Jag har tidigare lagt fram tesen att köpare av nya bostäder blir blåsta av hus- och byggföretagen, som bygger onödigt dyra bostäder eftersom räntan är låg. Ett husföretag säljer hundratals nya hus, men köparen köper på sin höjd ett enstaka nytt hus under sin livstid och saknar därmed erfarenhet och blir med lätthet blåst.
Åtminstone används “det är faktiskt så här dyrt att bygga” som ursäkt från bostadsköpare som med glädje betalar 5 MSEK för ett nybyggt hus.
Någon brist på arbetskraft är det inte heller, numera kryllar det av utländska hantverkare, och inte bara överbetalda och mobiltelefonpratande svenska hantverkare som fakturerar åtta timmar om dagen oavsett om de faktiskt är närvarande eller ej. Så priset på arbetet borde vara pressat.
Andra kan väl skylla på den mystiska inflationen.
Men nu följer lite data som stärker min tes.
Ovanstående är byggkostnaden per kvadratmeter för villor 1998-2008. Inflationen finns också med. Markpriset är inte med ovan.
Som ni ser har husföretagen sett till att i princip dubbla priset i förhållande till inflationen.
För bostadsrätter ser det inte mycket bättre ut.
Datakällor är förstås SCB.
Byggbolagen skrattar hela vägen till banken på vår bekostnad. Orsakerna är många – högre vinster, mygel, mobiltelefonprat, alla heminredningsprogram på TV, låga räntor och tron att man måste bo “ståndsmässigt” med helkaklade badrum och enorma kök i solitt trä och granitskivor, samt ha fullhöjdsfönster med fönsterbräden av granit och infällda spotlights i hela huset samt äkta ekparkett med golvvärme. Det går att bygga till betydligt lägre kostnad, men så länge folk är beredda att skuldsätta sig för livet för att de tittat på TV så blir det så här.
Och kom nu inte och påstå att inflationen äter upp skulderna.
Bara för att förtydliga: Även justerat för inflationen har priserna på nybyggda bostäder nästan fördubblats per kvadratmeter de senaste 10 åren. En ny bostad borde kosta hälften att bygga mot idag, om inte annat pga förbättrade och effektivare metoder och teknisk utveckling.
38 kommentarer
Du som är bra på olja, Vad har hänt med PAR? Folk på forum verkar tro dom ska gå i KK. Du äger aktier i dom eller tradar du bara?
Vore kul o se en analys av svenska oljebolaget, som jag sett du gjort tidigare, det var varit mkt intressant!
Äger inga PA Resources idag.
En sak kan man dock vara säker på: vid nästa stora ekonomiska bakslag, som lär komma snart, kommer även byggbolagen att tigga pengar av staten för att de ju är så "nödvändiga". Och någon politiker som gillar att luncha med någon byggdirektör kommer att öppna på allas vår plånbok, för att få behålla lunchsällskapet. Se bara vad som händer med flygbolagen nu… Oväntat? Knappast.
Denna lättvindiga utlåning av pengar gynnar endast ytterst få personer och är ett utmärkt exempel på hur man genom märkliga regleringar helt sätter marknadskrafter ur spel. Man måste välja: antingen ska marknaden vara fri, eller hårt reglerad. Allt där emellan kan slå väldigt fel.
Där har du orsaken till att fastighetspriserna har frikopplats från inflationen -som du påpekade igår.
Vad kan det bero på?
Höga hantverkskostnader i kombination med höga priser på insatsvarorna samt ineffektiv byggprocess med många fel.
Numera bygger man under plasttält och har heltäta kaklade badrum som standard.
De flesta har kanske råd med all lyx som byggs in. Men det borde finnas varianter med lägre ingångsstandard.
Själv bygger jag helst själv-senast för 10 000 kr per kvm. Med byggfel som aldrig skulle accepteras av någon annan än byggherren 😉
/Oppti
För 20 000 kronor per kvadratmeter vill jag ha takplattor i nysilver!
Man måste som sagt fundera på standarden också.
Det kan möjligtvis föreligga oligopol vad gäller de stora byggbolagen, men för småhus finsn det gott om konkurrans – och även från utländska entrepenörer – så priset är nog ungefär där det är…
Men helkaklade badrum, mkt mer energieffektiva hus, golvvärme, helgjutna bottenplattor osv drar förstås upp kostnaden…
Mitt fritidshus byggde jag själv, förutom shcakt och el, för ca 5300 kr/kvm exlusive tomt.Då har jag iof helkaklat badrum, mest för att jag kom över ett parti från ett konkursbo samt att jag vet hur man gör tätskikt+kaklar, våtrumsmattor har jag aldrig hållit på med- och svetsning av en sådan är inget jag ger mig på själv (=driver upp kostnaden)
/K
Att insatsråvarorna stigit med 100% över inflationen och kan vara orsak till ovanstående vill jag bestämt avfärda som tjurskit. Som skogsägare har jag t ex bra koll på priset på timmer (=sådant som blir brädor) och timmer har inte stigit med 100% i pris ovanpå inflationen.
Så har brädorna stigit i pris beror det på att något mellanled skinnar bostadsköparna.
Nej, jag vill hävda att det främst är standarden som drar upp priset.
Och nej, en kvadratmeter silver någon millimeter tjock skulle kosta ca 230 000 per kvadrat. Går man däremot ner till silverfolie så kan man ju lätt ha äkta silverfolie (antibakteriellt och allt) i t ex taket i badrummet eller köket för en bråkdel av dagens byggkostnad.
Man kan också guldbelägga hela Förbifarten förbi Stockholm med guldfolie för endast en bråkdel av den budgeterade kostnaden,
Inte konstigt att det är dyrt att bygga när Byggnads är på krigsstigen var och varannat år.
Det finns mängder med byggföretag som har utländska hantverkare. Min erfarenhet av ett sådant var verkligen positivt överraskande. De kostade hälften så mycket, jobbade säkert dubbelt så fort, kom tidigt på morgonen och gick inte hem på kvällen förän kl 8 varje dag. Språkbarriären fanns inte då arbetsledaren var halvpolack själv och kunde flytande svenska och polska. Ingenting var svartarbete. Verkligen tummen upp!
Du är ute och cyklar om du tror att byggföretagen "ser till" att hålla byggkostnaderna höga, varför skulle dom vilja det?
Anonym 11.28:
Varför skulle de inte vilja det? Tjäna mycket pengar eller tjäna ännu mera pengar? Vad skulle du välja?
Det är fortfarande något som inte stämmer med Cornucopias tes. Eftersom skulderna är nominella så blir dessa mindre värda när allt annat stiger.
11.42, jaså?
Jag visade igår att skulderna stigit betydligt mer än inflationen, så dina nominella skulder har inte alls blivit mindre värda. I praktiken lånar bara folk mer och mer pengar. Om inte annat så lånar de mer pengar när de behöver lägga om taket, byta den gamla pannan, måla om fasade osv, eftersom de inte lägger undan 1-5kkr i månaden för underhåll.
Henrik, visst är det så. Med tanke på mer och mer utländska billiga, duktiga, driftiga och kompetenta hantverkare som inte talar i mobiltelefon hela dagarna så borde byggandepriserna tryckas ner om det inte vore för det där med standarden.
fasade = fasaden. Fort och fel.
Skulderna ökar hela tiden har du visat.
Men inte ökar mina skulder!
Möjligen kommer en blivande köpare av mitt hus att bidra till ökande skulder men samtidigt betalar jag då nästa hus kontant.
Kan det vara så att hela fastighetsstocken som ökar i värde och ger ökat lånebehov för de yngre som kliver upp i fastighetskarriären. Vi som kliver ner spenderar säkert pengarna på annat. Det är således en överföring från yngre till äldre.
Så du måste beakta att summan av hushållsskulderna inte speglar mitt hushåll, dvs den enskildes skuldbörda./Oppti
Oppti, jag tror ingen föreställer sig att skulderna är jämnt utspridda.
"Så du måste beakta att summan av hushållens tillgångar inte speglar mitt hushåll, dvs den enskildes förmögenhet."
=D
Det är väl klart de som har haft ett hus länge som har ökat i värde från kanske en till fem miljoner, de lär ju inte ha använt alla pengar som de har fått tillgång till genom husprisökningen. Men om man ska köpa ett hus för fem miljoner så är det självfallet få som har mer än ens hälften i handpenning. Hur stor andel av husen tillhör husägarna och hur stor del tillhör långivare? Som jag har förstått det så kommer det att sluta med att långivarna äger nästan alla hus i landet.
Oppti, för majoriteten Svarte Petter finns det förstås vinnare. Du kan dock inte se din egen situation som ett bevis på någonting. Själva är vi helt skuldfria och äger även vår egen bostad, men det betyder inte att speciellt många (särskilt inte i min ålder) gör det och bevisar ingenting.
11.47, javisst!
Lånar du 100 och värdet på lånet sjunker till 80 så har ju faktiskt det lånet blivit mindre värd… även om du lånar ytterligare 50.
Det nominella blir naturligtvis 150 men inflationen har sett till att värdet egentligen är 130.
Jag har sett uppgifter att uppemot 25% av byggkostnaderna är svinn. (enda jag hittade snabbt var en riksdagsmotion). Men så länge alla köper myten att det "måste" vara dyrt så kommer ingen att kräva förändring. Och att ha en förgylld toastol är väl ändå en mänsklig rättighet?
Vidhåller att man gör en boendekarriär där generationerna följer efter varandra.
Säg att man bor i eget hus i 20-40 år sen är det hemmet som gäller. Det är få som belånar upp huset till skorstenen under denna tid. Utan nya köpare tar över med större lånebehov. För den som bor betalar inflationen hyra i huset. Så var det på mina föräldrars tid så är det för mig. Hur det blir för mina barn vet jag ej?
/Oppti
Jag fattar ingenting, byggbolag vill hålla NERE byggkostnaderna för att differensen med försäljningspriset, vinsten, ska bli så stor som möjligt!
Att dom kan ta ut höga försäljningspriser är en annan sak.
Det handlar om upplevt värde. Om man slänger in lite "lyx" för +10% i kostnader, så kan man ta +25% på priset utan att kunden reagerar.
Är lite osäker på om ovanstående är faktiska byggkostnader eller vad byggarna tar i betalt. Ser ut att vara byggkostnaderna.
En nyproducerad bostadsrättslägenhet säljs för ca 50 000 per kvadratmeter i Stockholm ser jag direkt på Hemnet, Lindhagensterassen, byggare Skanska. Byggkostnaden ligger på drygt 20 000 per kvm. Gemensamnhetsutrymmen och marken köps av föreningen. Skanska ser ut att alltså göra 20-30000:- i vinst per kvadratmeter på själva lägenheterna.
Vem är det som blir blåst? Skanska eller de som köper lägenheterna?
Även med halverade priser på bostadsrätter skulle det vara lönsamt att bygga i Stockholm…
Ja det är lite oklart vad det är för data du har plottat.
Om du plottar faktorprisindex, byggnadsindex och KPI i samma graf kommer du att se att byggKOSTNADERNA har stigit betydligt mer än priserna i allmänhet. Det finns inget byggföretag som vill hålla sina kostnader uppe som du påstår, helt fel.
Några naturliga förklaringar till att kostnaderna stiger är:
-Bra mark redan bebyggd, dvs den mark man har kvar att bebygga (pratar främst om sthlm) kräver sannering, jordförstärkning, sprängning etc..mkt dyrt.
-Tomt priserna har stigit.
-brist på konkurrens, finns endast ett handfull byggföretag i sverige och nya företag och utländska företag stängs ute av befintliga.
Det du pratar om är ju modern standard och det kunden vill ha, inget som byggherren styr över.
Om du läser ovan så är detta utan markkostnad, detta är för bygget av själva huset. Så tompriserna och priserna för markarbete är inte med.
Varför inte starta ett byggbolag då och skära guld med täljkniv?
Eller ska vi förbjuda vinster?
Så länge folk är medvetna om att byggbolagen skär guld med täljkniv och är beredda att betala dubbla priset för en bostad, så visst. Men kör inte med argumentet "det är så dyrt med bostadsrätter/villor i Stockholm för det är så dyrt att bygga". Kör argumentet "jag ser gärna att byggföretagen får en vinst på 100% på att jag satt mig i skuld för resten av livet" istället.
11:34 Men det hänger ihop. Har du dyra grund och markförhållanden gör du en större vinst per kvm om du bygger på höjden, höga hus är dyra hus att bygga.
Att byggarna tjänar fett har med försäljningsmarknaden o göra inte med byggbmarknaden.
Dyr tomt, mindre markinköp, dyrare hus. Billig tomt, fler markinköp, billiga hus. Hur många enplanshys har du sett i Sthlm innerstad?
Du får det att låta som att det är byggföretagen som sätter försäljningspriserna, det är marknaden. Att marknaden sätter överpriser i dina ögon har inget med byggkostnader att göra.
detta är en helt riktig åsikt,pratade själv med en hantverkare om att fixa ett 20 kvm stort badrum ,bara för nertagning av gamla plastmattor spackling nya skivor färdigt att kakla var priset 30000:- ca 3 dagars jobb inkl mtrl för 5000:-. det är en bra timpeng.
Det är något ruttet med hantverksbranschen, vi behöver uppenbarligen mer konkurrens från andra länder. Tog på skoj in anbud från några målerifirmor för att måla två två höga gavlar på ett hus. 28.000kr var det billigaste alternativet innan rotavdrag. Nu har jag dock lite koll på just detta eftersom jag själv hjälpte en granne med exakt samma arbete gratis. Det var mindre än 8 timmars arbete totalt, fast på två dagar, måste torka emellan. Hyra lift kostar 1000kr för en helg. Färg max ett par tusenlappar. Skulle väl ge en timpenning på ett par tusen + moms i timmen till dessa mobilpratande ockrare.
Som sagt, en privatperson köper mkt sällan in dessa tjänster och har därmed inte koll.
Det borde finnas utrymme för "upphandlare" som för ex 600:- i timmen skriver offertunderlag, och sedan granskar inkomna offerter utifrån deras rimligthet. Skulle tippa att det räcker med 2h jobb a 1200:- för att hantera det hela för ett proffs.
När det pga ROT-avdraget finns gott om folk som vill få något gjort så tror jag att firmorna helt enkelt slänger på 100-200% på priset på alla offerter och håller tummarna. Alltid finns det någon dum jävel som nappar…
Är själv byggkonsult och totalentreprenör och säljer de sistnämnda tjänsterna i förra inlägget.
En upphandling tar inte två timmar i normalfallet. Målning av ett hus som näms högre upp kräver lätt 10-20h, om man inte bara skall använda nätverket och sedan strunta i kunden(vilket inte var din tanke antar jag?). Detta räknat på förbesiktning, utförandehandling, upphandling, avtalsskrivning och besiktning.
Att använda underbetald utländsk arbetskraft är ju ingen långsiktigt lösning. Tycker ni att det är ok att folk tjänar 50kr/h?
Jag tycker inte heller att det är OK att låta småskuttar tälja guld från privatpersoner, men om man skall betala en byggarbetare 120kr/h(de tjänar normalt 150-180kr/h) så kostar det 280kr som lägst vid större entreprenader och 320 vid servicearbeten. Då är avkastningen på gubben 0kr. dvs. vill du ha 5-10 avkastning/riskpåslag som entreprenör måste du ta mellan 340-375kr/h ex moms för en byggnadsarbetare.
Byggkostnaden för enfamiljhus varierar högst väsentligt.
Ett enkelt gips, plast och regelhus i 1,5 plan(såsom villaområdena byggdes 1970-2001) med mineralullsisolering och utvändig träpanel målad med plastfärg, betongpannor, borosantapeter, laminatgolv, plastmatta i badrum, direktverkande elvärme och krypgrund kostar ca 9-11 000kr/kvm att bygga. Driftkostnaden på ett sådant hus ligger på ca 25-35000kr/år för värme och varmvatten beroende på var man bor i Sverige.
Bekymret är att sådana hus inte är tillåtna att byggas i Sverige längre(vilket är bra).
Myndigheterna ställer fr o m BBR 08 höga krav på energiförbrukning, fuktsäkra badrum och kök, tillgänglighetskrav med ex. krav på trappfria ingångar, bullerdämpning, mm. Dessa krav kan lätt räknas ihop till ett påslag om ca 2500kr/kvm om man gör en fuskvariant med luft-vattenvärmepump och 4-5000kr/kvm om man skall göra det riktigt, dvs. ett lågenergi eller passivhus med en energikostnad om 5-9 000kr/år. Skall huset vara arkitektanpassat/ritat eller man har specifika krav på utformning så tillkommer detta med ca 1000kr/kvm ytterligare.
Räknar man på flerfamiljshus så uppförs dessa normalt i betong-/stålstomme med utfackningsväggar. Betong kräver formning och både mycket hjälpmedel och mankraft. Byggkostnaden för dessa ligger på ca 15-22000kr/kvm för normala bostäder beroende på hur stora problem man har i plan och bygglovsprocessen och om det är en marginaltomt(spränging, sanering, pålning, mm) eller enkelbebyggd moränjord utan trafikproblem.
Det som är allra mest kostnadsdrivande är dock svensk planlagstiftning som ger(än så länge) möjlighet för vem som helst att överklaga alla bygglov och detaljplaner.
Att ränta och skatta för en obebyggd fastighet i igenomsnitt 7-10 år är inte gratis, utan något som bygg- och fastighetsföretagen måste lägga som överkostnader i sina byggprojektkalkyler.
Tro f*n att det kostar att bygga.
Att sedan många hantverkare är lika slarviga med virke som med utskriftpapper på en statlig myndighet och hellre gör sakerna två ggr än rätt direkt är naturligtvis ytterligare faktorer som ökar kostnaderna utan att öka marginalerna.
Att byggbranschen är stockkonservativ och inte tar till sig tekniska lösningar som är mer ekonomiska och sunda än plastfolie och antimögelmedel gör ju inte saken bättre.
Tack för ett initierat svar. En läsare skrev i en kommentar till ett liknande tidigare inlägg att h*n blivit offererad ca 70 000 per kvadratmeter för en oisolerad friggebod…
De priser du anger blir i värsta fall 11+5+1=17kkr, men då får man ett arkitektritat lågenergihus. Samtidigt tar många av typhustillverkarna över 20kkr för ett standardhus som inte är lågenergi…
Ett långt frånfälle men i alla fall…
Marknadspris är en sak och faktisk kostnad en annan. Jag vet att det går att bygga för 17000kr inkl. moms. men normalt gäller detta som ex moms eftersom entreprenör önskar riskpåslag om 25% eftersom hantverkskvaliten i detta land är usel i gemen. Snickare är gipsmontörer och hanterar stålreglar med större skicklighet än de förkroppar en list.
17 000kr + moms = 21 250 kr/kvm.
På marknaden kan var och en bestämma själv vad är villiga att betala samt utföra saker för. Mjöbäck lämnade pris om ca 8000kr/kvm i en offentlig upphandling för ovannämnda standardhus med luftvärmepump. Skall du som privatperson köpa samma sak av dem så kostar det ca 17 000kr i startkostnad och efter önskade tillval så hamnar man kring 20-22 000kr/kvm.
Tack iaf.