Trots den reglerade bostadsmarknaden, som via sina dubbla åsidosättanden av en fungerande marknad, så finns det stora prisskillnader mellan hyror i attraktiva och oattraktiva lägen. I Stockholms kommun är hyrorna exempelvis 60% höger på Östermalm än i Spånga-Tensta.
 |
| Lägenheter i Stockholm |
Den svenska hyresmarknaden för lägenheter är dysfunktionell och icke-fungerande. Dels genom de reglerade hyrorna, som inte sätts fritt i förhandling mellan hyresvärd och tillträdande hyresgäst när en lägenhet är ledig. Detta gäller förstås enbart privatpersoner – hyr du ut till företag kan du i princip sätta vilken hyra du vill, med förutsägbara resultat.
Dels genom att det råder oligopol, där utbudet också begränsas genom att de flesta lägenheter ägs av samma gigantiska kommunala hyresvärdar, en kommun som också har planmonopol och bestämmer vem, var och om det får byggas nya bostäder.
Givet de kommunala hyresrättsoligopolen (och på vissa orter monopol) är det helt meningslöst att avreglera hyresmarknaden – det skulle inte lösa ett dugg. Avreglering kräver nämligen konkurrens. Fungerande marknad betyder inte bara fri prissättning.
Bäst vore om man likt i Norge istället har 10 000-tals hyresvärdar som hyr ut sina ägarlägenheter. Då får man en fungerande marknad. Därtill ska förstås inte planmonopolisten kommunen få äga några lägenheter alls.
Oavsett så råder det faktiskt stora prisskillnader i hyrorna ändå. Inte tillräckligt stora för att ta bort de som redan har en bostad att stå i bostadskön ändå, men stora.
En lägenhet på Östermalm kostade i median 61% mer mer kvadratmeter att hyra 2019 än en lägenhet i Spånga-Tensta. I Göteborg är skillnaden mellan stadsdelen Centrum och stadsdelen Angered 49% högre hyra per kvadratmeter. I Malmö är Väster 34% dyrare än Öster. Graf nedan.
 |
| Årshyra per m2 i storstadsdelarna 2019, median. Data: SCB |
Siffrorna avser medianhyror, men det ser i stort sett likadant ut för medelhyrorna. Sedan kan detta förstås variera mellan enskilda lägenheter, men vill man bo attraktivt centralt så är statistiken alltså att det generellt är dyrare att bo attraktivare trots hyresregleringarna.
25 kommentarer
"hyr du ut till företag kan du i princip sätta vilken hyra du vill, med förutsägbara resultat."
Med risk för att min normalbegåvning skiner igenom; vad är det förutsägbara resultatet av detta?
Att lägenheter som blir lediga hos privata värdar hyrs ut till företag.
En lägenhet i Tensta går loss på ca 25 000 kr/kvm. I Spånga på ca 40 000 kr/kvm. På Östermalm är det 100 000 kr/kvm. Så även om riktningen är rätt för hyressättningen, så är proportionerna långt ifrån normal marknad. Sedan är iof avgift generellt markant lägre för gamla föreningar på Östermalm.
Kommunala bostadsbolag är ju storägare och konkurrera på en privat marknad. Kommunerna har inte bara planmonopol utan man utövar dessutom tillsynsuppdrag gentemot både privata bolag som kommunala bolag.
De kommunala bolagen är vinstmaskiner vilket innebär att man såklart ogärna utdelar sanktionsavgifter och skiter i krav som ovk och dylikt gentemot sina egna bolag.
Jag undrar om systemet skulle hålla för en prövning i EU-domstolen.
En intressant jämförelse är att om man hyr via pyramidspelet Stockholms Kooperativa Bostadsförening så är hyrorna snarare lägre i gamla innerstadslägenheter än i exempelvis Tensta.
På vilket sätt är det ett pyramidspel?
Nu är det väl off topic, men att det är ett pyramidspel beror på kösystemet. Under lång tid fick man ett stort antal nya medlemmar, samtidigt som man byggde minimalt med bostäder. Det var först på 2000-talet som man började bygga igen. Detta ledde till ett stort antal medlemmar med kötid som räcker till utanförskapsområden eller till vansinnigt dyra nyproduktioner och så länge inte medlemmar med längre kötid dör av blir köplatsen densamma. Det finns många nytillkomna medlemmar som troligtvis aldrig kommer få en lägenhet (bortsett kanske från nyproduktion) via SKB under sin livstid. Man har också en hyressättning där innerstadslägenheter från sekelskiftet i princip har lägre hyra än sunkiga miljonprogramslägenheter i utanförskapsområden.
För många år sedan bodde jag i SKB-lägenhet i Tensta. I kvartersrådet där kunde jag själv se hur samma investeringar som godkändes av SKB till finare områden blev avslagna till det aktuella området, så det är inte ens så att SKB satsar lika på flaggskeppsområdena och utanförskapsområdena.
Okej. Det framgår ju inte av hemsidan så det är lätt att bli lurad. Trist att det är så när idén låter bra
Calle är det inte samma problem i alla hyresköer? Alltså att man låter oändligt många gå med i kön men bygger minimalt så kötiden ökar orimligt.
Det går åt samma håll med p-platserna i Stockholm.
Det skapas brist, dålig konkurrens kommer trissa priserna och de kommunala bolagen är herre på täppan.
Garanterad P-plats med elbilsladdning är väl snart standard skulle jag tro. Borde öka värdet iaf. Var ett krav när jag köpte lägenhet. Sen behövs inte så mycket effekt, bara man slipper schuko, för det finns väl få bildade människor som laddar så… Kan man hoppas
Problemet är väl egentligen det kommunala planmonopolet. Så länge man inte får bygga hur som helst var som helst kommer det att vara ett stort underskott på lägenheter och det vet vi ju vad det gör med priser på en marknad.. nä, systemet fungerar rätt ok ändå. Kanske borde man införa regler mot att folk blir bekväma i sina hyresrätter. Men billiga hyresrätter behövs för att våra unga (hjälp, jag är gammal) ska kunna få ett ok boende i stan tills de är stabila nog att köpa hus.
Stämmer det verkligen att bruksvärdeshyran inte gäller för uthyrning till företag?
Tror inte lagen skiljer på vem du hyr ut till faktiskt.
"Skälig hyra" gäller oavsett hyrestagare.
Beror inte detta på att det knappt finns någon allmännytta kvar i Östermalm?
Allmännyttan har väl sedan länge sålts till de boende i Östermalm och några större nybygge av allmännyttan har inte skett.
Kvarvarande hyreslägenheter (privata) har "lyxrenoverats" och har en högre hyra.
I Spånga/Tensta – Ja, där ser det ut som det gör. Många lägenheter kvar i allmännyttan och hyran är låg (för att standarden är låg – lägenheterna har inte underhållits/renoverats).
Det vore intressant att se brytpunkten på räntan för lite olika ställen. D v s vilken ränta som krävs för att det ska vara billigare att bo i en HR. Dessa siffror bekräftar min bild att en central 4:a kostar runt 15000kr/mån i hyra i min stad. Dessa kräver dock en kötid på över 30 år (i det kommunala fastighetsbolaget). Vid 1,5% ränta blir det då hälften så dyrt att äga sitt boende. Brytpunkten borde då hamna med en ränta runt 6-7% (grovt och specifikt räknat).
Gött att du inte räknar med underhålls- och reparationskostnad för ditt eget boende, eller när föreningen efter 15 år upptäcker att de inte tagit avgifter för att täcka det kontinuerliga slitaget av fastigheten.
Man skulle ju också kunna räkna bort avgiften, så blir det ju ännu billigare. Den betalas ju till en själv i form av föreningen…
Exemplet var som sagt specifikt för mig. Sen har jag förstås en post för underhåll som sig bör. Schablonvärderna är dock i översta laget då allt har garanti. 5 års gamla vitor har ju trots ungefär samma restvärde på beg.marknaden. Bara underhållsfonden som kommer mig till del vid ev flytt då. Föreningaren räknar förstås med underhåll och avskrivningar likaså en ränta 3,4% (avgifter där efter) mot dagens bundna medelränta på 0,8%. Vinsten används som amortering och faller tillbaka till mig vid försäljning.
Underhåll och reparation av själva lägenheten ingår inte i hyran.
Eller jo, den gör det på pappret, men vad värden än gör räknas det som standardhöjande. Det är därför man alltid sätter upp en handdukstork i badrummet efter stambyte.
Inre standarden skiljer såklart mellan bostadsrätt och hyresrätt. Oftas till brfs fördel. Hursomhelst ett intressant sett att jämföra sina alternativ. Kan dock vara lite trixit att få tag i en central HR.
Även sett till "billiga" (centrala, högt åtråvärda) HR anser jag att det krävs mycket trixande för att ta fram en kalkyl till HR fördel.
Kanske i något corner case, och det har ju presenterats förut här på bloggen, att HR "egentligen" är billigare än BR.
@Sven-Erik, precis. Många som bor i en HR, är dock inte kreditvärdiga för motsvarande BR. Brytpunkten ovan (säg runt 5%) hamnar antagligen under bankernas kalkylränta, lägg därtill 15% insats samt amortering. Så att det skulle vara billigare i en HR, är nog ett cornercase. Att det nu är sådana här extrema skillnader, kan nog bara förklaras av räntan.
Även ifall jag gillar HR-bostadsformen. Är ju risken ifall jag nu hade 30-40års kötid på en normal fyra på 110kvm för 15 tusen per månad att jag varken fått induktionshäll, diskmaskin, dubbla kylskåp, vinkyl, parkett, helkaklade badrum samt balkong. Nu har jag 5,5M i takhöjd dessutom, men jag hade förstås nöjt mig med 3M eller så. Dock verkar efterfrågan på denna typ av lägenhet ge så långa kötider. Så det känns ok att betala under 7K i dagsläget.
Att jag säger A betyder inte att jag glömt bort B. Den s k bostadsbubblan som skulle smällt när bloggen började för 13år? sedan uteblev visst. Vii får se vad framtiden ger oss. Just nu rusar börsen trots att Trump har Corona.
Jag tror inte lagstiftaren hade som målsättning att det skulle vara samma nivå på hyror i tensta som på östermalm. Var har du fått det ifrån Cornu?