SEB:s boprisindikator på kraschnivåer

SEB rapporterar att de svenska bolånetorskarna inte varit så här positiva till bostadsmarknaden sedan våren 2011. Det intressanta är dock att tre av fyra gånger man varit så här positiv sedan 2007 så har priserna fallit relativt hårt därefter.

Valueguard-KTH:s HOXSWE-index och SEB:s boprisindikator

År 2007 föll Valueguards HOX-index för kvalitetsjusterade bostadspriser i större städer i Sverige ca 7.2% på tre månader efter dessa positiva stämningar i SEB:s boprisindikator.

2008 blev fallet 12.6%, även om index låg på de nivåerna två gånger innan raset tog vid. 2009 blev det ingen nedgång och denna indikator var alltså helt felaktig där.

Senaste upprepningen blev 2011, där nedgången var 7.8%.

Ja, naturligtvis överdriver jag med rubriken, då nedgångar på 7.2% – 12.6% knappast kan kallas för en krasch. Det finns inte heller någonting som säger att mönstret måste upprepas den här gången. Men när “alla” är positiva, så kanske det inte blir så mycket bättre och vi får istället en motreaktion? SEB:s boprisindikator är antagligen en eftersläpande indikator. Stiger priserna så tror fårket att priserna ska fortsätta stiga.

I den bifogade charten är inte den senaste månadens utveckling med i SEB:s boprisindikator eftersom Valueguards senaste data inte finns med. Medräknat nivån på indikatorn i mars så ligger BLT snarare några månader före en nedgång tar vid och vi kan vänta oss att bostadspriserna planar ut och lugnar ner sig i några månader, innan nästa sättning på marknaden kommer, kanske till hösten.

Med tanke på att svenskarnas skuldsättning redan är på ohållbara nivåer och räntorna är nära rekordlåga nivåer, så finns det knappast möjlighet för ett läge som 2005 – 2006 med varaktigt stark boprisindikator och nästan linjärt stigande priser. 2006 var hushållens skulder ca 2 000 miljarder SEK. Idag är de ca 3 000 miljarder SEK i en tävlan om vem som kan betala mest för samma bostäder som 2006. Snarare kommer vi återigen toppa och få se priserna falla tillbaka. Frågan blir bara om det blir den riktiga kraschen den här gången?

Samtidigt har alltså inte villapriserna i Sverige som helst återhämtat sig från toppen 2011, utan föll i hela landet under 2012, för första gången sedan 90-talskrisen. Det är priset på  klubbmedlemskap i bostadsrättsföreningar som håller uppe prisnivåerna. Att villapriserna fallit för första gången på tjugo år talar för att vi närmar oss den riktiga kraschen och inte bara en korrektion nedåt på 7.2% – 12.6%.

Samma fenomen som för börsen gäller antagligen även för bostäder – när alla är som mest positiva och alltså redan har köpt, så återstår bara nedgången. Men ge er alltså till tåls några månader innan ni sågar detta blogginlägg.