Så kom en första bekräftelse på den viktiga månaden juli där lägenheter normalt stiger i pris efter svag maj – juni. Mäklarstatistik rapporterar om fortsatt fallande priser för lägenheter i Stockholm. Facit får vi dock först när Valueguards kvalitetsjusterade siffror kommer klockan 09:00.
 |
| Moln drar ihop sig över Gärdet. |
SEB:s boprisindikator för augusti visar på en viss återhämtning i hushållens blinda tro på evigt stigande bostadspriser. Samtidigt är det en bit kvar till toppnivåerna från förra året och i våras.
 |
| SEB Boprisindikator som mörk linje. Positiva och negativa som staplar.
Valueguards Sverigeindex för bostadspriserna som ljus linje. |
Samtidigt som bostadsprisindex för hela Sverige fallit de senaste två månaderna har även hushållens tro på stigande priser fallit. Förtroendet föll redan tidigare i vår, även om det rekylerade tillfälligt inför införandet av amorteringskraven.
Hushållen tror generellt fortfarande på stigande priser, men trenden ser ut att ha vänt. Just hushållens förväntningar driver i mycket priserna, då bubblor beror på mänsklig psykologi.
SEB, som till stor del livnär sig på hushållens tro att priserna på bostäder kommer stiga för evigt och att man därmed kan få betalt för att bo vågar inte prata om en vändning, men medger att det är de låga räntorna som pumpar upp priserna.
“Svängningarna illustrerar den osäkerhet som nu finns på bostadsmarknaden. Det finns tecken på en inbromsning men samtidigt finns de fundamentala prisdrivande faktorerna kvar, såsom låg ränta och ett lågt utbud i förhållande till efterfrågan.”
Ser man till tidigare utveckling så faller ofta bostadspriserna när andelen som tror på stigande priser minskar.
SCB rapporterar att småhuspriserna steg med 4% under maj – juli. Detta är dock baserat på lagfartsdatum, dvs i princip inflyttningsdatum och inte det datum när man tecknade sitt köpekontrakt. Det går alltså inte att säga om amorteringskravet påverkat villapriserna än.
SCB rapporterar att villapriserna steg med 4% den senaste tremånadersperioden. Det är inget konstigt i sig och säger inget om amorteringskravet påverkat villamarknaden.
Småhusbarometern som SCB publicerar baserar sig på registrerade lagfarter. Detta sker i princip vid inflyttning, eller åtminstone när man faktiskt betalar hela beloppet för villan. Det kan vara allt från 1 – 12 månader efter kontraktsdatum, dvs när man skrivit på kontraktet för att köpa villan.
Oftast brukar man tala om 3 – 6 månader innan man flyttar in i en villa. Det betyder att priserna som SCB just nu rapporterar generellt (dvs med enskilda undantag) är på köp där kontrakt skrevs innan amorteringskravet.
I kontrast rapporterade Valueguard fallande villapriser för juni månad, där priserna föll som mest i Stockholm. Enbart i juni föll de kvalitetsjusterade priserna 2.0% i Stockholm, mot att SCB rapporterar om +4% (avrundat till hela procentenheter) på tre månader.
Valueguards siffror baserar sig på av mäklarna inrapporterade kontrakt på kontraktsdatum och släpar alltså inte efter 3 – 6 månader.
Kort sagt kan man ännu inte säga att SCB redovisat facit kring om amorteringskravet påverkat villapriserna. Det vet vi först i höst, om man nu inte bara accepterar Valueguards statistik.
De kvalitetsjusterade lägenhetspriserna i Stockholms kommun fortsätter nedåt. Raset de senaste två månaderna är det snabbaste man sett i huvudstaden sedan den akuta finanskrisen 2008 och överträffar procentuellt raset 2011 med råge.
 |
| Kvalitetsjusterat lägenhetsprisindex för Stockholm. Logaritmisk skala. Källa: Valueguard |
Lägenhetspriserna föll 2.15% på en månad maj – juni och fortsätter alltså på den inslagna väg som påbörjades april – maj, då raset var 2.72%.
Priserna har kvalitetsjusterat därmed fallit 4.81% på två månader. Eller om man så vill så har det gått på 120 000:- SEK extra “för att bo” per månad de senaste två månaderna om man har en femmiljonerslägenhet. Eller ska man bara räkna när man “får betalt för att bo”?
Som man ser i charten ovan, som är logaritmisk och där varje stapel alltså proportionellt motsvarar samma procentuella rörelser, så har vi inte sett en så snabb nedgång i Stockholms bostadspriser sedan den akuta finanskrisens höst 2008.
Den tidigare säljsignal för Stockholms bostadspriser, som jag rapporterade om den 16:e juni står sig alltså. Likt 2007 och 2011 ser säljssignalen återigen ut att vara korrekt. Liksom för Mäklarstatistik är priserna nu tillbaka på augustis nivåer.
Dock ska man vara medveten om att säsongsmässigt är maj och juni de svagaste månaderna på året för lägenhetspriserna, innan man får en rekyl i juli och augusti när päronen ska köpa en lägenhet till den telningen som ska börja på Konstfack.
Om uppgången på bostadsmarknaden i Stockholm verkligen är bruten vet inte förrän augusti är över.
“En läsare” har tittat på den rullande 12-månaders årsavkastningen för tre olika tillgångsslag – obligationer, börsen och för lägenheter i Stockholm. Det ser nu ut som att lägenheter följer obligationer och börs och nu alltså letar sig tillbaka till nollavkastning.
 |
| Jämförelse mellan rullande årsavkastningar för bostadsrätter i Stockholm, OMXSGI och SHP Swap Index 10 y. |
Det finns några antaganden ovan. De marknadsnoterade papprena är två månader förskjutna för att bättre visa matchningen mot bostadsmarknaden. Det har antagits att bostadspriserna för lägenheter i Stockholm står stilla till och med september.
Som det ser ut är bostadsbubblan inget annat än ännu ett tillgångsslag som matchar den kredit och nollräntedrivna uppgången på finansmarknaderna. Det ser ut som att bopriserna generellt befinner sig inom den kanal som bildas av avkastningen på aktier och obligationer. Med två månaders förskjutning matchar vändpunkterna och alla tre tillgångsslagen korsar varandra till synes rätt väl. Utom i våras.
I övrigt kan man ovan se nedgången i bostäderna 2011, som jag fått skit för att den inte skulle hänt, som också matchar den börskrasch vi upplevde då.
I sig borde detta inte vara märkvärdigt. Bostadspriserna samvarierar rimligtvis med konjunkturen, likt börsen. Detta kan delvis övertrumfas av centralbankernas nollräntepolitik, som drar upp både obligationsbubblan och börsen. När konjunkturen nu viker viker också bostadspriserna.
Trendskiftet med sämre årlig avkastning sedan förra hösten 2015, för första gången sedan 2011 är verkligt – det är bara de sista månaderna som följer hypotesen med fortsatt stillastående priser.
