Även Swedbank och Handelsbanken hängde, föga överraskande, på SEB:s och Länsförsäkringars höjda bolåneräntor och har nu listat 3.55% respektive 3.52% som 5-årsränta.
SBAB och Nordea verkar inte ha höjt än, men det är bara en tidsfråga.
Samtidigt föll marknadsräntorna tillbaka något under gårdagen. Möjligen kan det göra att SBAB och Nordea belönas för sitt is i magen och inte kommer höja till riktigt samma nivåer som SEB, Länsförsäkringar, Swedbank och Handelsbanken.
Dagens marginellt fallande marknadsräntor är första dagen sedan den 5:e juni som räntorna rekylerar.
Jag väckte frågan vad som gäller för sk lånelöften vid bostadsköp om räntan skenar iväg. Svaret är att banken faktiskt kan dra in sitt lånelöfte om räntan och med det kostnaderna stuckit iväg mellan kontraktskrivande och överlåtelse. Från SEB:s villkor för lånelöfte:
“Erbjudandet […] gäller under förutsättning att […] ränteläget som gällde vid ansökan inte har förändrats så att din/er återbetalningsförmåga har påverkats.”
Det här kan vara ett problem vid snabbt skenande räntor, något som t ex den brittiska centralbanken Bank of England nu varnar för (Reuters) nu när obligationsbubblan ser ut att spricka. Ju längre tid mellan kontrakt och överlåtelse, desto större risk att banken helt enkelt drar i handbromsen i det här läget och man som säljare blir av med köparen och som köpare blir av med (lånad) handpenning och också får stå för säljarens merkostnader. Man bör alltså, i en situation där nu räntorna riskerar att skena, som bostadsköpare betala banken för en räntegaranti som säkerställer lånelöftet utöver det normala.
Ska man måla f-n på väggen skulle skenande räntor och en dominoeffekt i form av avbrutna affärer över hela bostadsmarknaden kunna få oöverblickbara konsekvenser. En potentiellt svart svan. Vi har de senaste åren levt med ständigt fallande räntor, men få har nog räknat med att de snabbt kan skena.
Men än så länge är det ingen fara. Rörlig ränta har knappt rört sig och förblir billigast. Något akut problem ser vi först när även den rörliga räntan sticker iväg. Och hur bankerna faktiskt agerar om räntan stiger kanske en till två procentenheter mellan kontrakt och överlåtelse har vi ingen aning om. Jag belyser här bara en hypotetisk personlig och kanske systemhotande risk vid skenande räntor. Vi är helt enkelt ute i icke kartlagt territorium, terra incognita, vid skenande räntor tillsammans med en bostadsbubbla på nya toppar och över 3 000 miljarder SEK i skulder för hushållen.
46 kommentarer
Har man inte råd att ta en räntehöjning under tiden man har lånelöfte så kanske man inte ska ha ett bolån i huvudtaget..
Finns redan många som inte borde ha ett bolån över huvud taget. Trots att de slår sig för sina håriga bröst över att banken minsann testade att de kunde klara 8% i ränta – ja de kan betala banken vid 8% ränta och äta vatten och bröd. Men knappast leva det liv de tänkt sig.
@Linus,
+1 och tror knappast ens lånevilliga banker ger lånelöften där åtminstone en del marginal uppåt finns med i bedömningen av bolånetagaren. Men visst, skrivelsen finns där uppenbarligen som Cornu påpekar, men det gör ju paragrafer kring Force Majeur också…
Fan sitter nog inte riktigt så fastkletad på väggen även om räntorna börjar stiga och gör det relativt snabbt.
Vore bra om folk lärde sig att det inte är en mänsklig rättighet att åka till thailand varje år samt ha två bilar etc..
Linus, kanske folk fortsätter åka till Thai, har bil men skippar husköpet? Och barn?
Lever där needs-inkomsten är mkt låg, tex hemma hos mamma. Inte på riktigt arbete i sthlm.
Det är extremt teoretiska resonemang att räntan ska upp flera % under kort tid. Vad talar för det egentligen? Känns som vargen kommer bara för att vi ser en liten korrigering på räntemarknaden. P.g.a.
siffror från USA (huspriser upp, hushållens konfidensindikator stärks) och uttalanden från USA pekar på att de eventuellt kommer höja räntan ngt tidigare än analytiker trott (slutet 2014), vilket fått de långa räntorna där att studsa upp. Vilket givetvis påverkar svenska räntor i viss utsträckning.
Om vi ser ytterligare förstärkning av ekonomin (i världen, USA, Europa och Sverige) kommer vi säkert inom ett år se längre löptider ligga på en mer normal nivå, runt 4-5 %, vilket inte kommer leda till några större problem för BRF ägare eller villaägare.
Skrev ett inlägg igår som behandlar lite av det som sker just nu i USA:
Inlägg om det svåra läget på världens börser.
//Property investor
En blogg om fastighetsinvesteringar utomlands. Vägen mot att kunna leva på passiva inkomster inom 10 år.
Normal nivå kring 4-5%? Det är väl först de senaste 5-7 åren som räntan på längre löptider har legat kring denna låga nivå. En mer normal nivå på längre löptider för bolån är kring 8-12% om man kollar historiskt mer än 5 år tillbaka.
Plötsligt ser vår superbundna ränta på 3,85 lite mindre värdelös ut.
Jag noterar att min medellånga räntefond har gett sig av nedåt på sistone för första gången på länge. Kanske dags att byta till den korta räntefonden.
@genialdruidsextant
Man kan ju fråga sig hur vissa tänker när man satsar på långa räntefonder när räntan är låg. Tänker man sig att räntan bara kan sjunka ännu mer? Det låter ju iaf inte rimligt att räntan skall sjunka under noll. Eller tänker man sig att man ändå skall ha pengarna stående löptiden ut? Då är det ju inte så farligt att sitta kvar på obligationsmarknaden – när väl räntan stigit kommer de ju framöver ha bättre avkastning (i slutändan bör de ha den avkastning som var väntnad från början).
Anonym; En obligationsfond förfaller inte som en portfölj obligationer!
Durationen kan förvisso ändras men placeringsinriktningen gör att fonden måste förlora pengar när långräntorna stiger.
@rttck
Att obligationer faller i värde när räntan stiger är klart, men vid förfallodatum så kommer värdet troligen vara det samma ändå – därmed kommer obligationen på den tidshorisonten ge den avkastning som man förväntat sig när man köpte den.
När det gäller obligationsfonder så avyttras obligationerna säkerligen innan, men jag finner det ganska troligt att en obligationsfond ändå uppvisar likartad värdeutveckling som obligationer.
@Anonym; Sorry, du har fel. En obl.fond har en genomsnittlig duration som varierar beroende på typ av fond och placeringsstrategi. Men förfallande obligationer ersätts hela tiden så att durationen i princip kvarstår. I en fond med durationen 10 år kommer fonden under konstant ränteuppgång att förlora år efter år även efter 10 år. Den som innehar en 10-åring med förfall om 10 år eller låt oss säga 5 år kommer få den avkastning han köpte. Däremot aldrig i en fond. Där faller avkastningen under anskaffningsvärdet i takt med den fortsatta ränteuppgången.
Det är därför obligationer varit en bättre placering än aktier under resan från 1980 till 2012 om du köpt en 30 årig obligation 1980.
Om du inte förstår;
Vad är din placeringshorisont?
1 år, 5 år eller 10 år eller?
Ränta på ränta för 1%, 1,5% eller 2,25%?
Jmf köpet med en fond som placerar likadant. När det kommer in pengar i fonden måste de köpa oavsett ränteläge/räntestrategi. Likaså när kapital strömmar ut ur fonden. Då måste de sälja. Det kan vara mycket skadligt för avkastningen. Vi pratar här långsiktigt stigande räntor.
I föregående inlägg kl. 20:24 beskrev jag kravet på konstant duration i fonden. Här ytterligare ett problem.
@Anonym; I en obligationsfond med löptider och duration kring 10 resp 8-9 år som jämförs med en nyköpt obligation på 10 år. Efter fem år är durationen oförändrad i fonden medan den är halverad för den enskilda obligationen. Var är %-förlusterna störst? Fonden kan iofs köpa x antal obligationer med 10 års löptid och låta dem förfalla och därefter köpa nya. Men så fungera det normalt inte då fondens strategi är att inneha långa obligationer. Fonden kan däremot korthandla för att optimera avkastningen, dvs utnyttja små ränterörelser i en stigande trend. Det förslår dock inte långt under långa ränteuppgångar. Fonderna är också öppna vilket innebär att fondandelsägare kommer och går. Det kan påverka menligt på avkastningen genom att man t.ex tvingas realisera förluster.
@rttck
Har du något exempel på en obligationsfond som inte gett avkastning på en tioårsperiod? Men om du vill kan du gärna förklara varför man skall äga en obligationsfond ifall man rimligen inte kan tro att räntan skall falla och dessutom har kort placeringshorisont – det var det som ursprungliga invändningen var (under vilka förutsättningar det är rimligt att anta att obligationsfonden skall ge "önskvärd" avkastning)
@Anonym; Här kommer del av ditt inlägg 16:44 som gällde en obl-fond;
"Eller tänker man sig att man ändå skall ha pengarna stående löptiden ut? Då är det ju inte så farligt att sitta kvar på obligationsmarknaden"
Du syftade på att man i en fond kunde sitta kvar löptiden ut och därför få den avkastning man tänkt sig. Då invände jag och påpekade att under konstant stigande räntor(cykel på 20-30 år) så stämmer inte det pga av durationen är i allmänhet ganska fast.
Varför skall jag ta fram en obligationsfond med historisk avkastning nu när vi vet att räntan fallit under 32 år? Och nått botten…kanske.
Men vi diskuterar förväntningar här!
@rttck
Om du inte fattar vad jag avsåg när jag skrev så så lär man inte kunna hålla en vettig diskussion. Om man tror att vi kommer ha konstant stigande räntor under en period på 30 år så är det kanske inte så vettigt att satsa på obligationsfonder, men det är långt ifrån den enda någorlunda realistiska synen på hur framtiden kommer att arta sig.
Sen är det ju intressant att du väljer att bryta citatet mitt i en mening. Kanske är det ett tecken på att du inte förstod vad jag avser eftersom det faktiskt finns ett förtydligande i samma mening som du klippt bort.
@Anonym; Antingen förstår du inte eller så har du svårt att erkänna ett litet feltänk! Det finns inget förtydligande i någon följande mening som jag klippt av. Så hur förklarar du att du anser att man inte förlorar på att placera i en typisk obligationsfond med lång duration under stigande räntor under t.ex hela löptiden?
Blanda inte bort korten! Enklare att säga "tänkte inte på det" eller något sådant. Alla kan tänka fel och man behöver inte vara eller känna sig som en idiot för det! Men mycket svårt för en besserwisser kanske?
(det handlar inte om 30 års stigande räntor utan om förväntningar om stigande räntor. Och infrias förväntningarna så bör man inte ha köpt en obligationsfond. Men köper man EN obligation så förlorar man bara alternativavkastningen om man behåller den löptiden ut)
@rttck
Där stod när räntan väl stigit och här underförstås ju att den därefter inte längre stiger. Då kommer obligationsfonden ge en fortsatt avkastning som avspeglar de nya räntorna. Att du missförstår vad jag avser är inte samma sak som att jag inte förstod eller tänkte fel.
Men vissa verkar man behöva slänga in brasklappar till höger och vänster för att man skall övertyga dem om att man tänkte rätt från början (dessutom verkar vissa trigga igång extremt på brasklappar – utan egentligen ta till sig innehållet i dessa). Men om dessa brasklappar saknades och du inte kan acceptera vad jag avsåg från början så får du väl låta bli då.
Typisk besserwisser-mentalitet. Du hittar på skäl som inte finns. En obl.fond som innehas under en period med stigande räntor och bibehållen lång duration avkastar mindre(förlorar mer) än motsvarande lång (1)obligation eftersom fonden köper nya obligationer med samma löptid i takt med att durationen faller på de gamla innehaven(fast duration var exemplet). Man byter obligationer m.a.o. En obligationsfond har normalt en fast placeringsinriktning till skillnad mot t.ex en s.k hedgefond i obligationer. Kunden får det han köper!
Förstår inte att du igen börjar prata om brasklappar. Jag tolkar dig bara efter vad du skriver men du ger dig inte. 🙂 Du har fortfarande inte kommenterat durations-problemet för en köpare av obligationer som inte tillåts förfalla t.ex.
@rttck
Eftersom du ändå väl inte godtar ett förtydligande för hur jag tänkte så är det nog meningslöst att förtidliga sig, men jag tänkte att om räntan stiger så kommer den så småningom sluta stiga och efter det så kommer obligationsfonden ge en bättre avkastning.
Men om du vill TRO att jag tänkte på något visst sätt får du väl göra det, jag VET hur jag tänkte.
Angående brasklappar så är det inte rimligt att skriva i detalj ut allt man avser och vissa kan tydligen inte acceptera ett förtydligande i efterhand. Men jag kanske skulle göra det i fortsättningen på alla inlägg?
Kom igen nu. Man kan inte sitta ut löptiden i en obligationsfond. En latent förlust pga ränteuppgång kan du bara ta igen genom att räntan faller tillbaka igen. En sådan tänkt utveckling var inte utgångspunkten i någons resonemang här. Inte ditt heller bevisligen.
" Eller tänker man sig att man ändå skall ha pengarna stående löptiden ut? Då är det ju inte så farligt att sitta kvar på obligationsmarknaden – när väl räntan stigit kommer de ju framöver ha bättre avkastning (i slutändan bör de ha den avkastning som var väntnad från början)"
Det du skriver här är felaktigt. En matematiskt omöjlighet under de tänkta scenariet med stigande ränta under en viss tid. Dessutom är utgångspunkten en definierad placeringshorisont. Köper du en obligation med 3% ränta så gäller det under 1 år. Får du den avkastningen först år 3 så har du fått något annat än vad du tänkte dig från början. I detta fall bara 1/3 del av det förväntade.
Erkänn nu bara att du tänkte fel. Inte mer med det. Men ju mer man försvarar sig in i hörnet ju svårare blir det att göra sig fri med "hedern" i behåll! Det kallas för prestigeförlust och är särskilt jobbigt för en del personer. Men ingen klandrar dig för att tänka fel! Det är bara din egen känsla av förlust som drabbar dig. Däremot klandras du om du börjar kasta in tydliga brasklappar som inte håller.
Tänk igen igenom vad du skrev sist här ovan i 1:a st. Där erkänner du nästan att du tänkte fel. Men du vågar inte säga det tydligt! Gör det så är du modig och du når en ny nivå i ditt personlig medvetande vilket gör dig väldigt gott. Jag vet för jag har/haft samma problem som du. Rädslan att göra fel hindrar dig i flera avseenden.
@rttck
Förlusten pga av ränteuppgång kan också tas igen genom att avkastningen efter ränteuppgången är större än den var innan (givet oförändrad ränta).
För övrigt var det tänkta scenariot vad? Vad det inte lite det jag frågade efter i första inlägget – nämligen hur han tänkte. Det framgick inte vilken som var den tänkta placeringshorosonten heller.
Köper du en obligation och behåller den löptiden ut så får du dels eventuella ränteutbetalningar och dels nominella värdet när obligationen löper ut – så där får du precis vad du väntar dig nominellt.
"Erkänn nu bara att du tänkte fel."
Vill du ha medvetna lögner så får du be någon annan om det. Jag VET hur jag tänkte du bara GISSAR här. Eftersom du ändå inte verkar vilja acceptera förtydliganden om hur jag tänkte så får du väl fortsätta med att TRO att du vet.
Jag tänkte väl det! Nu går du ifrån obligationsfonden till en enskild obligation i ditt resonemang. Det var inte vad vi diskuterade. I mitt föreg inlägg/svar där jag citerade dig(ovan) handlade din kommentar om placering i fond.
Jag tänker avsluta tråden eftersom du bara flyr från ditt ursprungsargument med motiv att du hade andra tankar som inte
framkom. Ändå vägrar du dissekera dina påståenden. Nu är det så illa att man kan tro att du vill driva med mig :). Men du blir inte trovärdig förrän du bevisar argumentet matematisk nu när du inte ens förstår vad du skriver.
XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX
Utgångspunkten var att du tydligt påstod att du i en obl fond kunde få förväntad avkastning genom att köpt ränta under ränteuppång kunde erhållas genom att vänta ut förfall.
XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXVisa detta matematiskt för en typiskt fond där durationen är stabil!
Men om det är så väldigt viktigt att man skall uttrycka sig helt felfritt så borde du själv låta bli med att dra in enskilda obligationer i resonemanget.
Hur jag tänkte har jag förklarat för dig, men eftersom du ändå inte är villig att acceptera detta enkla förtydligane så verkar det vara meningslöst att utveckla matematiken i mina tankar eftersom du ändå inte kommer acceptera att det var så jag tänkte ändå.
Skit. Sitter i hyresrätthus som troligtvis ska ombildas.
Klokt/oklokt att köpa eller sitta kvar som sur hyresgäst?
Med min osvikliga känsla för dålig timing har jag så sent som förra veckan köpt min lägenhet vid en ombildning. Å andra sidan kan jag betala av hela lånet i december om ränteläget närmar sig något mer normalt, men så länge min rörliga ränta ligger kvar kring 2.5% får pengarna fortsatt sitta i lågriskfonder.. Kanske dumt, men jag begriper inte bättre 😉
Beror väl på om ni kommer behöva köpa till marknadspris, men jag gissar att så inte är fallet?
@chlodnik
Om man har kapacitet att göra sig skuldfri så snabbt så bör man inte ha så mycket att oroa sig för. Visst kan man gräma sig för att man har köpt något onödigt dyrt, men med tanke på att man kan lägga affären bakom sig rent ekonomiskt så kanske man med tiden kan göra det mentalt också.
Denna eviga diskussion om höjda bolåneräntor. Ibland är jag glad att jag står utan bolån och hus/bostadsrätt och kan inspektera spektaklet med friska ögon. Ibland funderar jag på hur länge jag kan vänta med att köpa mitt egna boende. Som relativt ung förstagångköpare i en storstad bär det emot att tvingas ta lån på i runda slängar 2 miljoner för att kunna bo på, ett för mig, okej ställe. Jag sitter nog kvar i min hyresrätt utanför storstan ett tag till och väntar på de stora räntehöjningarna. Precis som jag gjorde förra året.. och året innan dess…
Varken riksbanken eller någon av de stora bankerna ser några stora räntehöjningar inom 5 år, så du får du sitta några år och vänta till. Men vem vet, de har haft fel förut..
Ju längre det går destå fler i fällan.
Kom ihåg att denna downturn först kom till av en tillgångsbubbla som man nog kunde negligerat helt, it-bubblan. Sen hade vi råvaror, tack vare global efterfrågan, och fastigheter tack vare IT kris-låräntan och avsaknad av fear. Aktierna rullade på, vs riskfri ränta ger de bra avkastning.
Många är trötta på att betala och betala och betala, att allt är svindyrt. I Brasilien så undrar man varför man inte får ngt för skatten. Det bör vi också fråga oss, inte om skatten är hög eller låg utan vad den ger.
Linus: Hur många banker såg skuldkrisen komma? De som borde varit mest insatta verkar i själva verket ha varit helt aningslösa.
Där har du mitt förtroende för deras förmåga att förutspå framtiden..
@Spara smart.
Då väntar vi, och vägrar tvärt att ta över skuldbördan från köttberget och 70-talisterna. Ju fler som väntar ju förr kommer bubblan att krascha.
Problemet är inte att större delen av BLT´s klarar att leva med t.ex 5-6% ränta istället för 3% utan att de nya marginalköparna inte kommer att klara bostadspriser på nuvarande nivå. Alltså återstår på sikt en boprisjustering.
Lägg till en potentiell "euro-krasch"(Italy next und Vive e la France!)och svensk export får problem trots kronförsvagning. Man kan fortsätta att lägga till en kommande kraftig börsförsvagning…nu eller i höst vilket snabbt kan förändra den svenska fina sparkvoten(till riktigt sparande i bank). Vad förändras mest? Konsumtionen förstås……och tillväxten.
Personligen tror jag de europeiska problemen börjat nu och accelererar under hösten och 2014.
Någon som har färsk statistik hur BLT´s placerat sina lån över räntekurvan?
Glömde inflika att när räntekurvan stiger brant(centralbankerna håller fortfarande ner de rörliga räntorna)kommer på sikt många BLT´s att fastna i rörlig ränta. Detta kan förstås få gynnsamma konsekvenser under lång tid för dessa låntagare men någonstans framåt i tiden sker en anpassning om vi inte hamnar i ett globalt långvarigt Japan-läge på korta sidan. En kommande turbulens på den globala statskulds-sidan bör även påverka bankerna negativt. Frågan är hur de svenska swap-räntorna påverkas när räntekurvan stiger kraftigt(positiv brant lutning). Rörliga(korta) boräntor är beroende av denna marknad.
http://www.bloomberg.com/news/2013-06-26/world-s-most-indebted-households-face-rate-pain-nordic-credit.html
Extra tungt när en ansenlig andel har negativt kapital i bostaden dessutom.
Men borde det inte vara tiden mellan lånelöfte och låneavtalet som är det avgörande? När låneavtalet är ingånget så är det bindande för bägge parter hur mycket brasklappar man än har viftat med innan avtalet.
Sen antar jag att det fortfarande är så att säljaren tycker sig ha marknaden med sig och inte tycker sig behöva godkänna klausuler om köparens möjlighet till att sälja sin bostad eller ens få lån till att fullfölja köpet. Med sådana klausuler så kommer man nämligen rädda sin insats och/eller ersätta säljaren med utebliven affär av dessa anledningar.
OT: Lyssnade precis på slutet på Midvintermörker och konstaterade att jag passerat genom Karlsborg två gånger idag samt att "Epitafium" är daterat till dagens datum, 26 juni 2013.
Tack för en fasligt spännande bilresa!
Slutligen blir det förmodligen räntan som tar död på bubblan, men när kommer den att stiga ordentligt? Till säg 5-6%…
– När ska kapitalisterna som lånar ut pengarna inse att säkerheten för lånen är övervärderade?
– Så länge börsen går dåligt letar sig investerare till obligationsmarknaden, och därmed pressas räntan ned. Kommer börsen att skjuta upp? Högst tveksamt…
– Å andra sidan… om inflationen ökar så ökar räntenivåerna och bubblan kraschar. Men det verkar osannolikt med all statistisk manipulation.
– Eller att kronan stärks rejält… så att vi förlorar export och arbeten… men än så länge går allt i slowmotion som vanligt.
– Eller kanske en serie av politiska beslut… återinförandet av fastighetsskatt, utfasning av ränteavdrag, eller amorteringskrav?
Cornu
Vilka faktorer eller vilken faktor tror du blir utlösande?
Men börsen går ju bra och har gjort så de senaste 12 månaderna, möjligtvis pga att det är en så extremt dålig affär att låta räntan stå för avkastningen att kapitalet mer eller mindre tvingas in där.
Det är tydligt att politikerna kommer göra allt de kan för att behålla nuvarande situation.
Och visst kan de påverka men i slutändan är det inte de som bestämmer..
framtiden är oförutsägbar, annars skulle det finnas gott om bergsäkra, lukrativa investeringar.
Jag är tveksam till om räntorna överhuvud taget kan höjas mer än marginellt. Många länder med stora lån skulle ju gå under.
För det första så är det ju inte så att skuldtyngda länders samtliga lån förfaller samtidigt när ränta stiger, räntekostnaderna stiger alltså mycket långsammare än den aktuella räntan.
För det andra så skulle inte något land gå under om de inte kan låna mer pengar eller inte kan betala räntorna på befintliga.
För det tredje tror jag inte att långivarna tänker så mycket på vad som händer med länder som inte klarar av att betala räntekostnader. De lär ju inte fortsätta låna ut pengar om risken ökar och ersättningen för att låna ut minskar eller ligger kvar på samma låga nivå.
Det är nog många BLT som inte skulle klara av mycket högre räntor idag men bankerna kommer ju inte fortsätta låna ut pengar till dessa ju mer beroende av lån dessa blir…
Kronfall och stigande räntor, det kommer göra susen för KPI. De som efterfrågat inflation borde jubla när både mat & uppehälle äntligen blir dyrare.
Nu höjde även SBAB räntorna…femåringen är nu 3,62%