.
Bubbelprofeterna brukar ju gilla att visa grafer över disponibel inkomst och priser för de senaste två decennierna. De berättar då inte hela historien.
@Gustav: På 50-60 talet var det vanlig at det var enbart en innkomst i hushållet, men på 70-80 talet ble det vanlig med två innkomster, så risken for familien har öket.
Kolla om "two-income trap" i : The Middle Class on the Precipice: Rising financial risks for American families
Deler av artikkelen er högst relevant även for Sverige.
Kiss i byxan värmer för stunden, kortsiktigt tänkande tillhör den "nya ekonomin". Att ha det bra idag på bekostnad av framtidens pension tex
Låga räntor ger usel eller noll avkastning för pensionerna, pensionsfonderna tvingas ta mer risker och när pensionsfonderna åker på stryk som 2008 ja då blir det ett jäkla gnäll.
Som olja och vatten, låga räntor, nära negativa realräntor och hög avkastning på långsiktigt sparande går ej att kombinera.
Bra för stunden, dåligt i längden, alla mnt har en baksida, men detta vill inte kvartalsekonomerna inse. Det finns ingen baksida, alla träd växer till himlen!
Evig tillväxt är faktiskt omöjlig, i realiteten. I teorin med fiat systemet är det säkert möjligt. QE 1+2…nejdå det har inte påverkat råvarupriserna!
Anders 2011-03-26 14:13
Förvisso har jag ett bolån, men jag tror inte på dagens lånekarusell, nej. Vad får dig att tro att jag köper prylar som besatt bara för jag inte sitter i skogen med ett överlevnadskit?
Jag menar bara att risken är stor att du sitter där i gungstolen som pensionär, bitter som fan att du kastade bort dina bästa år i tron på en total kollaps som aldrig kom.
Jag har personligen stort awareness för vad som händer just nu och mina prognoser är INTE positiva.
Dessutom: vad får såna som dig och cornu att tro att ni sitter safe vid en systemkollaps? Tror ni på fullt allvar att folk kommer bedja er som gudar för att ni samlat på er lite fysiskt guld? Vid madmax scenario är vi alla körda, händer det så händer det, men jag tänker personligen inte älta i det dag efter dag.
Mvh
/eee
eee, tror inte ett dugg. Jag VET att jag, min familj och mina barn kommer få betala för BLT:s levande över sina tillgångar när staten skall dubbla statsskulden för att rädda bankerna.
Vi får betala för det genom sämre välfärd, höjda skatter mm. Enda sättet att betala mindre är att inte ha någon beskattningsbar inkomst. Vem är det som sitter med något survivalkit? Självhushållningsdelen gör dock att man kan klara sig med lägre beskattningsbar inkomst, så vi åtminstone inte behöver betala lika mycket i skatt.
eee, det är dönickar som dig som går under först. Du kommer aldrig klara den mentala påfrestningen att ditt fiktiva fiat samhälle inte längre finns. Samhället kommer heller inte gå under när individer som dig försvinner, snarare sker då en upprensing i genpoolen, IQ kvoten höjs.
Stackare, vuxen och fortfarande mentalt på 3-åringsnivå i tankebanorna.
Ska vi låtsas att Dow Jones står på 30,000 om 10 år, och att allt annat kostar dubbelt så mycket också. Det skulle kunna förklaras med alla nya pengar som skapas idag. Ändå skulle så många påstå att Dow är en bubbla då. Men egentligen så har den pendlat på samma nivå i 10 år inflationsjusterat. På samma sätt påstår vissa att vi har en bostadsbubbla idag. Fast vi har en hel annan räntebana idag jämfört med för 20 år sedan.
///Trött!!
Uj, verkar som nya snillen hittat till din blogg, Cornu. Ta inte åt dig 🙂
Tydligt i första grafen är att vi lånar mer och mer än vi behöver betala för våra bostäder. Detta håller inte långsiktigt, såklart.
Anonym 2011-03-27 15:13
Haha, snälla berika oss med ditt fantastiska liv då 🙂
Du måste ju verkligen besitta en enorm livskvalité som går runt och predikar för alla nära och kära att världen kommer gå under. Men du är säkert lycklig.
Cornu, vill bara poängtera att jag i stort delar din uppfattning. Däremot kan man hantera det olika.
/eee
eee, så länge man hanterar det så.
Jag gillar Cornus blogg. Uppskattar att få se grafer från "insidan" på bankerna. Det avslöjar hur de själva ser på bolånespelet som de är inblandade i.
Men Cornus analyser lämnar mycket att önska. Liksom andra domedagsprofeter så förstår han inte hur stockholms bomarknad fungerar. Ytterområdena är etniska enklaver, med hyresrätter, befolkade av i huvudsak människor från mellanöstern. De hyresrätter som finns i innerområdena är besuttna av samma (svenska) familjer sedan 70-talet.
Konsekvensen: En medelklassfamilj i Stockholm köper antingen en borätt centralt(innerstad/närförort) eller får finna sig att bo i "Lilla Baghdad". Så länge flyktingströmmarna utgörs av trasproletariat så kommer denna trend att tillta. Vi har bara sett början. Att få bo i innerområdena kommer att bli människors yttersta ekonomiska prioritet.
Det här är bara en fundamental faktor. En annan är att nyproduktion av hyresrätter i innerområdena inte på långa vägar svarar mot efterfrågan.
Allt detta ser inte Cornu från sin lada ute på västkusten. Där han sitter med guldtackorna och överlevnads-kitet.
Ingen kan sia om framtiden men jag tror att domedagsprofetiorna kommer att hamna på historiens skräphög, liksom Stellan, BKN m.fl. prominenta tyckare som haft fel i halvtannat decenium
/Lazarus
Lazarus, med 3154 inlägg på bloggen kan du förstås inte ha läst allt, t ex
http://cornucopia.cornubot.se/2010/10/den-vite-mannens-flykt.html
Re: Mama
Bettar på att du inte ens kan utläsa andra grafen?
Snälla mera av såna proffs som du, som tittar blint på en graf kurva, ifrågasätter inget mer, och agerar därefter. Du har säkert Ericsson i din portfölj? Men Telia är du smartare med den har du slängt ut?
/nya snillen
Läs detta domedagsprofeter:
http://research.handelsbanken.se/Attachments/14487/Macro%20Comment%20Sweden%2020%20january%202011.pdf
///TRÖTT!!
@TRÖTT: Forstår inte helt vad du siktar till med SCB's rapport.
Den viser at på samme sätt som at man kan forklare värdeökning med synkande realränta och minskade bankmarginaler, så kan man "prognistisera" vad som händer om realrentan och bankmarginalene öker.
I kalkylexempel sida 29 ser man nedgång med 17,6% om realräntan och marginalen varje öker med 0,25% från 2009 till 2013.
Dette kan bli en riktig surdeg om man har mycket lån och måste sälja.
Mama,
Det är svårt att dra några slutsatser över den blå grafen utan att veta exakt hur de fått fram den.
Är den baserad på våran lånetotal så betyder den ingenting.
Då det totala antal köpbara hushåll ökar varje år och det gör med automatik att den blå kurvan kommer att stiga snabbare en den röda om man lånar en lika stor del av huspriset.
Nu vet jag som sagt inte hur det ligger till i detta fall.
Men Cornucopia vet säkert mer och har säkert tagit hänsyn till det i sitt inlägg.
Och du vet tydligen helt säkert 😉
Systemet är otroligt skört, folk verkar redan ha glömt 2008? Riksbanken fick paniksänka reporäntan för att rädda BLT och bubblan.
En enda statlig default räcker, sen startar en kedjereaktion, i röken av ruinerna finns inga pensionspengar kvar.
De som inte har reda pengar i förmögenhet kommer att sitta på pottan rejält. Bankskulder är de sista att skrivas av. Det finns ingen räddande ängel nästa gång. Vad är egentligen räddat sedan 2008? Våra barnbarnsbarn är ju redan skuldsatta med alla krispaket.
Det är inställningen att man hellre offrar sina barns framtid än att man själv tar smällen som retar många. Spendera framtidens pengar redan idag! Japan har testat detta i 20 år utan att deras 90-tals kris tagit slut.
Man må vara en god struts om man inte ser problemen som radas upp framför oss. 25% ungdomsarbetslöshet och en grundskola som tom sossarna tycker är värdelös. Svensk demografi och skattebas ser ut som ett timglas.
@gustav
Intressant kandidatuppsats du länkade till:
"En viktig fråga är om ihållande prisökningar normalt följs av prisfall. Agnello
Schuknecht (2009) har studerat detta samband. Genom att studera småhuspriser i
18 industrialiserade länder2 mellan åren 1970 och 2007 identifierade de ca 100
perioder med ihållande prisökningar resp. prisfall definierade som stora avvikelser
från långsiktig trend. Noteras kan att prisökningen i Sverige mellan 1997 och
2007 rankas som den längsta och största av samtliga observerade. Materialet visar
att historiskt har det funnits en stark korrelation mellan ihållande prisökningar och
efterföljande prisfall. Perioder av ökningar har normalt följts av lika långa eller
längre perioder av fall. Dessutom har prisfallens magnitud normalt varit lika stor
eller större än den föregående prisökningen."
"Liksom med alla pyramidspel kan detta inte fortsätta i det oändliga
eftersom det kräver ständigt nya insatser."
"Mot bakgrund av det vi redan konstaterat om cykler på
bostadsmarknaden ter det sig underligt att bostadsköpare skulle förvänta sig
ständigt stigande bostadspriser och det stämmer definitivt inte med antagandet om
rationella förväntningar. Däremot kan teorier från disciplinen behavorial
economics förklara mycket av vad som pågår . Genom experiment har det
nämligen visat sig att mänskligt beslutsfattande inte är helt rationellt utan grundar
sig på enkla tumregler (”heuristics”). Genom årtusendena har dessa fungerat
utmärkt för människan men i dagens mer komplexa värld leder de ofta till logiska
felslut."
/PL
@Anonym:
Så trevligt av dig att inte bara läsa igenom länken utan också posta citat ur den. Vore ju intressant med en kommentar också och inte bara ett copy and paste. Vad är det du vill ha sagt, att prisuppgångar brukar följas av prisnedgångar? Är det ditt bästa argument för att sverige har en boprisbubbla?
Bostäder är idag billigare i förhållande till hushållens inkomster än vad de var på 50-talet.
Det kan aldrig vara en bubbla (inom vad som helst, inte bara bostad) om det råder utbudsbrist.
Och varför just bostäder?
Jo, kapitalet måste låsas upp i någonting konkret.
Förr hade vi en industri som kapitalet kunde leta sig in i och klamra sig fast vid. Det har vi inte längre, i alla fall långt i från vad som varit. Så därför måste kapitalet ta vägen någonstans, det finns inte så många platser längre att ta vägen. Det som återstår är bostäderna. Kapitalet ackumuleras i form av bostäder.
På 50-talet jobbade bara en person i hushållet. Och vilken levnadsstandard hade vi då? Det är knappast en relevant jämförelse, dessutom var det bara ett fåtal som ägde en bostad på den tiden, och därmed ett fåtal som hade skulder.
@gustav
Godmorgon!
Jag tyckte att copy/pastandet var så självförklarande så att kommentarer var överflödiga.
Och ditt enda argument att bostäder är billigare idag än på 50-talet (i förållande till inkomsten), hur förklarar du 90-talets bostadsbubbla? Ett hjärnspöke?
En till intressant sak i rapporten, befolkningstillväxten (i Sthlm) används som argument för att priserna MÅSTE fortsätta stiga. Men tillväxten beror främst på positivt födelseöverskott (antal barn har inte effekt på bostadspriserna enligt studier) och inflyttning från utlandet (asylsökande och anhöriginvandring, som kan antas ha låg disponibel inkomst).
Har du själv läst uppsatsen?
Tips, kolla upp följande i rapporten, ang. behavorial economics, sid 16 ff:
”money illusion”
”Confirmatory bias”
”Loss aversion”
”Overconfidence”
Känner du igen dig?
/PL
"Om du har en bolån på 3 miljoner och betalar 5% i ränta, så är det samma sak som att ha 1 miljon bolån och betala 15% i ränta!!"
*suck* ja precis samma sak..
sannolikheten att räntan fördubblas eller tredubblas är precis lika stor i bägge fall.
Varför inte säga att låna 6miljoner till 2.5% ränta är samma sak?
Att säga att det är samma sak innebär att man alltså aldrig anser sig behöva betala tillbaka sin skuld och att bostadspriset inte kan falla samtidigt som man tvingas sälja.
Godmorgon,
@Cornucopia?:
"På 50-talet jobbade bara en person i hushållet"
Fast det ær væl egentligen ointressant varfør hushållens inkomster økat? Vi ær produktivare och jobbar mer. Det ær dærfør vi tjænar mer och det ær dærfør bostæder idag ær billigare i førhållande till inkomster æn på 50-talet.
@PL:
"Och ditt enda argument att bostäder är billigare idag än på 50-talet (i förållande till inkomsten), hur förklarar du 90-talets bostadsbubbla? Ett hjärnspöke?"
Mitt argument før vad? Jag ær tillskillnad från flertalet hær ødmjuk och øppen infør att priser kan gå såvæl upp som ned. Dæremot tycker jag att det ær konstigt att argumentera før att vi har en bostadsbubbla med att bostadspriserna økat mer æn inkomsterna de senaste tjugo åren nær priserna de senaste femtio åren økat mindre æn inkomsterna.
Resten av det du citerar ur rapporten. På vilket sætt menar du att det relaterar till mitt påpekande om priser i relation till inkomster?
mvh
"Fast det ær væl egentligen ointressant varfør hushållens inkomster økat?" Nej. Självklart är det skevt att jämföra med en period där hushållens disponibla inkomster var hälften av dagens. Vi dubblade hushållens inkomster på ett sätt som bara kan göras en gång (om man inte återinför barnarbete). Du jämför två utvalda datapunkter (med helt olika förutsättningar). Genom att upprepa detta om och om igen och ignorera övriga data så verkar du tycka att du bevisat något. Frågan är vad?
Som sagt, fler småhustillverkare börjar gnälla på bolånetaket:
http://di.se/Default.aspx?pid=231591__ArticlePageProvider&epslanguage=sv