Börsveckan inleds blandat i de asiatiska tidszonerna. Sveriges största bostadsrättsförening BRF Masthugget får 700% höjd tomträttsgäld från Göteborgs kommun, som äger marken bostadsrättens hus står på, men föreningen vägrar betala.
Stockholmsbörsen gick positivt förra veckan med +3.99% för storbolagsindex OMXS30 och +3.36% för breda OMXSPI. Svenska kronan hittas för 10:96 SEK för dollarn och 11:55 SEK för euron. Guldet återhämtar sig till 931:- SEK per gram.
Borta i USA gick S&P-500 +0.96% på veckan och NAsdaq 100 +3.31%. Bäst inom FANANGST-aktierna blev Amazon med +9.21% flöjt av Facebooks +8.61%. Långa amerikanska räntor backade vidare i fredags och föll på veckan. Tioåringen kostar 4.15% och tvååringen 4.10%.
Under morgonen går börserna blandat i de asiatiska tidszonerna, där ASX 200 är oförändrad i skrivande stund med +0.02%, Hang Seng backar med -0.58%, Sydkoreas KOSPI rasar med -2.69% efter att den kuppförsökande presidenten inte ställs inför riksrätt, Nikkei 225 går 0.10% och Straits Times -0.13%.
Sveriges största bostadsrättsförening BRF Masthugget har fått sin tomträttsgäld höjd med 782% av Göteborgs kommun men vägrar betala framgår i föreningens senaste nummer av den egna tidningen Masthuggsnytt. Göteborgs kommun ville inte diskutera saken utan gick istället till domstol.
Det hela skulle resultera i en höjning av årsavgiften med 70% och föreningen är inte heller ensam av att drabbas av detta. Många föreningar som inte äger sin mark har fått liknande höjningar eller har att se fram emot dessa när kommunerna vill justera enligt dem marknadsmässiga värderingar av marken. Föreningar som äger sin egen mark höjer dock inte avgifterna i takt med att marken blir mer värd, men sådan lyx har inte föreningar med tomträttsgäld.
En snabbt slumpvis titt på en tvåa på 53 m2 till salu för 2 750 000:- SEK, så har den idag 3 428:- SEK i avgift. En sjuttioprocentig höjning innebär alltså 2 400:- SEK i månaden. Vid 3.56% i rörlig bolåneränta och 30% avdrag innebär det allt annat lika 2400/0.7/0.0356*12=1 155 698:- SEK i mindre låneutrymme för en presumtiv köpare, eller 42% lägre pris på bostadsrätten.
Nu är BRF Masthugget en stor förening med 1 158 lägenheter (enligt Booli) med professionell förvaltning som har muskler att bråka om sådant här. Värre är det för mindre föreningar. SvD nämner BRF Liljeholmsberget i Stockholm som också blivit stämda för att vägra skriva på nytt avtal om tomträttsgäld. Brf Smyrna på Gärdet i Stockholm vägrade betala fastighetsägaren Statens Fastighetsverk och förlorade i hovrätten och fick en höjning om ca 58 000:- SEK per lägenhet och år. Man har dock överklagat till högsta domstolen.
Generellt handlar det om äldre föreningar som borde ha god ekonomi, då man sällan skaffar tomträttsgäld idag.
Det finns dock undantag.
I Stockholm finns BRF Klara Strand, som väl i princip är huvudstadens centralaste BRF med bokstavligen ett stenkast till Centralstationen, men där ligger avslut på exempelvis 81 000:- SEK per m2 för en trea på 74 m2 och 5 878:- SEK i avgift i augusti.
Hos Sveriges näst största BRF, BRF Kungsklippan med 1 031 lägenheter, tvärs över Klara Sjö mot BRF Klara Strand gick en trea på 66 m2 för 115 200:- SEK per m2 i oktober med en avgift på 6 436:- SEK. Lite skillnad på effekten av tomträttsgäld kan man tycka, för avgiften var alltså lägre på Klara Strand, men kommer förmodligen att höjas framöver. Klara Strand är dock byggd 1994 och Kungsklippans avgifter beror på stamrenovering då föreningen gissningsvis är byggd på 1930-talet.
Priserna är anekdotiska exempel, men jag har försökt hitta storleksmässigt och avgiftsmässigt någorlunda likartade lägenheter. Senaste avslutet i Kungsklippan är 107 200:- SEK per m2 enligt Booli och 84 000:- SEK per m2 på Klara Strand, trots att den senare ligger ett stenkast närmare Centralen.
Överlag ska man väl undvika föreningar med tomträttsgäld, men avgörande är förstås hur lång tid gällande kontrakt ligger på.
Vad som skett nu är att fastighetsvärdena (dvs adressen, inte byggnaden) skrivits upp kraftigt pga bostadsbubblan och sedan har räntorna stuckit iväg. Fastighetsägaren vill då få högre ränta på ett högre fastighetsvärde och det slår dubbelt mot drabbade föreningar. Att fastighetsvärdet påverkas av högre räntor bryr man sig förstås inte om, utan går på äldre värderingar från de permanenta nollräntornas tid.
BRF Masthuggets ordförande säger i föreningens tidning:
“Vi anser att höjningen och beloppet är oskäligt och orimligt i sig, att den föreslagna avgäldsräntan på 3 procent är för hög när inflationen under tolv år varit nära noll, att sättet att räkna värdet på fastigheten är felaktigt eftersom det utgår från ett taxeringsvärde som inte kommer gälla i framtiden.”
För övrigt skriver Kungsklippan på sin hemsida följande tänkvärda gällande bostadsrättsföreningar, vilket en del kanske glömmer bort:
“Bostadsrättsföreningen bygger på den kooperativa grundtanken, alltså människor i samverkan. I bostadsrättsföreningar kan konfliktytorna vara många. Detta beror ofta på att den enskildes intresse av att skydda och gärna förbättra sin investering står emot föreningens intresse och skyldighet att tillgodose alla medlemmars intressen. Den enskildes rätt måste ibland stå tillbaka för föreningens intressen.”
Man äger en bostadsrätt – rätten att nyttja en specifik lägenhet som bostad. Man äger inte lägenheten. Det gör föreningen, där man förvisso är medlem och har en röst på föreningsstämman.
I sig är en bostadsrättsförening en bättre ägandeform och förvaltningsform än ett hyreshus, pga medlemmarnas mikrolokala egna brukarengagemang och att eventuella överskott går tillbaka i någon form till de boende istället för att hamna i hyresvärdens fickor. Dock kan förvaltningen variera stort i kvalitet, då särskilt mindre föreningar kan ha svårt att få styrelser som uppträder professionellt, men även stora föreningar kan bli blåsta, likt skett i Malmö. Alla hyresvärdar är dock inte likvärdiga heller.
I en bostadsrättsförening får man den förvaltning man förtjänar via sitt föreningsmedlemskap och det personliga engagemanget. Tyvärr är det många som tror att de äger sin lägenhet, men samtidigt förväntar sig att de ska behandlas som hyresgäster med gratis, full och snabb service och utan att behöva engagera sig själva. Hur stor andel idag deltar t ex i gemensamma städ- eller trädgårdsdagar och hur många åker med gratis på andras engagemang?
En stilla undran är dock hur en föreningsstämma skulle se ut i dessa jätteföreningar om samtliga 1500+ medlemmar (givet att varannan lägenhet har två medlemmar) skulle dyka upp …
60 kommentarer
Angående Masthugget så är siffrorna föreningen gått ut med orimliga.
Höjningen på 22 000 000 SEK motsvarar ca 1300 SEK / mån / lägenhet på 1400 lägenheter (förmodligen kommer lägenhetens yta spela roll när detta beräknas av föreningen). I ditt exempel ovan på 2an med månadsavgift på idag 3428 SEK innebär höjningen snarare runt 40%. Fortfarande mycket, men långt ifrån de 70% som föreningen säger.
Booli anger antalet lägenheter till 1 158.
1158 lgh på 85534 kvm totalt. Nuvarande avgift (nåja, 2022s avgift) är 660 per kvm. 22 miljoner fördelat på 85534 kvm ger att en höjning på 258 kr behövs. Dvs, 39% höjning.
Verkar inte vara något att anmärka på.
Håller med dig om att det är överdrivet av föreningarna
Här är det tydligt att varken föreningen eller ägarna räknat med att man ska få betala värdet för den mark man ändå utnyttjar.
Man skulle passat på när det var billigare. I sthlm har exv föreningar löpande fått erbjudande om att köpa loss marken men man har alltid tyckt att det varit för dyrt och istället levt på att man “just nu” har låg avgift på marken man lånar.
Det mest vansinniga är ju de villor som ligger på tomträtt och ska betala samma kvadratmeterkostnad för marken som lägenhetshuset bredvid. Eller vansinnigt och vansinnigt.
Det handlar om att göra rätt för sig.
Tomträttsproblematiken har varit känd länge och det handlar helt enkelt om att man på gammalt vänstermanér vill att nån annan ska betala för en.
Å andra sidan, markägarens kostnad för att hyra ut marken ökar ju inte bara för att den blir mer värd. Att höja avgiften baserat på ett påhittat värde är knappast heller rimligt, och det är vad man i praktiken gör. Sätter upp fingret i luften och känner efter. Det mest vettiga vore istället att man indexreglerar tomträttsavgiften i avtalet och räknar om årligen.
Och vill man nu som markägare casha in kan man helt enkelt sälja till det pris någon är villig att betala.
Ägarens alternativkostnad ökar i takt med värdet.
Det bygger då på att du kan sälja på valfri dag till det förmodade värdet. Men
1. så snabbt kan du inte realisera tillgången
2. du vet inte vad faktiska värdet är på just din tomt förrän försäljningen är genomförd.
Du kan därför inte räkna med någon alternativkostnad för den är bara fiktiv. Suktar man efter andra investeringar får man vackert sälja istället.
Visst, ska man göra en nuvärdesanalys av sin investering måste man ha det i beaktande, men du kan inte kräva att din motpart ska garantera att din avkastning blir lika bra som grannens.
Sannolikt är det dessutom så att har du en välskött Brf med låga avgifter som kund så kommer värdet på tomträtten att bli högre än om du sitter med ett sunkigt luftslott på halsen. Din alternativkostnad skulle alltså bli högre ju bättre din kund sköter sig. Som kompensation för att de tar bättre hand om din tomt ska de då betala mer åt dig.
@Tigerman; nej, det är fortfarande en alternativkostnad precis som Qvirre skriver. Det är nog ganska enkelt att räkna ut vad det faktiska värdet är genom att kolla vad skillnaden ligger på i kvm pris (för lgh) eller likvärdiga tomter i närområdet för fastigheter där man äger marken också.
Det är alltid osäkrare att hyra än att äga.
Just Masthugget har haft en mängd hyresrätter, när bygget var nytt fick dom inte sålt alla lägenheter. Med åren har brfen sålt dessa hyresrätter som bostadsrätter med en skaplig vinst.
Det borde rökt till att köpa loss marken.
Till saken hör att HSB brf Gråberget vägrade betala sin nya tomträttsavgäld för några år sen och gick till rätten där de sänkte avgäldsräntan från 3% till 1% vilket innebär en kraftigt lägre tomträttsavgäld.
Till er utan lokalkännedom är gråberget grannberg med Masthugget som är ett berg (kanske del av stigberget egentligen). Uppe på gråberget ligger många bostadsrätter. Nere i dalen som är Majorna är det mest hyresrätter. Så bor man på bergen så är det lite lugnare.
Dock är brf Masthugget en gammal kommunist-förening och hade tills för bara några år sen rysk tv i sitt basutbud för alla lägenheter.
https://www.mynewsdesk.com/se/hsb_goeteborg/pressreleases/delseger-i-tomtraettsfraagan-ny-uppgoerelse-saenker-avgaelden-foer-980-bostadsraettsinnehavare-3192180
“Föreningar som äger sin egen mark höjer dock inte avgifterna i takt med att marken blir mer värd (…)”
Genuint nyfiken. Varför skulle en bostadsrättsförening vilja höja avgiften för att marken blir mer värd?
Ja, exakt. De gör inte det, vilket illustrerar skillnaden mot tomträttsgäld. Istället är det värdena på lägenheterna som höjs på marknaden. Då värdet på lägenheten i princip bara är adressens prisutveckling borde lägenheter med tomträttsgäld aldrig stiga i pris, utan tomträttsgälden ska istället höjas så att prisstegringarna uteblir. Höjningarna kommer dock stötvis.
Man köper dyrt rätten att bruka en lägenhet som ägs av andra, som står på mark som ägs av ytterligare andra folk “där borta”.
…känns jävligt lynnigt och verkligen en snårskog för vanligt folk att navigera vid köp.
… som ägs av en förening du är medlem i, inte av andra. Vet inte om det hjälper dock.
Därför vore det ju trevligt om äganderätt skulle kunna få mer fäste i Sverige. Men det finns ju begränsat intresse av det från politikerhåll eftersom människor som äger sin bostad tenderar att rösta fel.
Absolut. Dock har ju äganderätten fortfarande en samfällighetsförening för de gemensamma och yttre delarna av huset. Skillnaden är att ägarna får göra vad f-n de vill med sina lägenheter, inklusive hyra ut dem till andra. På gott och ont blir det därmed lite mer stokastiskt och ägarlägenheter i t ex Oslo (Lena bodde där när vi träffades och hon var IT-VD) är i min uppfattning ofta rätt sunkigt hanterade för gemensamma utrymmen, både trapphus, hissar, korridorer och innergårdar. Då var det ändå skitcentralt i Oslo. Svenska BRF:er brukar vara hela, fina och prydliga och vårdade med viss omtanke i de gemensamma delarna.
I Oslo kunde det t ex vara dammigt och ligga skräp i trapphus eller korridorer.
Jo precis. BRFer tenderar att vara bättre för de som bor där, medan ägarlägenheter är bättre för de som vill äga för att hyra ut.
Överlag är svenska lägenheters fasader och gemensamma ytor otroligt fräscha jämfört med andra länder tack vare BRFer.
Finns länder där man även äger utsidan av lägenheten. Fasaderna kan se lite … intressanta ut där.
Vill man hyra ut är mitt förslag att man köper en villa. Den kan man sedan bygga om till iaf två lägenheter, samt slänga upp en attefallare så får man tre lägenheter att hyra ut.
Centrala lägen blir dock svårt.
Med tre lägenheter kan du sen bilda bostadsförening av villan och attefallaren, ta lån i bostadsföreningen för att rusta upp allt och sen sälja de tre lägenheterna i bostadsrätten till bra pris.
Utan de gemensamma är en lägenhet rätt värdelös. Gemensamt är ju vatten, värme och avlopp, elsystemet och taket. Känns rätt barnsligt att inte förstå att man i ett flerfamiljshus blir beroende av övriga och troligen vill ha gemensamma regler. Är du ok med alla ljud kl 2 på natten med?
Poängen var inte att huset delägs med hjälp av andra, utan att ytterligare en faktor, att fastigheten huset du är med och delar inte ägs av föreningen själva.
Hur många i dessa föreningar visste att kommunen kunde komma och göra det 40-60 % dyrare att bo helt plötsligt? Poängen var att vi ju uppenbarligen har ett problem här, sätt ur vår synvinkel… vi konsumenter. Man undrar även hur bankernas kalkyler räknat med detta?
Det är väl som med allt annat.
Man kan inte skylla från sin dåliga kunskap.
Det är helt otroligt att man i sverige köper bostader för miljoner utan att ens ha kunskap om det basala
Vi var alltså tvungen att lagstifta om nyckeltal för att folk hade så dålig kunskap.
Detsamma gäller ju alla som köper hus utan att ta dit en egen besiktningsman och sen säger att de bvlivit lurade (som grabben som köpte ett hus byggt av syllar)
De flesta bostadsrätter som finns i Norge är äldre block, bland nya är det mesta ägarlägenheter. Efter räntorna gick upp blev ju bostadsrätter ännu mindre attraktiva då de ofta har stora gemensamma lån, inte ovanligt att se 2:or med avgift på 10.000+ i månaden, min ägarlägenhet ligger på 4000.
Lite tal från finn.no som är största sidan i Norge för bostäder samt allmänn försäljning.
Lägenheter till salu 19006
Ägarlägenhet 12861
Bostadsrätt 6052
Nybyggda lägenheter till salu 12090
Ägarlägenhet 8749
Bostadsrätt 3301
Så verkar det finnas ett par dussin till salu som står som aktielägenhet, inte helt säker på hur det fungerar.
Detta kan ju vara en grund också varför norska hushåll ser ut att vara lite mindre räntekänsliga än svenska.
“Alla hyresvärdar är dock inte likvärdiga heller.”
Word…
Och antalet personer man träffat som bott i clownföreningar någon gång kräver fingrar från flera händer för att räkna (märkligt nog har personen själv aldrig någon del i problemet).
Finns inget roligare än att vara valberedning i en BRF
Det första man gör är såklart att gå till de som klagar mest
“Du Gösta. Du har ju så mycket synpunkter på allt.- Klart du ska vara med. DU har ju sånt ENGAGEMANG!!!!”
Och sen kommande möte “MEn du ville ju inte vara med i styrelsen!!! Och ändå sitter du här och gnäller. Är du med nästa år nu?!”
“Gösta har ju lämnat in 15 motioner. Så jag föreslår att han väljs in till styrelsen”
😀
Gällande de som är chockade över att dyrare mark ger dyrare hyra. Att man inte får rätt till värdestegring på sådant man hyr är ärligt talat rätt grundläggande i marknadsekonomi. Bara för att det är BRF som hyr ändras väl inte det. Vissa har en unik förmåga att känna sig som offer.
Många svenskar skulle behöva gå en kurs inför varje ekonomiskt beslut i livet.
Vi har mycket att lära av invandrarna som verkar ta pengar på allvar.
Det finns ju en anledning till att lägenheter i föreningen med tomtgäld alltid varit rejält mycket billigare än de som äger marken. Som skattebetalare hade jag tyckt det var värre om Stockholms stad suventionerade tomtgäldspriserna mer än de behöver. Har föreningarna problem med avgifterna kan de ju alltid erbjudas att köpa loss marken till marknadspris istället…
Det är ju det som Sthlm stad har anfört i media. Man får inte göra skillnad på innevånarna och ge vissa förmåner som andra inte får
I sthlm har väl Sthlm stad vunnit alla strider om höjningar.
Jag råkar veta att frågan BRF Masthugget har grubblat kring att köpa marken i väldigt många år, just för att den här dagen skulle komma.
Men man kom aldrig till skott med det, relativt låga avgifter och höga värderingar är nice.
Minuspoäng för stavning…
Min gissning är att Stockholms kommun, som finansierar delar av verksamheten genom att sälja av tillgångar, kommer med ett erbjudande snart. Pengar in genom att sälja mark till nybyggnation har strypts. Många dyra projekt som snurrar. Jag tror att nån utredning snart lämnar ett betänkande att det är rättvisa att även BRF:er (som idag villaägare) får köpa loss marken för 50% av taxeringsvärdet istället för 85%..
https://boende.stockholm/regler-tillstand/tomtratt-och-arrende/frikop/
Sjukt att villaägare får köpa för 50 procent av marknadsvärdet dock! Det enda som skulle motivera det skulle ju vara om någon sitter med väldigt låg tomtgäldsavgift och lång löptid…
Marknadsvärdet är påhittat. Finns ju ingen köpare utom de som äger villan.
Kan kan vara en bra investering med stabilt kassaflöde?
Sedan kan ju arrendeavtalet upphöra om ex arrendatorn inte vill skriva på. Då får dom snällt montera ned villan och flytta
!
Har bott i en BRF i ett antal år, var med i styrelsen. Sålde och köpte hus och är idag tveksam till att köpa en ny brf den dagen jag inte vill bo kvar i mitt nuvarande hus. Det här med brf-föreningar, funkar det idag när alla bara ser till sig och sitt? Intresset av att vara med i styrelse och driva föreningen vara ju inte direkt jättestort av de flesta som köpte en lägenhet på den tiden. Många såg det som en hyresrätt med värdeökningsgaranti och att styrelsen vara typ som kommunen.
Ang jämförelsen Kungsklippan/Klara Strand, skillnaden i avståndet till centralen är för litet för att det ska påverka priset. Dessutom har Kungsklippan egen hiss rätt ner i Rådhusets station på blåa linjen, plus ligger högre och har fin utsikt från en majoritet av lägenheterna. Helt rätt gjordes stambyte i Kungsklippan ca 2019-2023.
Jämförde bara lägenheter vid Klara Sjö, inte uppe på berget, i det anekdotiska fallet.
Vi har några vänner som bor på Ulriksborgsgatan på Kungsholmen. Där finns några bra relativt nybyggda jämförelseobjekt. Ulriksborgsgatan 7 och 9, två höghus som äger maren och Ulriksborgsgatan 16 ett höghus som har tomträtt men inga lån. Vet inte vilken föreningarna som är bäst att bo i nu men historiskt har fastigheten med tomträtt men utan lån bäst att bo i.
Senaste avslut Ulriksborgsgatan 9 är 89 100:- SEK per m2. Föreningen äger marken och har 7 890:- SEK per m2 i skulder.
Senaste avslut Ulriksborgsgatan 16 är 74 700:- SEK per m2. Föreningen äger inte marken, men har inga skulder.
Det säger väl egentligen ingenting!?
Termen är väl tomträttsAVgäld, har jag fått för mig. Det är sen gammalt.
Farsan hade en br uppe på Kungsklippan, nio trappor, 18 kvadrat. Bästa delen där var den lilla balkongen i söderläge, verkligen vidunderlig utsikt. Klassisk funkis ~1930. Gångavstånd till hans olika arbetsplatser; mest jobbade han hemma. Två små hissar för max två personer. Ont om parkering nere på gatan.
Det var rätt spännande när vi skulle hjälpa honom att flytta kan jag säga. Farbror konstaterade att när man lastar gods på pirra måste man trava det med hänsyn till kollinas parallellepipedicitet. Jag hade i min tur med mig en brorson.
Senare ärvde jag en lgh i “storvilla” i fin närförort, bra läge. Från början tio lägenheter, snart kanske sex om jag säljer. Ombildad till brf på 90-talet. Tomträtt. Jag känner igen resonemangen. Mycket hänger på boendes engagemang och kunskap.
Tror jag har en bekant som bor i Masthugget men vet inget om de kåkarna.
Beträffande störningar, en anekdot jag stulit på nätet:
“Kan ni tänka er, grannen knackade på i natt vid halvtre. Men lyckligtvis hade jag inte lagt mig än utan var uppe och spelade säckpipa.”
Det är ett gissel att hitta en bra bostadsrättsförening. När jag flyttade ihop med min hustru gick vi ifrån min lilla tvåa, i en alldeles ypperlig förening och vi hade inte så lite ångest när vi gick på diverse visningar och läste igenom årsstämmor. Tack och lov har vi hamnat i en större förening som är välskött. Vi var väldigt nära att köpa en bostadsrätt där föreningen inte ägde marken. Vi tittade inte eftersom det var HSB. Vi tog för givet att de ägde marken. Det upptäcktes istället av min bror, så vi avbröt köpet tre timmar innan vi skulle skriva under kontraktet. Huga.
Hursomhelst… vi får se hur det gå för Masthugget. Väldigt många bor där.
Problemet med tomträtt är väl egentligen bara villkorsändringarna. Dagen innan bor man som billigast och dagen efter bor man som dyrast.
Den ekonomiska smärtan blir ofta stor eftersom avtalen är långa (tiotals år) och ofta, kanske alltid, utan indexering.
Däremot är smärtan inte större än vid tex. ett stambyte när man i princip inte heller får något märkbart för pengarna annat än en massa röra under tiden stambytet pågår.
Om man vill så kan man ju själv indexhöja tomträttsavgälden genom att löpande spara pengar i tex. aktier så att hacken vid omteckningen inte blir så kännbara den dag höjningen sker, för det är ingen överraskning att det kommer att ske en höjning. Den enda överraskningen i en storstadsregion skulle vara att höjningen uteblir.
Även en brf kan äga aktier, men möjligen måste stadgarna justeras.
Om detta är en bra metod eller inte har jag inte funderat över. Det janske är bättre att leva med hacken och bara se till stt vara medveten om att det kommer en dag när det blir dyrare at bo.
En logisk och vettig tanke men med tanke på hur de flesta BRF försöker ligga så lågt som möjligt med avgifterna (med en del undantag givetvis) misstänker jag att detta blir en utopi och istället skriker man högt i pressen om hur orättvist de är med höjingar som de borde sett komma under ett par decennier…
Vän av ordning vill jag bara påtala att siffran 782% är fel eftersom matematiken i Masthuggsnytt är fel.
Enligt Masthuggsnytt höjs avgiften med 22 miljoner till 25,2 miljoner, dvs från 3,2 miljoner.
22 miljoner är 687,5 % av 3,2 miljoner.
Tomträttsavgälden höjs alltså med 688 %.
Den nya avgiften blir 788 % av den gamla avgiften.
“Överlag ska man väl undvika föreningar med tomträttsgäld, men avgörande är förstås hur lång tid gällande kontrakt ligger på.”
Det beror ju också på hur övriga ekonomin i föreningen ser ut. När jag satt i BRF-styrelse hade det varit dyrare att låta föreningen ta upp banklån för att finansiera ett förvärv av marken än att betala avgälden. Om jag minns rätt hade vi behövt få ner räntan till ca 1% nånting för att räntekostnaden skulle motsvara avgälden.
Visst finns det en risk att avgälden höjs, men det finns definitivt också en risk att räntekostnaderna ökar plötsligt (se tex till de senaste åren).
Tomträtt är en form av nyttjanderätt, dvs föreningen (eller fysikern om det är en villa) äger inte marken. Samtidigt skall markägaren få marknadsmässigt betalt för sin tillgång. Långsiktigt kan man nog säga att det är markvärdet multiplicerat med en långsiktig realränta. Det är också så som den tillåtna avgiften kunnat tas ut i enlighet med praxis. Det har varit 3,25% av taxeringsvärdet.
Nu gick det fort. Råkade publicera innan jag var klar.
Stockholms stad har bara tagit ut 30% av den avgäld man enligt praxis haft rätt till. Av vilket skäl vissa Stockholmare skall subventionera andras boende framgår inte, men är den faktiska konsekvensen.
Historiskt (senaste 25åren) har det i stort sett inte varit någon skillnad på att förvärva en lägenhet i en förening som äger marken i förhållande till en som innehar den med tomträtt, vilket naturligtvis är helt skevt. Det målet som nu ligger för prövning i HD kommer säkert att reda lite i frågan, men jag är inte säker på att föreningarna kommer att bli särskilt mycket lyckligare. Vid prövningstidpunkten var realräntan negativ till följd av de väldigt stora kvantitativa lättnader (idogt pengatryckande) som man gjorde under covid och som sannolikt bidrog mer till inflationen än ryssarnas krig. Nu ser emellertid situationen annorlunda ut och vi har en positiv realränta (dvs marknadsräntan-inflationen).
Rent värdeteoretiskt kan man naturligtvis argumentera för att en mark som ökar i värde också bidrar till förmögenhetsutvecklingen för fastighetsägaren på samma sätt som ett kassaflödesmässigt överskott från förvaltningsverksamheten. Vi har få, för att inte säga inga, exempel i rättspraxis där den argumentationen accepterats och jag tror inte att den kommer att göra det i någon omfattning nu heller. Jag tror möjligen att HD inför ett intervall inom vilken avgälden skall beräknas och sedan låter marknaden hantera det. Det är möjligen väl trubbigt att ha en fastlagd procentsats, men utfallet av förmycket teoretisering som skulle kunna medföra att fastighetsägaren under stundom skall betala nyttjanderättshavaren kommer vi inte att få se.
Föreningarna som skriker i högan sky gör det för min del för döva öron. Anledningen till att de får så stor höjning är helt enkelt att de haft det extremt bra under lång tid. Om man fått köpa mjölk för 1kr/l under lång tid och sedan priset högs till marknadspriset är det inte särskilt synd om den återkommande köparen, utan denne skall vara glad att det varit så billigt dessförinnan.
Jag har ännu inte hört någon av de som haft subventionerade priser tacka oss andra skattebetalare för att vi under lång tid subventionerat deras boende. Det kanske vore på sin plats att de var lite tacksamma för den tid som varit istället för att yla om att de skall få betala marknadspris. Det får vi alla andra.
“Hur ser ni på att stockholms skattebetalare subventionerat er tomthyra under de senaste tjugo åren?” Följdfråga som aldrig kommer ställas på statstelevisionen.
Frågan borde vara: ”Hur ser ni på att lata och inkompetenta tjänstemän har dålig koll på sin mark och sina avtal, och låter intäkter gå förlorade?”
Otroligt korkat att det är så långt mellan avgiftsjusteringarna för tomträttsgäld. Då blir det dessa monsterhöjningar. Torde vara enklare att höja årligen så ingen blir överraskad.
Är det inte bara att låna mer pengar för att täcka den höjda avgiften?
Många ser höga lån som en statussymbol, så detta blir ju bara ytterligare ett gyllene tillfälle att öka sin status genom ännu högre belåning.
Kan det vara en 10-12 år sen nu som det plötsligt “briserade” med kännbara höjningar av tomträttsavgälderna? Jag kan i alla fall konstatera att innan det hände frågade mäklare aldrig om den BRF jag bor i äger marken när de hörde av sig inför försäljningar med diverse frågor. Numera gör de alltid det. Och min förening äger i alla fall marken – det är förvisso i Solna och jag vet inte om Solna tillämpar tomträtter i någon utsträckning, men det är också ett från början privatägt hyreshus från 50-talet som ombildades till BRF 2002.
Det mest naturliga hade väl varit om BRF:erna fick köpa loss tomten till ett schysst pris. Det är ju inte rimligt att kommunen skulle sparka ut de boende, riva husen (i detta fall en hel stadsdel), frakta bort allt och bygga nytt. Det är ju bara kapitalförstöring och problem för kommuninvånarna.
Klart kommunen skall ha en avkastning på mark dom hyr ut. Det har dom ju idag. Men den kan ju inte vara så hög att det inte går att bo där.