Bostadsrättspriserna utveckling 1970 – 2014 med BNP, KPI och disponibel inkomst

Det visar att vad vi egentligen har är en obligationsbubbla/räntebubbla som i sin tur har dragit med sig bla fastighetspriserna till en bubbla.
Bägge bubblorna kommer naturligtvis rasa ihop så bolånetorsken är inte hjälpt av att veta det.

Jag håller med i din analys, men det har varit "tillfälligt låga räntor" ganska länge nu.

Det som kommer knäcka bobubblan är en utbredd arbetslöshet bland tjänstemän i kombination med amorteringskrav. Det är helt riktigt så att anledningen att priserna kunnat sticka iväg i Sverige är för att man haft bristande utbud och ansett att det varit OK att skippa amortering — dvs att "hyra av banken" har varit fullt acceptabelt.

Det är helt klart intressant att fundera på när vi når vägs ände.

Nej, jag struntar absolut inte i amorteringar utan tycker att en sund amorteringsplan är en plan där man är skuldfri ungefär där man tänker sluta jobba (för att på så sätt ha en jämn levnadsstandard inklusive under pensionstiden). Med tex 30% kontantinsats och 30 års amortering skulle vi ha lägre priser, en hygglig balansräkning för hushållen och en jämnt fördelad kostnad för boendet över livet (om man nu ser det som attraktivt att äga sin bostad).

Vem säger att räntorna är låga?
Ur ett plånboksperspektiv är de låga men när man pratar bubbla måste man titta på realräntan
På 80 talet med tex normal låneränta 12% och 11% inflation var också räntan låg

Joakim Persson skrev: 'Jag håller med i din analys, men det har varit "tillfälligt låga räntor" ganska länge nu. '

Nå, 2008 låg den rörliga på 6,5% vilket är nästan 3ggr så högt som nu.

Ojdå, huspriser ner 50% pga ränta upp från 3% till 6%, nej så fungerar det inte.
Om räntan är 6% en längre tid kommer arbetskraften att kräva mer i lön och har råd med större lån.
Dessutom är en ränta idag med 3% och 0% inflation större än en ränta på 6% och 4% inflation så man måste känna till andra saker också.
Hushållen kommer nog alltid hålla sig nu med samma total boende kostnad, den brukar vara 20-25% (eller 15-30%) av disponibel inkomst sett som riksgenomsnitt. Där är räntan en del och driftskostnader och skatt resten.
Om man vill räkna ut boräntans teoretiska påverkan på huspriser (och allt annat hålls lika) vid en ränteökning från 3 till 6% så är det inte halvering utan mer i storleksordningen en tredjedel av den effekten, i så fall (0,5 / 3 =) 16,6% minskning i huspriser.
Det förklaras av boendekostnaden med tex 40% medelbelåning och 3tkr /mån i drift och skatt. De andra kostnaderna än ränta ändras inte.

Axel du verkar inte känna till det här. I Stockholm är det dyrare att bo än i Sverige som helhet. Därför har de som tagit anställningar med tiden fått igenom lite högre lön för att täcka boendekostnad med 15-20% brukar det vara mot Sverige i övrigt.
Om lunchpriserna går upp från 90 till 130 kr kommerde anställda att vilja ha mer betalt.
Om vi skulle införa bolån med höga realräntor istället för omkring 1% realt efter skatt senaste åren medför det högre boendekostnad och lönerna går upp.
Det kanske låter konstigt men företagen behöver faktiskt sina anställda och är såklart beredda att gå dem till mötes för att behålla dem. Det är därför folk anställs också för att det lönar sig för företagen.

Förvisso är det väl så att företagen är tvungna att betala lite mer eftersom deras anställda får ökade levnadskostnader, men då måste slutkunden vara beredd att betala mer för den aktuella produkten eller tjänsten som produceras, så länge de är det så fungerar allt och hjulen snurrar.

Lo S
Jo det är riktigt att kostnadsläget är högre i storstad än i småort och att hela prisbilden ligger lite högre där. Gjorde så även på 80-talet när jag utbildade mig där. Men mot dåliga hus eller aktieaffärer tror jag inte arbetsgivare kommer att kompensera lön för utan får nog stå för själv som alltid. När priserna stigit i Stockholm med 600% på mindre än en 20-årsperiod är risken uppenbar. Men det där gäller väl inte dig!

Alltså arbetsgivarna vet inget om dåliga hus eller aktieaffärer som du skriver. Det de ger högre löner för är om samhället ändras till att reala boräntan går upp från 1% till 3% tex. Då kan beoende kostnaderna i Sthlm öka med några tusenlappar i månaden och de anställda behöver högre lön för att kunna arbeta, finansiera sitt boende och levnadskostnader. Därför stiger lönerna om räntorna skulle chockhöjas.
man räknar ut reala boräntan så här:
Ränta: 3,5% x 0,7 skattavdrag – 0,015 inflation = 1% REAL BORÄNTA. i ert exempel blir det
Ränta: 6,0% x 0,7 skattavdrag – 0,015 inflation = 3% REAL BORÄNTA momentant.

Alltså, inte mycket tyder på annalkande stagnation och negativt KPI, vad är det som får dig att tro det?

Lo S: Vi har redan negativ KPI-inflation i årstakt. -0,2% i augusti enligt SCB:s hemsida. Vad talar för att den skulle vända upp plötsligt när vi har haft en lång nedåttrend för KPI-inflationen?

Titta på diagrammet hos SCB. Sedan slutet av 2012 har KPI:s årsförändringstakt legat runt nollan, självklart med vissa fluktuationer uppåt och nedåt. Vad talar för att KPI skulle vända uppåt igen? Under denna tid har KPIF och HIKP legat i en sjunkande trend, även om de fortfarande är (svagt) positiva.

Starkare krona nu, vilket sänker priserna på allt importerat.

Räntan och amorteringsfriheten är helt avgörande för boprisernas utveckling. Folk räknar vad månadskostnaden blir när de ska bjuda på en bostad, inte vad lånesumman blir. Om du ritar boendekostnader kommer det inte se ut som en bubbla, utan bubblan är en direkt effekt av räntan.

Comu är helt fel på det bara. Sen kan han vara hur lugn han vill.
Han är precis som alla andra KTH professorer inom fastighetsskötsel som tror de kan analysera finansiella tillgångspriser
Jag vet inte var han bor men så gott som alla andra hade själva missat racet och bodde i billiga områden som inte ökat som andra. Tex Rågsved

Absolut kan man börja problematisera detta ur etisk synvinkel. Jag vet inte bakgrunden till att (S) så gärna velat ha negativ realränta för bolånetagare när de dessutom tjänar så mycket på värdestegring.
Antar att det i mångt och mycket är en effekt av att man bara glidit med i den globala ekonomin.
Det blir ganska tragiskt när medlemmar inom Hyresgästföreningen och de aktiva där kämpar så hårt för att få lite sänkt hyra när de andra som köper istället bor gratis och mer därtill och åker på semesterresor för överskottet som bildas. Särskilt som det pågått år efter år sedan 1991.

Ja det gick ju åt H-vete i chokoläde landet.
Jag tycker det är en överdrift kring den sk bostadsbubblan.
Idag vill man helt enkelt lägga mer krut på boendet med högre standard detta i kombination med för litet utbud versus arbetande befolkning.. Då sticker priserna uppåt..

Exakt, man vill lägga mer pengar på sitt boende nu än 1970. Det är ett av de 3 skiften som inträffat jag beskrev innan.

Ett annat skifte är banksystemet. Förr var lån något hemsk svårt att få jämfört med idag och de som väl fick lån var mycket angelägna om att betala av dem.

Av den anledningen har vi många 40-talist miljonärer med avbetalade hus och så höga priser på husen i Sverige. Men det är inget som säger att detta ska bort och lån ska bli lika otillgängligt som 1970.

Dessa skiften ger engångshöjningar i huspriser som jag inte kan se nämns alls. Jag har inte undersökt exakt vad det kan handla om men säg att man idag är beredd att betala i ett 2 personers hushåll ett par tusen mer i månaden för ett sjysst boende. Det blir (2000*12/,02/,7=) en engångseffekt bara det på + 1,7 milj kr för boendet, bara som ett exempel.
Om man sedan räknar med att det är 3 ggr lättare att få lån idag än 1970 gör det att priset på pengar (ränta) minskar, tex med 50% och ränta 4% blir 2%. Bara det ger en engångseffekt på (3*0,04*0,7+0,036 / 3*0,02*0,7+0,036 *3 -3=) 1,6 milj kr för en villa på 3 mkr med driftskostnad 3tkr/m.

Det är ju lite svårt att bara använda riktiga pengar idag. Telia tog bort möjligheten att betala sin telefonräkning vid besök i "Telebutiken" med riktiga pengar förra seklet.

Det rör på sig här ja bara en bråkdel är riktiga pengar 80 mdr och penningmängden 4siffriga miljarder.
Vad är pengar? det går att googla och läsa på lite vid intresse/behov:
http://sv.wikipedia.org/wiki/Penningm%C3%A4ngd
http://sv.wikipedia.org/wiki/Pengar

Låntagare är litegrann som rökare, de tar stora risker och förväntar sig att staten ska hjälpa dem när det går åt skogen.

@Lo S

Skuldsanering är en förhållandevis gammal lag vid det här laget och fordringsägare borde ha tagit höjd för den möjligheten – på samma sätt som man bör ta höjd för möjligheten med konkurs när man lånar ut till ett aktiebolag.

Vad är egentligen det hemska med att fysiska personer tillåts defaulta på någorlunda lika vilkor som juridiska personer tillåts?

När det gäller fordringar så bör man som fordringsägare vara medveten om att det finns en risk att man inte kan få betalt.

@Lo S

Juridiska personer må vara bokföringsskyldiga, men om det saknas pengar så är det i regel (jo det finns undantag – liksom det finns undantag för möjligheten till skuldsanering) så att det är fordringsägarna som får ta smällen. Den enda smällen aktieägarna behöver ta är att de står allra sist i kön för att få ut pengar.

Av den anledningen vore det en märklig regel att fysiska personer skall vara förhindrade från skuldsanering.

Notera att det enda staten "hjälper till med" är att man satt upp regler för hur man har rätt att få betalt på sina fordringar. Dessa regler är kända så det är bara att anpassa sig till dem.

@Lo S

Då menar du att även aktiebolag är "som rökare"?

Att ha en ordning där det är vilda västern med regler om hur man skall ha rätt att få betalt på sina fordringar är nog inte att föredra – även om man som du får det till att staten "hjälper" gäldenären.

Förnekelseinlägg? Ja det är ju lite svårt att hålla med om att det är en så stor och farlig bubbla när det inte är det och ingen ens kan precisera hur stor den är.
I normala fall när någon siffra är för hög eller låg brukar den som talar om det kunna säga hur stor skillnaden är.
När det gäller husbubblor behöver man inte det. Ibland har någon expert ändå yxat till med 15-25% bubbla tex en expert runt 2006 på di.se minns inte säkert vem av dem det var. Därefter steg priserna med 35% till nu trots pausen under finanskrisen.

Hint: titta på Lars graf som visar disponibel inkomst kontra bostadsrättprisindex. Det där är inte hållbart. Kanske en månad till hit eller dit, men även det starkaste gummibandet går av till slut när man drar tillräckligt i det…

Jag vill bara förtydliga det, om man ska detektera prisavvikelse (bubbla) på storleksordningen 23-55% idag 2014 är det nästan omöjligt bara genom att studera en graf 1970-2014 där en av variablerna, BRFerna, ökat med över 6000%. Skalan spelar en ett spratt då en liten avvikelse fortplantas med ränta på ränta effekt och det blir ett stort gap i slutet.
Om man bara vill försöka komma fram till om det är en uppenbar jättelik bubbla kan man rita upp ett 10-tal grafer i olika tidslängd och olika perioder inom de åren 1970-2014 och skapa sig en bättre bild av prisutvecklingarna.

Eller räkna s k aritmetrisk värdeökning istället för geometrisk.

Vid geometrisk värdeutveckling är alltså BRFerna upp 13% årligen och inkomsten 8%.