Den svagaste låten på Dire Straits annars suveräna album Love over Gold från 1982 är sången Industrial Disease, där följande textrad förekommer: ”Two men says they’re Jesus, one of them must be wrong.” Lägger inte in något YouTube-klipp, eftersom det faktiskt är en riktigt dålig låt som jag inte vill förstöra er dag med.
Iaf så inom bostadsprisstatistik har vi i Sverige två källor att vända oss till. Dels Statistiska Centralbyrån, SCB, och dels partsinlagan Mäklarstatistik. Den första framstår som urtråkig och skulle göra (och gör) en betongsosse stolt. Den andra är rena lekstugan och levererar inte någon sammanställd statistik och byter vid flera tillfällen ut vilket sätt man redovisar statistiken på. Mest klassiskt är att man slutar redovisa snittpriset för bostadsrätter mitt under den akuta finanskrisen 2008.
Dessutom anger Mäklarstatistik sedan dess att priserna kan stiga eller falla med X procent för bostadsrätter, men när man sedan tittar på vad de anger för snittpris per kvadratmeter, vilket är vad man redovisat sedan hösten 2008, så stämmer inte den procentuella ändringen med priset. Eventuellt för att man använder något glidande medelvärde i det ena fallet, men faktiskt förändring i det andra. Allt för att göra statistiken så svårttolkad som möjligt.
Under tiden baserar sig SCB:s statistik på bostadsrättsföreningarnas inrapporterade affärer, respektive faktiskt inrapporterade affärer för villor. Two men says they´re Jesus, one of them must be wrong.
För att få fatt på Mäklarstatistiks siffror har jag varit tvungen att sitta och läsa igenom sjuttioelva separata pressmeddelanden. Resultatet jämför jag med SCB nedan. Sedan hösten 2008 har jag beräknat medelpriset för bostadsrätter i landet utifrån Mäklarstatistiks angivna procentuella förändring, vilket över tiden förstås leder till följdfel i förhållande till redovisat kvadratmeterpris. Den röda kurvan är alltså beräknad från slutet 2008.
Börjar man titta på bostadsrätter så stack priserna iväg, rejält, enligt Mäklarstatistik, fram till 2008, då priserna började falla även innan den akuta finanskrisen. Antagligen beroende på de allt högre räntorna. Enligt SCB, som bara redovisar helårsstatistik för bostadsrätter såg det betydligt mindre dramatiskt ut. För 2009 är Mäklarstatistik, både redovisat och beräknat, mer i linje med SCB.
Vad som dock är väsentligt är att priserna på bostadsrätter i landet som helhet ser ut att ha toppat redan 2007. Kvadratmeterpriset kanske är lite, lite högre idag, men med tre års inflation så är det reala priset faktiskt lägre idag än 2007. Och de senaste två månaderna har priset faktiskt fallit även nominellt, dvs i siffror. Om man skall tro den ena Jesus. Bostadsbubblan har kanske redan börjat pysa, speciellt nu när räntorna stiger.
För trots att vi sett rekordlåga räntor har priserna inte alls eller knappt, beroende på röd eller blå kurva, lyckats ta sig upp över tidigare höjder från 2007. När räntorna stiger kommer det med all tydlighet visa sig att bostadsmarknaden bara är en död katt som studsat.
Naturligtvis finns lokala variationer, där priserna stigit mer eller mindre. Det betyder bara en hårdare eller mjukare landning när den döda katten slår i backen.
Tittar man istället på villor, de gröna och lila linjerna, så är de två Jesus någorlunda samstämda fram till 2010. Då visar sig den ena Jesus röka på rejält. Medan SCB entydigt visar på fallande villapriser i landet som helhet så får Mäklarstatistik allvarlig epilepsi. Bara så ingen missuppfattar. Spiken ner från 2 191 000 till 1 725 000 kallar Mäklarstatistik för -1% i ett infall av ekonomisk matematik som rent av skulle få även en medioker professor på Handels att rodna.
Fallande priser för villor i landet som helhet stämmer också med de siffror man kan få från Booli.
Naturligtvis är Mäklarstatistik en partsinlaga som gör allt för att få folk att köpa dyrare och dyrare bostäder, men man kan väl åtminstone försöka (snälla!) att låtsas vara trovärdiga. Att ingen uppmärksammat spiken ner beror helt enkelt på att ingen har granskat deras pressmeddelanden, utan bara stirrar på procenten. Och man kan fundera på hur benägna mäklare är att rapportera in usla avslut. Kan förklara varför villapriserna fått epilepsi enligt Mäklarstatistik. Endast ”bra” affärer rapporteras in, medan SCB rapporterar faktiska affärer. Och när faktiska affärer faller i pris fick mäklarna panik och slutade rapportera in allt annat än rekordpriser…
SCB:s statistik över villapriserna framstår som betydligt mer trovärdig. Och stämmer SCB-Jesus, så har villabubblan börjat pysa.
Och räntan har bara börjat höjas…
Swedbank fortsätter att förespråka slopat ränteavdrag. Fortfarande inte orolig? Bolånetak, amorteringskrav, slopat ränteavdrag, höjda räntor, och redan innan ens bolånetaket avspeglas i statistiken ser priserna ut att vika.
Kanske är den siste idioten redan född?
38 kommentarer
Hallelujah!
-1%: Kan det vara så att mäklarstatistiken jämförde med samma period eller tidpunkt året innan? Ett klassiskt trick om mera näraliggande data ger ett sämre intryck.
Gött, tackar för detta. SCB kanske är jesu återkomst fragmenterad.
Ser ut som villorna höll sig stabilare över finanskrisen än vad aktier och fonder gjorde. 😉
/ Lowrisk
Håller inte alls med! Den siste idioten kommer aldrig födas! 🙂
I övrigt väl visat trendbrott när man tittar tre år bakåt. Själv sitter jag bara och tittar på alla fundamenta i bostadsmarknaden och blir mörkrädd för hur det kommande decenniet kommer se ut i Sverige.
Kollar budprocesser på hemnet varje vecka i sthlms innerstad. Du kommer inte hitta en process som INTE skenar till 65000kr/kvm. Jag skulle gärna se fall så jag kan komma in på marknaden. Men tror man att avkylning är på G så har man inte följt några visningar.
Mvh
Darius
Ha ha ha, detta är rent ut sagt komiskt. Dock antar jag att haussarmaffian inte fattar ett skit trots denna eminenta bloggpost.
Jesus bör betraktas i relation till sitt samhälles överordnade, Augustus.
En person på botten av det organiserade samhället försökte rädda sina medmänniskor. Samtidigt valde nämnde samhällsbärare att inte utnämna sig själv till kejsare, eftersom den maktsdeklarationen skulle ha lett till mord.
När Messias återupstår lär de flesta läsarna av denna blogg missa händelsesn ungefär av samma skäl som deras historiska företrädare – Fariseerna. De är för upptagna av att räkana pengar.´
Tobias Wallin
Dessa metaforer, nu sitter jag här och lyssnar på Dire Straits istället för att arbeta….men en bra artikel. Mäklare har aldrig stått för trovärdighet. Mer gniden yrkesgrupp är svår att hitta.
… lögn, fö…..ad lögn och Mäklarstatestik…
Så dålig är inte Industrial Disease. Texten är en av deras bättre…
Texten är suverän. Men så fort Dire Straits tar fram orgeln så kräks jag.
Vill gärna tipsa om detta relaterade inlägg på juridikbloggen:
http://juridikbloggen.wordpress.com/2010/12/01/bolanebubbla-och-ranteavdrag/
/Johan
Hmm, jag tycker det ser ut som om båda jesus predikar samma sak- men den ena har högre upplösning – du skall se att mäklarstat vänder ned i gen snart och att medel följer SCB…
Förra året var det iaf så att mellan två månader kunde tillgång/efterfrågan variear rejält – och därmed priserna på villor
/K
Men om du inte gör en klickbar länk så kommer nästan ingen att titta in där. Inte jag i alla fall.
Okej, snittpris 2 miljoner, kvadratmetersnittpris 32000. 2000000/32000=62,5. Är inte det snarare normalstorleken på en lägenhet?
/Guldkalle
Håller med Darius. Det finns definitivt inga tecken på avsvalning i sthlm, snarare boomar priserna som aldrig förr. Här på stora Essingen såldes nyligen en lägenhet för 75' kr/kvm och det är definitivt rekord!
Eftersom jag är peakist drar jag mig såklart tillminnes resonemanget från oljebranschen i USA 1970 (men vaddå peak? Vi pumpar ju upp mer än någonsin tidigare… 1971 vände det nedåt :D). Tror annars jag måste instämma i Cecilia Hermanssons analys om att inget fall kommer ske i sthlm inom 2 år åtminstonde.
Corny? Jag fattar inte. Det finns väl ingen låt i Dire Straits hela historia som har en så aktuell text som Industrial Disease? Speciellt versen med Jesus har ju lika stor bäring än idag:
I go down to Speaker's Corner I'm thunderstruck
they got free speech, tourists, police in trucks
two men say they're Jesus one of them must be wrong
there's a protest singer singing a protest song – he says
'they wanna have a war to keep us on our knees
they wanna have a war to keep their factories
they wanna have a war to stop us buying Japanese
they wanna have a war to stop Industrial Disease
they're pointing out the enemy to keep you deaf and blind
they wanna sap your energy incarcerate your mind
they give you Rule Brittania, gassy beer, page three
two weeks in Espana and Sunday striptease'
Texten är suverän (och extremt aktuell), låten är kass.
Meanwhile the first Jesus says, I'll cure it soon
Abolish Monday mornings and friday afternoons
The other one is on hungerstrike and dying by degrees
How come Jesus gets industrial disease?
Fritt ur minnet.
Öht tycker jag att Love over Gold är DS bästa skiva, och listar den som en av mina topp-5 album. Suveräna texter, bara musiken på Industrial Disease som brister.
You walk out on the high wire
A dancer on thin ice
You throw your love to all the strangers
And caution to the wind
Också fritt ur minnet, från titelspåret.
För att inte tala om introtracket Telegraph Road. Gåshud. En av de bästa låtar som skrivits.
And my radio says tonight it's gonna freeze
People driving home from the factories
Six lanes of traffic
Three lanes moving slow …
I used to like to go to work but they shut it down
I got a right to go to work but there's no work here to be found
Yes and they say we're gonna have to pay what's owed
We're gonna have to reap from some seed that's been sowed
And the birds up on the wires and the telegraph poles
They can always fly away from this rain and this cold
You can hear them singing out their telegraph code
All the way down the telegraph road
I'd sooner forget but I remember those nights
Yeah, life was just a bet on a race between the lights
You had your head on my shoulder you had your hand in my hair
Now you act a little colder like you don't seem to care …
Well just believe in me baby and I'll take you away
From out of this darkness and into the day
From these rivers of headlights these rivers of rain
From the anger that lives on the streets with these names
'cos I've run every red light on memory lane
I've seen desperation explode into flames
And I don't want to see it again …
From all of these signs saying 'sorry but we're closed'
All the way down the telegraph road
Tja, man bör ta hänsyn till att SCB ser även objekt som säljs till barn o liknande för lådsaspriser. Köpeskilling på 1 Kr kommer med där också. Men inte i mäklarstatistik.
Är det verkligen en bubbla i Sthlm?
Jag håller just nu på att kolla lägenheter i Sthlm för att ge mig in på bostadsmarknaden.
En möjlig kandidat till lägenhet ser ut enligt följande:
* Jag köper en lägenhet för dryga 2 miljoner, jag lägger in 300 tkr i kontanta medel. Då får jag max 35 kvm någorlunda centralt (innanför tullarna men inte "bästa" adresserna). Om jag räknar med en bruttoränta på 4%, en avgift på 1800 och diverse övriga avgifter 400 kr så får jag en månadskostnad av 8000 kr.
Jag, en ung person med bra utbildning och tämligen välbetalt jobb, skulle med dagens låga ränteläge betala max 7000 kr i månaden för en egen 1:a centralt i Sthlm. Jag har dessutom råd att leva med en ganska stor räntehöjning.
– Köper jag på toppen av en bubbla? Ingen aning. Vem VET egentligen.
Men vad har jag för alternativ om jag vill bo någorlunda centralt? De hyresrätter som finns centralt kostar skjortan och det byggs ju knappast något nytt.
Summa summarum: Jag är en alldaglig filur i Sthlm: Okej betalt jobb med bra utbildning och lite slantar sparade. Jag har råd att betala dessa priser. Inflyttningen till Sthlm är enorm. Varför skulle inte folk ha råd att betala lika mycket (eller mer) om några år?
P.S. Detta förutsätter givetvis att räntan kan höjas men jag har inte räknat med borttagning av ränteavdrag eller kraftiga amorteringar. D.S.
Kom gärna med dina/era (mot)åsikter! // P.G
Okej, ponera följande:
Kvartal 1 säljs det två hus. Det ena (1A) är ett jättestort på 400 kvadratmeter, men det ligger i Norrland så priset blir bara en miljon. Det andra (1B) är ett litet sketet hus på 50 kvadratmeter, men det ligger i en stad så priset blir en miljon för det också.
Kvartal 2 säljs det också två hus. Det ena (2A) är en vräkig lyxvilla på 200 kvadratmeter för 10 miljoner. Det andra (2B) är ett ruckel på 50 kvadratmeter som går för en halv miljon.
(1'000'000+1'000'000)/2=1'000'000 i snittpris kvartal 1. Kvadratmeterpris för hus 1A är 1'000'000/400=2500 och för hus 1B 1'000'000/50=20000. Genomsnittligt kvadratmeterpris kvartal 1 blir alltså (20000+2500)/2=11250.
(10'000'000+500'000)/2=5'250'000 i snittpris kvartal 2. Kvadratmeterpris för 2A är 10'000'000/200=50000 och för 2B 500'000/50=10000. Snittpris kvartal 2 (50000+10000)/2=30000.
Eller så räknar man så här: Det såldes 450 kvadratmeter hus under kvartal 1 för sammanlagt två miljoner, och 250 kvadratmeter under kvartal 2 för 10,5 miljoner. Snittpris per kvadratmeter blir då 2'000'000/450=4444 kvartal 1 och 10'500'000/250=42000 kvartal 2.
Jag vet inte hur man räknar när man sammanställer husprisstatistik, men oavsett så blir det separata linjer för snittpris för hus och snittpris per kvadratmeter, om man gör ett diagram av dem. Men det kanske inte spelar så stor roll för vare sig mäklare eller husköpare; det viktiga är ju i alla hänseenden att alla kan se att priserna bara stiger.
/Guldkalle
P.G
Du kan diskutera fram och tillbaka, väga för- och nackdelar mot varandra i all oändlighet. Men det har ingen påverkan på vart marknaden tar vägen. Du är pristagare som det heter på makroekonomspråk. Dvs priset är vad det är oberoende av vad du som individ gör; take it or leave it.
Än så länge, vad jag känner till, kan vi som vanliga medborgare inte blanka svenska bostadsmarknaden. Tyvärr.
Ditt resonemang går att föra på börsen också. Samma sak där; det ser ut som att vi är tillbaka på 2007 års nivå men egentligen är det bara en död katt som har studsat.
Putte:
Ja, jag vet. Förstår inte riktigt vad du menar/tillför med ditt inlägg? (inget illa menat).
Att priset "är vad det är" oavsett vad jag själv gör är väl en självklarhet. Mitt inlägg var snarare riktat åt: "är det verkligen en bubbla om folk har råd att betala detta och mer därtill".
MVH
P.G
P.G. – lägg till amorteringskrav (som kommer), låt säga på 50 år. Och att möjligheten till dagens ränteavdrag skruvas ner. Bara amorteringen skulle bli drygt 2800:- till i månaden. Jag vet inte hur många som vill köpa sin första 1a och vill pröjsa kring 12-13 tusen i månaden. Kanske finns många. Som dessutom har de där 300 000 sparade, ska jag väl lägga till. Det är möjligt.
/ G.P.
@P.G
Allt beror väl på vad man tror om framtiden, det kan nog funka för dig med det där köpet.
Frågan är väl hur en köpare i din situation räknar när de korta räntorna faktiskt är uppe mot 6%. Den kalkylen har 4% nettoränta som en lägsta gräns, inte "worst case".
Om en person med motsvarande inkomst vill ha samma månadskostnad som du till 5% nettoränta så blir priset på lägenheten 1.660.000 istället för 2.000.000.
Räntekänsligheten är alltså väldigt hög. Man kan ju se se i grafen i inlägget eller på SBABs boguide eller "lasse kongos bostadstracker" vad som hände med bostadspriserna när reporäntan gick mot 4% och över i slutet av 2007.
Singlar kanske är villiga att sänka sin levnadsstandard ganska långt för att betala höga priser, men för folk med barn blir det nog värre.
Lån A-B-C:
Säg att du är en ganska välbetalt ung person. Du köper en lägenhet för 2 miljoner i centrala Stockholm och räntan är i genomsnitt för all framtid 5%, det blir 8300:- varje månad i ränta. Säg att du betalar av lägenheten på 50 år. Det är 600 månader. Det betyder att du kommer att betala 8300*600/2 = 2.5 miljoner kronor i ränta på dessa 50 år, och 2 miljoner i avbetalningar, förstås. Men sen kommer du ju också äga en lägenhet.
Säg vidare att du är yrkesverksam i 40 år och säg att under denna tid är din snittlön 35tkr/mån. Du får c:a 25tkr efterskatt varje månad. Gott om pengar! Det betyder att under hela ditt liv kommer du tjäna c:a 12 miljoner kronor. Det är din livsbudget.
Om du tar denna lägenheten i Stockholm försvinner alltså 2.5 miljoner, poff! Borta. Pengar du aldrig kommer att få se igen. Dessa 2.5 miljoner är ingen investering. Det är en _avgift_ du betalar till banken. Du betalar alltså banken c:a 21%, eller en femtedel, av alla de pengar du kommer att tjäna under ditt liv, för att få låna pengar till att köpa en cool lägenhet, centralt, för 2 mille, NU. Det kallas "ränta"—eller "bonus", beroende på vem man är.
Sedan betalar du 2 miljoner för själva lägenheten också. Det är en investering. Låt oss hoppas att den står sig. Annars försvinner potentiellt ytterligare en tårtbit av alla de pengar du tjänar under ditt liv. Dubbel poff!
Förstår folk vilket pris de egentligen betalar för sin fåfänga?
Sen kompliceras allt förstås av att man byter lägenheter med varandra och gifter sig etc. Men grunderna är för det mesta de samma, så länge är vidhåller sin räntan-varje-månad-är-priset-strategi.
Sen hela argumentet att "jag kan klara räntan, även om den höjs", ja, wow, vem bryr sig? Det handlar inte om _dig_. Frågan är, hur fan går det med Sverige när mer och mer av de pengar vår samlade arbetskraft har, går till banker i form av en avgift? Mindre pengar hamnar i handeln, förstås. En annan effekt är att bankerna går bättre, och då får ju en del mer lön och utdelning och kan spendera mer pengar—så det kanske går på ett ut, så länge de spenderar pengarna i Sverge. I så fall är väl allt ok. Vad vet jag.
Välkommen till the Bankocracy! Ta en kölapp så kommer en vänlig person snart förse dig med ditt alldeles egna, jätte-förmånliga livslånga lån!
"Oj, nämen ska lilla jag få ett lån? Och så stort! Vad spännande! Extra-pris också! Då får man ju passa på. Lycko mig!"
Relaterad TED talk:
http://www.ted.com/talks/lang/eng/joachim_de_posada_says_don_t_eat_the_marshmallow_yet.html
Helt riktigt heywood, sedan när de säljer lägenheten för 3 mille så tror de att de gjort en vinst, fast de betalat 2+2.5=4.5 för lägenheten.
@ heywood:
Tack för ett intressant och utförligt svar.
Dock så tycker jag du missar att diskutera kring alternativa bostadslösningar. (Jag jobbar centralt inne i Sthlm så att bo centralt är värt en del extra i månaden för mig).
Jag köper givetvis dina argument med att jag betalat banken en jätteslant för detta enorma lån. Men vad är då alternativet? Säg att det vore enkelt att hitta ett förstahandskontrakt centralt i Sthlm (vilket det givetvis inte är) och säg då att jag istället betalar MINST lika mycket i månaden att hyra lägenheten som att betala ränta. Vad har jag då tjänat efter 50 år? Då har jag betalt hyra/avgift för ngt jag absolut inte kan göra en bostadsvinst på. Är det bättre att betala till en hyresvärd istället för till banken? //P.G
PG, vad de som inte upplevt förra bostadskraschen inte inser är att om du hyr så tar du ingen risk. Ni tror att det är riskfritt att köpa. Det enda du riskerar med att hyra är tre månaders uppsägningstids hyra. Du riskerar en avsevärd andel av din livsinkomst genom att ta lån för att köpa en bostad.
Så ja, det kan vara bättre, riskjusterat, att betala till en hyresvärd än till banken.
Sen kan vi lägga till risken med ett större prisfall, hur bankerna då kommer hålla sig till sina kunder vet jag inte, men att döma från andra länder kommer det finstilta fram, betala in den summa som panten är överbelånad med.
Beredskapen för sämre tider verkar inte existera, trots att vi har briserade bostadsbubblor runt knuten. Hur många skulle kunna hosta upp 2-300 000 snabbt? Få har besparingar, de har endast cash flow i form av lön. För att inte ta upp problemet med arbetslöshet, a-kassa och stora lån..njet!
En falsk invaggad trygghet, mycket farligt måste jag säga, det kan göra mycket ont en vacker dag.
Re: heywood kl 16:12
Ang. Ted talk;
Ah, ett klassiskt experiment, idag skall alla ha alla kakor…NU! Inte imorgon.
Mycket bra parallell! Idag känns det omodernt att spara ihop till något, för "man måste ju leva (livet) i nuet".
En av mina favvo Ted talks,
http://www.youtube.com/watch?v=vldjedAashA
handlar om att hur man "lyckas", förvisso inte dagens ämne, men kul!
//pl
@ Cornucopia: Med andra ord skulle du _inte_ köpa idag med anledning av att du tror på ett prisfall eller iallafall en prisminskning?
//P.G
Med andra ord så vill jag att du tänker själv.
Jag äger redan skuldfritt en bostad, så hur jag själv skulle göra är inte väsentligt.
Pga en icke fungerande (och dyr!) pendlingssituation (SJ!) var jag förra året tvungen att flytta närmare jobbet i Sholms innerstad även om jag hade föredragit att bo kvar där jag bodde. Eftersom jag inte vilje sälja av min aktiedepå så lånade jag till 95% på en liten (men ändå inte billig) lägenhet strax utanför tullarna. Jag har under hela det här året när räntorna varit låga "amorterat" ganska brutalt till fonder för att senare klumpamortera när det känns lämpligt för att minska belåningen. Jag är rätt övertygad om att jag varit för sen in i det här (jämfört med en del kollegor som sitter i stora genomrenoverade villor nära stan och har 3-4 tusen i boendekostnad) och att jag vid någon tidpunkt kanske kommer att sitta med ett lån som är större än värdet på lägenheten. Det man undrar är att förra gången detta inträffade, hände det någon gång under förra fastighetskrisen att bankerna ville ha in pengar från bolånetagare för att täcka denna diskrepans? Jag har sett artiklar där bankerna hävdar att så länge man betalar det man skall så skall det inte vara några problem. Frågan är, kan man lita på det? Förmoligen inte eftersom om/när banken har problem med kapitaltäckningen så spelar det förmodligen liten roll att man betalar sina räkningar. De behöver få in cash i balansräkningen!
Vad tror ni? Bör man fortsätta "brutalamorta" sig förbi 85-90%. Jag är mer sugen på att lägga pengarna i aktier när jag kommit ner i 85% belåning men det kanske ändå är en riskfylld strategi…
@ Cornu:
Lätt att vara klok när man är en av få som har möjligheten/förmånen att _äga_ sin bostad skuldfritt. (dvs inte hyresrätt)
Vad som vore bra för marknaden är om bankerna tvingades ta risken genom att de bara kunde komma åt säkerheten och inte låntagaren (som i många länder). Då blir det genast intressant för banken att värdera korrekt och inte som nu lita på mäklarnas värderingar.