Byggbolaget NCC har knoppat av sin verksamhet för bostadsrätter till Bonava, men rapporterar ändå preliminära förluster för tredje kvartalet, sedan man gjort reservationer för tvister, garantier och nedskrivningar på 1 545 MSEK. Man avvecklar också vägunderhållsavdelningen. Uppenbarligen är det inte helt enkelt att tjäna pengar i den svenska bygg- och anläggningsbranschen, som är tänkt att rädda mixade byggbolag när den luckrativa bostadsrättsbubblan spruckit.
 |
| Dagschart NCC. |
Fastighetsbolaget Wallenstams VD Hans Wallenstam konstaterar i bolagets halvårsrapport att amorteringskravet ledde till en kraftig inbromsning på bostadsrättsmarkanden. Han instämmer i min analys att det är först i augusti-september man kan se om inbromsningen är tillfällig eller om marknaden verkligen vänt ner.
 |
| Moln över Södermalms bakgårdar. |
Hans Wallenstam skriver i rapporten (PDF):
“Det märktes en kraftig inbromsning på bostadsrättsmarknaden i samband med att amorteringskravet infördes den 1 juni 2016. Om det är en temporärt stillad efterfrågan eller om det är början på en dämpad marknad som fortsätter vika – det kommer vi att få se nu i augusti-september.”
Här instämmer VD:n med min analys att vi inte kan bekräfta nedgången förrän kanske i augusti, även om åtminstone Stockholms bostadsmarknad har gett en teknisk säljsignal för lägenheter för första gången sedan prisraset 2011. Säljsignal är inte samma sak som en faktisk bekräftelse av en framtida nedgång.
För själva bolaget Wallenstam ser man inga problem med nedgångar i priserna på bostadsrätter.
“En eventuell mer ihållande prisnedgång på bostadsrätter är ingenting som oroar mig ur bolagsperspektiv. Det är snarare så att Wallenstam som hyresrättsproducent kan gynnas av lägre pris på bostadsrätter, eftersom efterfrågan på hyresrätter då blir större. De enstaka bostadsrättprojekt som vi själva har i vår projektportfölj kan enkelt ställas om till hyresrättsproduktion vid behov. Om efterfrågan på bostadsrätter faller kan också byggnationen av bostadsrätter minska. Det kan leda till ökad konkurrens mellan entreprenörer och i sin tur innebära lägre byggkostnader för oss.”
Hypotesen kring att en ihopklappad prisuppgång för bostadsrätter kan leda till en överetablering inom byggsektorn är dock intressant. Det bådar i så fall inte gott för t ex Skanska, Peab och NCC som via lägre efterfrågan på bostadsrätter kan drabbas speciellt på marginalen. En förutsättning för de överprissatta bostadsrättprojekt man driver är att priserna stiger så köparna tror de kan få betalt för att bo.
Enligt Avanza handlas Wallenstam just nu till p/e 8.54 och 2.03% i direktavkastning. Inte brutalt hög värderingen ens för ett fastighetsbolag, men lite väl låg direktavkastning.
En avreglerad bostadsmarknad handlar inte bara om att påverka efterfrågesidan genom fri prissättning av hyror, utan också om att släppa utbudssidan fri. Detta glöms ofta bort i debatten.
Låt oss först titta på vad en fungerande marknad är för något.
På en fungerade marknad finns det fri etableringsrätt och det finns konkurrens. Utbudet är fritt och det finns förhoppningsvis tusentals av varandra oberoende leverantörer. Samtidigt har kunderna fria möjligheter att välja leverantör och det som styr valet är fri prissättning.
Vi har alltså inga monopol, oligopol eller karteller på en fri marknad.
Läget på svensk bostadsmarknad idag
Vi har idag ingen fri bostadsmarknad, inte ens inom bostadsrätter. I verkligheten kontrollerar ett fåtal aktörer större delen av marknaden, sk oligopol. Vi pratar om de stora jättarna som PEAB, Skanska och NCC.
Därtill har vi monopolisterna de kommunala bostadsbolagen. Dessa ägs dessutom av den som sitter på planmonpolet, nämligen kommunerna.
Jättarna och kommunerna sitter på bostadsbeståndet och håller inne byggnadet, samtidigt som de även agerar hyresvärdar. Vi har en kombination av oligopol och kartellbildning.
Bostadsrättsägare får inte fritt hyra ut sina lägenheter, vilket också gör att marknaden inte är fri.
Hyror får inte sättas fritt utan är reglerade, vilket gör att efterfrågesidan inte kan påverkas.
Korrekt fungerande efterfrågan
För att efterfrågesidan ska fungera korrekt behöver hyrorna avregleras.
Det innebär inte att hyresvärden kan göra vad vederbörande vill. Grundläggande är nämligen att skrivet kontrakt gäller. Hyran sätts när man tecknar kontrakt och kan bara ändras i enlighet med kontraktet. Normalt är t ex 10 000:- SEK i hyra, som räknas upp med KPI-inflationen varje år. Hyresvärden kan inte heller bryta kontraktet om inte hyresgästen bryter mot kontraktet, t ex genom att slå sönder sin lägenhet eller inte betala hyran.
Men hyran sätts individuellt för varje hyreskontrakt. Olika lägenheter i samma hus, rent av samma storlek på lägenhet på samma våning i samma trapphus, kan ha helt olika hyror beroende på fri avtalsrätt.
Hyror förhandlas inte centralt av några kollektiva organisationer, utan individuellt mellan blivande hyresgäst och hyresvärd.
Hyresvärdar kan bjuda ut sina lägenheter för 20 000:- SEK i månaden. Potentiella hyresgäster kan erbjuda sig hyra lägenheten för 10 000:- SEK i månaden. Hyresvärd och potentiell hyresgäst kan fritt komma överens om 15 000:- SEK i månaden eller något annat. Detta lägger sig ingen annan i.
Korrekt fungerande utbud
Viktigast är dock ett korrekt fungerande utbud. Det är också utbudet som leder till fler lägenheter.
Planmonopolet måste avskaffas. Fri planläggning bör gälla för fri etableringsrätt. Kommunala planer bör begränsas till primär infrastruktur som trafikleder. Vad som händer mellan dessa stråk är upp till markägarna och ingen annan.
Kommunala bostadsbolag måste delas upp och säljas ut på flera aktörer. Svensk bostadsmarknad kommer aldrig bli avreglerad när kommunerna själva sitter på de största hyresbestånden.
Ingen aktör ska få äga mer än en begränsad andel av hyresbeståndet i en kommun eller ens på en ort över en viss praktisk storlek för att undvika oligopol- och monopolställning.
Bostadsrätter ska fritt få hyras ut utan styrelsens godkännande. Alternativt bör hela bostadsrättskonstruktionen avskaffas och alla lägenheter ombildas till ägarlägenheter. Här finns störst potential till fungerande utbud – 10 000-tals hyresvärdar som fritt hyr ut sina lägenheter leder till en fungerande marknad.
Att 3-4 oligopolaktörer sitter på 95% av alla hyreslägenheter är inte en fungerande marknad och en avreglering av hyrorna kommer i det läget bara innebära att hyror skenar över hela brädet. Visserligen kommer det begränsa efterfrågan, men det är inte en fungerande marknad.
Slutsatser
Sveriges problem är som alltid socialism i tätt samarbete med storföretag, sk korporativism, vilket gränsar till fascism. Genom tätt samarbete stat-kommun-storföretag hindras en fungerande marknad.
Allt för starka krafter finns här och svensk bostadsmarknad kommer aldrig att avregleras korrekt och kommer aldrig att bli fungerande. Möjligen kan man avreglera hyrorna, men eftersom man inte avreglerar utbudet kommer detta inte leda till något annat än högre hyror. En fungerande marknad handlar både om efterfrågan och utbud.
I teorin finns det en stor förlorare på FI:s amorteringskrav, och det är byggbolagen. Alla nya villor eller bostadsrätter ska trots allt följas av nya lån med amorteringskrav, vilket gör att byggbolagen inte längre enbart kan koppla sin prissättning till räntan och göra det dyrare att bygga nytt varje gång räntan sänks. Men det finns en arsenal av trick man kan använda för att komma runt detta, och de stora byggaktierna steg under gårdagen, medan mindre slaktades.
SEB har uppdaterat sin GLEI-analys, Global Leading Indicator, publicerad i deras rapport Nordic Equity Macro Model September 2014, och menar att kontraktionen fortsätter och att OECD-ländernas ekonomier går in i negativt område och lågkonjunktur efter årsskiftet. Man rekommenderar dock inte att gå ur aktiemarknaderna.
