Inflationsjusterat fortsätter bostadspriserna att falla i Sverige. Nedan följer grafer för Sverigeindex, Sverige lägenheter och Sverige villor.
 |
| “Det finns ingen bostadsbubbla och bostadspriserna stiger alltid över tiden”. Inflationsjusterade huspriser (villor) i Stockholm från 1875 till 2018. Data: Riksbanken, SCB, Valueguard. |
Historiskt pendlar bostadspriserna runt inflationen och sedan 1800-talet har priserna alltid återvänt till ett index om cirka 100 i grafen ovan, t ex efter kraschen på 90-talet. Det finns inget som säger att inte priserna inflationsjusterat även ska återvända till den historiska nivån även denna gång, dvs ett realt ras. Detta kan förstås ske genom hyperinflation, kraftigt värderas för svenska kronan (jämför t ex isländska kronan under finanskrisen) eller genom att priserna står stilla i kanske 20-30 år medan inflationen tuggar ikapp.
Sedan toppen 2017 fortsätter de inflationsjusterade priserna att rasa i Sverige, säsongsmässigt, dvs på tolv månader. Enda undantaget vari princip december 2018, då priserna inflationsjusterat faktiskt var marginellt upp på ett år, men sedan tog raset fart igen. Se grafer nedan.
 |
| Inflationsjusterat bostadsprisindex Sverige 2006 – 201902, samt tolvmånadersförändring. Data: Valueguard, SCB |
 |
| Lägenheter Sverige. |
 |
| Villor Sverige. |
Det positiva här är alltså att bostäder blir billigare köpkraftsmässigt för de som lyckas kompensera sina inkomster för inflationen. Lyckas man inte höja sin lön över inflationens cirka 2% just nu, så har bostäderna förstås inte blivit billigare i samma utsträckning. Och de flesta lånar ju som bekant till sina bostäder, rätt få som köper på sin löneinkomst.
Inflationssiffrorna avser KPI, då Riksbankens ursäkt att slippa höja räntan, KPIF, inte finns tillbaka till 1875.
För våra storstäder kommer datat i ett separat inlägg senare. Det ser inte muntrare ut där, utom förstås för Malmö, som lever sitt eget mer kontinentala liv.
13 kommentarer
Malmö är så mycket mer än kontinentalt! Det är inkontinentalt!
Det dyker upp brutala prissänkningar på nyproduktion i Stockholm. Inflyttningsklar 3:a på Södermalm med inköpspris över 7Mkr ligger ute för ACCEPTPRIS 5,2Mkr. En förlust på 1,8Mkr för den som skrev på för tre år sedan.
Tycker mig se i graferna att den senaste nedgången är på väg upp igen precis som de två tidigare större nedgångarna. Det är i sig inte märkligt, när efterfrågan är mindre än utbudet så faller priserna och det var precis vad som hände hösten 2017. Nu så har däremot priserna sjunkit så pass mycket att säljarna väljer att avvakta om de absolut inte måste sälja och det gör att vi får ett utbudsunderskott som kommer driva på prisutvecklingen. Mäklarna är nu återigen ute och raggar säljare vilket är ett tydligt tecken på att man inte matchar utbud och efterfrågan på de här lägre nivåerna.
Det som skiljer den här gången är att det inte var en kris som utlöste nedgången, men de åtgärder som genomförts och bankernas höga krav skapade ändå i princip samma begränsningar för hushållens belåning som en sådan kris. Det som nu kommer krävas för en uppgång är alltså att köparna rättar mun efter matsäcken och köper bostad utifrån vad de har råd att låna och om säljarna inte viker ned sig måste man kanske välja ett lite sämre område än man tänkt sig.
Detta är inte heller något nytt utan har hänt vid samtliga tidigare nedgångar och sen så får man börja jobba sig uppåt genom ny bostadskarriär.
Det finns dock brasklappar: den främsta är troligtvis vad som händer med Ränteavdraget och hur ev skatteomfördelningar kan motverka att det minskar köpkraften. Nästa är självklart vad som händer med räntan, går den upp rejält så kommer det ge sämre köpkraft osv.
Dock så kan sämre köpkraft ändå alltid leda till att man kan köpa en bostad, fast ofta inte där man tänkt sig och det kan tom öka efterfrågan i mindre centrala delar och minska efterfrågan i de centrala. Effekterna kan då vara prisuppgång för det som i dag varit mindre eftertraktat och nedgång för motsvarande.
Tror du/ni att vi kommer få någon hint i vårbudgeten (om ca en månad) om hur det kommer bli med ränteavdrag och fastighetsskatt?
Personbeskattning är en höstbudgetgrej, pga hur skattereglerna ser ut, dvs att för privatpersoner är årsskiftet brytpunkt.
Skattereformen kommer dröja. Bolund trodde inte vi skulle få se nåt förrän 2021.
"”Men vi måste komma till skott snart, det är inte så lång tid kvar på mandatperioden. Alla fyra partierna är ivriga att komma till skott”, sade han."
"Per Bolund konstaterade att bostadsreformen och skattereformen hänger tätt samman och att båda måste utredas noggrant. Därför ska man inte vänta sig några resultat förrän i slutet av mandatperioden."
Däremot får vi avskaffad värnskatt i höst. Vårbudgeten lär inte innehålla nåt särskilt kul, men vem vet.
Kom precis ut en villa i bromma på hemnet för under 6 miljoner och priserna på liknande villor toppade på runt 11 miljoner sommaren 2017.
Såklart extremt anekdotiskt och villan är i närmast mumifierat skick men villor för under 6 miljoner fanns det då inte på hemnet under hela 2017, dom såldes som renoverings-glädje för alldeles för mycket (om man skall döma av priset på denna villa).
Om man tar den senaste siffran och dividerar med krisåret 1919 så får man en genomsnittlig årlig real värdeökning på 1,7%. Är inte det rimligt givet befolkningsökning, urbanisering och standardökning? Lägg till lite för alla de skatter och avgifter ("byggnadsförsäkring", vilken scam!) så blir utvecklingen än mer motiverad. Istället för bubbla nu kanske vi borde prata om en gigantisk period av undervärderade fastigheter? Bara för att väcka en lateral tanke
Fastigheter har *i alla tider* varit undervärderade, sen slutade de vara det – hur menar du att den tanken är intressant? Då ligger det närmare till hands att grotta i saker som inflationsmåttet, eftersom fenomenet inte är mätbart på det sättet. Man har försökt approximera det, och det kanske gick bra eller dåligt. Vidare såklart att svensk ekonomi styrts som av lågstadieelever, vilket är ganska farligt om staten har ett hjärngrepp om marknaden. Och vi överdriver ju liksom inte idiotin.
Vad gäller punkterna:
– Bofolkningsökning … öhm, menar du fler människor som kan bygga, eller hur tänker du här?
– Urbanisering.. är det något du läst i aftonbladet eller har du en egen ide?
– Standardökning … öhm, du menar utanför inflationsmåttet?
Med inflationsmåttet menar jag alltså att utvecklingen i grafen kan peka på urartad modellering av inflation likväl som urartade priser.
"Bostadspriserna ska stiga med inflationen, annars är det en bubbla".
Extremt grund analys.
Och om du deflaterar bostadspriserna med ditt eget inflationsmått (eller kanske Shadowstats), hur ser bilden ut då?
Det är ju experimentet med minusräntor som sabbar ekonomin. 'För mycket eller för salt spolierar allt' som min farmor sa. När det finns så gott om pengar aå att alla blir miljonärer vill ju ingen ha dom.
Tyvärr så har ju inflationen fler ansikten. Jag skulle köpa en spade på OK men kvaliteten var så dålig så jag skulle inte ens vilja ha den gratis.
Det skulle du skriva om: Kvalitetsinflationen där kinesiskt räppel är nästan gratis fast det går inte att använda till något mer än att kasta bort.
Priset på skogsmark fortsätter dock upp. I genomsnitt 3,9% upp i södra Sverige, och i västra delen 7.9% enligt LRF. Tror ni markpriser fortsätter upp även om bostadspriserna sjunker? Det har ju argumenterats för att markpriserna historiskt följer bostadspriserna hyfsat.