Talentum/Affärsvärlden gör ett gott jobb i att bevaka hur Skanska, NCC och Peab om och om igen tvingas sänka priserna på lägenheter för att få dem sålda. Senast handlar det om två projekt, där Skanska bland annat skyller sänkta priser på lägre bolåneräntor (?).
I det ena fallet handlar det om Focken i Limhamn Sjöstad, där man sänker priserna med 100 000:- SEK per rum och skriver att “[d]et bästa är att vi fortfarande har några lägenheter kvar i Focken”. Några lägenheter definieras som att 46 av 82 lägenheter, eller 56% fortfarande är osålda. Skanska anser alltså att deras kunder är dumma i huvudet eftersom de försöker sig på att de fortfarande har några lägenheter kvar, när verkligheten är att de har massvis med lägenheter kvar.
Det andra nyligen prissänkta området ska vara Hässelby Strand i Stockholm, där 27% av lägenheterna är osålda i bostadsbristens Stockholm och priserna sänkts med 7% enligt Ola Söderlind på Affärsvärlden. Inflyttning sker redan om en månad.
Några ekonomiska planer för föreningarna finns förstås inte utlagda hos Skanska heller, så den som bara tittar på hemsidan köper grisen i säcken. Man kan fundera på varför Skanska inte lägger ut ekonomiska planer online? Kanske för att det skulle framgå hur stora skulderna är i föreningen, hur låga räntor man räknar med för föreningen tillsammans med obefintliga amorteringar och obefintliga avskrivningar? I verkligheten kommer de flesta nya föreningar tvingas höja klubbmedlemmarnas medlemsavgifter rejält några år framåt i tiden, i den mån det alls finns kompetenta styrelsemedlemmar, vilket i takt med att alla ska bo i bostadsrätt rimligtvis är en bristvara. För köper man en lägenhet där den ekonomiska planen saknar realistiska amorteringar och gör en lång rad rent ut sagt korkade antaganden, så kan man inte vara kompetent.
Sedan bör man förklara varför lägre bolåneräntor skulle motivera att Skanska sänker priserna på lägenheter? Svaret är enkelt: Lägre räntor har gjort att man kan öka skuldsättningen i föreningen utan att höja avgifterna, vilket gör att man sänker “priset” på klubbmedlemskapet och döljer detta i ökade skulder i föreningen.
Vi borde, likt i Norge, redovisa alla priser på klubbmedlemskap i bostadsrättsföreningar inklusive medlemskapets andel i föreningens skuld.
30 kommentarer
För Focken finns en ekonomisk plan/kostnadskalkyl utlagd:
http://bostad.skanska.se/Services/FileStoreProxy/GetFile.ashx?id=2c8c3f5c-1892-4312-8d2e-a6d5f0ea37af
… men du har säkert rätt i att det som nu kommer att ske är att insatserna minskar och att föreningens lån ökar. Tyvärr ekonomiskt idiotiskt, för om lägre räntor vore en orsak, så är det ju bättre att låta hushållen själva betala dem på grund av avdragsrätten och sänka avgifterna till föreningen istället!
Självklart speglar detta aktuellt marknadsläge i Malmö.
Notera dock att kostnadskalkylen räknar med räntor om 5-5.6% så nog verkar det ha blivit något billigare än vad kalkylen visar med tanke på dagens räntor.
Fast det här med att man kan välja lägre insats eller lägre månadsavgift – avgiften till föreningen går ju till en själv så att säga, så då måste de ju sänka lånen i föreningen för att det ska gå ihop…
@Anders
Även föreningen måste betala ränta på sina lån, det är bland annat det som månadsavgiften går till. Dessutom har ju föreningen en hel del andra kostnader som månadsavgiften skall finansiera.
För att det skall vara ekonomiskt motiverat med att ha lån i föreningen så behöver föreningen lyckas med att få betydligt lägre ränta än medlemmarna kan få på sina lån eftersom medlemmarna kan utnyttja ränteavdraget.
Jo, det förstår jag, men jag menar för att skanska ska kunna erbjuda lägre månadsavgifter så måste de sänka lånen i föreningen! Annars så är ju erbjudandet helt vansinnigt! Vanligtvis brukar de nog höja lånen i föreningen när de säger att de sänker insatsen – men då det nu är antingen lägre insats ELLER lägre månadsavgift så kan de ju knappast höja lånen i föreningen om man väljer lägre insats…
Sen är det inte alltid så att föreningens ränta måste vara lägre – att föreningen tar lån kan också vara för att maximera vinsten, folk betalar hellre avgift än att de skuldsätter sig privat (de kanske inte ens har möjlighet att skuldsätta sig mer än till en viss gräns) Och en del känner det som att de själva inte sitter på lånen om föreningen tar dem… …Särskilt unga utan kapital tar högre avgift mot lägre insats…
Det bästa vore egentligen om banken tog med lånen i föreningen när folk ska låna – på så sätt hade priserna hållts ner – men då banken har ett egenintresse i att folk lånar så mycket som möjligt så lär det inte hända…
Nej, Skanska kan erbjuda lägre månadsutgifter utan att föreningens lån påverkas. Varför skulle inte föreningen kunna höja belåningen på fastigheten?
Övriga stycken håller jag med om till hundra procent. I just det aktuella fallet är insatsernas andel 82% och föreningens lån 18%. Genom att tweaka detta förhållande lite grand så kan Skanska få just de målgrupperna du pratar om att bli mer villiga att köpa.
Det är också fullt möjligt att skapa BRF som åtminstone initialt saknar lån, då når man det ideal du eftersträvar. Men det alternativet verkar inte vara så populärt — ägarlägenheter fungerar principiellt så (dvs ägarna väljer själva finansiering och har en samfällighet som sköter fastigheten).
@Anders
Vad skanska egentligen erbjuder i detta specifika fall har jag inte kollat upp, men avgiften betalas ju till föreningen och det är alltså upp till föreningen att besluta om avgiftens storlek så formellt sett så kan inte skanska erbjuda något där. Det skanska kan göra däremot eftersom de antagligen kontrollerar föreningen i början är att besluta om avgifterna medans de har kontrollen över föreningen – det finns egentligen inte mycket som hindrar en förening om att besluta om avgifter som är om inte helt vansinniga så iaf långsiktigt ohållbara.
Sen är det som du säger att föreningen nog tar lån just av den anledningen att det för medlemmarna känns som att de inte tar lån, en annan anledning kan vara att belåningsutrymmet för medlemmarna begränsas av bolånetaket. Det jag menade var dock att sett rent ekonomiskt så innebär det att medlemmarna får betala mer än vad de annars skulle göra eftersom det i slutändan är de som får betala föreningens kostnader (däribland räntan), åtminstonde ifall de inte har affärslokaler att hyra ut så de kan dra in pengar från annat håll.
@Joakim Persson
När det gäller hur finansieringen av BRF:er ser ut när de bildas kan bero på vem som bildar dem och under vilka omständigheter. Anledningen till att det är populärt att de finansieras delvis med lån kan bero på att de som bildar föreningen inte är de som kommer bo där och dessutom har andra intressen än de som kommer vara medlemmar.
Om de bildas av någon som inte har annat syfte än att sälja andelarna så ligger det ju i stiftarens intresse att insatsernas storlek hålls nere vilket gör att andelarna kan säljas billigare vilket kan antas göra dem mer lättsålda (alternativt kan de säljas till samma pris ändå vilket innebär att stiftaren gör en vinst pga skillnad mellan försäljningspris och insats). Ett annat vanligt sätt att bilda BRF:er är vid ombildning och även där så är det väl ofta så att den bildas av någon annan än de boende – de som "hjälper till" vid ombildning har intresse av att erbjudandet ser bra ut för hyresgästerna och däri kan ligga att hålla nere den summa som hyresgästerna behöver betala vid ombildningen.
Nej, inte om räntan är lägre än förväntat. Eftersom räntan är lägre, kan avgiften sänkas. För de hushåll som inte vill det kan insatsen sänkas (mot att föreningens lån stiger med motsvarande summa relativt det hushållet).
I Fockens ekonomiska plan ser man det här tydligt. Vid en procentenhets lägre ränta räknar man med en avgiftssänkning från 648 till 577 kronor per kvadratmeter och år. I det här fallet från 4.7 miljoner till 4.2 miljoner. Det stämmer väldigt bra med att lånen (på avrundat 50 miljoner) får en lägre ränta på en procentenhet, dvs 0.5 miljoner lägre ränta.
Här har då köparen, när jag läser på hemsidan, ett val att antingen lägga in mindre pengar kontant eller få lägre månadsavgift. Det ekonomiskt rationella för de hushåll som har möjlighet är att välja lägre månadsavgift.
Jajo, så är det nog. Om nu byggföretagen påstå sig endast tjäna några procent på omsättningen så skulle det inte gå att sänka insatspriset med 10 % utan att gå med förlust. Nånstans kan man tycka att det är falsk marknadsföring att få hålla på så här…
Frågan är i och för sig om Skanska förlorar på detta?
Det är ju ändå bostadsrättsföreningen som köper fastigheten och byggnaden utan Skanska. Hur bostadsrätten finansierar sig (insats vs lån) borde inte spela någon roll för priset de betalar Skanska.
… "utav Skanska" skulle det stå där.
En intressant detalj är också att andelen eget kapital ("insatser") idag är väldigt mycket större än den verkligt stora bostadsrättsbubblan vi hade. Läs årsredovisningar från föreningar i fastigheter byggda cirka 1989-1991, ingen vacker syn.
Byggkostnaderna drog iväg där på slutet ja och en hel föreningar byggda då konkade sen (har sett exempel där man gjorde helt vansinniga satsningar ute i obygden och döende orter b.la.) – men innan kreditavregleringen 1985 så var förhållande än värre (men byggpriserna betydligt lägre), mina föräldrar köpte en BR i början av 80-talet för 20 i insats – men med 400 i lån…
Medlemsskapets andel i föreningens skuld är ju lätt att räkna ut genom att ta sitt andelstal gånger den totala skulden. Vad är problemet?
Det är dessutom enkelt att få fram lån/kvm som ett annat nyckeltal genom att bara läsa årsredovisningen.
Till sist: Om det nu är så viktigt att poängtera ett medlemsskaps andel i skulderna, bör ju så klart detsamma gälla tillgångarna.
Problemet är att medlemstalet och föreningens belåningsgrad troligen större än andelen spekulanter som vet vad de tittar på och än större än de som faktiskt läser årsredovisningen.
Mot bakgrund av det så vore det lämpligt ifall man redovisar priset på vad de flesta spekulanter tror de tittar på – vilket alltså motsvaras av priset plus medlemsskapets andel i skulderna.
Dessutom finns ju inte informationen så lätt tillgänglig i annonsen utan man måste ladda hem och traggla igenom årsredovisningen (i princip för att avgöra ifall objektet öht är intressant att ta i beaktande) – och nej det funkar inte att peka på annonsen ifall man läser den i papperstidningen;).
Hej @Anonym,
Betydligt enklare att ta till sig en årsredovisning för en BRF än att gå igenom och förstå konsekvenserna av ett besiktningsprotokoll för en villa…
Dessutom är det senare så omgärdat av usel lagstiftning och meningslösa garantier samt finstilt så det i princip är ett värdelöst papper gällande allting som möjligen kan ha gjorts av vem som helst på en villa äldre än 10 år.
Fundera på det du.
@klarsynth
Jo det är ju klart. En sak som talar för att kräva att man inkluderar vissa uppgifter i annonsen är att de är ganska enkla att ta med – att ha med priset på det sättet som man har i norge gör det lättare att jämföra priserna på bostäderna med varandra (man kan till och med avgränsa sökningen avseende detta pris).
När det gäller besiktningsprotokoll så är det inte rimligt att ha med den informationen i annonsen (det blir liksom för långt). Eventuellt skulle man kunnat ha med någon sammanfattande information – det brukar dock framgå ifall det finns renoveringsbehov på bostaden eller inte (annars utgår man från att den är i normalskick).
Sen är ju konsekvenserna för vad som kan dölja sig i väggarna ganska betydande oavsett vilken upplåtelseform man väljer. Förvisso så har en hyresgäst alltid möjlighet att lämna hyresvärden åt sitt öde iom att man inte har så mycket investerat i bostället. Även om det ligger på BRFens ansvar så blir det rätt mycket den boendes problem.
Cornu,
När det gäller din poäng om att "Lägre räntor har gjort att man kan öka skuldsättningen i föreningen utan att höja avgifterna, vilket gör att man sänker "priset" på klubbmedlemskapet och döljer detta i ökade skulder i föreningen." så undrar jag om du verkligen är rätt ute här rent faktamässigt?
Har för mig att när den ekonomiska planen för en BRF är satt och officiell och försäljning är igång, så går det ej att göra så. Byggföretaget, – i det här fallet Skanska, får ta smällen med rabatterade insatser för att sälja lägenheterna.
Det vore intressant att få reda på exakt hur detta fungerar.
Jag inbillar mig att det går till ungefär så här:
1. Skanska startar ett byggprojekt
2. En BRF med tillhörande ekonomisk plan upprättas
3. Insatser betalas in av BR-köpare
4. Lån tas upp av BRF
5. BRF köper fastigheten av Skanska
På grund av ändrade omständigheter i (2) har alltså BRF fått lägre löpande kostnader, vilket då kan göra att antingen månadsavgiften eller insatsen sänks. Obs att Skanska erbjuder det bättre alternativet "sänkt månadsavgift" för de som så önskar.
Min gissning nu är att detta inte alls påverkar försäljningspriset för Skanska, eftersom deras intäkt borde vara försäljningen av fastigheten. Det ser ut som en rabatt för BR-köparen, men för Skanskas omsättning spelar det ingen roll.
Vad är det egentligen som hindrar att BRFen får ta smällen. Så här skulle det kunna gå till:
1. Skanska startar ett byggprojekt, bildar en BRF skjuter till insatser och som enda medlem tillsätter styrelse.
2. Ekonomisk plan publiceras och projektet marknadsförs.
3. Endel andelar säljs.
4. Sålänge inte tillräckligt med andelar har sålts så kontrollerar skanska föreningen och kan då:
a) Besluta om sänkt avgift.
b) Besluta att föreningen skall ersätta Skanska för rabatterna.
c) Besluta att föreningen skall gå med att betala för oförutsedda högre "kostnader för byggprojektet", allternativt gå med på ett högre pris för fastigheten av samma skäl.
NB att jag inte påstår att det är så det går till, men eftersom möjligheten finns så bör ju spekulanter kolla upp hur det verkligen förhåller sig i det specifika fallet.
Är det inte så att de som erlagt insatsen/handpenning på andelen blir fullvärdiga medlemmar först efter tilträdet? Dvs byggföretaget ser först till att binda upp intressenter i tillräcklig omfattning(för kostnadstäckning). Vid inflyttningen/tillträdet betalas slutlig köpeskilling varvid de nya medlemmarna erhåller rösträtt i föreningen
Jo, typ. Man brukar ha en brytpunkt för intressenter innan man drar igång projektet, typ 50% eller 70%.
Dessutom finns det faktum att det också måste redovisas en vettig ekonomisk plan gentemot banken som ger lånet till (den framtida) BRF:en..
Förtydligande:
Man ska alltså ha "sålt" t ex 50% eller 70% av lägenheterna innan man drar igång projektet.
@rttck
Även i ett sånt läge blir ju bara de boendes inflytande reellt först när föreningsstämma hålls. I frågor som kan avgöras av styrelsen har de som bildat föreningen fortfarande (viss) kontroll över, en sådan fråga kan ju vara att lösa "tvister" med byggbolaget.
Förtydligande: med "sånt läge" avser jag ett läge där köpare för mer än 50% av beslutanderätten har blivit fullvärdiga (nog för att ha rösträtt) medlemmar. Sålänge byggbolaget har mer än 50% av beslutanderätten så tillsätter byggbolaget även styrelsen och tar andra beslut på föreningsstämman efter eget tycke och smak.
@Ben Dover
Det är nog rimligt att anta att banken inte är lika naiva som många BR-köpare, men banken ser nog mer till sina egna intressen när de bedömer ekonomiska planen. Antagligen/kanske/förhoppningsvis inser de ändå att det finns viss osäkerhet och tar höjd för denna när de beviljar lån.
Dock kan banken ha andra intressen som inverkar – är man stor aktör så kan man ju räkna med att viss procent av de boende kommer att låna i banken och det gör kanske att banken blir lite mer villig att låna ut pengar till BRF:en än vad de annars skulle vara.
@Alla,
Intressant diskussion, men känns som om alla gissar inklusive mig själv.
Den information jag fått kring detta har jag fått när jag varit spekulant på en ny BR och då frågat mäklaren kring vilka garantier som egentligen gäller för en ekonomisk plan i förhållande till en ÅR för en befintlig BRF och fick då svaret att när den väl är godkänd, klar och officiell så är det byggföretaget och ingen annan som tar smällen för ev. rabatter på insatspriset. Inte BRF.
Ställde så klart just den frågan kring om rabatter inte bara innebar att man flyttade den kostnaden till prognosen för framtida avgiftshöjningar…
"Jo, typ. Man brukar ha en brytpunkt för intressenter innan man drar igång projektet, typ 50% eller 70%."
Exakt. Allt innan dess är egentligen bara intresseanmälningar till de förutsättningar som ges och det inte är inte säkert att BRF blir av om inte tillräckligt många signar upp. Gällde Turning Torso i Malmö exvis som var osäljbart som BRF och HSB fick backa och istället köra hyreslägenheter.
Vet att detta med var brytpunkten ligger är en förhandling mellan kommunen och byggbolaget. I fallet Triangeln som NCC bygger t.ex. i centrala Malmö så finns ingen brytpunkt. Det skall byggas och säljas och var bestämt så redan innan det första kontraktet för en BR var sålt. Detta var en förutsättning för att NCC skulle få bygga själva köpcentret om jag förstått det rätt vilket gjorde att de valde att ta den ökade risken med de två BRF:erna.
Mja, Triangeln är nog en specialare. I vanliga fall har byggbolaget större frihet att ta egna beslut, så det är inte en förhandlingsfråga med kommunen.
Om du nu har insikt i NCC så kan du nog kolla upp kvarteret Draken. Det projektet stoppade de helt enkelt i flera år eftersom finanskrisen 2008 gjorde att det inte fanns något underlag. Det är nog vanligare att det går till så, än att man förhandlar med kommunen.
@Ben Dover,
Nja, någon insikt i NCC har jag knappast. Dessutom fick jag informationen om Triangeln från en fastighetsmäklare så min info är inte alls behäftad med alltför stor reliabilitet i den här frågan.
Men det hade varit intressant om någon visste hur reglerna faktiskt är kring ekonomiska planer och vad byggbolag kan och inte kan göra när de säljer BR i helt nya BRF.
Väntar med spänning på om villakramaren Cornu tänkt motivera hur han kommer fram till den tvärsäkra slutsatsen i fetstilt om att "Svaret är enkelt: Lägre räntor har gjort att man kan öka skuldsättningen i föreningen utan att höja avgifterna, vilket gör att man sänker "priset" på klubbmedlemskapet och döljer detta i ökade skulder i föreningen."
Något säger mig att det skjuts lite från höften här… Vore väldigt intressant att veta fakta.
Allt av intresse om ekonomiska planer i nya bostadsrättsföreningar finns hos boverket:
http://www.boverket.se/global/webbokhandel/dokument/2007/ekonomiska_planer_for_bostadsrattsforeningar.pdf
En intressant sak: "Det har tidigare varit oklart om en ny plan behöver upprättas när det inträffar en förändring som innebär en förbättring av föreningens ekonomiska situation. Denna oklarhet finns inte längre sedan regeringen uttalat att endast en förändring som innebär en förväntad försämring kräver att en ny ekonomisk plan upprättas".
Särskilt eftersom vi inte ens har färdiga ekonomiska planer utan bara kostnadskalkyler verkar det vara fritt fram för Skanska i detta fallet.
Den som är extra intresserad av avtal vid köp av nybyggda bostadsrätter kan läsa en juridik-uppsats i ämnet här också: http://www2.statsvet.uu.se/LinkClick.aspx?fileticket=Oqt5VNczCeo%3D&tabid=843&language=sv-SE
@Joakim Persson,
Tack, grymt intressant! Plöjt hela dokumentet från Boverket och tyvärr säger det inte särskilt mkt om just den här frågeställningen och det är väldigt oklart i vilken mån en kostnadskalkyl kan avvika från en ekonomisk plan:
"Även om uppgifterna i kostnadskalkylen kan behöva revideras
inför registreringen av den ekonomiska planen, bör målet vara att de
bostadssökande normalt inte ska behöva räkna med några väsentliga
förändringar av de uppgifter som de har utgått från när de binder sig
för framtida förvärv av bostadsrätten.
…
För att man ska kunna beräkna avgifterna bör en kostnadskalkyl innehålla samma
uppgifter som en ekonomisk plan vad gäller finansieringsplanen och beräkningen
av löpande kostnader och intäkter."
Antar dock att det bör finnas någon form av prejudikat på när något faktiskt inneburit en "väsentlig förändring" och om insatsrabatter kunnat gömmas i form av ökade lån för föreningen utan att det gett några implikationer.
Å andra sidan hittade jag följande formulering som gör att jag kanske är väl naiv om jag tror att ökade lån för föreningen som kompensation för insatsrabatter är möjliga utan att de anses som "väsentliga" då det känns lite som om andemeningen är att lån i föreningen inte är av direkt ondo då den utgår från att de som betalt insatsen redan gjort det till sista kronan…
"Ökad skuldsättning innebär, allt annat lika, att föreningens soliditet försämras och att den finansiella risken ökar i föreningen. Högre
insatser minskar behovet av skuldsättning men innebär också, allt
annat lika, att medlemmarnas privatekonomiska risk ökar vilket
kan påverka föreningens uppbyggnad och verksamhet. En minskad
skuldsättning på grund av högre insatser från medlemmarna kan
således ses som en försämring som kräver att en ny ekonomisk plan
upprättas."
Rättsläget är oklart. Någon definitivt svar lär man inte få förrän man ringer eller mailar Skanska.