Bokföringsnämndens slutliga uttalande i frågan om de bedrägliga progressiva avskrivningarna hos bostadsrättsföreningar (och en del fastighetsbolag) är nu ute. Det är ett klart och tydligt nej till konstruktionen.
Citat från hemsidan:
“Avskrivningar i bostadsrättsföreningar
BFN har i dag tagit upp frågan om progressiva avskrivningar i bostadsrättsföreningar.
Det har framkommit att BFN:s vägledningar har tillämpats på annat sätt än avsett i fråga om avskrivning av byggnader i bostadsrättsföreningar. Mot bakgrund av detta och de regelverk bostadsrättsföreningar omfattas av har nämnden beslutat att förtydliga K2-regelverken. Det klargörs att progressiv avskrivning av byggnader inte är en tillämplig avskrivningsmetod.
BFN:s ambition är att nämndens regler inte ska ändras alltför ofta och att en utvärdering ska göras inom de närmaste åren. Dagens beslut innebär ett klargörande som har en sådan principiell betydelse att det inte är önskvärt att vänta till dess att den planerade utvärderingen äger rum. (2014-04-28)”
Så var det med den saken. Nu får vi se vad Skanska, NCC och Peab tycker, eller om de ska fortsätta som förut. Alla ekonomiska planer och medlemsavgifter hos i princip alla nyproducerade bostadsrättsföreningar de senaste dryga 10 åren bör ändras. Extra intressant är det med de projekt som pågår, då priserna för klubbmedlemskapen (“lägenhetspriset”) bör sänkas eftersom avgifterna till bostadsrättsföreningarna behöver höjas, kraftigt. Vi talar om allt mellan 30% och över 150% i vissa fall.
PEAB går +2.08% på börsen, Skanska -0.34% och NCC -0.90%, åtminstone i skrivande stund. Någon marknadsreaktion på nyheten att byggbolagen ägnat sig åt eller understött bedrägeri och bokföringsbrott märks inte än så länge, även om Skanskas och NCC:s aktier fallit de senaste timmarna. Samtidigt är det ju styrelserna för föreningarna som axlar det omdelbara juridiska ansvaret, då BRF-konstruktionen gör att själva byggbolagen slipper juridiskt ansvar här. Men kraftigt höjda hyror i nya projekt lär påverka bolagens lönsamhet framöver.
Skit, låt mig presentera dig för Fläkten.
55 kommentarer
Marknaden räknar väl kallt med att de stora jättarna ska lyckas lobba sig förbi det här.
Tja, de trodde sig ha lobbat sig förbi detta, men BFN var sista instansen. Enda vore nu om politikerna lagstiftar över huvudet på BFN och uttryckligen skriver in ohållbara progressiva avskrivningar i lagen, vilket lär ta ett antal år att få igenom.
Begreppsförvirring.
För att en avskrivning skall vara intressant så måste den DELS tas ut i avgiften och DELS skall föreningen inte gå med underskott, med dessa villkor får du en ackumulation av kapital i föreningen.
Dock finns inte begreppet kontrollbalansräkning för ekonomiska föreningar vilket medför att föreningen kan gå med ett underskott lika stort som avskrivningen som är ren bokföringsmässig kosmetika. Varför denna bokföring enskilt är en viktighet har ingen förklarat.
En förening som från avgiften avsätter medel till en underhållsfond (dvs sparar riktiga pengar) men inte skriver av, gör enligt Cornu och BFN fel. Låter för mig som rent paragrafrytteri.
Avskrivning överhuvudtaget är ett instrument för att ge en schablonmässig bild av en tillgångs värde, inte ett instrument för att "spara" pengar.
Kan du bokföring? För att göra avsättning till underhållsfond behöver man balansera mot en kostnad, annars gör man vinst och behöver skatta, även om ekonomisk förening. Avskrivning är en bokföringsmässig kostnad, som därmed möjliggör avsättningar till underhållsfond.
Saken är den att avsättningarna till underhållsfond (och/eller amortering – bättre avkastning på amortering än bankboken, så valet är enkelt) måste vara högre än det som progressiva avskrivningar möjliggör.
Beskedet är alltså – större avsättningar till underhållsfond än vad som görs idag.
@Cornu
Jo det är lite som Sverigeakrobat skriver – det hela blir rätt mycket frågan ifall man stör sig på att egna kapitalet är negativt eller inte.
Sen hur är det med skattskyldigheten hos en BRF? Låter iofs rimligt då det i grund och botten är en EF, men om man då avstår från att ta ut avgiften – jo då har man lyckats med konststycket att lura medlemmarna om att det är så billigt.
Man kanske skulle ta och granska hur det är med underhållsplanen i nybyggda BRF:er. Det vore ett faktum som inte går att viftas bort som bokföringskosmetika. Jämför t.ex. ölandsbron som kostat långt mer än avskrivningarna – hade man slått ut underhållet över tiden istället hade man fått en mer rättvisande och konkret bild.
Äkta bostadsrättsföreningar dvs de med övervägande andel avgifter från boende beskattas inte utöver fastighetsavgiften. Det finns ingen anledning för en förening att laborera med avskrivningar av den anledningen iallafall.
BRF är uteslutande s.k. privatbostadsföretag (äkta), de behöver inte redovisa allt som hör till fastighetsförvaltningen i deklarationen, och därmed ingen skatt.
Anonym, på grund av de skenande byggkostnaderna och hantverkarkostnaderna, vilket jag skrivit om, så bör avsättningarna till underhållsfonder tvärt om vara ännu större än linjära avskrivningar på 50 år.
Men det ändrar inte det faktum att de progressiva avskrivningarna är för låga. Linjära avskrivningar är bättre överensstämmande med avsättningsbehovet, men fortfarande för lite. En sak i taget dock…
Om jag förstått saken rätt är avsättning till underhållsfond en bokslutsdisposition och därmed något som inte beskattas, det går mot bundet eget kapital och är därmed ej utdelningsbart till medlemmarna.
Någon avskrivning som "ger utrymme" för avsättningen till underhållsfonden torde då inte vara nödvändig.
Tycker att det är något komiskt med @cornucopias sanning att man skall hitta en lämplig avskrivningstid för en anläggningstillgång. Jmf med oljebolag som skriver av med "unit-of-production" dvs en anpassad avskrivning där investeringarna (gamla och kommande) skrivs av mot förväntad livslängd. Att idag tvinga igenom höjda avgifter för att balansera resultaträkningen är oerhört trubbigt sätt att lösa det på.
Så en BRF med 25-30 års förväntad livslängd skall skrivas av på säg 25 år? Linjärt eller pang bom efter 25 år?
Vinstmaskinen, i praktiken behöver avsättningarna vara betydligt högre – man behöver kapital nog för att bygga ett helt nytt hus efter 25-30 år, och då har priset på nybygget stigit 224% (vid 30 år och 4% byggkostnadsökning om året). Linjära avskrivning/avsättning är alltså för litet och bör i själva verket vara 3.24x så hög per år.
@Cornu
Ja, precis som ölandsbron. Det jag menar är att om man har en realistisk underhållsplan så är det ett bättre underlag för hur stor avgiften behöver vara över tid än ett antagande om att man bara skall behöva lägga 2% av husets ursprungliga värde
årligen i 50år varpå huset skall anses vara förbrukat.
Modellen med avskrivningar passar bättre till inventarier som köps, slits och byts ut efter några år – förinventarier som har en lång livslängd och som har det endast pga betydande underhållsåtgärder borde man nog snarare basera kostnaden på underhållsplan istället.
@Anonym,
Enligt svensk bokföringslag skall byggnader skrivas av efter hur de slits, inte hur de repareras. Slitaget i en bostad är lika mycket varje år, därav detta förtydligande.
Men det hela bygger ju på en korrekt värdering av byggnaden för bokföringen till att börja med. Är byggnaden övervärderad, så kommer ju slitaget och kostnaden för underhållet överdrivas. Efter 50 år är huset avskrivet, i fullgott skick, men föreningen har 25 miljoner på banken (förutsatt att styrelsen inte spekulerat bort pengarna, vilket bekanta har erfarenhet av).
Hursomhelst så är avskrivningarna ett trubbigt instrument, och inte ens jag, som är övertygad om bobubblans existens och helst ser att den snarast börjar pysa, är intresserad av att sätta folk i ekonomiskt trångmål i onödan, det kommer bli illa nog utan en massa konstruerade kostnader för bolånetorskarna…
@Mama
Mitt utlägg angående underhållsplan som grund till bokföring skall bara ses som ett förslag på hur det borde vara IMHO. För såna här typer av anläggningar blir avskrivningar ganska missvisande: skriver man av på mer än 50 år så förväntas ju inflationen äta mer än avskrivningarna i början, renoverar man från tid till annan kan värdet behållas över lång tid, renoverar man inte tappar värdet snabbare osv osv.
Dessutom som sagt så blir avskrivningar i en BRF bara ett kosmetiskt krafs som saknar riktig betydelse (man får ett minus i resultaträkningen och minskande eget kapital, men so what: en BRF är inte skyldig att gå med vinst eller uppvisa positivt eget kapital) medan pengarna till renoveringar faktiskt skall fram i verkligheten.
Det jag undrar är när BRFerna måste sluta med progressiv avskrivning och tvingas höja avgifterna. Kommer det bli till åresskiftet? Eller kommer alla bara strunta i det och försöka fortsätta som tidigare?
Rent formellt borde de omedelbart höja.
I praktiken kommer nog lekmannastyrelserna stoppa huvudet i sanden, ignorera påstötningar från revisorer och redovisningsansvariga, och bryta mot bokföringslagen – så länge medlemmarna ger ansvarsfrihet vid årsmötet är det lugnt…
… men hur det blir med nya föreningar och hur de ska motivera brott mot bokföringsregler låter jag vara osagt.
Så vid omedelbar höjning av avgifterna kommer soliditeten i föreningen att öka dramatiskt då kassaflödet inte har påverkats. Föreningen har då två alternativ att välja på, 1) amortera på skulden 2) bygga kassa.
Skulle skulden amorteras på kommer i praktiken dagens BRF-ägare att betala ned på skulden för framtida ägare vilket torde inte vara så populärt. Iofs kanske man får ut ett högre pris med en låg skuld i BRF:n. Skulle kassan byggas upp och avkasta på dagens låga räntor så torde det inte heller vinna några popularitetspoäng. Med en hög kassa finns inga argument att behålla höga avgifter.
Skulle gissa att alternativet är att i princip alla föreningar kommer att ta högre avskrivningar på EK:t som kommer att gå ned och kanske på minus, men i praktiken har inga förändringar gjorts då kassaflöden kommer vara identiska. Rätt väg att gå hade varit en uppdaterad underhållsplan med relativt jämna mellanrum så korrekt värdering hade gjorts för framtida investeringsbehov.
Vad finns det för sanktionsmöjligeter att ta till mot de föreningar som bryter mot lagen då?
Det här är Sverige. Här finns inga sanktionsmöjligheter, folk och organisationer förutsätts följa lagen, och därmed basta.
semla, jag har bekanta som köpt klubbmedlemskap för dyra lånade pengar bara för att efter nästa styrelsemöte få reda på att avgiften ökar med tusentals kronor (från låga avgifter i "obelånade" föreningar) pga renoveringar. Torsk. Obelånat innebär ofta i praktiken bara friserad bokföring.
Så jag tror att det totalt sett är betydligt trevligare för alla att ekonomiska föreningar drivs som ekonomiska föreningar, dvs kostnader över tiden jämnas ut över tiden.
@semla
Det har visats att amortering av BRFens skulder är långsiktigt något som är ekonomiskt fördelaktigt för medlemmarna.
@vinstmaskinen
Hur friserar man bort skulderna i bokföringen utan att göra sig skyldig till (ganska grovt) bokföringsbrott? Om det finns banklån som inte framgår på något sätt av balansräkningen så är den ju verkligen missvisande. Har du kollat så att det faktiskt rörde sig om en "obelånad" förening och att den inte var det?
Sådana planerade investeringar finns att få reda på i BRF årsredovisning. En uppdaterad underhållsplan är klart mer motiverat då varje byggnad är olika och därför kräver olika investeringar. Att tvinga in alla under samma avskrivningsplan är klart missvisande.
@anonym
Intressant! Har du någon källa på det vore kul att läsa.
Att gemene spekulant på ett medlemskap skulle ha förståelse för den specifika byggnationens förskaffning och förutsättningar låter inte så realistiskt.
Men jag håller med om att köpare lurar sig själva när de inte kollar upp föreningen de vill bli medlemmar i.
semla,
cornucopia hade ett gästinlägg om detta för ett tag sedan…
http://cornucopia.cornubot.se/2013/09/gastinlagg-amorteringsavdrag-existerar.html
F.ö. så anser jag att avskrivningar är ett trubbigt instrument. Olika hus har olika värden och olika underhållsbehov. Det kan slå väldigt galet.
Ännu mer bränsle till priserna på obelånade gamla föreningar inne i stan…
Nej, detta suger kapital från belåningshävstången. Konsumenterna får generellt mindre kapital att handla annat boende för och bankernas balansräkningar tar stryk vilket minskar utlåningsviljan totalt sett. Men kanske de snarare stryper utlåningen till industrin istället…
En bomb från BFN. Och priserna på äldre klubbmedlemskap sätts i mångt om mycket efter nybildade BRF. Hur ska Stefan & Cyborg tackla detta?
Det är nya lägenheter som följer de äldre. När det nya huset byggs så siktar JM och Skanska på att månadskostnaden ska vara samma som för en befintlig lägenhet. Säg 10'0000kr i månaden. Sen belånas fastigheten så mycket de kan komma undan med och finansieras via avgift. Resten finansieras med insatser, vilket också ger ett förskott till byggarna.
Detta bekräftas också av att många nybyggen haft svårt med försäljningen. Detta kommer av att byggarna sätter ett pris efter vad resten av marknaden förhoppningsvis betalar, men den marknaden är inte tillämpbar på det nya området utanför stan etc… Nybyggen säljs därför oftast till nya invånare som måste ha bostad. Det finns därför också en viss premie i priset då du "slipper" budgivning.
Titta exempelvis på "nya kungsholmen" där de boende till säkert 90% består av nyinflyttade till stockholm.
Men vad gäller det här med avgifterna tror jag föreningarna kommer höja kanske 10-15%, men i regel bara ta de bokföringsmässiga förlusterna.
Bra beslut. Nu ska det bara genomföras också. Kunde politikerna samtidigt avskaffa räntebidragen så vore det bingo för möjligheten att få en sundare bostadsmarknad. Ja, om man bygger lite fler hyresrätter då förstås.
Jag undrar också, gör det verkligen något om en BRF dras med stora underskott pga. avskrivningar? AB får ju inte förbruka mer än motsvarande halva aktiekapitalet, men sådana regler gäller ju inte BRF/Ekonomiska föreningar.
Det fanns förr en typ av lån som flyttade kostnaderna framåt i tiden-Annuitetslån.
Räntan och amorteringen avvägdes så lånen betalades under en period med lika stora avgifter under denna period.
Denna låneform kan väl tas upp igen. Fast den gjorde sig bättre med 10% rta 😉
Mycket bra idé, maximera tillåten lånelöptid till 30 år med motsvarande fast ränta och kör med annuitet under tiden för den som vill. Inte så ekonomiskt klyftigt, men ligger man på gränsen till att ha råd med drömboendet så…
Då skulle vi få kontroll på hushållens individuella kostnader då månadsavgiften framöver är känd på förhand OCH den totala lånecirkusen som idag skenar okontrollerat. För hushållet så anpassar sig huspriserna till att ge samma kostnad per månad som idag totalt sett, men för samhället så minskas risken enormt.
Men det är ju så det är nu, 1kr i amortering första inbetalningen, mest bara ränta.
Sista inbetalningen 1kr ränta mest bara amortering.
Så den första inbetalningen lurar köparen att tro att Föreningen är 'stadd vid kassa', o räntan kommer att minska med minskad skuld, men egentligen avsätts just inget alls i början.
Om däremot amorteringen eller avskrivningen eller avsättningen, kalla det vad som helst, är större så blir boendekostnaden större o priset då lägre vilket ger att köparen kan betala mer i avgifter, boendekostnaden kan inte mer än ligga i taket, om man ska se längre in i framtiden än vad näsan är lång.
Det egoistiskt bästa är väl att ha låga avgifter men då höga priser o lån då ju den sk. ägaren får räntesubventioner från Staten.
MEN då måste ju ägaren hålla fond åt näste ägare, så att inte den stackarna inte måste hosta upp nån 100-tusen till nått skjutet underhåll.
Annuitetslån finns väl fortfarande. Saken med dessa är att det kräver att man binder räntan under återbetalningstiden. Detta gör att de inte är så populära då man för det första måste betala högre ränta (idag) och dessutom måste amortera (idag).
30-50 års löptid vore klart bättre än den amorteringstakt som är ganska vanligt idag, problemet är att 30-50 års löptid är tämligen normal. Det knepiga är att "tvinga" fram något sådant utan att det får dåliga bieffekter eller blir för lätt att kringgå. Kanske vore att kräva större ansvar från kreditgivare (generellt) med tanke på att kanske för många ger sig in i upplägg som de inte har rimliga marginaler för. Nu gör banken iofs en stresstest, men det utgår rätt mycket från bankens intressen dvs säkerställer att banken kan krama pengarna hos gäldenären – kanske vore bättre/mer sympatiskt ifall banken utgick lite mer från kundens perspektiv (också) när man gör bedömningen/stresstesten (eller de kanske de gör, men kunden inte lyssnar?).
Tog inte många minuter innan SRF gick ut med det också.
http://www.tidningenkonsulten.se/artiklar/bfn-klargor-att-progressiv-avskrivning-pa-en-byggnad-en-bostadsrattforening-brf-inte-ar-tillatet/
Skall de skriva av linjärt på 2000 år, kantat med stötvisa upplåningar av nytt kapital när något underhåll behöver utföras?
Fel ställe att svara på…
"Om avskrivningen förändras, dvs att progressiv avskrivning inte längre ska tillämpas, blir effekten att av NCC Boende nyproducerade bostadsrättsföreningar kommer redovisa ett löpande underskott i resultaträkningen. Som beskrivits ovan påverkar detta inte bostadsrättsföreningens förmåga att täcka utgifterna för sin löpande verksamhet."
http://www.ncc.se/sv/Boende/Att-kopa-bostad/Avskrivningar-i-bostadsrattsforeningar1/
Antar att de inte är så sugna på att kosta på goodwill till "gamla" föreningar de sålt fastigheter till 🙂
Hur som helst, de byggherrar som inte har lik i lasten kommer nog att påpeka det farliga i att köpa av NCC. Kör de på denna väg är det öppet mål för nya spelare som vill bygga BRF:er, vem vill köpa in sig i en förlustverksamhet för flera (lånade) miljoner? Luktar ganska mycket 90-tal, detta.
"Jag älskar lukten av konkurs på morgonen."
"Nej, tack. Vi köper av någon annan."
50.000 lägenheter är en siffra jag sett något bolag i byggkartellen vifta med omfattas. Antar att detta med avgifterna i BRFs ej ingår i KPI på samma sätt som bopriserna? Eller gör de det? I så fall kan det bli en intressant dubbel effekt av detta. :=)
Nu är jag inte så insatt i skilladena mellan K2 och K3. Men enligt den här artikeln hos HSB – http://www.hsb.se/omhsb/nyhetsarkiv/1.303647 – så vill man försöka använda sig av K3 istället för K2 och därmed kunna fortsätta på befintlig väg, eller har jag fårstått fel? Tacksam om någon reder ut det här med K2 och K3.
Jag svarar mig själv här. Efter lite efterforskning ser det ut som att jag hade snurrat ihop det. BoRevision (http://www.borevision.se/nyhetsbrev/artiklar/5_3_7.html) föreslår att nyare föreningar tillämpar K2 under en period då K3 saknar stöd för progressiva avskrivningar. BFN har nu beslutat att förtydliga K2-regelverken så att det även där tydligt framgår att progressiva avskrivningar inte är ok.
Så nu ska det inte vara ok med progressiva avskrivningar oavsett om man tillämpar K2 eller K3.
Grymt bra medborgarjournalistik. Som vanligt!
Har du en länk till sidan där du hittade citatet?
/Styrelseledamot i en BRF med progressiv avskrivning (dock ej extrem…)
Låter rimligt, business as usual alltså!
http://www.hsb.se/omhsb/nyhetsarkiv/1.326527#top -HSB's desperata skrivelse till medlemmarna.
Tala om att försöka förvirra begreppen!
"Många årsredovisningar blir svåra att förstå för medlemmarna. Det motverkar ambitionerna att skapa mer konsumentvänliga årsredovisningar."
Borde inte linjär vara enklare att förstå än progressiv?
Absolut ingenting drastiskt kommer att hända med avgifterna i BRF.
1. NCC/PEAB/Skanska/JM (De Fyras Gäng) pratar ihop sig och kontaktar LO (där mäktiga Byggnads ingår).
2. LO knatar över till Regeringen och och talar om för dem att "det här går fetbort, ta nu BFN i örat och styr upp detta annars jädrar…."
Det är storföretagen som styr Sverige, inte riksdag och regering. När man väl förstår detta faktum så är det lättare att förutse vad som skall hända. BFNs beslut är inte bra för "De Fyras Gäng" och det som inte är bra för dem kommer att trixas bort.
Nej, det kommer inte hända.
Nej, och det behöver heller inte hända, eftersom ingenting ändras i praktiken av att storleken på avskrivingarna ökar. Det finns ingen mening med avskrivning i en BRF – eftersom fastigheten aldrig kommer att avyttras behöver man heller inte kompensera för den vinstminskning som avskrivningen ska täcka. Att föreningen uppvisar minusresultat år efter år må se "illa" ut, men det påverkar egentligen inte föreningens ekonomiska ställning.
Det enda viktiga är att föreningen avsätter medel för underhåll och renoveringar, och det är redan idag (enligt de planer jag lyckades googla fram lite snabbt) helt frikopplat från avskrivningarna – avsättningen till underhållsfond var i flera fall till och med betydligt större än avskrivningen.
Avsättning till underhållsfond görs efter att avskrivningen redan räknats bort från resultatet, och avskrivningen som sådan går alltså inte till underhåll (om samma summa som skrivs av amorteras skapar det naturligtvis utrymme för belåning för underhåll, men det är inte det pengarna är "till för"). I en skuldfri förening blir avskrivningen extra meningslös, eftersom pengarna inte ens kan användas till amortering…
Så byggbolagen skulle med andra ord kunna "lösa" detta genom att minska avsättningen till underhållsfond med motsvarande summa som avskrivningen ökar, så förblir resultatet opåverkat…
Tolvtretton, Håller med i ditt resonemang, men tyvärr så ger det kosmetiska problem med resultaträkningen eftersom avsättningengen till underhållet ej belastar resultaträkningen men det gär däremot avskrivningar. Potentiella köpare ser de stora minusresultatet som klingar dåligt även om det inte är det vid en djupare undersökning.