Sverige är nu i ett riktigt allvarlig läge. Bostadsbubblan fortsätter nu pumpas upp, istället för att som välbehövligt punkteras. Vi har rekordlåga räntor, rent av bland de lägsta räntorna i EU, och dessutom utom några som helst riktiga krav på vare sig kontantinsats eller amorteringstakt. Att kräva 100 års amorteringstakt på topplånen, dvs avsaknaden av kontantinsats, är inte att kräva amorteringar.
Som jag skrivit om tidigare finns det inget positivt med stigande bostadspriser. Stigande bostadspriser innebär bara följande:
– Du får en latent skatteskuld, som innebär att upp till 30% av ditt bostadsägande försvinner i skatt om du vill byta ner dig eller flytta till hyresrätt.
– Du får högre fastighetsskatt, speciellt om nuvarande tak tas bort.
– Återinförs arvsskatten av de röd-gröna axelmakterna kommer allt fler tvingas att sälja även blygsamma bostäder om den respektive går bort, bara för att betala arvsskatten.
– Återinförs förmögenhetsskatten av de röd-gröna axelmakterna så kommer än fler att drabbas via stigande taxeringsvärden.
– Ungdomar stängs ute från bostadsmarknaden om de inte vill inleda sitt vuxenliv med mångmiljonskulder.
– Antalet hyresrätter minskar då det blir extremt lönsamt att bygga bostadsrätter eller göra om hyresrätter till bostadsrätter, oh med detta minskar alternativen för de som inte vill skuldsätta sig för några generationer framåt.
– Mäklarna tjänar ännu mer pengar på procenten, utan att lägga ner en timme mer i arbete jämfört med om bostaden kostar hälften. På marginalen äter alltså mäklararvodet upp allt mer av den obelånade biten av en bostad när du säljer. Tar mäklaren 5% och din kontantinsats var 5% så försvinner alltså hela din kontantinsats i mäklararvode när du säljer om inte bostaden stigit i pris. Då tar mäklaren ännu mer än din ursprungliga kontantinsats, även om du själv får några kronor över som staten skall ta skatt på.
De som tycker om att titta på siffror på ett papper känner sig förstås rika när bostaden går upp i pris, men eftersom man ändå måste bo någonstans, så ökar inte din bostadsköpkraft med stigande pris på befintlig bostad. Istället ökar folk sin belåning för meningslös konsumtion de aldrig kommer betala tillbaka.
Om bostadspriserna istället bara står stilla på en låg nivå så får man inga latenta skatteskulder, inga fastighetsskatteökningar, inga problem vid arv, det byggs hyresrätter och ungdomar stängs inte ute från bostadsmarknaden.
Vad vi istället gör är att fortsätta bygga upp en bubbla som redan är ohälsosamt stor, och den bubblan kommer göra fruktansvärt ont när den väl brister.
Tag chansen medan räntan är låg och amortera allt ni kan på era lån, det är det enda sättet att bli rik på riktigt, dvs minska sin skuldsättning. För om nu Sveriges ekonomi vänder uppåt så kommer räntorna följa efter, och sista chansen att snabbt amortera ner från 100-300 års amorteringstakt till kanske 50-80 års takt kan vara förbi. Det finns en risk för att alliansregimen byts mot en röd-grön axelregim framöver, och sker det är det inte omöjligt att vi kan få se en punktering av bostadsbubblan som följd. Generella skattehöjningar, arvsskatt, fastighetsskatt och förmögenhetsskatt kommer tillsammans med stigande räntor att punktera både en och annan skönhetssömn.
Fast det kanske är just vad alliansregimen är ute efter. Pumpa bostadsbubblan så stor att ingen som äger sin bostad vågar rösta på de röd-gröna axelmakterna?
Nu finns det alternativ till att ekonomin vänder uppåt. Vad vi kan se just nu är bara att företagen arbetat bort sina lager, och därför tillfälligt behöver öka kapacitet och beställningar, men riktigt kundunderlag saknas. Då kommer arbetslösheten dra iväg snart igen och då får vi se hur det blir med bubblan.
Riktig rikedom är rikedom utan skuld. Att sitta med en högbelånad bostad som har ett fiktivt marknadsvärde innebär inte att du är rik. Det innebär bara att fallhöjden är stor. En obelånad bostad kan alltid bytas mot en likvärdig, och förlorar därför inte i värde ens om priset går ner. En villa är en villa är en villa. Men det gäller inte för en belånad bostad. Då blir villan en restskuld vid försäljning, en skuld som kommer hänga på dina axlar resten av livet, även om du sedan tvingas hyra en liten lägenhet i någon oattraktiv förort. Men folk gillar ju många nollor i bostadens fiktiva värde.
Glöm inte heller att det var just bostadsbubblan som fick USA:s ekonomi att krascha. Men naturligtvis händer inget sådant här. Vi tillämpar ju Swedish Auction…
19 kommentarer
Du har så rätt. Problemet är att du inte förstår att man inte från något politiskt håll vill utsätta den stora och välbeställda medelklassen för ekonomiska bekymmer. I alla fall inte ett år före ett val. På ett sätt påminner den svenska lågräntepolitiken om den amerikanska.
Varken du eller jag tycks förstå hur ekonomin fungerar längre. Medelklassen badar i pengar och med låg ränta så är det klart att bostadspriserna skenar. Vi lever trots allt fortfarande i ett samhälle som bygger på att vi konsumerar. Och det sägs ju att bostaden är den bästa investeringen för livet!
Bosse, nej en bostad som man köper billigt och sedan amorterar av på 20-30 år är den bästa investeringen. En svindyr bostad som man inte amorterar på, utan tvärt om ökar lånen på i takt med att värdet stiger är inte en investering. Det är en skuld som aldrig kan betalas tillbaka.
Det vet du förstås, men de flesta andra tror fortfarande att eftersom 30- och 40-talisterna gjorde mycket bra affärer på sina bostäder så kommer de själva göra det samma.
Men omständigheterna har ändrats.
Det var en Socialdemokratisk regering som tok bort arvsskatten, gavoskatten och förmögenhetsskatten.
Ränta på uppskov av reavinst er Alliansen årsaken til.
Bostadspriserna ska sjunka, år efter år. De ska bli så låga att övriga européer kan köpa upp din fastighet för en månadslön. Och efter det ska de fortsätta att sjunka.
Japp, jättebra.
.
Edison, faktiskt. En bostad slits precis som en bil, och bör hela tiden minska i värde om den inte renoveras. Men av någon anledning har man fått för sig att bostäderna istället skall stiga i pris.
För att inte tala om att riskerna i ens personliga ekonomi ökar betydligt med någon extra miljon i lån.
"Du får en latent skatteskuld, som innebär att upp till 30% av ditt bostadsägande försvinner i skatt om du vill byta ner dig eller flytta till hyresrätt."
Tillägg:
Du får en skatteskuld även om du byter upp dig, fast den behöver du inte betala just nu men någon gång ska den betalas.Under tiden betalar man ränta på den.
Därmed blir detta den konkreta skillanden i kostnad mellan hyresrätt och bostadsrätt om man byter bostad:
Hyresrätt – du betalar flyttbil, köper flyttkaronger och bjuder dina kompisar som hjälpt dig med flytten på pizza. Det hamnar på ungefär 1000-1500 kr.
Bostadsrätt – Du säljer lägenheten och gör en "vinst". Notera att vinsten kan vara en vinst skattemässigt även om du sålt din lägenhet för under marknadsvärdet. D.v.s. du köpte din lägenhet för 2 miljoner kronor och säljer den för 2,5 miljoner kronor, men likvärdiga lägenheter kostar i dagsläget 2,65 miljoner kronor.
Du köper en likvärdig lägenhet fast i en annan sida av stan (p.g.a. jobb t.ex.) som är lika "fin". Du måste betala mäklaren 2 % av försäljningspriset samt skatta 22 % av vinsten (om du inte vill göra ett uppskov). Innan hade du 10 % av ditt urprungsvärde som kontantinsats.
Mäklararvode:2 500 000*0,02=50 000
Vinstskatt: 500 000-50 000=450 000*0,22=99 000
Flyttkostnad: 1000-1500 kr
Att byta en lägenhet i den här klassen (minre tvåa i Sthlms innerstad) kostar alltså 149000 kr i ett sådant fall. Om man lägger undan 5000 kr i månaden så måste man spara i nästan 2,5 år för att täcka flyttkostnaden. Om man har en hyresrätt behöver man spara i en vecka.
Om den andra lägenheten dessutom kostar 150 000 kr mer än den man sålde (en annan ivrig bostadsköpare som budar) så kostar lägenhetsbytet totalt 300 000 kr. Det är 5 års amorterande om man betalar 5000 kr i månaden plus att man får en högre räntekostnad (som i dagsläget dock är relativt låg). Det enda sättet att inte gå back på flytten är om man råkar hitta en lägenhet för 150 000 kr under marknadsvärdet, men det finns det ingen garanti alls för att man gör. Speciellt inte i dagsläget när alla hetsbudar.
Så även om man har 200 000 kr kontant innan och "tjänar" 351 000 kr till, så blir ju skulden högre i nästan samtliga fall (utom de som har turen att köpa en likvärdig lägenhet billigt, men man kommer inte undan skatten eller mäklarkostnaden för det).
Hur man då kan anse sig själv ha gjort en bra affär är ett djävla mysterium, anser jag. Å andra sidan verkar det som att de flesta tänker med arslet och inte med hjärnan. Därav de positiva tongångarna i samtliga tidningar när man skriver om stigande bostadspriser. Man behöver faktiskt inte fler bevis än så för att påvisa människors dumhet.
Risken att rantan kommer dra ivag ar i princip noll. Sa fort riksbanken hojer rantan kommer de overbelanade svenskarna sluta konsumera vilket sanker ekonomin och rantan far sankas igen. Enda sattet att kommer ur det hela ar genom artificiellt laga rantor och lata inflationen ata upp lanen. Det ar ok for bankerna for de lanar ju annu billigare hos RB. Enda forloraren ar den som sitter obelanad med en formogenhet pa banken som han far noll ranta pa och som ats upp av inflationen. Slutsats: Ta lan och kop lagenhet, se bara till att ha lite mer marginal an medelsvensson.
Du förutsätter att du får kompensation för inflationen genom att behålla jobbet och få erforderliga löneökningar.
Dessutom sätts räntorna på marknaden, och ingen kommer vid hög inflation vilja låna ut till obefintlig ränta.
Men för fasen! Det här är ju riktigt hål i huvudet:
"Du får en latent skatteskuld, som innebär att upp till 30% av ditt bostadsägande försvinner i skatt om du vill byta ner dig eller flytta till hyresrätt."
Tycker du det är negativt att äga aktier som ökar i värde? Även då får du ju en latent skatteskuld. Hur är det med konst? Guld? Diamanter?
Dessutom är det väl knappast 30% av ditt ägande som försvinner, utan 30% av vinsten…
Jo, det är just 30% av ditt ägande (eller OK, 30% av vinstdelen av ditt ägande) som försvinner.
Precis som med aktier. Säljer du blir du av med en del av ditt ägande via skatten. Bättre att aktiekursen inte stiger, och att värdeökningen istället delas ut som utdelningar, så har du lika mycket köpkraft om du säljer, eftersom du inte behöver betala reavinstskatt.
Om du säljer din sjurummare (ex för utlandsflytt), och får betala skatt så att du senare bara kan köpa en femrummare, så har du uppenbarligen fått se ditt potentiella ägande minska pga värdestegringen. Om sjurummaren inte stigit i pris, så hade du fortfarande haft pengar för att senare köpa en sjurummare igen.
Bo någonstans måste man göra, och stiger bostaden i pris siffermässigt, så kommer skatten göra att din möjlighet till ägande minskar vid försäljning (eller när dina efterlevande ärver och säljer bostaden).
Svårt att förstå? Siffror är bara siffror. Om siffrorna ökar så skall staten ha skatt. Men det är bara siffror, bättre då att slippa betala skatt på inflationsökningar av siffrorna.
"Precis som med aktier. Säljer du blir du av med en del av ditt ägande via skatten. Bättre att aktiekursen inte stiger, och att värdeökningen istället delas ut som utdelningar, så har du lika mycket köpkraft om du säljer, eftersom du inte behöver betala reavinstskatt."
Ok, antag att du köper aktier i ett litet bolag noterat på Aktietorget. Bolaget har 100 miljoner kronor i kassan, och detta är även marknadsvärdet på bolaget, dvs. det värderas till egen kassa.
En dag får bolaget en helt oförutsedd order, som omedelbart ökar kassan med 10 miljoner kronor. Detta gör även att börsvärdet ökar till 110 miljoner kronor.
Du har nu två val:
1) Sälja aktierna med 10% vinst, varav staten kommer att ta 30%. Din vinst efter skatt blir alltså 7%.
2) Dela ut de 10 miljonerna till aktieägarna. När så sker sjunker bolagets börsvärde tillbaka till 100 miljoner. Din värdeökning är således 0% och du slipper betala skatt vid försäljning. Dock betalar du 30% skatt på utdelningen, som ju utgör 10% av din ursprungliga investering. Således blir din vinst efter skatt 7% även i detta scenario.
Hur menar du när du säger att utdelning är bättre än värdeökning?
Du måste skilja på siffror och ägarandel.
Tag ditt exempel. En aktie var värd 100:-. Du hade 1000 aktier, och ägde alltså 1 promille av bolaget.
Om du får ut vinsten som utdelning, så har du fortfarande kvar lika mycket ägande av bolaget, dvs 1 promille. Dessutom har du nu fått pengar i näven, 7000:- efter skatt. Du kan nu öka ditt ägande i bolaget till 1.07 promille. Ditt ägande ökar.
Om börskursen däremot istället stiger till 110 kronor för att man inte delar ut de där 10 miljonerna, och du säljer för att få 7000:- i vinst efter skatt, så har du nu bara kvar köpkraft att köpa ca 0.94 promille av bolaget.
Skillnaden i ägande är alltså ganska rejält. Procentuellt sett så minskar ditt ägande med 6% i ena fallet, och ökar med 7% i andra fallet. Skillnaden är 107/94=1.14.
Med återinvesterade utdelningar och stillastående kurs så ökar ditt ägande med 14% relativt ditt så önskvärda kursstegring.
Sådant här är förstås svårt för de flesta. Du kanske blir lika rik på pappret i bägge fallen, men i det ena fallet, värdestegring, så minskar faktiskt din köpkraft.
Samma är det med inflationsökningar av bostadspriser, pga beskattningen så minskar din köpkraft. När skatten är dragen har du bara råd att köpa en mindre bostad, och det sker förr eller senare, i bästa fall först när du dör och arvet skall skiftas.
Naturligtvis fungerar det inte om alla återinvesterar, då stiger förstås kursen, utan detta är ett teoretiskt exempel.
Men i teorin kan du via återinvesteringar av utdelningar istället för värdestegring till slut sitta med 100% ägande av företaget, så länge kursen inte stiger.
Det är en fundamental skillnad på tankesätt. Jag bryr mig inte om hur många nollor det står på mina konton, eller hur många nollor det är på slutet av min bostads värde.
Jag bryr mig om vad jag kan köpa för likvärdigt för dessa nollor. Eftersom alla andra bostäder också stigit i pris, och jag ändå måste bo någonstans, så har jag inte blivit rikare, bara fått en skatteskuld till staten.
"Med återinvesterade utdelningar och stillastående kurs så ökar ditt ägande med 14% relativt ditt så önskvärda kursstegring.
Sådant här är förstås svårt för de flesta. Du kanske blir lika rik på pappret i bägge fallen, men i det ena fallet, värdestegring, så minskar faktiskt din köpkraft."
Så… det är bättre med en större del av en mindre kaka än tvärtom? Trots att det handlar om samma summa i slutändan? Du får erkänna att det låter lite snurrigt.
Varför minskar min köpkraft? Vi är ju överens om att samma belopp trillar ut i slutändan. När jag sedan tar det beloppet och köper en bil, mat eller hus för pengarna så är väl köpkraften exakt densamma?
Dessutom: pengar som bolaget återinvesterar leder i slutändan till att värdestegringen blir större än vad de ackumulerade utdelningarna hade kunnat bli. Om du får utdelning betalar du ju skatt – dessa skattepengar kan istället sättas i arbete i bolagets verksamhet –> högre avkastning.
Som du inte förstår så är det inte bara din bostad eller din aktie som stiger i pris om det är inflationen som spökar, utan allt annat också.
Du tror bara att din köpkraft ökat för att du ser större siffror.
Det är hur mycket du kan äga för en viss summa som avgör. Vad hjälper det mig att min skog dubblat i marknadsvärde pga inflationen, när jag ändå inte kan köpa mer skog för pengarna? Eller större hus? Eller större andelsägande i ett aktiebolag?
Skogen har dubblat i värde, guldet har dubblat i värde, börsen har dubblat i värde och bostaden har dubblat i värde.
Har jag blivit rikare?
Om jag säljer en av ovanstående så kan jag ju inte köpa mer av någon av de andra än jag kunde tidigare.
Fortsätt du fokusera på siffror, så får jag fortsätta fokusera på ägande.
"Du tror bara att din köpkraft ökat för att du ser större siffror"
Nej, jag tror att min köpkraft ökat för att mina tillgångar ökat mer i värde än priset för mat och hyra. Det är väl det som föranlett hela det här inlägget – att bostäder stigit orimligt fort i pris?
Menar du att en inflation på 0% är lösningen på problemet?
Bra resonerat. Jag uppskattar även dina kommentarer i den efterföljande diskussionen.
Har själv en BR som jag gjort närmare en miljon i "vinst" på. Men hur tar jag ut vinsten? En kompis tyckte att jag borde sälja lägenheten och köpa en Ferrari. Jag kunde väl sova i bilen…
Däremot är det väl så, att om bostäderna stiger i pris förlorar man om man inte äger bostad.