Nedan tittar jag idag på förhållandet mellan pantbrevens storlek och begärt pris på villor på gräddigare hyllor i Stockholm, som en indikator på hur stora lån man har i förhållande till bostadens värde. Likt besöket på Göteborg gräddhyllor igår, så hämtar jag alla uppgifter från Swedbanks mäklare Fastighetsbyrån, som konsekvent skriver ut pantbrevens storlek för villor.
Efter förslag från läsaren Nomiz så har jag valt ut vilka gräddhyllor som skall tittas på.
Till en början tar vi de riktiga gräddhyllorna Lidingö, Bromma och Danderyd. Tyvärr har inte Fastighetsbyrån lyckats så bra med införsäljningen till kunder i områdena. I Lidingö fanns inte ett enda objekt, men det fanns fyra objekt i Danderyds kommun och sex objekt i Bromma.
Tror det räcker för att se en tydlig trend, helt ovetenskapligt.
I Bromma och Danderyd verkar det bara finnas två sorters villaägare som vill sälja sin bostad.
De som dominerar har inte några pantbrev att tala om, och därmed antagligen inga skulder att bry sig om heller. Vad sägs t ex om en villa ute till salu för över 10 MSEK, men med endast ca 350 000:- i pantbrev? Antagligen är detta äldre personer i området som bott där sedan priserna var på de nivåerna, dvs kanske 50 – 60-talet, eller deras arvingar.
Men även här hittar vi ca 1/3 bolånetorskar som ligger på över 70% i pantbrev och om det motsvarar belåningen skulle ta sig vatten över huvudet när bostadsbubblan spricker och priserna faller kanske 30%. Till skillnad från Göteborgs gräddhyllor så är det rent av så att samtliga dessa tre objekt ligger över eller nästan exakt på 90% i pantbrev.
Antingen är man rik, arvinge till tidigare boende i området, eller så är man hårt skuldsatt nyinflyttad i Bromma och Danderyd. Iaf enligt det här ovetenskapliga urvalet. OK, det finns ett objekt som ligger i mittenintervallet 30-70% i pantbrev.
Men även i Bromma och Danderyd kommer alltså blodet flyta vid en krasch.
Härnäst tittar vi på hur det kan se ut för villor de lite mindre flådiga men ändå intressanta Täby, Sollentuna, Spånga, Huddinge, och Värmdö. Jag fokuserar på objekt för över 3 MSEK då jag är ute efter summor som är svåra att amortera ner vid en prisnedgång och myten att om man har en dyr villa så är man rik. I Solna hade Fastighetsbyrån inga villor till salu, om ni undrar varför kommunen inte är med på listan. Fritidshus och radhus har jag också hoppat över, oavsett pris.
Baserat på priserna i områdena är det väl tveksamt om de här alls skall kallas gräddhyllor, då premiumobjekt saknas. Klustringen av priserna är rätt tydliga i dessa områden. Men det avspeglar i så fall mer hur situationen ser ut för vanliga bolånetorskar. Kommer på mig själv med “men det här var ju inte så dyrt” efter att ha blivit avtrubbad med Danderyd, Bromma och Göteborgs gräddhyllor.
På Värmdö fanns det nybyggda objekt som var till salu för ca 5 MSEK. Samtliga med 3.278 MSEK i pantbrev, vilket alltså är vad exploatören tagit i lån på husen vid deras uppförande. Det säger något om lönsamheten i att bygga nya hus och fiska bolånetorsk med. Husen är med i grafen nedan, då exploatörer också kan riskera att landa under vattnet om priserna faller och de inte får sålt sina objekt.
I dessa mindre gräddhylliga områden är belåningen lite sundare. Av ett stickprov på 28 st villor tangerar endast ett objekt 90% i pantbrev. Endast tre stycken, dvs drygt 10% ligger med en teoretisk belåningsgrad på över 70%. Men det finns inte heller några objekt med mindre än 10% i pantbrev, så här har man antingen inte bott länge eller så är det väldigt ovanligt med kontantköpare. Detta i kontrast till Bromma och Danderyd ovan.
Nu finns det förstås ett mörkertal här, då det i princip inte fanns några nybyggda villor till salu i listan, utan det kan vara en generationsfråga. I nybyggda områden har inte köparna hunnit börja sälja än. 60-talister som köpte på 90-talet behövde bara låna runt miljonen, liksom de som köpte under sent 80-tal.
En annan möjlig förklaring är att folk gjort en sk bostadskarriär och först haft bostadsrätter, från vilken de plockat med sig en vinst när de köpt villan.
Men vi får acceptera siffrorna som de ser ut.
I dessa mer normala bostadsområden är andelen potentiella bolånetorskar betydligt färre än på gräddhyllorna, där man både i Göteborg och Stockholm ligger med fler villaägare i riskområdena 70% eller mer i pantbrev och med det potentiell skuldsättning.
Härnäst skall jag ta en titt på Malmös gräddhyllor. Antagligen bör jag även återvända till Göteborgsområdet och titta på mer ordinära områden motsvarande den andra grafen ovan.
I övrigt har Johan Ingerö upptäckt den vite mannens flykt, ett fenomen jag skrivit om tidigare.
23 kommentarer
Ännu intressantare vore att se pantbrevsstatus på objekt som just omsatts, eller de objekt du nämnner kommer att ha för pantbrev. Majoriteten av det som säljs nu har trots allt inte varit ute på marknaden på ett antal år, så de speglar inte nyomsatta objekt särskilt väl.
http://w4.objektdata.se/pregen/230/OBJ10539_1045070230/hemnet.htm
Utropspris 4600000, nedsänkt från 5900000. Summa pantbrev 4350000. Har legat ute 9 månader. Ägarna skilda.
För lite data för att ge en bra grund för funderingarna.
Att många gamla ägare har liten belåning och många nya stor belåning behöver dock knappast bevisas.
Jag skulle föreslå att se på två områden till. Enskede, villorna där har stigit i pris väldigt mycket över 20 år. Många ligger en bra bit över 3 MSEK. Ett annat område torde vara Hammarby Sjöstad eller Kungsholmen dit många unga (barnfamiljer och BLT) flyttat i jakten på det hippa storstadslivet.
/T
@ Anonym 08:20
Precis min tanke, de som är nyinflyttade är inte de som säljer…än!
Men jag har märkt att antalet försäljningar av hus vars ägare har bott mindre än 2 år ökar (eller jag tycks mig märka, ingen vetenskap här inte, bara "känsla"). Vissa har bara bott ca. 6 månader innan de är ute för försäljning igen.
Ett tecken på att bankerna har ökat kraven?
Jag bor inte på någon gräddhylla utan i en grannkommun till täby.
Det finns en tråd "hur stort lån har du? " på comboloan som kan vara intressant.
"Det finns en tråd "hur stort lån har du? " på comboloan som kan vara intressant." Haha, jäklar. Det låter så fel på något sätt. Den som har mest lån vinner typ.
Visst är det intressant med pantbrev, men det betyder väl inte att lånet är så stort? Utan det innebär bara vad banken anser att huset kan belånas till.
T.ex. personligen har vi ett pantbrev på 450 000 på vårt torp, men bara lån på 100 000. Så kan väl säkert fallet vara med husköp också, även om det säkerligen finns många som maxar sitt pantbrev.
Har inte påstått att lånen är så stora, har skrivit att det är teoretiskt maxlån. Pantbrevens storlek betyder att det är någon som nu eller tidigare haft så stora lån, man tar inte ut pantbrev på mer än man faktiskt lånat på fastigheten någon gång.
När pantbreven ligger nära försäljningspris så är det rimligt att tro att de är uttagna i närtid, då priserna aldrig varit så höga som nu och det alltså inte gick att ta ut de summorna tidigare.
Även om jag generellt håller med att Sverige har en bostadsbubbla, så kan det vara värt att tänka på att villor norr om Stockholm oftast går upp runt en miljon från "utropspris". Men jag har också sett villor i Täby där säljaren har pantbrev större än utropspris.
En viktig sak att komma ihåg cornu är attmånga tvingas ta maxade pantbrev vid köpetillfällen då man under några månader står med dubbla bostäder, när man sedan säljer sin ena bostad så löser man då delar av lånen på nya bostaden. Så det är i stort sett bara individer som kommer från hyresrätt som har så stora lån som man har pantbrev på. Resten har stora pantbrev pga överbryggnadsfinansiering. Den faktiskta lånenivån i storstäderna är nog klart lägre än pantbreven i nyköpta objekt.
Här bör staten ta sitt ansvar och med bostadssubventioner stoppa den vite mannens flyktvägar. Likaså bör friskolorna få krav om hälften/hälften så att säga.
"Tyvärr har inte Fastighetsbyrån lyckats så bra med införsäljningen till kunder i områdena."
Nej, jag tror inte att Fastighetsbyrån är förstahandsvalet för klientelet i de här områdena.
"Vad sägs t ex om en villa ute till salu för över 10 MSEK, men med endast ca 350 000:- i pantbrev? Antagligen är detta äldre personer i området som bott där sedan priserna var på de nivåerna, dvs kanske 50 – 60-talet, eller deras arvingar."
Det kan också röra sig om personer som faktiskt inte behöver ta lån för att köpa bostader i mångmiljonklassen. Kom ihåg vilka områden du analyserar.
Just i gräddhyllorna är det nog vanligare att man belånat bostaden för att finansiera annat. Om detta andra behåller sitt värde, kan man till och med tjäna på rockaden även om bostadspriserna går ner.
Vad gäller Solna är det mycket ont om villor i kommunen (sök på hemnet, finns endast enstaka, om ens det, ute till försäljning i taget). Om Fastighetsbyrån anger pantsättning för bostadsrätter också ger det mer data. Det gäller bara att vara medveten om att Solna visserligen har "gräddhylleområden" men också motsatsen, betongförort av miljonprogramsmodell…
2442 villor till salu i Stockholms län just nu, mot för några få dagar sedan 2300 och i mars 1700…bostadskraschen formerar sig allt tydligare. Nästa räntehöjning i Juni blir nådastöten. Nu kommer folk att se att deras värdehöjande "investeringar" i form av matlagningsprogram-i-TV-kök och relaxavdelningar inte är värda en bråkdel av kostnaden när bostäderna reas ut.
Vet folk i Stockholm med mer än 100MSEK i relativt olåsta papperstillgångar som ändå lånat över 5MSEK på sin bostad. Allt handlar om riskavvägningar, vissa vill investera med hävstång.
Bland lånetorskar har bolånetorsken fortfarande överlägsna lånevillkor, och kan man rida ut räntestormar med hög lön eller har andra tillgångar, så är det väl en lyckad strategi historiskt i alla fall.
Tycker det vore kul med ett specialreportage om favorittorsken Göran Persson. Där får du med skogsbruk etc också.
Svårt med torskfiske i Stockholm?
Jag tror att de flesta som bor här är inne i nån form av bostadskarriär, eller har föräldrar som kan stötta dem till första lägenheten./Oppti
Ta en titt på gräddhyllan gamla Bjärred. Ligger väl i samma klass som Danderyd.
Visst är det så att det säkert finns många högbelånade på gräddhyllorna men jag tror att det är fler i normala områden i mindre städer. Tex ta en stad med 30-70000 invånare i närheten av kuststräckorna i södra sverige (söder om sthlm). Om man kollar ett normalt villaområde här ligger priserna nu förmodligen mellan 2,5-4,5 milj kr men jag kan slå vad om att pantbreven ofta ligger över 70% av försäljningspris. Personer som bor i dessa områden har nog till största delen inte så stora inkomster som de som bor i gräddhyllorna så räntehöjningarna kommer drabba även dem hårt
På Comboloan tråden nämnd ovan så väcktes en tanke. Kanske läge för en undersökning här??
Dvs räkna ut faktorn Bostadslån/familjens årsinkomst= X
för egen del blir det 1,72
Lite tips om Malmö, mäklaren Peter Landgren anger också hur stora pantbreven är. De flotta områdena är Fridhem, Bellevue (skulle tippa att det är "gamla pengar" till stor del här), men även Mellanheden och delar av Limhamn (Rosenvång, Hyllie t ex). Sen är givetvis Bunkeflostrand och Höllviken (Vellinge) intressanta, tror på många förstagångsköpare eller folk med mindre insatser i dessa områden. /Spencer
2529 villor till salu idag i Stockholms län, en ökning med ca 10 % på mindre än en vecka.
Finns två till ganska flotta, för utomstående kanske mera okända, områden i Stockholm som jag aldrig ser nämnas – genomsnittsvillan lär ligga på 4.5M+ numera trots att den är relativt liten. Dessa områden är Mälarhöjden och Gamla Enskede. Något att också titta på i analyserna?