Det efterfrågades förstås logaritmiska charts över Stockholms bostadsprisindex, då en del har svårt tolka utvecklingen på en vanlig linjär skala. Så enligt den socialdemokratiska devisen “alla ska med” följer nedan gårdagens grafer men med logaritmisk skala.
 |
| Stockholms kvalitetsjusterade lägenhetsprisindex enligt Valueguard. Logaritmisk skala. |
 |
| Stockholms kvalitetsjusterade villaprisindex enligt Valueguard. Logaritmisk skala. |
Det är förstås ingen överraskning för någon, men bostadsbubblan i Stockholm slog nya rekord under augusti enligt Valueguards kvalitetsjusterade bostadsprisstatistik.
Villapriserna steg otroliga 3.00% på en månad i Stockholms kommun, upp 16.81% på ett år. Detta från rekordprisnivåer. Med medelpriser i Stockholm om 5.1 MSEK för en villa enligt SCB:s småhusbarometer för augusti, innebär det att den genomsnittliga villan steg i pris med 153 000:- SEK på en månad. Eller om man så vill 4 935:- SEK om dagen under augusti månad.
För lägenheter var uppgången “måttliga” 2.10% på en månad och en uppgång på 19.30% på tolv månader.
Tidigare prognos om att den tillfälliga pausen bara var säsongsmässig visade sig stämma.
“Bostadspriserna i Stockholm har nu stagnerat och i princip stått stilla i tre månader, baserat på Valueguards kvalitetsjusterade boprisstatistik. Dock är detta inget att dra några som helst slutsatser kring, utan en normal säsongsvariation, till skillnad mot nedgången 2011 som började redan på våren.”
Nu är säsongsstiltjen alltså över med besked och det är bara att bo sig rik som vanligt.
 |
| Valueguards kvalitetsjusterade lägenhetsprisindex för Stockholms kommun. |
 |
| Valueguards kvalitetsjusterade villaprisindex för Stockholms kommun. |
Den maniska fasen på bostadsbubblan fortsätter alltså. Men vansinnet kan förstås fortsätta och bli ännu värre. T ex kanske man trodde att 2014 var en manisk fas, men 2015 har visat sig vara ännu värre. Kanske pekar kurvorna rakt uppåt nästa år? Eller inte? Jag tror att om ett trendskifte inträffar, så blir det på våren, likt 2011. I så fall tidigast våren 2016.
Jag ser fortfarande inga tecken på att priserna kommer vända ner i närtid, även om kraschen garanterat kommer längre fram.
Bostadsbubblan och bostadsmarknaden lockar och pockar på de som sitter med hyresrätter. Samtidigt lockar banker och bekanta med att räntan kommer vara låg länge och med amorteringsfrihet. En läsare undrar hur vederbörande ska göra.
Följande är frågeställningen som läsaren lägger fram. Läsaren är runt 30 år gammal.
“Själv har jag en hyresrätt i centrala Göteborg med låg hyra, men skulle hellre ha en bostadsrätt och spara till “mig själv” varje månad. Speciellt när man ser de oerhörda uppgångar som är. 🙂 Räknar man på räntan (som är låg) så blir kostnaden lägre än min hyresrätt för en likvärdig lägenhet. (Med dagens ränta skall tilläggas.) Banken och de allra flesta som jag pratar med ger rådet att köpa då räntan kommer vara låg under lång tid framöver och amorteringskrav i princip obefintliga. Själv är jag lite skeptisk till den senaste tidens prisutveckling, är som att hoppa på tåget försent. Däremot är det på sikt lönsammare att äga. Jag orkar inte heller vänta för länge, man lever ju bara en gång. Ju längre tiden går, desto svårare blir det också att ens komma in på bostadsmarknaden. De flesta som köper nu, har föräldrar som går in.“
Spontant tycker jag allt ovan andas bubbla och överhettning, givet att ovanstående är en korrekt bild, vilket jag antar i detta blogginlägg.
Bara det att de flesta som köper nu behöver ha föräldrar som går in och stöder ekonomiskt säger det mesta. För att inte tala om att räntan kommer vara låg under lång tid framöver respektive amorteringskrav i princip obefintliga.
Det ska mycket riktigt vara billigare att äga sin bostad, eftersom man inte alls får samma service samt behöver lägga undan mellan 500:- och 1 000:- SEK i månaden för slitage och framtida renoveringar. Dessutom tar man en avsevärd ekonomisk risk och ska naturligtvis ha en premie för detta.
 |
| Göteborgs lägenhetsprisindex
enligt Valueguard. Notera vad som ser ut som en exponentiell utveckling i den maniska fasen av bostadsbubblan. |
Samtidigt fortsatte de kvalitetsjusterade lägenhetspriserna upp i Göteborg enligt Valueguards statistik från igår. På en månad steg priserna ytterligare 1.14% och har stigit 23.98% på tolv månader.
Men läsaren sitter här i den sits som alla drömmer om – en central hyresrätt i en av våra storstäder. Om inte ändrade personliga förhållanden (=samboskap, barn, separation) gör en flytt nödvändig kanske man ska fråga sig varför ska vederbörande alls byta bostad? Att göra det för att man inte vill missa tåget är att spekulera i fortsatt uppgång.
Bostaden är en kostnad och ska inte vara en spekulation. Om marknaden antingen kräver att man har gjort en bostadskarriär eller har föräldrar som är beredda att skuldsätta sig så är marknaden inte sund.
Sedan räknar Riksbanken med ca 1% högre styrränta till 2018. För en del kan det innebära nästa dubblade räntekostnader mot idag. Å andra sidan sträcker sig räntebanan till 2018 från allt mellan -3% och +4% i styrränta och framför allt har Riksbanken aldrig rätt. Men några garantier om låg ränta finns inte.
Däremot kan priserna fortsätta uppåt ett tag till. Men konjunkturen viker 2017 – 2018. Någonstans där är det kanske över. Och ett ras eller en krasch på bostadsmarknaden kan bli långt större än uppgången så här i bubblans maniska fas. Men visst, så länge man inte behöver flytta kan man antagligen övervintra en kraschad bostadsmarknad. Men då gäller det att bostaden är en bostad som 30-åringen kan bo kvar i även när det kommer förhållande och barn. Eller förhållandet spricker. För att tvingas sälja med massiva förluster är vad som krossade mångas ekonomi på 90-talet. En del har inte återhämtat sig än.
Utöver boendeförhållande och ålder känner jag inte till något om läsarens ekonomi, anställningsförhållanden, yrke och framtidsutsikter och kan naturligtvis inte ge några råd. Men en attraktivt belägen central hyresrätt i ett av Göteborgs hippaste områden är som sagt mångas dröm…
Så vad säger panelen? Bo kvar i attraktivt belägen hyresrätt i centrala Göteborg eller ge sig in och spekulera i bostadsbubblan?
Nedan bifogas en graf över Valueguards kvalitetsjusterade bostadsprisindex för Sverige som helhet, HOXSWE, i svenska kronor, euro och dollar. Finns det några specifika kombinationer av bostadsprisindex och valutor ni vill se, ser jag fram emot förslag.
I princip är de svenska bostadsprisindexen som Valueguard erbjuder (storstäderna) oftast ointressanta i ett internationellt perspektiv. Utländska köpare av bostäder i Sverige finns förstås men knappast i en sådan utsträckning att de driver priserna på marginalen. Enda specifika undantaget är antagligen Malmö, och där återkommer jag med bostadsprisindex för villor respektive lägenheter mätt i danska kronor, en valuta knuten till euron.
Man kan också tänka sig att titta på Stockholm och Göteborgs bostadspriser i någon annan valuta, t ex euro (finnar) eller norska kronor.
Kom gärna med förslag. Valutor har jag tillgång till de flesta. Index finns för Sverige som helst, sammanslaget för villor och lägenheter vilket används nedan, respektive för lägenheter eller villor, samt lägenheter eller villor för våra storstäder, samt ett sammanslaget index för villor eller lägenheter för sk mellanstora svenska städer.
 |
| Svenskt bostadsprisindex i SEK, EUR och USD |
Tittar man på bostadspriserna i SEK, USD och EUR ovan, så ser vi att priskraschen på den akuta finanskrisen 2008 – 2009 i princip utplånade hela prisuppgången sedan 2005. Fast i dollar och euro, inte i svenska kronor.
Sedan 2014 har de svenska bostadspriserna fallit i dollar och sedan i mars har de stått relativt stilla i euro.
Hade volymerna utlänningar som köper bostäder i Sverige kontant varit stor kunde man hävdat att vi hade en riktig urblåsning 2008 – 2009. Men de allra flesta köper inte bostaden kontant. Den avgörande majoriteten av utländska inflyttande som köper en bostad gör det sannolikt precis som svensken mot sitt kassaflöde i form av att ta lån mot lönen, och för dem spelar inte valutakursen någon avgörande roll.
I USD var den svenska bostadspriskraschen 2008 – 2009 fullt jämförbar med den amerikanska kraschen på den akuta finanskrisen, även om de amerikanska priserna toppade redan 2005. Intressant är också att för botten både 2009 och 2011 sammanfaller bottnarna ganska exakt indexmässigt i både dollar och euro, 2011 rent av även i SEK. Tror man inte att det är en slump kan man förvänta sig att det kommer ske igen på nästa prisras, där nu dollarpriserna redan börjat nedgången.
För just Malmös dynamiska Öresundsregion kan det vara intressant att titta på priserna i DKK eller EUR. Återkommer med det senare.
Likt som i Stockholm har de kvalitetsjusterade bopriserna stagnerat över sommarmånaderna i Göteborg. Men någon trendvändning är det inte tal om än, utan det handlar om en säsongseffekt, som antagligen är övergående.
Till skillnad mot Malmö har bostadspriserna i princip stigit exponentiellt i Göteborg och nedgången under 2011 märks knappt så här i efterhand.
Lägenhetspriserna kan dock sägas ha stått stilla i tre månader, men det handlar om en säsongseffekt och är inget att dra några slutsatser av.
 |
| Valueguards kvalitetsjusterade lägenhetspriser för Göteborg. |
Villapriserna visar upp samma stagnation, men inte alls så omfattande som nedgången förra sommaren. Tvärt om kan man relativt sett se det som ett fortsatt styrkebesked för Göteborgs villamarknad. Varför nu någon skulle vilja på i Muteborgs kommun?
 |
| Valueguards kvalitetsjusterade villapriser för Göteborg. |
Oavsett handlar stagnerade priser maj – juli inte om något trendbrott, åtminstone inte än så länge. Marknaden tar antagligen fart uppåt igen efter sommaren, men kommer förstås förr eller senare att smälla.
