bostadslån

Nedan tittar jag idag på förhållandet mellan pantbrevens storlek och begärt pris på villor på gräddigare hyllor i Stockholm, som en indikator på hur stora lån man har i förhållande till bostadens värde. Likt besöket på Göteborg gräddhyllor igår, så hämtar jag alla uppgifter från Swedbanks mäklare Fastighetsbyrån, som konsekvent skriver ut pantbrevens storlek för villor.

Efter förslag från läsaren Nomiz så har jag valt ut vilka gräddhyllor som skall tittas på.

Till en början tar vi de riktiga gräddhyllorna Lidingö, Bromma och Danderyd. Tyvärr har inte Fastighetsbyrån lyckats så bra med införsäljningen till kunder i områdena. I Lidingö fanns inte ett enda objekt, men det fanns fyra objekt i Danderyds kommun och sex objekt i Bromma.

Tror det räcker för att se en tydlig trend, helt ovetenskapligt.

I Bromma och Danderyd verkar det bara finnas två sorters villaägare som vill sälja sin bostad.

De som dominerar har inte några pantbrev att tala om, och därmed antagligen inga skulder att bry sig om heller. Vad sägs t ex om en villa ute till salu för över 10 MSEK, men med endast ca 350 000:- i pantbrev? Antagligen är detta äldre personer i området som bott där sedan priserna var på de nivåerna, dvs kanske 50 – 60-talet, eller deras arvingar.

Men även här hittar vi ca 1/3 bolånetorskar som ligger på över 70% i pantbrev och om det motsvarar belåningen skulle ta sig vatten över huvudet när bostadsbubblan spricker och priserna faller kanske 30%. Till skillnad från Göteborgs gräddhyllor så är det rent av så att samtliga dessa tre objekt ligger över eller nästan exakt på 90% i pantbrev.

Antingen är man rik, arvinge till tidigare boende i området, eller så är man hårt skuldsatt nyinflyttad i Bromma och Danderyd. Iaf enligt det här ovetenskapliga urvalet. OK, det finns ett objekt som ligger i mittenintervallet 30-70% i pantbrev.

Men även i Bromma och Danderyd kommer alltså blodet flyta vid en krasch.

Härnäst tittar vi på hur det kan se ut för villor de lite mindre flådiga men ändå intressanta Täby, Sollentuna, Spånga, Huddinge, och Värmdö. Jag fokuserar på objekt för över 3 MSEK då jag är ute efter summor som är svåra att amortera ner vid en prisnedgång och myten att om man har en dyr villa så är man rik. I Solna hade Fastighetsbyrån inga villor till salu, om ni undrar varför kommunen inte är med på listan. Fritidshus och radhus har jag också hoppat över, oavsett pris.

Baserat på priserna i områdena är det väl tveksamt om de här alls skall kallas gräddhyllor, då premiumobjekt saknas. Klustringen av priserna är rätt tydliga i dessa områden. Men det avspeglar i så fall mer hur situationen ser ut för vanliga bolånetorskar. Kommer på mig själv med “men det här var ju inte så dyrt” efter att ha blivit avtrubbad med Danderyd, Bromma och Göteborgs gräddhyllor.

På Värmdö fanns det nybyggda objekt som var till salu för ca 5 MSEK. Samtliga med 3.278 MSEK i pantbrev, vilket alltså är vad exploatören tagit i lån på husen vid deras uppförande. Det säger något om lönsamheten i att bygga nya hus och fiska bolånetorsk med. Husen är med i grafen nedan, då exploatörer också kan riskera att landa under vattnet om priserna faller och de inte får sålt sina objekt.

I dessa mindre gräddhylliga områden är belåningen lite sundare. Av ett stickprov på 28 st villor tangerar endast ett objekt 90% i pantbrev. Endast tre stycken, dvs drygt 10% ligger med en teoretisk belåningsgrad på över 70%. Men det finns inte heller några objekt med mindre än 10% i pantbrev, så här har man antingen inte bott länge eller så är det väldigt ovanligt med kontantköpare. Detta i kontrast till Bromma och Danderyd ovan.

Nu finns det förstås ett mörkertal här, då det i princip inte fanns några nybyggda villor till salu i listan, utan det kan vara en generationsfråga. I nybyggda områden har inte köparna hunnit börja sälja än. 60-talister som köpte på 90-talet behövde bara låna runt miljonen, liksom de som köpte under sent 80-tal.

En annan möjlig förklaring är att folk gjort en sk bostadskarriär och först haft bostadsrätter, från vilken de plockat med sig en vinst när de köpt villan.

Men vi får acceptera siffrorna som de ser ut.

I dessa mer normala bostadsområden är andelen potentiella bolånetorskar betydligt färre än på gräddhyllorna, där man både i Göteborg och Stockholm ligger med fler villaägare i riskområdena 70% eller mer i pantbrev och med det potentiell skuldsättning.

Härnäst skall jag ta en titt på Malmös gräddhyllor. Antagligen bör jag även återvända till Göteborgsområdet och titta på mer ordinära områden motsvarande den andra grafen ovan.

I övrigt har Johan Ingerö upptäckt den vite mannens flykt, ett fenomen jag skrivit om tidigare.