Efter gårdagens artikel om höjd medlemsavgift i en nybyggd bostadsrättsförening har en del ytterligare anekdoter trillat ner i brevlådan. Några instick från verkligheten.
I ett fall handlar det om en bostadsrätt för drygt en miljon kronor i en mindre stad på Västkusten, med behagligt pendelavstån. Köpet gjordes för tre år sedan, och avgiften var på den tiden endast 3 200:- SEK i månaden. Nu har avgiften höjts till 5 300:- i kallhyra. Till detta får man betala ett schablonbelopp varje månad för fjärrvärmen. Därtill “glömde” föreningen saker som vattnet och medlemmarna fick betala 14 000:- kronor i månaden under några månader, då vattenkostnaden hade glömts bort i den ekonomiska planen och ingick inte i ursprunglig medlemsavgift. Därtill har flera lägenheter felaktigt konstruerade badrum, men den kostnaden hamnar på de invididuella klubbmedlemmarna. Våtrumsintyg har visat sig saknas… Mot kalkylerad boendekostnad om 9000:- SEK per månad ligger månadsavgift och ränta (ej amorteringar, ej värme, vatten mm) idag på 10 000:- SEK, trots fallande räntor.
Som konsekvens av den skenande medlemsavgiften är nu läsarens lägenhet nu värderad 20% under inköpspriset för tre år sedan. En ny värdering gjordes i samband med omförhandling av lån. Det handlar om en förlust på över 200 000:- SEK på tre år om läsaren behöver flytta, eller ytterligare nästan 6000:- SEK i månadskostnad. Detta trots allt prat om evigt stigande bostadsrättspriser. Läsaren är i praktiken nu inlåst i sitt boende om vederbörande inte vill ta en sexsiffrig förlust. Mäklarstatistik hävdar att bostadsrättspriserna stigit med ca 20% i kommunen sedan 2011.
Ett annat exempel handlar om en ombildning till bostadsrätt i Stockholmsområdet, där den ekonomiska planen helt saknar amorteringar alla elva planerade åren. Det visar sig vid en kontroll att föreningens amorteringsfria lån bara löper i tre år och på inget sätt är garanterade att förbli amorteringsfria hela planperiodens elva år. Med amorteringskrav på femtio år kommer avgifterna att höjas 37%, och hela planen förutsätter förstås att räntan inte höjs. Följer räntan Riksbankens räntebana blir det ytterligare ca 30% högre avgift när lånen ska läggas om. Risk finns alltså för kraftigt höjd medlemsavgift. Läsaren var på visningen och kunde konstatera att ingen frågade efter föreningens ekonomiska plan eller ens ifrågasatte den lockande låga medlemsavgiften.
Ett tredje exempel var ett radhus till salu i en större svensk stad för runt 3 MSEK, med 98% i pantbrev. Huset var färdigt 2011, strax innan bolånetaket infördes med sin maximala belåning på 85%. Pressas priset från begärt pris kan säljaren antingen inte sälja, eller blir sittande med restskulder om vederbörande inte amorterat.
Allt detta är förstås endast sedelärande anekdoter, och säger inte att det är så här i alla fall. Men det illustrerar fenomen och att allt inte är så rosaskimrande som många hävdar.
21 kommentarer
Fler anekdoter, vår förening har lån motsvarande 40procent av dagens marknadsvärde. Vi amorterar ambitiöst, sista amorteringen kommer göras år 4026. Inga problem dock, huset är byggt i en legering av guld och titan.
Jag som tyckte min kommentar nedan var lite udda!
Ska låta bli att vara ironisk nästa gång, verkar inte gå hem. Syftet var att stärka cornus tes att det kanske är lite si och så med amorteringsviljan BRF, i alla fall vår.
Fö så firar du väl freden i Kiel-den 14 januari 1814-för 200 år sen. Vi fick ta hand om Norge.
Fred sen dess-trots att Norge slapp undan ca 100 år senare.
Där har de en bobubbla som nya regimen vill se blåsas upp mer genom att lätta på lånevillkoren.
SVDs hyreskollen är också värd en kommentar:
http://www.svd.se/nyheter/inrikes/hyreskollen/
Har man någon laglig möjlighet att ställa mäklare/BRF till ansvar för uppenbart(?) vilseledande ekonomisk information?
Knappast, min erfarenhet som skadeutredare säger att mäklare kommer undan med i stort sett vad som helst. Dessutom finns inget intresse, var på många kurser om hur hus funkar/inte funkar, alltid välbesökta av hantverkare, försäkringsfall och diverse konsulter, men aldrig någon mäklare.
Dessutom vill forket hellre ha den vilseledande informationen där man har råd med drömboendet med tappanyakkihäll än den trista korrekta där det är tveksamt.
Undrade precis när teppanyakihällen skulle göra sin entré.
Sån där ång-dusch-kabin med LED-lampor, hundra munstycken och musik är annars också en fin grej.
Det är brf:en som har informationen och ger den till mäklaren, och styrelsen har fått ansvarsfrihet. Det får dom ju varje år när informationen klubbas på årsmötet.
@Daniel Andersson
Ansvarsfrihet innebär att BRF:en (eller vilken associationsform som helst) inte kan ställa styrelsen till ansvar (för sånt som rimligen varit känt vid tidpunkten). Man kan ju inte bevilja ansvarsfrihet gentemot tredje part och man kan heller inte ensidigt deklarera ansvarsfrihet gentemot annan part.
@Oscar
Det skall nog till rätt mycket innan du kan göra det – man skall ju ha i åtanke att det rör sig om en plan och inte något bokslut.
Sen är det frågan om ekonomisk plan omfattar alla de brasklappar som normala prospekt innehåller som nämnande av olika riskfaktorer (frågan är ifall i ett sånt fall ens utelämnande av riskfaktorer utgör grund för ansvar – det är ju känt att det kan vara svårt att identifiera samtliga risker).
Jag är inte helt med på vikten av pantbrevens storlek. När jag köpte lånade jag till 100% av huset, alltså pantbrev på rubbet. Men jag har amorterat bra under tiden jag ägt huset. Om jag skulle sälja huset och begära samma som jag gav går det ju inte att se vilken belåning jag har, bara hur stora pantbrev det finns. Något som väl för en köpare är bättre än om det vore noll i pantbrev, oavsett hur mycket de ska låna, de slipper ju avgiften för pantbrev.
Har jag fattat rätt och varför titta på hur stora pantbreven är?
Det kostar att ta ut pantbrev, om någon i relativ närtid köpt ett hus och det finns pantbrev på i princip hela (den troliga) köpesumman så antyder det att ägaren är högt belånad. Visst, han kan ha amorterat men om han köpte 2011, hur mycket är det troligt att han amorterat? Begär någon tre miljoner för en kåk där det finns pantbrev på 1,5 miljoner så är han inte alls så högt belånad även om han inte amorterat en krona. Pantbreven spelar alltså roll om man vill bedöma hur stor risken är att redan ett modest prisfall får människor att hamna under vatten. Det må vara en smula trubbigt men nog ger det en viss vägledning.
Sant, tack för svar.
"Kul" i sammanhanget är att jag skulle förhandla om mina lån i december och var ganska nyfiken på vad banken skulle säga. Jag har nämligen sagt upp mig och har ingen a-kassa samt har flyttat utomlands. Jag har alltså nu även en hyreslgh i ett annat land där jag bor, inget jobb samt bostadslån i Sverige på ett tomt hus och är arbetslös. Banken har fått min nya adress så det var ju ingen hemlighet för dem att jag flyttat.
Inte en enda fråga om det!! Jag lyckades t.o.m. få ner räntan lite till. Trodde det skulle vara svårt att få behålla lånet. De borde ju iaf passa på att fråga om jag har samma lön som innan. Måste tillägga att jag själv inte är orolig för min framtid…
@Tobias
Det stod faktiskt att OM de inte har amorterat så är det så stora lånen är (ja med lilla brasklappen att de kan varit uttagna av tidigare ägare och nuvarande ägare inte nyttjat dem fullt). Som bekant kostar det alltså att ta ut pantbrev och det gör att det är ganska orimligt att det finns pantbrev som aldrig använts (dvs hur stora lån som det max varit med huset som säkerhet).
Uttrycket dumknollade kommer osökt på tungan.
Nej, det var jag. Som precis kom på din tunga, menar jag.
Den enda slutsatsen jag kan dra utifrån några exempel är att man måste lära sig läsa en ekonomisk plan för en BRF innan man köper en BR. Ju högre pris, desto viktigare blir det. Någon annan slutsats kan jag inte dra, för även om det finns 100 exempel täcker det inte alla. Och det är väl självklart, eller…?
@Rickard Ohlin
Det gäller också att lära sig att ekonomiska planen är just bara en plan och inte verkliga omständigheter. När man granskar en budget måste man alltså ta i beaktande vilka belägg för de olika gissningarna man har – ofta finner man nog att vissa poster i en budget är "godtyckligt" satta på just den nivån bara för att det hela skall gå ihop.
Efter att ha jobbat med bostadsrätter i över tio åt, kan jag konstatera att INGEN förening jag har stött på, har hållit sig till den ekonomiska planen. INGEN. I plan är alltid avgiftsökningar inlagda, vanligtvis 3 % årligen, de första 10 åren. Kommentera gärna, om du köpt nytt och fått avgiften höjd 3 % varje år. Jag har i vart fall aldrig stött på detta. Man skjuter glatt på framtiden, och hoppas att någon annan får betala. Men har man otur, bor man ju kvar "för länge", och får sin egen beska medicin rätt i ansiktet, när underhåll och reparationer kräver kapital.
Utan bostäder,så får man nog se bostadsbubblan en mycket tom bubbla