Den så kallade bostadsutvecklaren SSM gör om tre projekt i Rotebro, Akalla och Spånga till hyresrätter framgår av ett e-postutskick för att “möta vår målgrupps önskemål och förutsättninger”. Tydligen tror man inte att man kan få sålt lägenheterna ens till inflyttning om tre till fyra år.
 |
| Byggnadsställningar. |
SSM är börsnoterat, och rimligtvis har detta kommunicerats tidigare även om bloggen inte kan hitta någon information om detta.
Projekten är Wiking i Rotebro, Akalla City i Akalla och Spånga Studios i Spånga. SSM:s hemsida är inte korrekt uppdaterad och rubriken för Spånga Studios säger förvisso hyresrätter, men i skrivabnde stund står det bostadsrätt som boendeform i texten. Wiking är 150 lägenhet, Akalla 190 och Spånga 170.
Det är inte klart hur lägenheternas hyreskontrakt ska förmedlas. Både förmedling direkt via SSM eller Bostadsförmedlingen Stockholm uppges som möjliga alternativ.
Uppenbarligen ser man inte längre några möjligheter att få sålt lägenheterna, och tror uppenbarligen inte att bostadsrättsmarknaden kommer vända innan projekten står klara enligt tidplanen 2022 – 2023. SSM har dock haft svårt att hålla sina tidplaner, vilket lett till tvister i tingsrätten, med en första friande dom. Man är totalt stämda av åtminstone 44 köpare till för Telefonplan och i ytterligare fem fall.
Några reaktioner på hyresrättsbeskedet märks inte på aktiekursen, och aktien är i skrivande stund +0.71%. Å andra sidan har detta inte gått ut som ett pressmeddelande och anses väl ej vara kurspåverkande.
50 kommentarer
Gött när kommunen betalar hyran!
På liknande tema: HSB testar att låta unga köpa halva lägenheter, med option på att lösa ut HSB efter max 10 år.
Intressant lösning tycker jag.
Med risk för att cornu eller annan går Jante – är det verkligen bara jag som stör mig på dessa kommunisters/socialisters kärlek för att detaljstyra (i en ögonblicksbild, no less) baserat på ålder?
I brist på bättre ordval krävs en grav utvecklingsstörning för att tro att det är en bra ide.
Nej, jag håller med. Men samtidigt, numer är ekonomin helt byggd på fastighet och dess värde som säkerhet för lån som måste öka.
Kan ju vara nån storägare eller finansiär som haft synpunkter kanske? Apropå HSB kan vi ju minnas Turning Torso, det var ju tänkt att bli bostadsrätter men fick göras om till hyresrätter och är väl det än idag tror jag.
Minns jag det inte helt fel så gjorde man om Turning Torso till hyresrätter för man inte skulle få igen vad det kostade till de priserna man hade gett alla som förbokade. Huset värderades väl till 50% av vad det kostade att bygga.
Ja, jag har en känsla av att följande kommer sammanfalla,
-Krisande bostadsbolag som drar igång episk lobbying för tillskott av pengar.
-Kommuner med horder av luspanka bidragstagare som behöver boende.
Man slår två flugor i en smäll, lurar i skattebetalarna något om humanitär stormakt (igen) och hyr tusentals överprisade hyresrätter från bostadsbolagen alternativt köper dom till överpris och låter fullt friska dock icke-arbetande personer som orkar skrika tills dom får det dom vill bo där på tillsvidare kontrakt.
Ovan är väl verklighet lite här och var, många kommuner som köpt till sin social-housing park och låtit meddela att det är/var en galet bra investering då det bara kan gå upp.
Har nog inte skrivits så mycket om detta ännu (eller det har det gjort men inte lika mycket som våldtäkter, mord och stängda BB) men de sociala kontona hos många kommuner har fullständigt exploderat och är också skälen till att många kommunder står på ruinens brant.
Misstaget är att tro att det beror på fler personer (vilket det såklart också gör) då anledningen till kostnadsexplosionen är att man betalar ut mer pengar per person.
De som har tillgång till kontot gör helt enkelt en generösare tolkning av lagen för bidrag och betalar ut mer.
Det finns även exempel på kommuner där man aktivt kampanjat för att få bort de gamla knastertorra paragrafryttarna till tjänstemän för att låta "godare" människor ta över och göra "mänskligare" bedömningar (mer pengar ut).
Därför talar sig vissa varma för att höja skatterna iställer för att ta itu med de strukturella problemen.
Gissa vad som händer då?
Man får ännu större underskott!
Man vill inte ta itu med de strukturella problemen.
Japp. helt rätt. Bort med det strukturella problemet – kapitalismen. 🙂
Är inte osannolikt att svårsålda nybyggda lägenheter i sämre lägen kommer att tilldelas landets nya fattiga med stöd av någon ny statlig stödform/hyresstöd. Det blir social housing i ny skepnad. Vänta bara tills ett stödpaket ligger på bordet förpackat med vackra fraser.
@ Vilket trams. Ekonomiskt bistånd och individ och familjestöd står för knappt 7% av kommunernas samlade kostnader 2017. I jämförelse så här du skola och barnomsorg för ca 40% och äldreomsorg för ca 20%. En annan relativt stor post är stöd till funktionsnedsatta (ca 10%).
Spontant är det väl bättre att hyra ut än låta de stå osålda. Nya hyresrätter efterfrågas väl i Stockholm.
Ja, och det var lätt att förutse den här utvecklingen. Behöver bara finnas någon som kan ligga ut med pengarna under tiden som efterfrågan på bostadsrätter kommer ifatt utbudet i Stockholm. Sen ombildar man till bostadsrätter eller säljer till annan hyresvärd.
Att kunna ligga ute med pengarna underlättas av de låga räntorna, och det borde inte vara så svårt att få hyresintäkterna att täcka kapitalkostnaden. Troligtvis en bra affär för ägaren.
Hmmm, man kan ju inte hyra ut dem innan de är färdigbyggda. Det handlar nog inte om att SSM skall hyra ut lägenheterna utan att de skall sälja kåken ungefär som planerat. Skillnaden är att man säljer till en hyresvärd istf en BRF.
Anledningen ligger väl i att man förväntar sig att man kan kränga kåken snabbare om man säljer den till en hyresvärd. Och som börsnoterat kan det vara viktigare än att man får så bra betalt som möjligt – det kan ju bli lite dålig stämning bland aktieägarna om de inte säljer kåkar…
Det finns efterfråga på dessa lägenheter, till rätt pris. Låt marknaden ta hand om detta.
Ja Unknown, detta behöver vi inte bry våra skallar med egentligen. SSM kan sälja lgh, hyra ut, sälja hela huset. De lär ändå konka.
Kanske inte den smartaste affärsidén att bygga svindyra bostadsrätter på adresser som inte attraherar den relativt välbeställda medelklassen och uppåt.
Tvivlar på att de får avkastning på kapitalet, det kostar kanske 50kkr/kvm att bygga och får man 2000kr/kvm och år i hyra så är det bra, det blir alltså 4% och jag tror ingen vill satsa pengar i ett sådant projekt,kommer dessutom räntan att höjas så måste staten gå in med subventioner som man gjorde förr. En lämplig hyra är 5000 kr/kvm men det är nog ingen som vill betala.
Du får inte 2000 kr/kvm på dessa platser, 1500 kr/kvm på sin höjd. 5000 kr/kvm är londonpriser.
50kkr/kvm låter i nederkant för flerbostadshus i Stockholm. Senast biggindustrin släppte statistik var 2016 och då låg snittkostnaden på 45kkr/kvm och i stockholm är det garanterat högre eftersom markpriserna där fortfarande är höga. Senast såg jag några tomter i Slakthusområdet som såldes för 35 kkr/BTA i markpris. (Sverigesnittet lär vara 12-13 kkr/BTA).
För att relatera till kommunernas ekonomi som nämndes i något svar ovan. Markpriserna har ökat med 600% sedan 1998. När detta börjar gå nedåt ordentligt kommer vi börja se riktig urusla ekonomier i kommuner, framförallt de större.
Ingen bra affär alltså, på 80-talet byggde jag om en fastighet, räntan låg på kanske 12% när bygget var färdigt fick jag statliga lån på c:a 2,5 %, hyrorna reglerades de fick ej vara högre än i de allmännyttiga bestånden, undrar om vi är på väg åt det hållet igen.
Teorin om byggkostnader på 50kkr/kvm i Spånga, Akalla eller Rotebro där dessa lägenheter skulle ligga stämmer inte.
JM tar inte mer än 35kkr per kvm i "fina" Spånga i detta projekt t.ex https://www.jm.se/bostader/sok-bostad/stockholm/stockholm/spanga/gunhild/.
Givetvis är även föreningen belånad mest troligt kring 10kkr per kvm så totalpris mot slutkund på ca 45kkr
M.a.o kan inte teorin om byggkostnader på 50kkr vara ens tillnärmelsevis sanna.
Mer sannolikt är ca 20-30kkr per kvm vilket det finns ett vettigt resonemang kring t.ex här
https://investerarfysikern.se/2017/11/nyproduktion-och-bostadspriser/
Som jämförelse kan du köpa en villa för ca 25kkr per kvm inklusive markarbeten från t.ex Trivselhus. Finns givetvis billigare leverantörer än så
Jag menade inte byggkostnader utan produktionskostnader, alltså byggkostnader+byggherrekostnader+markkostnader+skatter, det det kostar att bygga till kund totalt. Byggkostnaden syftar specifikt på maskiner, material och hantverkare/entreprenörer. Utöver detta tillkommer byggherrekostnader (projektörer/konstruktörer/arkitekter), markkostnader, övriga avgifter (försäkringar, besiktningar, va etc) och moms. Produktionskostnaden var i snitt 45kkr/kvm över hela Sverige 2016 för flerbostadshus, jag uppskattade den till ca 50kkr/kvm i dessa områden år 2019.
Byggkostnaden är schablonmässigt cirka 75% av produktionskostnaden.
Ja, men om vi tar detta projekt som ligger i en förort till Stockholm https://www.lansfast.se/nyproduktion/stockholm/upplands-vasby/upplands-vasby/brf-parkhusen-i-vasby/cmnyprod4t3t1qvi1c4ihnh7/
Där tar de 30.500 per kvm plus lån om 12.000 per kvm. Totalt 42500 per kvm som de tar av kund.
Givetvis är det billigare utanför Stockholmområdet att bygga än så här.
Misstänker att firman som säljer dessa tänkte göra en vinst på sitt projekt, om det nu inte var i ren medmänsklighet som de byggde det.
Betvivlar det, vilket gör att de med största sannolikhet har totala produktionskostnader en bra bit under de 42.500 de vill ha av kund.
Stockholm tar högre markpriser än Väsby och du kan inte jämföra produktionskostnaden på radhus vs. flerbostadshus, det är mycket dyrare att bygga flerbostadshus speciellt höga.
Den tidigare statistiken jag pekade ut där produktionskostnaden i snitt i Sverige var 45kkr/kvm för flerbostadshus har samma statistik för radhus (gruppbyggda småhus), då var snittet samma år 34 kkr/kvm. Så har flerbostadshus ökat procentuellt lika mycket som projektet du jämför med så borde produktionskostnaden för SSM:s lägenheter vara cirka 56kkr/kvm.
Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.
000 kr/kvm är det billigaste du någonsin lär hitta för nyproduktion, även i Akalla. Det blir 12500 kr/månad för en trea på 75 kvm.
Exempelvis har dessa projekt i Hallonbergen respektiva Sätra högre snitthyror än så:
https://bostad.stockholm.se/nyproduktion/umami-park/
https://bostad.stockholm.se/nyproduktion/alba-lilium/
000 = 2000….
Hur som helst stiger räntan till "normala" 5-6 % så behövs det subventioner för att allt skall gå ihop, antingen får byggmästaren pengarna eller så får hyresgästen det.Det är inte många som har lust eller råd att betala 3000 sek/kvm för en lägenhet i ett vanligt ytterområde, kanske om det är en väldigt liten ungkarlslya.
Hmm verkar som om jag är dålogt påläst på hyresnivåer. Tänkte att sjöstan och nybyggda hyresrätter på söder gick på 2kkr/kvm i årshyra men det var äldre hyresrätter än vad jag trodde.
En stor nackdel med att konvertera br-projekt till hr-projekt att markpriset för hr-projekt är ordentligt mycket billigare än för br-projekt. Kommunen subventionerar ofta hr-byggen på detta sätt. Om man redan degat br-priser för markem har man alltså ett ordentligt jack i kalkylen.
@ Tim. Markförsäljning får dock inte användas till löpande kostnader utan bara för att casha investeringar så kommunernas skulder lär öka men den löpande verksamheten påverkas snarare av den stundande lågkonjunkturen.
Nej men faktum är att ex exploteringskontoret i Stockholm gjort miljardvinster år efter år samtidigt som markpriserna ökat med 600% på 20 år. Tvivlar på att de löpande kostnaderna ökat med samma index år efter år.
@Tim. Det är väl ungefär det jag säger. Eller har jag missat något? Även om jag i ärlighetens namn måste erkänna att vissa kommuner uppenbarligen har struntat i att köra budgeten i balans utan täckt upp med exploateringsvinster och låtit kommunen gå med underskott (ex Danderyd). Stockholm har dock inte gjort något liknande de senaste åren (nu kanske det blir ändring på det när stadshuset har bytt majoritet).
OT (men viktig Breaking News): Adaktusson meddelar: ”Jag är absolut inte ofelbar”.
Abductusson, var inte han abortförd?
Inte ofelbar? Har han råkat trycka fel 22 gånger? Eller menar han att han har haft fel 22 gånger?
Då var Bildt unik ändå alltså.
Han går ju runt med vad som inte kan beskrivas som annat än rena rama åsikter – iskallt grundade i egen reflektion, brutalt nakna. När han sedan viftar dessa framför en stackars oskyldig befolkning (och barn)… nej, han är inte ofelbar, det är han inte.
Problemet med just de åsikterna är att hans låtsaskompis, en död snickare med storhetsvansinne från en dammigt hörn av romarriket, viskat dem i örat på honom. Eller åtminstone tror Adaktusson det vilket antagligen tyder på nån form av sinnessjukdom.
Enligt kyrkan så är endast snickaren ofelbar jmf ofelbarhetsdogmen så där har Abortduktson rätt.
Adaktusson har gått från sömnpiller till giftpiller i KD.
Han röstade efter personlig övertygelse. Efter det han kände var rätt. För min del gjorde det att jag röstade på moderaterna istället. Tycker hela abortdebatten är märklig vi vet att kvinnor dog i illegala aborter tidigare. Vi kan inte gå tillbaka till den tiden. De flesta mycket sena aborter sker för att något är riktigt fel på barn eller mamma. Skulle vården erbjuda tidigare ultraljud så skulle man inte behöva inse så sent som v 19 att barnet saknar storhjärna eller något annat hemskt. I vissa landsting erbjuds rutinultraljud efter abortgränsen (där jag bor i v 19). I vecka 12 som en del förespråkar har man inte gjort kub eller nipt ännu. Bara att detta inte erbjuds alla och olikheter beroende på vart man bor är orimligt.
Om Jag förstod det rätt så var det inte frågan om att förbjuda abort utan frågan om det var en fråga som skulle avgöras av EU-parlamentet.
I så fall tycker jag nog att kritikerna drar detta till absurda proportioner.
Sen att gå och rösta moderat istället. Har ni kollat så att moderaterna inte röstat lika. De sitter ju trots allt i samma partigrupp så det är ju inte orimligtt att de röstar lika rätt ofta…
Adaktusson borde stå på sig! Är det 35k aborter per år i Riket?
När kvinnor dog i aborter fanns inte dagens (o)moraliska bidrag, det fanns inte kondomer än mindre p-piller. Och det finns fler sätt att se till att du kan njuta av dina djuriska lustar utan risk för fortplantning.
När jag går runt i vården undrar jag hur man kan fortsätta betala för vissa icke-sjukdomar, patienten ses som helt normal, inte galen, fullt medveten men det allmänna ska betala. Det blir inte ens bra.
Det är bara i fantasin som preventivmedel är 100-procentiga.
Så ditt argument, "Fet och fluffig" är att nuförtiden finns det naturtrogna vibratorer, därför behövs inte abort?
Abort är en väldigt svår moralisk fråga tycker jag. Jag är helt för att man ska få mörda människofoster, men tycker inte kvinnor ska rätten att bestämma över sina kroppar.
@anonym. Att sedan Adaktusson röstar för att EU ska lägga sig i när det gäller frågan om samvetesfrihet visar ju bara att Adaktusson blåljuger när han påstår att det handlar om att EU inte ska lägga sig i frågan…
Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.