Efter gårdagens intervju i E24 så är det som vanligt intressant att läsa kommentarerna från lite nya personer. Det blev någon form av nytt besöksrekord på bloggen för en enskild dag under gårdagen, trots att inte E24 länkade direkt, men framför allt är det intressant att läsa kommentarer hos E24. Starkt iaf av E24 att låta mig som oberoende bedömare komma till tals och inte bara partsinlägg från banker eller mäklare.
Naturligtvis finns det en hel del som reagerar med att skjuta budbäraren och använder ad hominen-attacker utan andra argument än att det är fel på mig som person på något sätt. I övrigt bemöts i princip inte mina argument. Alls. Det enda någon kan hosta upp är att “Stockholm är unikt och efterfrågan och inflyttningen är så stor”. Men med Stockholm menar man då uppenbarligen Innerstaden i Stockholms kommun. I Täby rasar redan priserna, och där har man byggt mycket nytt och alltså haft en stor nettoinflyttning. Det tål att påminnas om att ungefär 40 000 personer flyr Stockholms län varje år, vilket innebär att hela Stockholms läns befolkning byts ut på 50 år. För själva Stockholms kommun så byts befolkningen ut på ca 18 år. Trots den enorma attraktiviteten hos denna kommun flyr alltså folk, även om nya tillkommer, nya som inte visste bättre än. 70% av de som står i bostadskö har redan en bostad i Stockholms kommun, rent av ofta en bostadsrätt. Och Stockholm är inte Sverige. Priserna kommer också dyka i resten av landet, och har lokalt och regionalt redan börjat göra det, liksom priserna i Stockholm också vänt ner.
Men det väsentliga är att vid 90-talets krasch i bostadspriserna så lades exakt samma argument fram. Att det var bostadsbrist, att storstäderna var unika och priserna inte kunde falla. Klassisk bubbelpsykologisk förnekelse alltså.
Personangrepp är jag van vid efter snart tre år som bloggare. Det är också väntat, speciellt från de som har mycket att förlora. Men jag är lite besviken över bristen på faktiska motargument av annan form än “han vet inte vad han talar om, det finns experter som säger annat” (i sig en form av ad hominen-attack). Är dessa ej namngivna experter partsinlagor tro?
På tal om partsinlagor så var det väldigt positivt och uppfriskande att läsa intervjun med Jeanette Gustavsdotter från Mäklarsamfundet på Schibsted/E24, som mellan raderna medger bostadsbubblans existens. Och vad hon säger är att det är viktigt att säljarna går ner i pris så inte mäklarkåren tappar omsättningen. Att ge beskedet att man måste kunna amortera är i princip att säga att priserna måste ner. Bara mäklarna inte tappar i volym. Och när hon konfronteras med mitt argument kring KPI så säger hon inte emot om att detta är en risk: “Ja, absolut. Annars vore jag dåraktig.”
Sent skall syndaren vakna, men det är bättre sent än aldrig.
Hos Bonnier/DN kan vi läsa mer om hur bostadslånen blir allt dyrare när bankerna börjar förbereda sig för Basel III. Banker bedriver ingen välgörenhet. Naturligtvis kommer ökade kapitaltäckningskrav och kostnader att föras vidare till kunderna.
En kort inflikning angående EU:s angrepp på kreditvärderingsinstituten. Det är lite lustigt att se hur Irland sänks till skräpstatus, Baa3 (bääe). I sig helt korrekt, samtidigt som Minnesota som helt ställt in alla betalningar bara sänks från högsta rating AAA till AA+… Olika regler för USA och Europa alltså. Det betyder dock inte att man inte skall få sänka Portugal, Grekland och Irland till skräpstatus, men USA och många delstater och kommuner (eng municipalities, med sina obligationer “munies”) sitter fortfarande på hög rating i nivå med Sverige, trots allt mer akuta ekonomiska problem.
60 kommentarer
Enligt mäklare i Gävle/Dala-området är det de 2 senaste stränga vintrarna som gjort att utbudet på villor nu ökar…folk vill ta bilder och sälja huset när gräsmattan är grön. Är väl kanske sant men inte med ett ord nämns högre räntor, kapitalinsats på 15% mm mm…humor!
http://svtplay.se/v/2478978/gavledala/12_7_22_15
Jag såg att någon sakligt lyfte fram att många bedömare missar det faktum att hyrorna är reglerade i Sverige. Vilket gör att slutsatsen att bostadsrätter i Sverige är övervärderade, eftersom dessa "överskjutit" kostnaden för att bo i hyresrätt, kan vara felaktig eller delvis felaktig.
Ca 3.30 minuter in i inslaget ska det vara!
Tror cornu vi kan få billigare skog i efterskalven till detta? Har velat köpa mig lite mark några år nu men tänker inte göra det till dessa överpriser.
"Men med Stockholm menar man då uppenbarligen Innerstaden i Stockholms kommun. I Täby rasar redan priserna, och där har man byggt mycket nytt och alltså haft en stor nettoinflyttning"
Det kan säkert nämnas att stockholms innerstad endast ökat med 50k innevånare sedan 1960. alltså 1000 personer/år. Inte så mycket
http://kvantitativt.blogspot.com/2011/06/ar-den-andra-grona-vagen-har.html
/Martin
Ja, GävleDala-inslaget är onekligen stor humor.
Är själv från en mindre ort i området från början och har släkt som värderade sitt hus förra året.
1,5 miljoner för ett åttiotals-papphus från Myresjöhus, tomt på knappt 800 kvm.
Och det i Gävleborg, regionen med högst arbetslöshet i landet.
Men då vet vi, får vi en riktig vargavinter med mycket snö kommer bubblan brisera på allvar? Är det så man ska tolka mäklarna?
Att priserna har drivits av en spekulationsbubbla är rätt uppenbart.I min gamla hemkommun i Bergslagen har priserna stigit rejält, trots en stillastående befolkningsutveckling. delvis kan det förklaras av hemflyttare, dock är priserna på en lågnivå jmf.
Sen får man ha i åtanke att tal om prisfall i procent slår lite blint, villor i prestigeområden ligger i Sthlm mellan 8-14 milj. Medelklassområden ligger priset på 5-8 milj. det procentuella fallet kommer bli högre i prestigeområdena än medelklassområdena.
Men bankerna kommer klara sig väsentligt bättre här än i USA då skulden följer låntagaren och inte låneobjektet. håller sig arbetslösheten på rimliga nivåer så sitter banken säkert.
vidare kommer ett prisfall gynna ungdomar, de lågbelånade och de med pengar på banken.
Den enes bröd…..
re Martin det beror på kontoriseringen av innerstaden, det bodde mer folk på Södermalm på 40 talet än idag. det talar mer mot ettprisfall än för, innerstaden är liten.
Ja, det pekar på mer nedgång än uppgång vilket vi sett bra länge nu. Har dock en annan fråga; har någon skissat på ett scenario där Moody's sänker USAs kredit klass från AAA pga skuldtaket inte höjs i tid? Kommer investerare tvingas bort från USA pga sämre rating och vart flyttas kapitalet då? Tror senast måndag kommer ett besked på den fronten..
Vad menar du med att du är en oberoende bedömare Cornu, sådana finns ej? Du kanske till exempel sitter på kapital och vill utöka dina arealer med billigt tillskott?
Även om befolkningens storlek är konstant kan det bli effektiv bostadsbrist. Om du har idag en grupp ungdomar som idag vill bo själva från sina föräldrar, bilda familj etc kräver det nya bostadsytor. Om dessa inte finns i området eller om de finns men är för dyra så får man en bostadsbrist. De unga (liksom undertecknad) som inte antingen tjänar riktigt bra eller de som inte är desperata nog att köpa bostadsrätt i slutet av pyramidspelskedjan kan eller vill inte betala vad som idag anses normalt i Stockholm. Där har Cornu rätt -det krävs billiga hyresrätter som motsvarar inkomstnivån hos dagens unga. Det behöver inte vara senaste lyxstandard. I Stockholm kombineras dessutom dessa bostadsproblem med att kommunikationerna blir allt sämre.tadsbrist. Om du har idag en grupp ungdomar som idag vill bo själva från sina föräldrar, bilda familj etc kräver det nya bostadsytor. Om dessa inte finns i området eller om de finns men är för dyra så får man en bostadsbrist. De unga (liksom undertecknad) som inte antingen tjänar riktigt bra eller de som inte är desperata nog att köpa bostadsrätt i slutet av pyramidspelskedjan kan eller vill inte betala vad som idag anses normalt i Stockholm. Där har Cornu rätt -det krävs billiga hyresrätter som motsvarar inkomstnivån hos dagens unga. Det behöver inte vara senaste lyxstandard. I Stockholm kombineras dessutom dessa bostadsproblem med att kommunikationerna blir allt sämre.
Det där med stor inflyttning till Stockholm och konstant bostadsbrist har ju gällt i minst hundra år.
I början 90-talet gavs nästan lägenheter bort i förorterna. I vissa extremfall tillsammans med en Mallorca-resa. Detta alltså trots det stora inflyttningstrycket.
Därför är det rimligt tänka sig att de rent ekonomiska faktorerna väger tyngre än de demografiska för prisbilden. Och då är prognosen för de närmaste åren starkt nedåt för Stockholm. Ungefär som diskuteras även om procenten kan variera.
Själv kalkylerar jag med minus 50%. Men eftersom jag inte avser sälja och fortfarande trivs till 100% så oroar jag mig inte.
Du nämner att få kritiserar dina argument om varför den svenska bostadsmarknaden är övervärderad och att du gärna sett motargument. Jag ska försöka dela min syn, men först och främst vill jag ta tillfället i akt och lovorda bloggen – många insiktsfulla och läsvärda inlägg. Mycket är samstämmigt med mina egna uppfattningar.
Däremot skulle jag vilja peka på några brister i dina analyser som troligen flertalet av dina läsare inte reflekterar över. Trots min ringa erfarenhet av ekonomisk forskning så skapar det ofta problem när man isolerat studerar enskilda variabler utan att ta hänsyn till det inbördes förhållandet mellan ”alla” förklarande variabler. Att enskilt studera till exempel den svenska upplåningen eller utbud/efterfrågan i olika delar av landet återger en ofullständig bild av de faktorer som ligger till grund för prisförändringar.
Riksbanken kom med en omfattande utredning ”Riksbankens utredning om risker på den svenska bostadsmarknaden” där en rad forskare delar sin bild om den svenska bostadsmarknaden. Har inte läst hela rapporten, men emellertid ögnat igenom de delar som intresserar mig. Slutsatsen i rapporten är att merparten av prisförändringarna förklaras av fundamentala faktorer, vilket till exempel framgår i kapitel två där författarna visar att endast en liten del av prisförändringarna ej kan förklaras av fundamentala faktorer. Detta angreppssätt är enligt min mening det närmsta man kommer en ekonomiskt riktig analys. Den mest framträdande variabeln i denna modell är realräntan och 1 % högre realränta genererar ett prisfall på 6 %.
Med detta sagt så förordar jag inte på något sätt att bostadsmarknaden skulle vara korrekt värderad. Snarare anser jag att den relevanta frågan är om den låga realräntan kan anses som normaliserad och hållbar, i synnerhet i ljuset av de alltmer fragila finansmarknaderna. Den systematiska risken torde återspeglas i de reala räntorna och således en högre nominell ränta. Från dagens negativa realränta upp till, enligt min uppfattning, rimliga nivåer skulle ett prisfall på drygt 20 % kunna motiveras. Detta skulle påverka BNP och säkerligen ge en extra skjuts nedåt med tanke på hur belånade många är. En annan viktig men svår aspekt att ta in i beräkningarna är skuldsättningen. Att det lånas mer står utom rimliga tvivel, men samtidigt är detta en funktion av många svårskattade faktorer. Har mycket svårt att värdera denna aspekt, men mycket tyder på att stora utlåningen har skapat och fortsätter skapa problem som syns på en mängd platser välden över. En sak står säker, i händelse av att den svenska bostadsmarknaden viker som en konsekvens av utomstående faktorer (vilket är det mest troliga) så kommer effekterna vara mycket otrevliga. Svenskar kan inte lämna över bostaden till banken som i USA utan endast två alternativ finns – förhandla eller skuldsanering. Detta kan ge upphov till nedskrivningar för bankerna. Kommersiella fastigheter är en annan historia, men representerar samtidigt en mindre andel av utlåningen.
Tyvärr är ekonomi inte vetenskap utan snarare en gissningslek som genererar stora pengar för de som är med. Finns få som förstår helheten – det är helt enkelt för komplext. Om man nu ska vara med i leken och bidra med en gissning (helt utan någon form av monetär belöning dock) så är det mycket sannolikt att EU går åt skogen. Grekland är redan dömt att misslyckas, när detta väl sker materialiseras att länder faktiskt kan gå i stå och att EU endast är en polisk lösning som saknar ekonomisk resonlighet. Som följd kommer länder som Portugal, Spanien och Italien – med stora strukturella bekymmer få det hett om öronen och räntor som skjuter i höjden. När vi nått hit så är det bara att luta sig tillbaka och lugnt invänta den ekonomiska tsunami av bekymmer som kommer skölja över Sverige och resten av världsekonomin.
/Mackan
Nåja, bor i Täby och har bevakat bostadsmarknaden intensivt senaste åren. Håller inte med om prisras, än i alla fall. Det finns exempel på några objekt där säljarna inte varit verklighetsförankrade, utan har trott på fantasipriser och vägrat sälja till högsta pris. När objekt är ute för 2-3 gången drar man som köpare öronen åt sig. Vet ett objekt där säljarna har redan nytt boende men inte fått sålt till sitt önskepris, det har det förstås svettigt.
Om du med prisras menar nyproducerade BR så har jag aldrig förstått vem målgruppen är för en medioker lägenhet för 5-6 MSEK och en avgift på 5-6 kSEK per månad. Att intresset har svalnat där är inte för mig konstigt.
Min poäng är att det inte går att göra en höna av en fjäder. Än så länge är prisnivån i Täby relativt stabil, där attraktiva objekt fortfarande stiger i pris
Men vänta lite nu. Om USA inte betalar sina skulder, varför ska då jag betala mina? Jag kan ju bara ta mitt guld och gå.
/Guldkalle
Ja visst är det fascinerande att skräplandet USA med sin ekonomiska skräpstatus hittills lyckats hålla skenet uppe? Men så länge de fortsätter leverera lite nya filmer från Hollywood och hamburgare på McD så kan väl inte USA ha några problem? Det kan de väl inte? Förresten så måste jag se nya Harry Potter ikväll!
Guldkalle,
1. Hur mycket kärnvapen har du? Hur mycket kärnvapen har USA?
2. Hur mycket backas din vägran att betala dina skulder upp av svenska statens våldsmonopol (polis, kronofogde, domstolar mm) och hur mycket backas bankernas krav på dig upp av sagda våldsmonopol?
Du kan ju drömma vidare om att du kan skippa dina egna skulder så lättvindigt.
Jag håller med C om att det presenteras mycket få logiska argument som motsäger hans inlägg. Antingen är det känslomässiga reaktioner eller "bostadsbrist" trots att hela Sverige visar ungefär samma uppgång. Eller säger man att det är "för komplext" trots att det är ganska enkelt när man går till botten med det. Eller att det finns "fundamentala faktorer" bakom uppgången, utan att beskriva dem mer ingående. Jag väntar fortfarande på att läsa ett enda inlägg som trovärdigt kan motbevisa C. Tvärtom upplever jag att C är för återhållsam och tar inte med effekterna av t ex en kollapsad skuldbubbla i hela västvärlden. Flute tar t ex med detta och räknar med betydligt större nedgång. Den som har konkreta argument för status quo får gärna lägga fram dem, då jag verkligen önskar att argumenten finns någonstans! U
Bra kommentar Mackan! Tack för dina reflektioner. Sådana kommentarer förhöjer värdet av att läsa bloggen.
Bra att mainstreammedia äntligen namnger den skribent som de i vanliga fall helt skamlöst snor intressant material från.
Det ska bli intressant att se om det är någon i mainstreammedia som vågar skriva om det här – ett helt fantastiskt inlägg som du gjorde för cirka 9 månader sedan:
http://cornucopia.cornubot.se/2010/10/peak-oil-skuldkrisen-och-piigs.html#comments
Mackan, 11:37
Visst är det många faktorer som spelar in, och hur dessa samverkar är ju svårt att veta på förhand.
Men ärligt talat så känns riksbankens utredning faktiskt inkomplett. Ekonomiskt mumbo-jumbo.
Ekonomer har alltid försökt framställa sig själva som vetenskapsmän, men ser man på deras ohöljda beundran av Keynes och de "lösningar" man tagit till för att lösa kriser de senaste åren så känns de mera som moderna häxdoktorer.
Åderlåtning var en relativt vanlig behandlingsform på sjuka under medeltiden, idag ser vi tillbaka på den tidens sjukvård och tar oss för pannan. Jag tror framtidens människor kommer se tillbaka på vår tid och himla med ögonen över dagens "ekonomer".
Och man tycker att det är ganska löjeväckande när de, som i USA, masserar statistiken så den luktar som en ros, och blåser upp bubblor i syfte att skapa en positiv bild av ekonomin, "ty ekonomi är psykologi", för att i nästa andetag komma ut med en utredning som den riksbanken kom med för att i kvasivetenskapliga termer försvara tillgångspriserna som "fundamentala".
Den enskilt största faktorn bakom bopriserna är ju att man över de senaste decennierna lyckats övertyga befolkningen om att det är en investering, och inte en kostnad. Istället för att amortera så kör man amorteringsfritt och istället för att ha goda marginaler så köper man så stort och flådigt man bara kan för "priserna kan ju bara gå upp".
Fått ett samtal från Erik Olssons mäklarbyrå, där de ringer runt och undrar om "det finns något intresse av att vi kan komma förbi och informera om hur vi jobbar, om marknaden och tala om vilka behov jag har". Jag finns tydligen på någon mailinglista som jag anmält mig till för 6-7 år sedan.
Att betala människor för att ringa runt för att ragga upp presumtiva kunder känns desperat, minst sagt.
I pengsionärsorganisationen mina föräldrar brukar besöka emellanåt har de haft flera "informationsmöten" med mäklare för att ragga kunder, med inriktning speciellt mot nybyggda BRF eller blivande BRF, sådana som inte är byggda än utan man vill signa upp kunderna innan man bygger för att ta byggföretaget vill ta noll risk. Och det i stockholmsområdet.
Mackan
Ekonomi är inte alls särskilt komplext. Det enda man behöver förstå är att bankerna och deras hantlangare ekonomerna, politikerna och media lurar oss hela tiden. Och att de alltid vinner. Att som du gör utmåla det hela som komplext är bara ett i raden av sätt att förvilla med ord.
Om Riskbanken kommer med en utredning ska den naturligtvis läsas som en partsinlaga. En riksbanks uppgift är att se till att bedrägeriet kan fortgå så länge som möjligt, den ska helt enkelt skjuta upp den ofrånkomliga bankrusningen så länge det går.
Men nu verkar det onekligen som den närmar sig.
Jag säger bara QE3 och vi följer John när väl Borgs omvärldstur runnit ut. Skuldsanering och jobbskapande genom inflation är mycket viktigare än att bevara penningvärde!!! I det läget är det bättre att sitta med en lägenhet/hus+lån än pengar på en bankbok oavsett om man tycker att riksbankers aggerande är rätt eller ej. Min gissning…alltså. Vill för en bredare massa klargöra en annan av mina grundläggande gissningar som såklart är beroende av den första. Jag tror också att EMU kommer att trilla ihop men inte än det samma gäller dollarn om än lite senare. Vi pratar typ 10 år (av inflation tills den vanlige medborgarens förtroende för våret monetära system helt är utraderat (moral hazard)
Bor själv i Gävleborgslän där priserna oxå har gått upp delvis drivet av inflyttning av stockholmare som köper villa (främst i gävle) det är dock en skillnad här att snitt villan kostar ca 1,5 miljoner och många har köpt sina villor till betydligt lägre priser än så. Om vi säger att snitt belåningen är 1 miljon per villa så motsvarar det 2 årslöner efter skatt (500 000) för en svensk medelklass familj. I stockholm är priset för motsvarande villa kanske 5 miljoner och belåningen kanske 4,5. Låt säga att lönerna är lite högre vi tar i och säger 700 000 då motsvarar belåningen 6,5 gånger årslönen för en medelstockholmsfamilj. Sen tar vi belåningsgraden som med 0,5 Mkr i en 'landsortsvilla' är 66% medan den med samma kontant insats är 90% i en Stockholmsvilla. Sannorlikheten för nedgång i stockholm kan möjligen vara något lägre men effekterna kan bli större. Risk = sannorlikhet * effekt.
Mackan
Det är för mig obegripligt hur man kan anse att räntan är en fundamental variabel. Man bör kanske anpassa modellen för ränteparadigmer, det är en annan sak. Snarare så är räntan en bra spekulativ variabel!
Som du själv skriver, ekonomi är ingen robust vetenskap, pga både metodologiska problem och partiskhet/politik. Därför bör man också ta rapporter av detta slag med en stor näve salt.
För att svara på ovanstående inlägg
Anonym,
I den avslutande paragrafen benämner jag det hela som en gissningslek. Kanske skulle uttryckt mig annorlunda; ett pyramidspel där varan som säljs är rena gissningar som i sin tur är baserade på komplexa och ofta bristfälliga modeller. Om man stoppar in skit kommer man också få ut skit.
En bostad kan mycket väl betraktas som en form av investering eftersom det är en tillgång. Däremot är det en ytterst ineffektiv sådan och marknaden kantras av en mängd rigiditeter. På aktiemarknaden är ledordet att köpa företag när avkastningen är hög och således priset lågt i förhållande till någon form av vital parameter. Så tjänar man pengar. När det kommer till bostäder tycks nästan det omvända förhållandet råda, det vill säga man köper i uppgång och säljer när man blir illa tvungen vilket är synonymt med nedgång. Så förlorar man pengar. Dessutom är det massa emotionella aspekter involverade och höga transaktionskostnader både i termer av pengar och tid när det kommer till att byta bostad. Självfallet driver detta tillsammans med kredittillgången upp priserna och detta lokomotiv bromsas inte in över en natt och således kan bubblan blåsas upp.
Sedan måste man nog skilja på statistik och statistik. Mycket handlar om vad och hur man mäter, samt hur sedan siffrorna förvanskas. Finns bra statistik och mindre bra. Folk som är kritiska mot statistik brukar antingen förstå helt och hållet hur den fungerar eller inte alls. Det värsta alternativet är de som läser lite rubriker och sedan skriker slagord, de tillhör nog den andra kategorin. För att återgå till Riksbankens utredning tycker jag nog inte de variablerna som stoppats in i modellerna är förvanskade eller oriktiga – snarare tvärtom. Sedan att inget av det är vetenskap är ställt utom rimliga tvivel.
Mikael,
Riksbanken har publicerat utredningen, men skribenterna tillhör en blandad skara. Att hävda denna skulle vara partisk låter mest konspiratoriskt, om än de är med i det stora spelet. Du får nog belägga den kommentaren med lite mer faktaenlig kritik.
Håller dock med dig om att bankerna skapar mycket av problemen. Systemet är inte transparent nog. Det märktes med all tydlighet när värdepapperiseringsbubblan sprack. En liten ynka siffra var felskattad och hela det finansiella systemet hamna i gungning.
/Mackan
Mycket prat om bostadsrätter, vilket förstås är intressant för många. Men vad kan man förvänta sig för utveckling av hyrorna i hyresrätter när bubblan spricker och räntorna höjs? Hur pass belånade är de stora allmännyttiga bostadsbolagen? De stora privata? De små? Att de kommer att ta ut alla sina eventuella höjda kostnader på kunderna/hyrestagarna betvivlar jag i alla fall inte för ett ögonblick…
Mackan,
jag kan utan att ha läst rapporten lova att ingen i den skulle förorda en avveckling av Riksbanken och ett skapande av ett demokratiskt styrt penningskapande. Inte särskilt konspiratoriskt, tycker jag. Enkla fakta. Det är så det fungerar.
Pyramidspelet tramsar vidare.
Problemet är inte brist på transparens (vad det nu kan vara i praktiken). Problemet är att vårt penningsystem är ett lagstadgat Ponzi Scheme, och det kan ingen transparens i världen rätta till.
Mikael…
…Nyberg?
Isåfall vill jag tacka för läsningen i boken Kapitalet.se.
/Frågvis
Jag fattar ingenting…:/
Dagisniva bor med dagisniva bemotas.
"Demokratiskt styrt penningskapande". Vad ar det har for anarkistiska utsvavningar? Ni sjalvutnamnda domedagsprofeter som slanger er med svara ord och onskar andra manniskor olycka, vem har mobbat er och varfor ar ni sa bittra? Har frugan rymt med den snygge maklaren nere pa byn? Dessa kommentarer om att "den enes brod…", "snart ska syndaren straffas" osv. Prisfallet ma komma eller sa stagnerar marknaden. Det kan faktiskt ga precis hur som helst – under alla omstandigheter har inte Cornu overtygat mig det minsta. Som sagt, ett russin och tva kaksmulor gor ingen kaka.
Ni som gor high fives varje gang Cornu kastar ut ett godtyckligt pastaende, jag slar vad om att minst halften av er tror pa 9/11 som en konspiration genomford av USA:s regering, och att en och annan av er dessutom bunkrade upp med konserver nar galenpannan i USA forutspadde jordens undergang for nagon manad sedan. Ni kanske vill ha nagot stort och otackt att se fram emot for att ni saknar spanning i vardagen, vad vet jag. Trist i sa fall, men kop en motorcykel, byt jobb eller byt fru i stallet sa slipper ni bli riktigt bittra pa alderns host.
Jeanette Gustavsdotters uttalanden ar ett skamt, men lamna stackarn utanfor debatten. Hon ska inte ses som en auktoritet i sammanhanget, lika lite som Cornu.
Jag skriver for ovrigt under pa Mackans inlagg.
Jag har en konspirationsteori kring varför du vägrar använda å, ä och ö.
Mackan
Jag håller inte alls om att boendet på något sätt är en investering. Det är en konsumtionsvara och en kostnad.
Möjligen kan man se marken som boendet ligger på som en tillgång, men utöver detta är det ingen större skillnad mellan boende och ex.vis en bil.
Bägge kräver kontinuerligt underhåll och har löpande kostnader för att kunna användas.
Den skillnaden som är, är att boendet har en mycket längre livslängd, och blir omodern mycket långsammare än en bil.
Kort sagt, boende har inga som helst gemensamma nämnare med en investering, undantaget de som köper/bygger i syfte att hyra ut.
På en bondgård är boningshuset fortfarande inte en investering, däremot är åkrar, ladugård, skogsmark (om dessa nu brukas till något produktivt och inte bara för hobbyhästar) reella tillgångar och är investeringar.
Detta var allmänkunskap för bara några decennier sedan, och att det numera är "allmänt känt" att "huspriser bara går upp" och att boendet är en "investering" är, enligt min ringa mening, den enskilt största anledningen till de extrema bopriserna vi har. Psykologi alltså, och det är här vi hittar hävstången som multiplicerar alla andra faktorer som styr bopriserna, som låga räntor, fastighetsskattens avskaffande och skickat bopriserna upp i stratosfären.
"Boendet är en investering"
Tatuera in det i pannan vetja.
/Peter
"Two men says they're Jesus, one of them must be wrong"
Statliga Bostadskreditnämnden har kommit fram till motsatt slutsats mot Riksbanken, dvs att vi i allra högsta grad har en bostadsbubbla…
Se en film med en annan centralbankschef och vad han sade om den amerikanska bostadsbubblan.
http://cornucopia.cornubot.se/2011/04/riksbanken-bubbla-ar-ett-fult-ord.html
Äh. Så länge man klarar räntan så behöver man inte sälja. Och de flesta räknar på minst 8% ränta. I värsta fall drar man ner på restaurantbesöken å fredagsmyset.
Vasis å SOFO kommer alltid ligga på 65-70'000/kvm för det finns inge mer innerstad.
/Mecklarn
Tror du förväxlar terminologin gällande investeringsaspekten. Att betala löpande kostnader för en investering är inte ovanligt och det är dessutom enkelt att ta med i kalkylen. Företag gör detta på daglig basis. Dessutom kan mycket väl ett boendeköp innebära mindre kostnader om detta genomförs vid rätt tidpunkt, det vill säga skillnaden mellan hyreskostnaden för en hyresrätt och driftskostnaden för ett hus/bostadsrätt. Finns många aktier som inte har något kassaflöde och trots detta handlas på börsen, är detta inte en investering? Dessutom kan de kosta pengar eftersom företagen ifråga ofta kräver finansiering från aktiemarknaden då kreditkanalen ofta är igenompluggad utan substantiella kassaflöden. Företag av denna typ är inte något att äga enligt min mening, kostar mer än de smakar i nio fall av tio.
Till detta så kommer såklart kapitalvinster och förluster. Köper man nu så är det ganska sannolikt att ”avkastningen” kommer bli en besvikelse. Om man köper vid rätt tillfälle så är boende definitivt en investering – och det tillfället är inte nu
/Mackan
Vasis å SOFO… Geeeez,
17:38 du är inte så insatt i hur pengar skapas idag va?
20:41 nej, snalla kan inte du beratta det for mig? Nagon sa nagot om sedelpress, tillgangar/skulder och utbud/efterfragan. Har ingen aning om vad han menade. Det kanske vore battre om vi gick tillbaka till barterekonomin, du vet, jag ger dig en get om du putsar mina skor?
Vi ses pa nasta reclaim the streets, din galning.
"I värsta fall drar man ner på restaurantbesöken å fredagsmyset."
Hear ye hear ye… och det finns massor med fläsk å dökött som man kan trimma bort utan att bli olycklig. t.ex finns en hel del helt OK blended Whisky, som är en hel del billigare än single malt. Speciellt om man köper i DK eller DE.
/villafarsan
Mackan
Cornucopia har försökt förklara skillnaden mellan boende (kostnad) och en investering tidigare.
http://cornucopia.cornubot.se/2010/06/bostaden-ar-en-kostnad-inte-en.html
Att jämföra med företag är rentut sagt korkat. (även om en nobelpristagare visst fick sitt pris genom att jämställa en familj med ett företag…)
Företag spenderar sina pengar i syfte att tjäna mer pengar. Det som företag investerar i generar cashflow och intäkter.
Bostäder genererar inget mer än kostnader. Möjligheten för människor att välja när man ska köpa och sälja sin "investering" är ytterst begränsat, och ett boende kan man inte stå utan.
Fantastiskt intelligent blogg måste jag säga.
Jag saknar en synvinkel bara, priser på bostäder sätts inte av tillgång och efterfrågan på bostaden i sig utan snarare tillgången till krediter.
Den här rapporten från Riksbanken som används som motargument för Cornucopias ståndpunkt… jag har själv bara ögnat igenom den, men säger de inte bara att det inte är en bubbla eftersom givna förutsättningar (billiga krediter etc) motiverar dagens prisnivåer? Och om förutsättningarna ändrades, men utan att priserna skulle sjunka, ja först då skulle vi ha en bubbla? Dvs inget annat än en lek med ord.
Sen kan jag hålla med om att alla konspiratoriska idéer kan verka tröttsamma men låt mig citera Bo Lundgren ur P3 Dokumentärs program om 90-talskrisen, där han beskriver regeringens agerande.
"Vi visste mycket väl men man går inte gärna ut och säger 'Ja här kommer det att gå åt helsicke' […] ungefär som om jag skulle gått ut och sagt att svenska banksystemet kommer snart hotas av sammanbrott. Det skulle ju fått en del effekter."
Anonym,
Det exemplet har en bra poäng, men innehåller problem – pengarna diskonteras ej. Inflationen är inräknad, men inte det faktumet att pengar imorgon är värda mindre än idag. Därigenom överskattas såväl ränta som kostnaderna för boendet. Avkastningen i exemplet bör dessutom ställas i relation till skillnaden mellan den kumulativa kostnaden för att hyra ett boende och köpa ett, som mycket väl kan vara negativ. Alternativt enbart räntekostnaderna eftersom detta är kostnaden för kapitalet. Detta skulle generera en bra avkastning enligt exemplet.
Jag anser inte det är uträknat på ett korrekt vis och det är aningen skrämmande att ingen annan reagerar. Lite flockbeteende.
/Mackan
Imorn uppdateras HOX.
skall bli intressant att se
http://www.valueguard.se/index
Jag läste en analys av RB en gång och det enda som de grundade det framtida utfallet var ett påhittat tillväxt tal. Så bli man senior specialist på att runt ett axiom bygga ett luftslott. Det som de flesta skribenter snurrat in på är om nu detta spektakel till bostadsprissättning som finns nu skall finjusteras när det i grund och botten är ett konjuktur stimulerande system. Det som måste göras är att återfå viljan att upprätthålla ingångna avtal. Och det nås aldrig om båda partners dra fördel av att gå i samma riktning.
Sveno
Det hänvisas till 90-talskrisen!
Klart att det blir kris när ränteavdragen sänks från 100 till 30 procent.En av orsakerna att Sverige stod stilla första halvan av 90-talet.
00:19
Reporäntan är uppe i 2,0% från bottennoteringen 2009 på 0,25%. Går det åt fanders nu kan man säga:
Klart att det blir krasch när reporäntan har gått upp 800%!
En sak som alltid slar mig i dessa diskussioner ar hur fokuserade manniskor verkar vara pa hur den svenska situationen paverkar den svenska marknaden. Ar vi inte langt mer beroende av hur det ser ut ute i vida varlden nu an pa 90-talet?
Flera av USA's delstater ligger istort sett pa rygg, Nevada, Kalifornien, Florida, alla har de massiva budgetunderskott. Flera municipalities ligger efter sa mycket i sina pensionsbetalningar att de ar pa vag, eller kommer att krascha. Senast det hande var 1933 (Kansas, har jag for mig) vilket visar att det ar nagra ars fordrojning mellan finansiell kris och bankrutt.
Sverige overlevde kraschen i Baltikum enbart genom att balterna ar vana vid att ha det knapert fran sovjettiden och genom att USA stottade svenska banker genom intensiv kontanthandel. Foreningssparbanken overlevde ju, mot alla odds. Sa vi har Washington och ett gang harda balter att tacka for att vi har det sa bra ar 2011. Men vem kan sia om vad som kommer harnast?
Det ar latt att mala fan pa vaggen, som bade den har bloggens forfattare och manga kommentarer ofta gor, men det ar svarare att vara aterhallsam, det kraschar och krisar men det blir aldrig riktigt sa illa som man tror.
Ta energisituationen i Japan som exempel. 6 reaktorer otillgangligjordes efter jordbavning i Mars, 6 av 50. Folk spadde panik, borsras och massarbetsloshet. Med facit i hand, 4 manader senare ser vi att det inte var 6 av 50 reaktorer, det ar nastan 40 av 50 (jo det ar faktiskt sant) reaktorer som idag star stilla och trots massivt okade energibehov under sommaren har en mattlig sparkampanj raddat bade japanska konsumenter undan en olidlig sommar och japanska foretag undan en ekonomisk dod.
Fastighetskrisen pa 90-talet var ett valbehovligt stalbad och jag har aldrig hort att nagon fick lamna sitt hem trots skyhoga rantor och fallande priser.
Ekonomin ar ratt flexibel, och inte ens ekonomin lyder enbart under ekonomiska lagar. USAs valuta ar extremt overvarderad till exempel, men de har psykologin pa sin sida och kan leva gott pa sin stormaktsroll trots en fallernade intern ekonomi. Apples aktier har gatt upp fantastiskt mycket drivet enbart av privatkonsumption, Microsoft som dominerar totalt pa affarssidan har inte gatt upp namnvart, trots att de har en langt starkare stallning pa marknaden just nu.
Pa sikt kommer nya hot mot var svenska ekonomi som fa oanade konsekvenser:
Kalla vintrar till exempel. Manga som flytta ut i villor utan att vara vana vid det kommer vilja flytta tillbaka till varma bostadsratter med nara till jobbet. Stadigt okande transport och kommunikationskostnader kommer att leda till att farre och farre yrkesarbetande manniskor vill bo pa landet. Nar oljefalten sinat (det kommer att handa, inom majoriteten av idag levande manniskors livsstid, sa aven i Sverige) kommer det att vara mycket svart att motivera ett boende utom rackhall for kollketivtrafik eller muskeldriven kommunikation.
Osv.
Min poang ar att det i det langa loppet aldrig blir sa daligt som man tror och att vi ar mer beroende av vad som hander utanfor landet an vad som hander innuti landet.
//Robert
Tjena på dig "julgransförsäljaren".
Ja argumenten mot din åsikt håller inte direkt hög nivå, en snabb titt första 50 kommentarerna:
"Julgransnasare
Anmäl inlägget
Svara på inlägget
Inlagd av: Mr Capitalist, 2011-07-12 16:12
Varför är det intressant att rapportera om en julgransförsäljares vilda gissningar om bostadspriser? Kvaliteten på E24 lämnar som vanligt en del att önska."
Tydligen så är ens uppfattning inget värd om man odlar och säljer julgranar oavsett hur mycket ens åsikter är uppbyggda av fakta & efterforskning. Nu vet jag inte hur mycket julgranar du säljer, men personligen anser jag att ad hominen-attackerna enbart pekar på brist av riktiga argument, lita dagis nivå helt enkelt.
Sen kan man fråga sig om man med det menar att en julgransnasare per definition inte kan komma med några trovärdiga argument, i still med att en intellektuell artisan helt tappar trovärdighet samma sekund h*n sålt sin första julgran? Eller om tanken är att det går så mycket tid & hjärna åt att sörja för granen och sedan få den såld att en människa omöjligt kan besitta den kunskapen samtidigt som någon annan.
Personattackerna åsidosatta, de kan man skriva av på sin tarvlighet, så är det inlägg som följande som inte bara övertygar mig ytterligare om att du (vi) har rätt utan även skrämmer mig en hel del:
"…
Anmäl inlägget
Svara på inlägget
Inlagd av: Maria, 2011-07-12 17:46
Jag bor i en bostadsrätt i Centrum av Göteborg (Haga). Köpte lägenheten för 2mil. 200 000 kontant och lånat 1 800 000. Om prisen sänks med 50% kommer jag aldrig sälja min lägenhet för runt 1 mil. Då kommer jag att ha en skuld på 700 000 till banken. Jag kommer att bo kvar. Jag är säker på att mina grannar kommer att bo kvar. Då kommer dom som vill bo i centrum inte ha en chans att hitta en lägenhet. Att hyra en lägenhet är lika dyrt som att sitta på ett lån."
Den otroliga ingorans och naivitet om hur det finansiella fungerar som en del av dessa speckulanter har är inte skrämmande, det är fan monstruöst omskakande. Nu tror jag iofs inte att det är några stora procentuella nummer som har denna enfaldiga uppfattning men att en bank har laglig rätt att låna pengar till en sådan person känns faktiskt fel, nästan snudd på att "man" borde omyndigförklaras i finansiella frågor innan det finns åtminstonde en basal bildning i det.
Dagens mäklarstatisk var ju intressant, BR – 4 % i riket, – 9 % i Malmö. Verkar bekräfta TA på HOX-index rätt bra.
9 % på en månad är ju en skaplig årstakt, och då har Malmö backat lite hela året hittills.
Ad hominem med m.
/Mof
HOX index uppdaterades precis. Bostadsrätterna har gått ner med 2.1% den senaste månaden eller 2.6% på tre månader. Det får väl betraktas som en bekräftelse, även om det inte är markant.
Jobbar med det nu.
Sitter i en obelånad lya i Spanien som gått ner 30% trots havsutsikt. Men det stör inte, ska inte sälja så den kan gå ner till noll i värde för min del.
Samfälligheten kostar runt 12000kr per år och sen tillkommer lite skatt och försäkring. Poolen sköts och trädgården likaså, garage och trappa städas.
Dock fick man i våras kosta på sig att täta sin uteplats, våningen under fick vattenskador i taket. Nu gjort som ett svensk badrum, spansk kvalité är lite si och så med.
Det är skönt att på distans betrakta erat käbbel i det regniga norr 🙂 Fast lite regn kunde ni kanske skicka över och lite kyligare nätter.
Fördelen med att bo här är kostnadsnivån, tankade senast i går för €1.27/liter, mat och dryck kan sägas vara upp till 50% lägre här och vill man odla så bor man i ett växthus. Vatten är dock en bristvara, man får välja tåliga odlingar som tex olivträd etc
Sverige har ett gott rykte här nere bland folk, spanjorer lyser upp när de förstår att man är svensk, dock gillar de inte britter så bra. Sverige känns bäst på distans 🙂
Cornu förklara gärna dina konspirationsteorier som du sedan förnekade om vårt svenska tågnät. Tycker att det behöver muntras upp lite i semester Sverige med alla dina griller! Men bostadspriserna håller jag med om är orimligt höga och det är nog betalningsförmågan som varit väl hög. Låga räntor, villiga banker är nog den största anledningen. Tur att det normaliseras mellan upp och ned!!
Mackan
"Inflationen är inräknad, men inte det faktumet att pengar imorgon är värda mindre än idag."
Känns rentav pinsamt att påpeka detta, men du är väl medveten om att inflation är just ett mått på urholkningen av pengarnas värde?