Fick ett läsartips om ännu en hästgård där banken uppenbarligen gjort någon form av misstag i värderingen. I det här fallet handlar det om ett objekt som är ute till salu till 66% av pantbrevens storlek i det sk hästgårdsbältet runt Göteborg.
Tidigare har jag uppmärksammat hur belåningen på många nyrenoverade hästgårdar ligger nära 100%, exemplifierat med hästgårdar till salu runt Veddige nära Ringhals söder om Göteborg. Veddige ligger dock ca 6 mil från Göteborg, medan det aktuella objektet ligger ca 5 mil från Göteborg, i Alingsås kommun.
Hästgården är nu ute för 3.95 MSEK, med totalt två pantbrev om 3 + 3 = 6 MSEK.
Någon har gjort en katastrofalt felaktig värdering här. Antingen ägaren, som tagit ut mer pantbrev än banken velat finansiera. Vilket inte bara är ovanligt, utan rent utsagt korkat – pantbrev kostar och man tar inte ut mer än det man fått OK att låna. Mer sannolikt har banken först gått med på 3 MSEK för det ursprunliga köpet av gården för några år sedan och sedan gått med på ytterligare 3 MSEK till renoveringar och allt det andra som hästhobbyister ägnar sig åt (inköp av hästar, transportfordon mm) med gården som pant. Hur som helst har någon tidigare värderat fastigheten helt fel.
Nu vet vi inte vad slutpriset blir, men utropspriset ser alltså ut att vara 34% under tidigare värdering. Vilket alltså är ännu ett anekdotiskt bevis på att hästgårdsbubblan har spruckit.
Tyvärr finns ju inte historiska slutpriser för näringsfastigheter tillgängliga på Internet, men om gården köptes 2006 – 2007 (renoverades 2008 och framåt), så var runt 3 MSEK ett fullt realistiskt pris på den tiden.
39 kommentarer
Jag kollar Hemnet med jämna mellanrum och det verkar som om att så fort någon bestämt sig för att ett objekt är en hästgård så försvinner allt vett. Släng in ett par boxar och anlägg en paddock så kan du utan att skämmas begära 250 000 kronor hektaret och fantasipriser för en sliten villa.
Vad är ett resonabelt pris för 1ha återmark?
Intressant fråga…
Då skogsmark här utanför Göteborg hanteras för runt 100 000 kr per hektar, så borde ett hektar åkermark vara ungefär detsamma…
Andra typer av mark, mosse eller betesmark är nog snart uppe i den summan oxå…
Jag är ingen ekonom men ett resonabelt pris på mark torde vara den nivån från vilket man kan få vettig avkastning på den samma oavsett om man betalat kontant eller med lån. en kvarts miljon per hektar är definitivt långt över. En åker/skog man köper för det priset är ett livsstilsval och inte ett företagsmässigt köp.
Cornu, kan inte du ge oss en approximation på hur dyrt ett hektar kan få bli för olika näringar?
Skog kan man schablonmässigt säga avkastar 800:- SEK per hektar och år. Vill man ha 5% ränta före skatt så ska inte skogsmark kosta mer än 16 000:- per hektar. Vill man istället ha 10% i ränta så blir det 8000:- per hektar.
Skogsmark här nere i södra Sverige kan gå på 100 000:- per hektar…
Finns det skog för 16 000kr/hektar någonstans söder om Sundsvall?
Norr om sundsvall antar jag att skog inte avkastar lika mycket som söder om sundsvall.
Just det här med avkastningen på lantbruksfastigheter jämfört med deras marknadspris är ett tecken på bubbla som inte kan viftas bort. Med avkastningskrav på kapital kan man ju sätta ett pris på vad fastigheten är värd ur ett rent företagsekonomiskt perspektiv. Det enda som rimligen kan förklara högre priser än så är ju att man spekulerar i att kunna sälja marken som tomtmark till ett mycket högre pris – de flesta lantbruksfastigheterna har knappast utsikt att kunna göra så inom snar framtid.
Hur ser det egentligen ut rent juridiskt här? Får man överbelåna hur mkt som helst, eller blir det straffbart när det blir orimligt mycket?
Det är inte bara hästfolk som har bizarra uppfattningar om värdering. Jag var med om ett fall där en kvinna hade sådan prestige-ångest att hon inredde sig själv hela vägen till exekutiv auktion. Visserligen var det trevligt med äkta marmorgolv och flygel i matsalen, men en enorm förgylld svan-fontän i spa-avdelningen kändes lite väl mycket.
Nej, några egentliga lagar som reglerar säkerheterna för lånet finns nog inte. Det finns ju trots allt blanco-lån. Däremot finns krav på att kreditprövning skall göras för att säkerställa att låntagaren kan fullgöra sina åtaganden (ie betala ränta och amortera).
Däremot kan riksbanken (eller annan kreditgivare till banken) ha synpunkter ifall man använder pantbrev som överskrider fastighetens värde som som säkerhet när man lånar.
Riksbankens krav på säkerhet vid utlåning regleras dock i lag och även kraven på kapitaltäckningen för banker kan ställa till det för banken ifall man tillåter överbelåning (i för stor utsträckning).
Det finns mycket konstigt ute i verkligheten. Men på samma sätt som att alla inte skall dras över samma luskam så är det inte de enskilda exemplen som ger hela bilden.
"De svenska hushållens nettoförmögenhet ökade under det andra kvartalet. Ökningen av skulderna är den lägsta sedan 1996.
De svenska hushållens nettoförmögenhet ökade med 54 miljarder kronor till 7.356 miljarder kronor under det andra kvartalet. Det visar SEB:s Sparbarometer som presenterades på tisdagen."
Det rymmer en och annan BLT-men även många som kunde bygga lite nya hus så fler fick plats i palats.
Jag skådar en hästlastbil av nyare modell på bild nr 3 på hemnet – en sådan pjäs kan gå loss på 2 miljoner+
http://www.blocket.se/horby/Scania_P320_DB_4X2_EHC_HASTLASTBIL_BODEL_2_09_42525585.htm?ca=23_8&w=3&last=1
Kanske där lånen från pantbreven gått till…
Ja. Men det är fortfarande med fastighetens värdering som säkerhet.
Då är det ju bara smart.
Det är ju billigare att ha 2 miljoner extra i lån på bostaden än att låna 2 miljoner med en lastbil som säkerhet.
Hur smart det är att låna 2 miljoner till en hästtransport överlåter jag till branchfolket.
Planerar själv att göra nått liknande nästa år. Ska låna en summa pengar till en nyare bil och ska då ta lån på bostaden istället. (obelånad och med befintliga pantbrev). Det sparar man mycket på plus att det blir mycket mer flexibelt med amorteringen. man kan amortera snabbare om man vill och man kan även skippa amorteringen någon månad om man vill. Man är inte "låst" till bilens lån som oftast är annuitetslån där man får betala extra straffavgifter om man vill amortera snabbare.
Wofser, det ändrar ingenting. Banken beviljar inte lån med fastigheten som pant (pantbrev) om de inte värderat den till minst samma belopp som den totala pantsatta skulde, i det här fallet 6 MSEK, för en fastighet som nu är till salu för 3.95 MSEK.
Pantbreven kan ju vara hur stora som helst.
I tipset du fick innan så sades det även att det fanns bygglov för ett stall och ridhus. Pantbreven kanske är uttagna för att finansiera detta nybygge? Då pantbrevet följer med försäljningen kan de ha ett värde för köparen.
Ja, nu säger ni säkert att pantbrev är något dyrt och inget man tar ut i onödan men ett pantbrev på 3.000.000 kostar runt 60.000kr. Inte så mycket för någon som köper en hästtransport för 2.000.000.
Men pantbrev får man väl inte ta ut för något man tänker bygga? Det går väl bara att ta ut med något som finns i pant?
Om det planerades att bygga stall och hästhall och dessa skulle ingå i fastigheten så kan man redan innan man bygger höja pantbrevens värde.
Köper man ett hus för 1.000.000 och känner för det så kan jag skaffa pantbrev för 10.000.000 om jag vill. Det är onödiga pengar men det finns ingen gräns direkt och pantbrevet har inget med värdet på huset att göra.
Hur går det till. När jag byggde för 30 år sen så var banken där och kollade hela tiden i takt med byggets fortgång. Bra betalt tog de också!
Men just det faktum att pantbrevet kostar 60tkr så innebär det att en normalt funtad människa inte tar ut det om man inte tänker använda det, även för någon som köper en hästtransport för 2milj.
Pantbreven kan ha ett värde? Ja högsta värdet på pantbrevet är 60tkr, men troligen mindre – så man tar inte ut ett pantbrev för att sälja det tillsammans med fastigheten heller.
Oppti: Du blandar inte ihop pantbrev med byggnadskreditiv?
Det fungera nämligen så som du beskriver. Banken lånar ut till ett nybygge och skickar då och då ut värderingsmän som kontrollerar att att går som det är tänkt och hela lånet betalas inte ut på en gång utan bara när man visar upp en faktura.
Jo det var byggnadskreditivet som avsågs.
Då 1984 så tog den processen ca 6% av hela byggkostnaden, vilket irriterade mig väldigt då. Nu är det i stället kravet på byggansvarig mellanhand mellan kommunen och byggherren som irriterar och kostar pengar.
Gissningsvis så är det omöjligt att få pantbrev på något innan det är byggt!
Varför skulle man inte kunna få pantbrev innan något är byggt? Pantbrev utfärdas av lantmäteriet och beloppets storlek bör inte utgöra något hinder för att utfärda pantbrev och heller inte ifall det finns någon byggnad på fastigheten eller inte.
Det är dock som sagt meningslöst att ta ut ett pantbrev på 10milj för en fastighet som är värd bara 1milj eftersom ingen bank (som finner fastigheten vara värd 1milj) ändå inte kommer att låna ut mer än 850tkr med fastigheten som säkerhet (i vilket fall ett pantbrev på 850tkr borde räcka).
oppti: Du menar den så kallade kontrollansvarige? Det är inte alls ett absolut krav. Om du bara själv har tillräcklig kompetens finns det alla möjligheter att utföra det själv, åtminstone för ett enkelt byggprojekt. Är du däremot inte kompetent i byggfacket så måste du köpa in den kompetensen. Ungefär som elektriker med andra ord.
"Kontrollansvarig" är ett absolut krav, om man så i princip bara ska flytta en garderob, i ett antal norrländska inland(s)kommuner som brukar hamna i botten i Svenskt näringslivs index över olika kommuners företagsvänlighet.
Dessa (s)-kommuner anser sej själva som ytterst förträffliga och kompetenta. "Man vill ju säkerställa att man följer regelverket" brukar det heta.
I bygg- och bostads-branchen sker ju all verksamhet med 20 gånger hävstång (dvs man betalar bara räntan per månad och kan då låna 20 ggr mer pengar, alltså är allt som köps 20 ggr billigare än den riktiga priset).
Det är trångt i hallen med alla som vill snylta sin del av dessa gratispengar, mäklare, kommunbyråkrater, banktjänstemän, diverse "experter" tex kvalitetsansvariga, energideklaratörer mm.
Det finns naturligtvis ytterligare en alternativ förklaring. Nuvarande ägare kan faktiskt ha köpt fastigheten för 6milj – vem som då gjort felvärderingen är inte givet (är det köparen som betalt 6milj för något som nu bjuds ut för 4milj eller är det banken som beviljat lån på 6milj för något som kanske nu säljs för 4milj?).
Ser ut som om nuvarande ägare köpte fastigheten i juli 2008 för 3,6 miljoner
http://www.booli.se/bostad/sald/gard/vanersborgsvagen+85/7001801
Det verkar vara så, men sen dess har ägare annekterat 24ha. Ett eventuellt fjärde alternativ då är att det andra pantbrevet kommer från en annan fastighet som de 24ha kommer ifrån.
Ylva, renoveringarna har nog kostat mer än 350kkr, tillkommer stämpelskatt på 54000, pantbrevskostnader på 120000 och nu säkert 100000 i mäklararvode. Ännu en förlorare på marknaden.
Jag satsar på förklaringen att 24 Ha mark tillkommit eller att det har sålts mark där pantbrevet behållits.
Lantmäteriet lär väl veta!
Vad kan 24 Ha vara värt? 25 000 per ha?
Kan man se när pantbreven är uttagna?
De kanske fanns redan innan gården köptes 2008.
Jag gissar bara men då det ser ut att ha varit någon form av lantbruk där innan och då räknas som ekonomisk byggnad och vanligtvis är väl pantbreven högre då? Då den drevs som lantbruk så kanske det också tillhörde mer mark till fastigheten som styckades av när lantbruket avvecklades men pantbreven ligger kvar på fastigheten.
Eller att 24Ha har köpts till ett pris på 125tkr/ha och pantbrev har tagits ut för att kunna låna upp pengar till marken. Då blir det inte så kul att sälja det för 4milj…
Tänk vilken fantasi som sätts igång om man inte har förutfattade mening om verkligheten.
Fast det är väl så att Cornucopias självsäkerhet lockar till andra förklaringar än den som gives i första inlägget.
Kan man sälja hus utan att äga dem via Svensk byråkrati så är mycket annat möjligt!
Vi har nog styckat av mark utan att jag sett någon ändring i uttagna pantbrev-fast det är väl inget värde i dessa längre?
Att sälja något man inte äger bör väl rimligen vara bedrägeri (om det är uppsåtligt). NB att även om man har belånat fastigheten så äger man den, man är dock normalt tvungen att lösa panterna.
I det här fallet får man väl nästan anta att ägaren till fastigheten först köpt den för 3.6milj 2008 (då 1000m2) och sedan köpt ytterligare en fastighet på 24ha som man slagit ihop med tomten huset står på. Sen har man alltså en fastighet på 24ha som huset står på.
Såg just Göran Rosenberg titta seriöst in i rutan och meddela att Svenska folket är överbelånat och att vi borde börja amortera. Bisarrt! Läser han den här bloggen? Snart står det väl i Ab och den nya innetrenden bilr att amortera mest, något att skryta med för grannen…
Var såg du detta?
Det här påminner lite om "palatset" på Gislövs strandväg 15, med pantbrev för 11.8 miljoner, ursprungspris på 16 miljoner, inköpt för 1.5 miljoner 2005 och såldes till slut av kronofogden för 3.9 miljoner. Bebos f.ö av två personer under 30 nuförtiden…
Mannen som bodde där innan verkar dock ha klarat sig skapligt, han bor i en svindyr hyreslägenhet i Turning Torso – så trots den lilla nätta förlusten på 8 MILJONER på "palatset" så verkar han inte leva på existensminimum iallafall… …Frugan verkar dock ha lämnat.
Jo visst är det ett ungt par som köpt "palatset".
Men ryktet säger att de har "gott om det"…
Han är ngn sorts chef på TV3 och tydligen gjort en del miljoner på aktier.
/skvallerkungen
Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.