Hushållens skulder släpar efter bostadspriserna

Ökningen av hushållens skulder var på 12-månadersbasis stabil i november, trots fallande bostadspriser. Man ska dock komma ihåg att boprisstatistiken ligger ca 3 månader före skulderna, eftersom skulden uppstår vid tillträde, men boprisstatistiken gäller vid påskrift av köpeavtal. Det finns även andra störande faktorer, som skillnader i pristuvecklingen för villor och lägenheter, och att Stockholm inte är Sveriges navel.

Korrelationen mellan skuldökningen på 12 månader och 12-månadersförändringen i Valueguards bostadsprisindex för lägenheter i Stockholm är medelstark med en matematisk korrelation på 0.25.

Hushållens skuldökning låg på rullande 12-månaders basis ganska konstant i november med en ökning på 6.97% mot  6.91% i oktober. Samtidigt föll bostadspriserna i hela landet sett till Valueguards HOXSWE-index som föll 0.24% på ett år. För lägenheter såg det ännu sämre ut och värst är det i Stockholm, där lägenhetspriserna i november hade fallit 5.99% på ett år (eller ca 300 000:- SEK för en lägenhet inköpt för 5 MSEK – vid försäljning ska förstås även mäklararvode läggas till förlusten).

Det finns en korrelation mellan skuldökningstakten hos hushållen och ökningstakten för bostadspriserna. Denna ligger på 0.25, men även under nedgången i bostadspriserna under den akuta finanskrisen fortsatte skuldbubblan att pumpas upp.

Man kan summera med att för att bostadspriserna ska öka måste skulderna öka tillräckligt mycket.

Tittar man på senaste nedgången 2011 (som förutspåddes av bloggen, för vilket jag fick skit) så började priserna vända upp igen, trots att skuldökningstakten fortsatte att minska.

Detta beror sannolikt på att bostadsprisstatistiken från Mäklarstatistik, Valueguard och Booli baserar sig på köpeavtalet. Skulderna uppstår dock vid tillträde, dvs när själva överlåtelsen av bostaden sker – det är först då som pengar byter konton och köparna behöver ta lån utöver eventuella lån för handpenningen.

Därtill har inte volymen av bostadsaffärer minskat väsentligt än. När kraschen väl dragit igång på allvar minskar omsättningen snabbt och med det blir det färre nya skulder och skuldökningstakten minskar. Vi är dock inte där än.

Dessutom är det främst lägenheter och då främst i överbyggnationsstäder som Stockholm, Uppsala, Örebro och Malmö som faller än så länge. Villor släpar efter och lägenheter faller än så länge inte i hela landet. Detta gör att fallande bostadspriser ännu inte slagit igenom helt i ökningen av hushållens skulder.

Räkna med minst sex månaders fördröjning av skuldökningstakten relativt bostadspriserna. 2011 bottnade priserna för lägenheter i Stockholm i februari 2012. Skuldökningstakten bottnade åtta månader senare i oktober. 

Ser man trenden lite mer långsiktigt så toppade skuldökningstakten senast i maj 2016 och har minskat sedan dess. I slutändan har inte “oförändrad skuldökningstakt” sedan i februari 2017 lyckats hålla uppe bostadspriserna. Skulderna ökar inte tillräckligt för att bibehålla höga bostadspriser.