Idag är det Stora Visningshelgen hos allt mer desperata mäklare, så vad passar väl bättre än lite sanningar om villaprisernas utveckling?
Efter att i veckan levererat teknisk analys av Valueguard-KTH:s kvalitetsjusterade villaprisindex för hela Sverige så utlovade jag även motsvarande för de lokala marknaderna. Värt att notera är att eftersom man i indexet justerar objekten för kvalitet så motsvarar varje affär i princip att man säljer samma villa om och om igen, vilket alltså är en alldeles utmärkt grund för teknisk analys.
Dessutom rör sig bostadsmarknaderna långsamt och det förekommer ingen störande trading, så trender är enkla att analysera. Slagigheten och osäkerheten är dock större i villapriserna än för bostadrätter, varför jag avstår från att analysera med Parabolic SAR, utan håller mig enbart till MACD. I övrigt ter sig att följa SEB:s Boprisindikator, likt för inlägget om hela Sveriges villamarknad, som det bästa alternativet. Och då är det sälj som gäller med start i juli på samtliga marknader. Se det inlägget för närmare detaljer.
Störst går först, vi börjar med Stockholm.
Sedan mitten 2010 har det kommit falska säljsignaler i MACD som omedelbart bytts ut mot köpsignaler. Detta är att vänta då MACD 2010 till våren 2011 gick horisontellt, vilket säger alla att man skall stå utanför marknaden. I sommar har dock MACD vänt ner hårt och den sista säljsignalen består alltså. Sist det skedde var december 2007.
Köpsignalerna är sämre än säljsignalerna och kommer sent, medan säljsignalen 2007 alltså fångat marknaden i god tid vilket även säljsignalen i juni ser ut att ha gjort.
Över till hålan Göteborg.
Inte alls samma osäkerhet i MACD här som i Stockholm. Säljsignal redan i oktober 2010, även om priserna stärkts något under våren. Nu ligger dock de kvalitetsjusterade priserna lägre än säljsignalen iom augustisiffrorna (som avspeglar juli). Uppgången 2009-2011 har även fungerat väl Parabolic SAR, svarta prickar, som i så fall med start juli 2011 nyss gett säljsignal. PSAR fungerade även fram till toppen 2007, så långa jämna rörelser fungerar de signalerna för, men osäkerheten 2007-2009 blir slagig.
Ner till Malmö med helt klart den svagaste prisutvecklingen i landet.
De kvalitetsjusterade villapriserna är nu lägre än 2007, även om det är betydligt sämre för lägenheter som ligger rejält under toppen från 2007. Säljsignal för villor var i november.
Slutligen mellanstora svenska städer.
Riktigt svag utveckling över huvud taget. Säljsignal redan i september 2010, och kvalitetsjusterade priser är tillbaka på nivåer vi såg innan den akuta finanskrisen 2008.
Överlag visar alltså villamarknaderna svaghet, där Stockholm är starkast men efter ett år av osäkerhet nu ser ut att börja nedresan.
Återigen när man jämför Mäklarstatistik och kvalitetsjusterade Valueguard, så kan man dra slutsatsen att oattraktiva villor har blivit svårare att sälja, medan premiumobjekten fortfarande är attraktiva, men med fallande priser. Därmed pekar Mäklarstatistik på stillastående eller stigande medelpriser, men Valueguard-KTH:s index pekar korrekt på fallande priser.
Riktigt stora nedgångar ser vi först när volymen på de oattraktiva objekten också tar fart. För lägenheter har vi konstaterat att det är tvärt om som gäller. Lägenheter har blivit för dyra, så de som absolut skall köpa köper de mindre lägenheterna som kostar mindre, vilket driver upp priserna på dessa något, medan stora eller dyra premiumobjekt blir allt svårare att sälja utan prisdumpning. En etta för 2 MSEK i halvcentrala Stockholm kan fortfarande hitta köpare, men en 4:a i bästa läget för 10 MSEK saknar nu köpare, något förenklat. Finns alltid anekdotiska motexempel dock.
Att oattraktiva villor blivit svårsålda har jag redan noterat, främst villor på landet eller i förorter. Gräddhyllorna sänker visserligen sina priser, men blir åtminstone sålda. Och som vanligt för alla som börjar yra om bostadsbrist – priserna har procentuellt stigit mer på avfolkningsorter än i Stockholm med kranskommuner, vilket bevisar att det är rent trams att det är brist som driver upp priserna. Det är låga räntor, slapp utlåning från banker, brist på amorteringskrav och noll koll på ekonomisk risk hos låntagarna som drivit upp priserna.
Tillägg: Vill påminna och uppmärksamma läsarna att Göran Pettersons (m) webradiointervju med mig om bostadsbubblan igår nu finns utan brus, tack vare en hjälpsam lyssnare. Så orkade ni inte lyssna på den pga bruset kan det vara värt ett nytt försök. Eller om man vill spara .mp3-filen som bevismaterial för framtida bruk.
18 kommentarer
Jag valde slumpmässigt ut 22 lägenheter och 10 brf i Stockholms län som hade visning i helgen. Av dessa har endast 10 fått bud eller blivit borttagna från Hemnet. Alla mäklare har inte budgivning på nätet så det är säkert några till som fått bud. Visar ändå hur det ligger till. Många av objekten har acceptpriser som är högre än toppen i vintras.
Inte hade de (mäklarna) tur med vädret heller …
en vän till mig skulle sälja sin topprenoverade lgh i Solna före sommaren. En trea med fin utsikt högt upp. Fick inte vad de ville ha. Köpte en villa.. och valde att sälja lgh efter sommaren nu istället för att få bättre pris.
Jag brukar utgå från att saker som händer i min närhet och saker jag upplever inte är särskilt unika.. utan ganska vanliga.. i sådana fall är det rätt många fler som gjort liknande..
I det här fallet vet jag dock att de inte har hög skuldsättning, så de kommer alltid klara sig, men få lite mindre pengar över till renovering av villan de nu bor i. Bara en liten anekdot från verkligheten där folk gjort precis motsatsen vad som vore vettigt..
Istället för att sälja av och gå likvid, har man köpt och dubblat sin position i bostadsmarknaden.. hmm.. hur lång tid kommer det ta innan vi får se snyfthistorierna i kvällstidningarna?
Cornucopia: Snälla, förklara för mig som inte är insatt varför jag idag läser följande artikel i aftonbladet, här hävdar dom tydligt tvärtom mot det du förespråkar:
http://www.aftonbladet.se/nyheter/article13498133.ab
Jag inser att personen dom intervjuat är partisk, men jag tror på samma profetia som du.
Fina diagram. Synd att det inte går att dra några slutsatser av dem. Vi har en ytterst marginell boendespekulation i det här landet. Eventuellt skulle dessa vara intresserade av diagrammen. Folk behöver bo, vi har bostadsbrist, simple as that.
Lars, kan du inte skruva upp bevakningen på smågårdar och lantfastigheter?
Cornucipia: Vad är det för program du använder för att få fram dina diagram?
Hej.
Mitt namn är Charles och jag har nyligen startat bloggen Finansdepartementet.
Du hittar den på http://finansdepartementet.blogspot.com
Syftet med bloggen är att den ska fungera som min investeringsdagbok.
I den kommer jag att publicera aktieanalyser, strategier för tillgångs allokering,
portföljrapporter m.m.
Jag har tidigare läst din blogg och funnit den intressant.
Jag tänkte att du kanske kunde vara intresserad av att ta del av innehållet på min blogg.
Tack för en bra blogg!
// Charles
Ovanstående grafer kan ses i samband med förändringstakten i privat skuldsättning och/eller förändringen av total kredittillväxt i Sverige och om man tittar på reallöneutveckling så går det att dra slutsatser av ovanstående grafer.
12:58, är du i förnekelsestadiet. Läs på innan du uttalar dig. På avfolkningsorter ser man större procentuella prisökningar än i Stockholm med kranskommuner. Hade det varit bostadsbrist som drev upp priset i Stockholm så hade priserna fallit i avfolkningsorterna.
Nej, det är räntor, noll koll på ekonomi, slapp utlåning från bankerna och brist på amorteringskrav som drivit upp priserna. Billiga krediter helt enkelt. Ingen bostadsbrist.
Alla jag känner har en bostad. Ingen brist.
Länk
http://cornucopia.cornubot.se/2011/07/kommunal-befolkningsokning-och.html
12:36, trams som sagt. Villaägarnas Riksförbund är normalbegåvade. Som jag påtalat så har priserna stigit mer på avfolkningsorter så det är rent nonsens att det är bostadsbrist som gäller.
Överlevare på jobbet, svårare med statistiken där bara. SCB uppdaterar bara de väsentliga siffrorna en gång om året. Men i kvartalssiffrorna (Q1 2011 än så länge) så finns en del intressant att visa. T ex var omsättningen (antal sålda) den lägsta sedan 1999.
Är du i dystopistadiet?
http://www.youtube.com/watch?v=sTXs0lolAaM
Läs på själv
http://www.nsk.se/article/20110812/BOSTAD/110819902
/12.58
För bubbleförnekarna kommer det att bli en jobbig höst. Argumenten kommer att tryta och till sist får man nog inse att den eviga uppgången är bruten.
Vad vi ser nu är att säljarna gör sina sista krampaktiga försök att sälja sina bostäder till liknande pris som grannen fick för nåt år sedan. Verklighetsflykt bedrivs dock bäst på Gröna Lund
Det finns en väldigt marginell spekulationsmarknad när det gäller bostäder i Sverige. Det har däremot varit vanligare i andra länder. Sedan visade ju de undersökningar som gjorts av exempelvis den amerikanska bostadsmarknaden att de lån som beviljades till bostäder var baserade på mkt godtyckliga grunder, för att uttrycka det milt.
Det är förmodligen däremot inget oväntat att priserna justeras mot de höga ökningar som rådde under 2010. Mönstret från 2010 är däremot väldigt likt årets, med fallande priser under vår och sommar och sedan prisrally på hösten. De förklaringar jag läst för 2010 har varit relaterade till bolånetaket. Ngt sådant är ju inte aktuellt i år, varför det inte finns ngn anledning att ett nytt rally blir aktuellt. Enligt den senaste statistikgenomgången på den här bloggen så såg det ut som en liten ökning av lghpriser i ex.vis sthlm. Tror dock detta säger väldigt lite om hur hösten kommer utveckla sig. Mycket kommer förstås vara avhängigt utvecklingen av konjunkturen.
Det finns verkliga och fattbara förklaringar till varför det ser ut som det gör på bostadsmarknaden i Sverige. Det gör att de förklaringar som presenteras här på bloggen känns långsökta. Diagram och statistik, exempelvis, kan användas till att säga lite vad man vill. När det dessutom kryddas med påståenden som att det "inte råder bostadsbrist" sjunker naturligtvis trovärdigheten. En återkommande poäng som dock görs här och som jag definitivt tycker att man ska ta på allvar är hur kreditvärderingar görs. Detta kan aldrig nog understrykas.
Re 17.50
Du verkar inte förstått vad avbefolkning betyder. Det betyder alltså att fler flyttar ut än in från kommunen. Bostäder rivs för att det inte finns n för att det inte finn nån som vill flytta in. Men ändå ökar priserna mer än i Stockholm. Bostadsbrist my ass..
Hur många har egentligen bekanta eller vänner som saknar bostad ? Som bor på gatan, kojor i skogen eller i härbärgen ?
Jag vet ingen. Visst ser jag uteliggare hemma i Sthlm, men så många är dom inte.
Nä, bostadsbrist, tveksamt.
Kan det vara överdrivet utbud på krediter ?
Har en vän som precis köpt en bostad i Stockholms innerstad på Söder. Den ligger på en tvärgata till ringvägen mellan Södersjukhuset och Zinkensdamm. Utgångspriset var 1.975.000 kr för en 2:a på 53 kvm som var riktigt fint nyrenoverad. Månadsavgiften låg på 3.700 kr. Det blev budgivning mellan min vän och 3 andra spekulanter, första budet låg på 1.700.000 kr och det slutade på 1.800.000 kr, alltså 175.000 kr under utgångspris och strax under 34.000kr/kvm. Antingen så har priserna redan nu börjat falla ordentligt eller så hade min vän en riktig tur som fick bostadsrätten till det priset. Konstigt bara att den gick så billigt när det var 4 som bjöd på den.