Nedanstående är ett gästinllägg signerat Joachim Bozorgnia, VD för Cresnia.
Butiker och restauranger är några av de företag som drabbas extra hårt av coronakrisen. Om vi i framtiden ska minska risken för konkurser och tomma lokaler behöver vi få in mer flexibilitet i hyresavtalen. Det skulle gynna hyresgästerna, fastighetsägarna och samhället i stort.
 |
| Joachim Bozorgnia, VD Cresnia. |
Coronakrisen slår hårt mot det svenska samhället och ekonomin. Företag går i konkurs, arbetstagare permitteras eller varslas om uppsägning och många människors privatekonomi påverkas negativt. För staten innebär krisen både minskade intäkter och stora kostnader
Butiker och restauranger är några av de företag som drabbas hårdast. Till exempel spår kreditinformationsföretaget UC att konkurserna i hotell- och restaurangbranschen kommer att ha ökat med över 100 procent innan april månad är slut, jämfört med april förra året.
När företagens intäkter nu minskar behöver de också sänka sina kostnader. Löner och lokalhyra är ofta de två största kostnadsposterna. När det gäller löne- och personalkostnader så har staten gått in med flera åtgärder för att företagen ska kunna minska kostnaderna. När det gäller hyreskostnader så avser regeringen att ge visst ekonomiskt stöd till de fastighetsägare som väljer att sänka hyran för företag inom utsatta branscher, men om fastighetsägaren inte är beredd att sänka hyran finns det lite som företagen kan göra.
Ett vanligt hyresavtal har i dag en avtalslängd på 3–10 år. Uppsägningar behöver ofta ske ett år i förväg, annars förlängs avtalet automatiskt i flera år. Dessutom är avtalen många gånger krångliga och skrivs på fastighetsägarnas villkor, utan rimlig balans mellan parternas behov.
Under coronakrisen har vissa fastighetsägare gjort det som regeringen önskar, nämligen att göra tillfälliga undantag från hyresavtalen. Ett exempel är Stockholms stad, som tillfälligt sänker hyrorna med upp till 50 procent för utsatta branscher. Det finns exempel på privata fastighetsägare som har agerat på liknande sätt.
Men det långsiktiga samhällsproblemet kvarstår. De oflexibla hyresavtalen går inte att förändra i takt med att företagens verksamhet eller ekonomiska förutsättningar förändras, vilket leder till minskad resurseffektivitet. De oflexibla avtalen försvårar också för det småskaliga entreprenörskapet, eftersom det kan vara riskfyllt för mindre nystartade företag att binda upp sig i långa hyresavtal.
Varför har då avtalen så lång bindningstid? Fastighetsägarnas argument är att fastighetsbranschen är kapitalintensiv och att långa avtal behövs som en garant för att man ska få pengarna tillbaka på stora investeringar.
Men fastighetsbranschen har haft ett väldigt bra decennium. I Stockholm har till exempel genomsnittshyran för företag ökat med 100 procent sedan 2009, samtidigt som räntan har varit rekordlåg. Det finns helt klart ekonomiskt utrymme för mer flexibilitet.
Dessutom kan långa och oflexibla avtal drabba fastighetsägarna själva. I dag sker förändringar i omvärlden allt snabbare och de låsta hyresavtalen kan då leda till fler konkurser. Och konkurser innebär att fastighetsägarna får tomma lokaler och förlorade intäkter.
Vissa branscher är något mer flexibla än andra. Ett exempel är hotellbranschen, där omsättningsbaserade hyror med ett hyresgolv blivit allt vanligare sedan fastighetskrisen på 1990-talet. Den modellen innebär att fastighetsägare och hyresgäster i större utsträckning delar på risken vid konjunktursvängningar. Ett annat exempel är marknaden för coworking, som just nu upplever kraftig tillväxt och där hyresavtalen ofta är korta men med högre hyra.
Det finns två parter i alla hyresavtal: hyresgästen och fastighetsägaren. På samhällsnivå representeras parterna av å ena sidan Svensk Handel, Företagarna och Visita, å andra sidan Fastighetsägarna.
Nu är det hög tid att branschorganisationerna tar ett gemensamt ansvar för att reformera dagens hyresmodell. Utgångspunkten bör vara flexibla hyresavtal som enkelt eller automatiskt kan anpassas vid kriser och konjunktursvängningar. Hyresgäster och fastighetsägare bör i större utsträckning än i dag dela på risk och möjligheter.
För att på kort sikt klara av coronakrisen bör fastighetsägare också omedelbart införa en hyresfri period som gäller åtminstone fram till den 30 juni. Det skulle ge både näringsidkare och hyresvärdar tid att bedöma hur allvarligt läget är. Fler företag skulle överleva krisen och fler fastighetsägare skulle slippa stå med tomma lokaler.
Coronakrisen är exceptionell, men mindre kriser i form av snabba konjunkturnedgångar kommer alltid att uppstå. Om vi i framtiden ska minska risken för konkurser och tomma lokaler behöver vi få in mer flexibilitet i hyresavtalen. Det skulle gynna hyresgästerna, fastighetsägarna och samhället i stort.
Joachim Bozorgnia
Vd, Cresnia
22 kommentarer
Sedan är det väl också så att Skatteverket gillar långa stabila hyresavtal i restaurangbranschen eftersom det gör det i alla fall lite lättare att utreda allt ekonomisk fusk som normalt förekommer i den ljusskyggare delen av den branschen. Hyresavtal som varierar från dag till dag vore förmodligen en mardröm för dem, även om det vore bra för alla andra. Med andra ord – inget kommer att hända.
Nu är det ju inte skatteverket som bestämmer hur hyresavtalen ska se ut. Inte ens staten bestämmer detta utan det är helt och hållet upp till parterna på hyresmarknaden.
Nja, vid koncernintern hyra kan Skatteverket slå ned på hyrans storlek och hänvisa till att den ska vara marknadsmässig. Baserat på en kombination av taxeringsvärdet och jämförelsehyran för orten.
Vad har koncernintern hyra med inflexibla hyresavtal för resturanger att göra?
Skatteindrivning är sveriges verkliga religion och "cashen skall in" är dess profit, jag menar profet… 😉
@Martin
Faktum kvarstår att Skatteverkets visst kan lägga sig i hur hyresavtalet är utformat, om de anser att hyran är satt för lågt eller högt.
Man skriver att kontrakten ofta skrivs på fastighetsägarens villkor.
Det låter som lite bristande konkurrens och för lätt att få uthyrt och lite tomma lokaler kan ju innebära en positiv förändring avseende detta.
"Varför har då avtalen så lång bindningstid? Fastighetsägarnas argument är att fastighetsbranschen är kapitalintensiv och att långa avtal behövs som en garant för att man ska få pengarna tillbaka på stora investeringar."
Hyresbostäder är precis lika kapitalintensiva så inget vidare argument. Om fastighetsägaren inte bekostat specifika anpassningar för hyresgästen så borde avtalen kunna sägas upp med max tre månaders varsel. Hyresgästerna får gå ihop och kollektivt ta fram egna avtal som fastighetsägarna erbjuds. Knappast säljarens marknad de närmaste åren.
Undra om det finns någon fasighesägare som kommer gå med på detta, utan stöd från staten, med tanke på de tunga investeringar som gjorts.
Så en företrädare för ett bolag som "Cresnia är stolta medlemmar i Exis. Exis är ett globalt nätverk av selektivt utvalda aktörer som verkar uteslutande för hyresgäster av kommersiella fastigheter" skriver en partsinlaga om att hyresavtalen borde förändras utan en ansats till hur de borde förändras i kommentarer som "Utgångspunkten bör vara flexibla hyresavtal som enkelt eller automatiskt kan anpassas vid kriser och konjunktursvängningar. Hyresgäster och fastighetsägare bör i större utsträckning än i dag dela på risk och möjligheter."
Man gör antaganden utan att förklara vad antagande baseras på. tex "Dessutom är avtalen många gånger krångliga och skrivs på fastighetsägarnas villkor, utan rimlig balans mellan parternas behov."
Sen kokar det ner till att "För att på kort sikt klara av coronakrisen bör fastighetsägare också omedelbart införa en hyresfri period som gäller åtminstone fram till den 30 juni." Vem betalar för den? Skattebetalarna? Aktieägarna? Ytterst är det en fråga för aktieägarna om de föredrar en tom lokal och 0 i hyresintäkter för en oförutsägbar framtid eller en känd period med 0 i hyresintäkter men det finns inget som säger att hyresgästen inte går i konkurs ändå.
Jag säger nja till hela inlägget.
Jag håller med. Det är inte fastighetsägarens sak att ta på sig risk från hyresgästen. Vilka andra priser ska justeras hux flux efter köparens betalförmåga?
Visst kan man argumentera för kortare bindningstiden, men beloppen måste väl få vara avtalade.
Ska detta tillämpas även på privatbostäder? Hyresvärden får snällt justera ner hyran när jag fått sparken? Även ica får bjussa på på lite rabatter om chefen inte tyckte jag var värd någon bonus i år.
Tja, det är väl redan förbjudet att vräka en nyblivet arbetslös ensamstående förälder om det finns barn boende i lägenheten – eller minns jag fel?
@Peter Det innebär knappast att det blir hyresfritt dock. Vräkning av barn får inte ske utan att man kontaktat socialtjänsten först och då kliver sannolikt de in med garantier och betalar hyran. Till slut kan de dock bli vräkta. Så i det fallet är svaret skattebetalarna, inte gratis hyra.
@ D.L.
Det var svar till "Vansinne" ovan först och främst. Du har givetvis rätt – och det är ju bara en annan variant av cashen-måste-in där statens ena hand först tar allt den kan och den andra sedan delar ut samma pengar som bidrag så att valboskapsföräldern kan bo kvar och känna sig räddad/tacksam.
Kanske de så förhatliga "omsättningshyrorna" kan vara en del av lösning men då utan "golv" – dvs omsätter du 0 kronor så blir hyran nära noll kronor – givetvis med uppsägningsrätt från båda parter.
Hur ska man få en privat fastighetsägare att våga investera mångmiljonbelopp i en komersiell fastighet när det råder sådana osäkerheter?
För att de tror på marknaden och de aktörer man hyr ut till?
Iofs lär det inte byggas så mycket nytt nu på ett tag och om vakanserna blir tillräckligt stora kommer hyresgästerna sitt med trumf på hand i framtida förhandlingar.
Problemet här Bjorn, är att fastighetsbolagen inte behöver hyra ut, de kan inte ens hyra ut till säg 20% av priset som är idag.
Bjorn:
En fastighetsinvestering ses oftast på 10 års sikt, oftas ännu längre.
Har svårt att tro att en fastighetsägare kan tänka sig att investera miljonbelopp i en fastighet där det råder så stora osäkerheter kring intäckterna. Hela investeringen bygger ju oftast på att det ska gå med vinst. Finns alltid risker i investeringar men att gå med på ett sådan avtal tror jag ingen gör.
Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.
Vid en internationell jämförelse har Sverige kortare avtalstider i allmänhet än medianen för kommersiella hyresavtal (kontor, butiker, industri). I Sverige har också hyresvärden vanligtvis ett större ansvar för investering (lokalanpassning), drift och underhåll än vad som är vanligt internationellt. Vad som är höna och vad som är ägg är väl svårt att helt klara ut – men Sverige och Finland skiljer sig i att de är de enda länder där även lokalhyresgäster har ett besittningsskydd. Man har rätt att sitta kvar i lokalen till marknadsmässiga villkor efter det att avtalet är slut (eller erbjudas godtagbar ersättningslokal). Så Svensk hyresmarknad är nog i de aspekterna mer flexibel än många andra länders kommersiella hyresmarknader. Därmed inte sagt att det inte finns utrymme för förbättringar, eller att riskfördelningen hyresvärd-hyresgäst alltid är rimlig.
En orsak till att hyresavtal upplevs som krångliga är att de utgår ifrån en Jordabalk som ger hyresgästen ett starkt skydd. Det gör att det behöver skrivas och regleras en massa extra. "Allt som är oskrivet hamnar på hyresvärdens risk", svepande uttryckt.
Vad man kan konstatera som fakta är ju i alla fall att det står otroligt många affärslokaler tomma i Stockholm nu. Och det påminner jag mig aldrig ha sett tidigare.
Många har dessutom stått tomma väldigt länge. Ibland 12-14 månader. Då misstänker man att det är ett riskkapitalbolag som "köpt" upp eller "hyrt" upp lokakerna för att så småningom etablera "sin" butiks- kafékedja där.
Ett annat exempel på Sveavägen, några hundra meter från korsningen med Kungsgatan en butikslokal på knappt 80 Kvm med en månadshyra på 36 000 Kr.
Att den tidigare hyresgästen säkert vill ha en halv miljon i "överlåtelse av hyreskontrakt" som det heter gör att de inte är någon vanlig privatperson som kan etablera ett butiksföretag där.
Och varför fastighetsägaren låter det stå tomt med en förfallande fasad i form av smuts och olaglig affichering, i väntan på att hyresgästen skall finna någon som kan betala "överlåtelsekostnaden" är för mig en gåta.
Man undrar om inte dessa olagliga "överlåtelsekostnader" tillsammans med rena rövarpriserna i hyra per kvm är på väg att kollapsa hela systemet. Alternativt vi får bara en innerstad bestående av riskkapitalägda kedjor i allt vad butiksverksamhet gäller.
Det finns t ex snart inte ett kafé att besöka som inte är en kedja ägd av något riskkapitalbolag. Detsamma gäller ju alla kvartersbutiker, Gym och snabbmatsrestauranger, med mera.