Nedan följer de sista graferna från Valueguards kvalitetsjusterade prisindex, här därtill som sig bör justerade med inflationen som definierad som konsumentprisinflation. Priserna för lägenheter har fallit 23% sedan toppen i början av förra året och villor 26%, men värst är det för villor i Stockholm och lägenheter i Göteborg med 27% nedgångar.
Bostadspriser i förhållande till inflationen är mest intressant, då man inflationsjusterar så mycket annat. Allt annat lika bör bostäderna utveckla sig i takt med inflationen över tid, vilket har gällt historiskt. Se t ex den långa tidsserien fram till 2018 här där alltså huspriserna i Stockholm pendlade runt inflationen år 1875 – 2000.
Nu när Valueguards publika data avvecklas så får man väl titta en sista gång på de senaste åren och konstatera att priserna gått ner 23% för Sverigeindex lägenheter, 26% för Sverigeindex villor
Som sämst föll priserna 27% för villor i Stockholms kommun och 27% för lägenheter i Göteborgs kommun.
Ja, det är felstavat, men jag orkar inte ändra.
Vad vi kan se ovan är att priserna alltså är nedanför dippen 2017 – 2018 för samtliga index. I fallet Göteborg återhämtade sig aldrig priserna från toppen 2017.
Jag kommer inte lägga tid på att lägga ut samtliga index, men som bonus slänger jag med mellanstora svenska städer, som normalt ignoreras. Detta är kommunerna med 50 000 invånare eller fler.
Nu får man väl nöja sig med Husmasks grafer som är medelvärden skrapade från det som Booli rapporterar, men är finmaskigare än Valueguard.
Så vinkar vi farväl till Valueguard och tackar för att de publicerat sin statistik så länge de fick.
Det kan vara intressant att uppdatera långtidsgrafen för Stockholm 1875 – 2018, får återkomma med detta i en separat artikel. Den kommer dock bara visa att inflationsjusterat behöver priserna typ ner 60% till mot idag, alternativt att priserna står still och inflationen fortsätter verka bort bostadsbubblan i några år, tio procent om året.
63 kommentarer
Hur mycket kostar det att vara betalande kund hos Valueguard?
Ouch.
Tur för oss som bor och inte tänker flytta att finansinspektionen konstruerade sina regler kring värderingar som ligger till grund för bolån för uppgång och inte tänkte på kraftig nedgång.
För den oinsatte så innebär reglerna att om man har en värdering på bostaden, lämnar in den till banken som sen beviljar lån på den så får inte banken kräva en ny värdering förrän efter fem år.
Gäller även om bolånet i sig är rörligt och även om man byter bank.
Sen är det synd om de som måste sälja. Å andra sidan så pratar vi om kapad topp och tillbaka på 2017 års nivåer.
Vad får dig att tro att de inte tänkte på det? De har väl knappast ett intresse av att banken ska säga upp rörliga lån.
Reglerna infördes i samband med amorteringskraven.
Motivet som gavs var att man inte skulle kunna värdera upp bostaden och därmed få lägre amorteringskrav.
Men visst, de kan ju ha tänkt på nuvarande scenario utan att säga något.
Helvete vilken slakt!
På 90-talet var det människor som fick gå från gård och hus eftersom värderingen inte längre motsvarade lånegraden. Bankerna krävde högre amorteringar, eller till och med mellanskillnad, och med de skyhöga räntorna gick det som det gick.
Undrar om femårsvärdering gällde på den tiden?
Det kommer inte banken att kräva så länge man betalar räntor och ev amorteringar. Tror faktiskt inte de juridiskt kan det faktiskt. Dock kommer de såklart vilja bli av med de kunder som innebär stor risk för kreditförluster. Har du något exempel ifrån 90-talet där banken krävde mellanskillnaden?
Nej det gällde inte på den tiden. Det kom med amorteringskravet 2016.
Till Mjau:
Det kunde de juridiskt på den tiden, det ändrades sedan efter 90-talskrisen till att de inte får det så länge man sköter sina räntor och amorteringar.
Finns några aktörer som marknadsför bolån med relativt låg ränta, det som står i det finstilta är att löptiderna är väldigt korta vilket innebär kunden måste då göra en ny ansökan med kreditprövning och värdering. Har ens ekonomi försämrats så blir det en tråkig situation. “Vanliga” bolån löper som bekant på oavsett privatekonomi eller pantens värde så länge allt betalas i tid.
Finansinspektionens regler ( = lag) säger omvärdering max vart femte år, sen kan bolåneaktörerna säga vad de vill. De trumfas av lagen iaf.
Ny kreditprövning är en annan sak, där spelar ju privatekonomin in så klart.
Fast det rör sig inte om banker utan bostadskreditinstitut.
Spelar ingen roll. Finansinspektionens regler är att betrakta som lag så det gäller över banan.
@MBL , långivaren har rätt att säga upp lånet om säkerheten har försämrats. Dock inte om den har försämrats av en allmän prisnedgång. 5-årsregeln för värdering blir därför irrelevant i detta avseende.
Om man tittar på historiska prisfall, kan man dra några slutsatser för hur långt det pågående går innan det planar ut?
Ska bli intressant att titta på långtidsgrafen, lägenheter i Stockholm o Götet 75 till 85 inflationsjusterade. Flyttade till Götet 81, stan hade då inte hämtat sig från varvskrisen.
Skulle behövas längre tidserie och logaritmisk skala för att svar på det.
T.ex är ju hösten 2008 bara en krusning i grafen.
Antag att man köpte 2017 och nu har det inflationsjusterat kommit tillbaka den nivån. Innebär ändå att man kan sälja för åtminstone 10% fler kronor än vad man köpte för och ha mer pengar över när lånet är betalt. Inte jättesynd om någon.
(Så just denna berättelse tycker jag inte är en av bloggens starkaste.)
Och så lite vinst skatt på det då så klart..
Mer pengar över när lånet är betalt? Du får betala 30% skatt på en uppgång som inte ens täcker inflationen. Riktig jävla förlustaffär.
Men “avkastningen” då på boendet som då motiverar en fastighetsskatt, antar att samma personer argumenterar för ett “bidrag” vid värdeminskning eller ska det bara kosta?
Tänkte inte ens på fastighetsavgiften för villor. Blir dyrt det här. Sen är detta såklart medel. Många personer har gjort sämre affärer än medel.
Nä att få betalt för att bo var tyvärr bara en tulpanlöksfantasi.
Värdeminskning eller värdeökning skattas/dras av vid försäljning (eller skjuts upp).
Fastighetsskatten (om den hade funnits kvar) baserades på den hypotetiska vinsten av att inte behöva hyra ett hus (dvs avkastningen på ditt kapital). Taxeringsvärdet var en Proxy och det sjönk när priserna i området sjönk. Realiserar du en förlust så får du dra av den.
Och så länge man har räntekostnader som man får dra av så skickar den genomsnittlige fastighetsägaren mer av bokostnaden till andra skattebetalare än vad man betalar in.
Jo såklart så får man dra av förluster. Men det fantastiska med bostäder är såklart att folk köper dem med hävstång pga belåning.
Du har 1,5 miljoner i cash och köper ett hus för 10 miljoner i januari 2022. Nu har priset sjunkit 20%. Du har alltså förlorat 2 miljoner av dina 1,5 miljoner du började med. Förlusten är 20% av värdet på villan men 150% av ditt kapital.
Man får dock dra av förlusten till 50% alltså en miljon. Där får man dra av 30% upp till 100 tusen sen 22 av resten. Alltså 270 tusen.
Så då har man förlorat 1 730 000 tusen av sina 1 500 000 efter skatteavdraget. Alltså en verklig skattad förlust på 115% när priset gått ner 20%.
Oj!
trist før de som måste sælja nu.
Lite anekdata: sålde ett år innan toppen i grænskommun till Sthlm. Kollade hemnet nu. Samma lgh annan våning i samma hus går nu før 500 000 mindre. (en stor 3:a).
Hoppas de som sæljer inte køpt de senaste få åren.
oavsett om några tjænar på detta, så ær det ju i grunden dåligt før samhællet. spec eftersom vi har en dysfunktionell hyresmarknad och man som jag såg det iaf næstan “tvingas” investera i bostad.
Grannen lade ut sin villa för försäljning (storgöteborg) i höstas för 7,2. Ingen kom på visningen ens. Utgångspriset sänktes till 6,95 men med samma resultat. Lades ut nu efter årsskiftet för 6,2. Togs bort och lades ut igen för 5,9 och då såldes den enligt Booli för 5,7 vilket då ger en nedgång på 3,4% från senaste utgångspriset enligt Booli slutprisstatestik.
Sålde kåken i Gbg precis på toppen (2022M02). Hade möjlighet att fortsätta hyra ut, men jag trodde att ryzzjäveln skulle orsaka stora problem för bostadsmarknaden framöver. Då fick jag rätt och idag fick jag betala för det. En god bit över 600.000 till Skatteverket för reavinsten jag gjorde. Det känns lite kluvet minst sagt.
Kul när det går bra för folk.
Undra hur villor Stockholms kommun är viktade. Vore intressant att se skillnaden mellan de olika områdena. Är ju en rejäl skillnad i karaktär/pris på de olika områdena. Typ om det rasat mer mindre i Västerort eller söderort.
Det jag har hört är att raset procentuellt är lika stort ungefär överallt.
Det handlar mer om att enskilda objekt med låga driftkostnader sticker ut.
Men med de höga räntorna och att man nu ser att det är rimligt att betala 5% ränta inom en snar framtid gör att folk helt enkelt inte har råd med samma som innan. Och med folk menar jag verkligen alla.
Superintressant att i Göteborg så hade priserna inte ens kommit upp till 2017 års nivå innan de kraschade. Alla som köpt efter 2016 har alltså förlorat på det. Säkert egentligen 2015 om man räknar på transaktionskostnader och skatt på inflation. Kan säkert ta 10 år innan priserna är tillbaka då Har man legat back i 17 år. Bättre att investera på börsen, eller kanske guld? Kan inte du slänga upp OMX total return samt guldpris i kronor på den grafen också? Inflationsjusterade priser såklart.
Verkar vara som att det är framförallt Stockholm som drar bostadspriserna uppåt även på nationell nivå.
Ändå intressant med hur man ser på tjänat och förlorat när man pratar boende. Visst kan man väll lite krasst se på det som pengar man stoppade in när man köpte jämfört med pengar man fick ut när man sålde, justerat för inflation eller inte. Men jag vill ändå hävda att det man kanske ska plocka in några fler parametrar där, det är ju ändå ett boende, ett hem, vi pratar om? Inte en ren investering som ska likställas med typ en aktie?
En aktie har sällan underhålls- och driftkostnader och de flesta finansierar också sin bostad med lån d.v.s en kapitalkostnad ovanpå driftkostnader och underhållskostnader för att upprätthålla värdet.
En aktie är dock frivillig att äga men bo någonstans behöver man. Det är hela grejen att hem ska likställas med enbart pengar som jag har lite svårt för. Bor du nånstans och trivs bra där i 5 år men går ett par hundratusen back så är väll det mer värt än att bo nånstans du hatar i 5 år och sen gå ett par hundratusen plus när du flyttar?
Klart man kan räkna på alternativkostnader för boende. Men bo gör man väl på godset? Det fick man gratis när man föddes?
Att köpa någon villa eller lägenhet är en investering av kapital för vissa för andra kanske det handlar om att bo. Visst kan man hyra ut en bostad man äger men massa jobb med det. Guld och aktier känns faktiskt lättare.
Men såklart att bo i en lägenhet på Östermalm är billigare per månad än 30 nätter på villa Dagmar. Men på Villa Dagmar får man boende, el, värme, vatten, städ och frukost.
Jag anar sarkasm men jag är väll för dum för att fatta exakt vad din poäng är där.
>> hur man ser på tjänat och förlorat när man pratar boende
Om man räknar ut den drift/underhåll och räntekostnader (efter avdrag) för hela köpeskillingen (antag att kontantinsatsen hade genererat minst räntekostnaden i avkastning).
Då får man månadskostnaden för huset. Säg 15 000 bara för att ha något att räkna på. Jämför det med vad hade det kostat att hyra motsvarande villa. Säg 20 00 i månaden?
Då “tjänar” man 5 000:-/ månad. På 6 år landar man då på 360 tusen kr i “vinst”. Sen får man jämföra det med prisökning/minskning – skatt och mäklararvoden (vi antar att eventuell underhållsskuld syns vid försäljningen så vi fonderar inte för det i den här kalkylen).
Då vet man om man har tjänat eller förlorat på boendet.
Så då skulle man kunna säga att en hyresgäst tjänar genom bruksvärdesystemet istället för att betala marknadshyran.
Ja men de som tjänar mest med detta tänk är de som bor gratis i fängelse.
Självklart tjänar en hyresgäst (som fått kontrakt) på bruksvärdet. I alla fall i attraktiva lägen Det är hela vitsen. Man kan lätt räkna ut marknadshyran genom att se vad månadskostnaden blir för en br-köpare på en icke stigande marknad. Eller bara kolla 2:a handshyrorna. Ocker-reglerna lättades ju upp på den marknaden för några år sen.
Gissningsvis tjänst man mest på små lägenheter i attraktiva lägen medan större lägenheter i oattraktiva lägen troligtvis har lite för höga hyror.
Men frågan i tråden var väl när man tjänar/förlorar på att äga den bostad man verkligen vill ha.
Eller när man tjänar/förlorar på att bo där man verkligen vill bo, oavsett om man äger eller hyr. Men det jag inte riktigt fattar är fortfarande varför man enbart kollar på det som pengar och sedan ignorerar livskvalité eller glädjen man får av att bo där man vill bo. Vad ska folk som har sånt fokus på att maximera sina inkomster och är så nöjda med sig själva när de gjort en bra affär göra med alla pengar de får om inte just investera i sin livskvalité? Eller får folk på riktigt ut så mycket nöje av ett se en stor summa när de öppnar bankappen att det trumfar allt annat i världen? 😀
I bouppteckning efter min farfar 1933 togs guld upp till 2 kr per gram och silver 6 öre per gram . Viss reducering av guldpris vid bouppteckning. Berodde kanske på att guld i Sverige normalt är 18K. Men vigselringarna efter mina farföräldrar från 1897 var gjort i 21K guld. I dag är priset 640 kr per gram 99,999 % rent guld. Skall man investera i guld gäller det att vara påläst. Liberty silver är en bra sida som även bloggare gör reklam för. Bloggaren har ju även erfarenhet från guld från sin tid i Riddarhyttan,
Tackar för intressanta grafer. Nu har jag inte i minnet hur illa det var på 90-talets fastighetskris men den kändes brutalare, speciellt på kommerisella lokaler. Trist för de som köpte på toppen 2021, det kan ta ett antal år innan det återhämtar sig
Realt kanske de inte på uppleva detta årtionde. Eftersom många sett sitt boende som en investering så är det ju helt riktigt att även räkna realt. Synd inte inflationen skriver av skulderna lika effektivt – behövs reallöneökningar för det.
*Århundrande menade jag
Väntar som alltid på alla “just här så har det inte alls gått ner. Grannen sålde för all time high”
Dessa får som vanliga länka till objektet så vi kan stämma av mot lagfarten sen 😉
Intressant att villapriserna i landet nu är nere på 2015 års nivå… Det innebär att det är en rätt stor förmögenhetsförstörelse på gång.
De som köpte under pesten har antagligen gjort sitt livs värsta ekonomiska beslut…. Och jag lider med dem.
Jo verkligen. Sen såldes det rekordmånga bostäder under pandemin också.
Liksom 2020 präglades 2021 av stort antal sålda bostäder. Under 2021 såldes 132.000 bostadsrätter vilket är 11.000 fler än 2020. Även villaförsäljningarna nådde en ny toppnotering 2021 med drygt 59.000 sålda, vilket var drygt 2.000 fler än 2020.
Så blir nog nästan en kvarts miljon svenskar som köpte under pesten. Ett riktigt jävla sunkigt rekord. Och de får aldrig tillbaka pengarna.
Å andra sidan har det byggts upp duktiga förmögenheter innan. Jag misstänker att det var relativt få förstagångsköpare som hade råd att gå in i pyramiden under pandemin.
Men jävlar vad det måste svida just nu för de stackars er som gjorde precis så.
Duktig förmögenhet kan snabbt raseras. Dessutom har inte alla stoppat in pengarna i nästa boende.
Ponera vi har Kalle och Ebba som tjänat 4 miljoner efters skatt på bubblan. De köpte ett hus i Täby för 12 miljoner.
Priserna har lågt räknat gått ner 25% där. Det är 3 miljoner som Kalle och Ebba nu backat. Vilket innebär att de bara har 1 miljon att stoppa in i nästa boende. Tror vi att deras äktenskap håller för att bo i Hallstavik?
Sen ska kalle och Ebba betala det där bolånet på 8 miljoner. Det är 40.000+ som ska pungas ut med varje månad i räntor och amortering om räntan går upp till 5%.
Då spelar det ingen Roll om både Kalle och Ebba är mellanchefer med 70 var i lön. Det är enorma pengar även för dem
Japp. Men de kan fortfarande kliva av karusellen med 1 miljon +.
Det unga par som ser sin 2 år gamla lägenhet sjunka med 1 miljon kommer däremot att förlora hela insatsen och ha kvar lite nettoskuld om de skulle sälja. Det suger hårdare …
Kraftigt sjunkande priser på hushållens största utgift. Men det är bara början för världens sämsta riksbank!
Host Host, så du menar att riksbanken ställt detta? Vi är ingen isolerad ö, problemet är politiskt infört. Erik som är en klok kille vill nu se återinförd fastighetsskatt samt sänka transaktionskostnaderna. Kommer det hända, kanske men inte de närmaste åren
Tur då att en myndighet som RB inte ska driva en egen politik utan genomföra sina uppgifter enligt reglerbreven precis som ministrar inte får lägga sig i vad myndigheter gör. Därav ska inte chefen för RB uttrycka privata politiska tyckanden offentligt.
Hus/lägenhetspriser i populära områden med begränsat utbud borde även följa real löneutveckling. D.v.s. priset blir vad folk kan betala.
Precis. Där man måste låna 9 miljoner så är det inte så många som vill betala de 42.000 de blir netto med 5% ränta.
Priserna blir det som folk har råd att betala. Betydligt lägre från toppen
Bromma, nacka, täbban kommer bli slaktade när de bundna räntorna löper ut.
Lite på samma spår som KJ 17:54. En intressant analys vore utvecklingen sett till pris gånger ränta. Alltså vid var tid hur mycket kostade ett nytecknat bolån i ränta.
Gör som bloggaren och ponduspostulerar genom att säga att detta med viss eftersläpning borde följa löneutvecklingen relativt väl, men har haft tokfel förut så osvuret är bäst?
Hur ser du på att lånekostnaderna nu skenar med ränteökningarna.
Att 5% ränta kommer ge 42.000 i månadskostnad på 9 miljoner i lån
Eller 21.000 på 4,5 miljoner i lån.
Det ska till extrema löneöknignar då för at vi ska upp i samma nivåer som innan
Jag får det till 27 tusen i månaden om man vill låna 4,5 miljoner och räntan är 5%.
Om vi räknar på 5 tusen i driftkostnad.
Räntekostnad 18 598 kr
Skattereduktion – 4 655 kr
Amortering (2%) 7 508 kr
Driftkostnad 5 000 kr
Fastighetsavgift 739 kr
Totalt 27 190 kr
Sen kan vi väll diskutera om amortering är en kostnad eller sparande, eller hur man ska bokföra avskrivningar (minskning av husets värde) eller potentiellt istället fondera 2% av värdet för underhåll.
Lekte med lättillgängliga SCB-siffror. 1995-2021 (lite extrems startpunkt. Men det var det som fanns lättillgängligt)
Medellönen har gått från (16000->37100)
Utlåningsräntor till hushåll- med bindningstid (har gått från 11.8%->2.2%) (lite för höga räntor på slutet, med jag ville ha SCB-siffror på allt)
Pris på genomsnittligt småhus (651->3793 tkr) (Tror inte att det är standardiserat utan det som faktiskt säljs).
Nu kan man räkna ut räntekostnaden/månad (-30% ränteavdrag) och sen ta hur stor andel av en månadslön det motsvarar.
dvs 1995 års räntemånadskostnad = 651000*(0.118*0.7)/12=4 480 vilket är 28% av 16 000:-
Gör man en graf så kan man konstatera att de 28% stadigt sjönk ner till drygt 10% av en månadslön 2018. Det enda undantaget var vid räntehöjningarna 2005-2008 och 2011. Då bröts den nedåtgående trenden tillfällig (men kraftigt).
Från 2018 har andelen börjat smyga upp. Jag har inte data för 2022/23. Men om vi antar samma snittpriser som 2021 (3,7 milj), löneökning på 2% och en ränta på 4% så skulle räntekostnadens andel av en oskattad månadslön gå upp till 25%. Dvs lägre än 1995 – dessutom utan fastighetsskatt. Men 1995 led inte bostadsägare av “riktad” inflation på samma sätt.
Så. Om vi inte får extremt tydliga signaler om nedåtgående ränta – eller någon present från regeringen – så har jag svårt att se något annat än långsamt sjunkande priser ett tag till. Om jag inte underskattar hur mycket folk är villiga att lägga på boendet. Egen härd osv.
Satt i en hyresrätt fram till 2007 för att jag är pessimist (relist?) och redan då länge trott på den kommande krashen, kapitulerade då och köpte in mig på bostadsmarknaden ,med många sömnlösa nätter i början. Nu är man ju gammal nog att ha kontroll på de flesta situationer som kan uppstå.
I grunden är det ju också sunt om vi får en ganska ordentlig sättning nu. Men jag lider verkligen med de som är nya på den dopade marknaden, det är otroligt synd om dem. Typ alla par som egentligen vill flytta isär men inte har råd, eller de som tvingas att sälja fast de blir skuldsatta. Vet även om de som egentligen borde ha 100% kontroll, men nu är extremt tungt belånade med dyra villor, båtar, sommarstugor och lägenhet i alperna, även om de har väldigt bra inkomster måste det vara riktigt svettigt nu. Inte lika lätt att ha sympati med dem, men samtidigt är det ju så det har lönat sig att agera under väldigt lång tid. Och så kommer det väl antagligen att bli igen.
Fonderar man eller amorterar beroende på ränteläge (ingen idé att betala av lån om man kan få högre avkastning på kapitalet) så man kan minska sin belåning på bostaden med sådär 3% per år så är man skuldfri till pensionen och har med största säkerhet gjort en fenomenal affär.
Men belånar man sig när räntan är låg och bränner pengarna så sitter man i skiten såklart.
Makro-ekonomi är kanske det enklaste som finns:
Höjd produktivitet = Bra
Sänkt produktivitet = Dåligt
Som det kapitalistiska finansiella systemet är uppbyggt leder höjd produktivitet till lägre priser varför centralbankerna måste trycka mer pengar för att behålla prisstabilitet. Sänkt produktivitet leder tvärtom till att centralbankerna måste ta bort pengar.
Problemen uppstår som vi alla vet när man trycker pengar utan att produktiviteten ökat. Då får vi inflation antingen i tillgångar eller i den riktiga ekonomin beroende på hur de nya pengarna distribueras. Vilket är där vi hamnat nu.
100 miljoners-frågan är därför:
Kommer vi få ökad produktivitet i närtid eller inte?
Jag tror inte det. De finansiella svårigheterna som nu uppstått kommer tvinga fram omställningar i den riktiga ekonomin. Vilket är hela syftet. Läs: Uppsägningar, effektiviseringar, konkurser, omskolning etc.
Jag tror att det tar ungefär två år innan trenden vänder. Min uppfattning är att omställningen knappt ens har börjat. Vilket är logiskt. Folk har svårt för omställningar och vill helst köra på som vanligt. Så man stretar emot in i det sista. Men till sist blir man tvungen att ta svåra beslut. En annan aspekt är bundna avtal. BRF:er brukar t.ex. (alltid) ha bundna lån uppdelade på olika löptider. Många har säkert bundit sina elavtal också. När dessa bindningstider går ut så kommer det börja smälla lite överallt. Det är verkligen som Buffet så snyggt sa “När det blir ebb så ser man vilka som är nakna”.
Förhoppningsvis så kommer politikerna lyckas jämna ut smällarna något så att vi undviker för många personliga tragedier. Vilket jag tycker är rätt väg att gå för att slippa onödigt socialt kaos. Hade dock hellre sett att vi haft en stark S-regering med Maggan i spetsen i det här skedet istället för det vi har nu. Men men, vi får väl ge Uffe en chans.
Hur som, mitt råd är att vara defensiv under 2023-2024. Jag är 99% säker på att det vi ser nu på börsen är en tjurfälla. Better safe than sorry som man säger…