Valueguard

Nedan hittar ni utvecklingen för Stockholms huspriser sedan 1875. Man kan konstatera att reala priser – alltså justerat för inflationen – har priserna varit ganska stabila i Stockholm i 125 år och pendlat runt ett medelvärde eller möjligen försvagats något över tiden. Men efter år 2000 tog det fart med bostadsbubblan.

Stockholms reala huspriser (index, 1957=100) åren 1875 – 2017p. Data från Riksbanken, SCB och Valueguard

De reala huspriserna, baserat på Riksbankens data i A price index for residential property in Stockholm, 1875–2012 av Johan Söderberg, Sölvi Blöndal, och Rodney Edvinsson, följt av Valueguards data justerat för KPI-inflationen från SCB för åren 2012 – 2016 och senaste siffrorna för 2017 hittar ni alltså ovan. Att jag skriver huspriser och inte villapriser beror på att datat före 1957 är både hyreshus och villor, medan de från 1957 enbart är villor. Sammantaget följer dessa varandra dock väl historiskt, men det fanns inte separerade data tidigare. Hela rapporten kan läsas här (PDF).

Justerat för inflationen har alltså alltid huspriserna inte varit något bra affär historiskt. Vinsten har legat i att det med inflation över tiden med högre löner blivit enklare att amortera på sina lån.

Ironiskt nog gäller tvärt om sedan bostadsbubblan tog fart runt millenieskiftet, dvs att nu ökar inte inflationen speciellt mycket och det är i själva verket svårt att via löneökningar amortera av skulderna vid dagens prisnivåer. Ändå upprepar dagens villaägare detta mantra, eftersom det gällde deras föräldrar på 60-, 70- och 80-talen. Men som man ser ovan fungerade villamarknaden helt annorlunda på den tiden.

Den reala prisutvecklingen motsägs inte av andra långa husprisindex, t ex Herengracht-index i Amsterdam, där de inflationsjusterade priserna också föll under 1900-talet.

Någon som ser ovanstående graf och fortfarande hävdar att vi inte har en bostadsbubbla? Annorlunda nu?

Nominella huspriser är en annan fråga. Det är siffrorna på pappret och de som staten ska ha 22% i skatt på när de stiger.

Stockholms nominella huspriser (index 1957=100) åren 1875 till 2017p. Data från Riksbanken, SCB och Valueguard

Allt denna prisuppgång innebär är förstås att staten ska ha en stor bit av kakan via reavinstsskatten och att om man byter bostad till en annan motsvarande ägd bostad så får man en skatteskuld men ingen vinst. Bara de som hoppar av bostadsbubblan i Stockholm är vinnare. Och staten förstås.

Kom ihåg att ovanstående är index och avser Stockholms kommun. Inte Stor-Stockholm.

Anekdotiskt kan jag dock jämföra med ett fall där en villa köptes för 1.4 miljoner i Huddinge kommun 1998. Nominellt index var då 1573. Villan såldes 2007 för 2.8 miljoner om jag minns rätt. Nominellt index var då   3842. Antar att priserna stigit snabbare i Stockholm än i Huddinge. Om läsare kan matcha egna villapriser i Stockholm mot index så kanske vi kan få se hur bra detta matchar?