Om vi antar att Sverige befunnit sig i en bostadsbubbla sedan 2014 började föras och att priserna fram till 2013 inte var i en bubbla – hur långt kan då bostadspriserna falla om man följer marknadsbubblans anatomi?
 |
| Hypotetiskt exempel på ett prisras för svenska bostadsprisindex HOXSWE. |
Man kan för evigt bråka om när Sverige gick in i en bostadsbubbla. Tittar man t ex på realt bostadsrättsprisindex för Sverige från 1970 och framåt, så anser jag t ex att det bör ha skett i början av 2000-talet.
Men i detta blogginläggs exempel låtsas vi att det inte fanns någon bostadsbubbla före 2014 och att priserna snarare normaliserades från att ha varit artificiellt låga under ett halvt sekel eller mer (rent av 100+ år) och att landräntan nu återställts via skyhöga bostadspriser – egentligen den enda alternativa förklaring jag kan köpa till att vi har en bubbla. Gillar man den hypotesen, dvs att vi i praktiken haft en omvänd bubbla i Sverige och att denna återställts och att vi i princip för all framtid får acceptera att lägga en mycket stor del av vår livsinkomst på boende, så säger vi godtyckligt att prisutvecklingen var vettig fram till 2014.
Följer vi marknadsbubblans anatomi kan vi hitta på ett hypotetiskt scenario (=kommer aldrig inträffa med dessa datumangivelser). Bostadspriserna börjar falla i vår pga stigande marknadsräntor. Vi får ett ras som håller på till våren 2018, då tjurfällan slår till och priserna stiger. Sedan kommer den riktiga kraschen och priserna återvänder till normal nivå.
Då ser vi cirka 27% prisfall i Valueguards Sverigeindex HOXSWE och cirka 30% för lägenhetsprisindex.
 |
| Hypotetiskt exempel på ett prisras för svenska bostadsprisindex HOXSWE. |
Så var det med den saken.
Jag ska uppdatera de reala prisökningarna från 1970 för lägenheter och för villaprisindex tillbaka till 1952, som talade för 50% nedgång realt och återkommer kring hur det ser ut om man anser att forna tiders reala priser borde stå sig än idag, så kan man få välja vilken scenario man vill planera för.
Notera alltså att ingenting av detta kommer hända. Jag påstår inte att priserna våren 2017, utan detta är ett hypotetiskt resonemang och ett bollande av tankar. Priserna kommer förstås falla, men jag ser inga indikatorer på att det ska ske exakt nu, även om det förstås finns en viss sannolikhet för stigande räntor nu när KPI-inflationen skjuter fart i västvärlden.
100 kommentarer
Blir det ett fall i bostadspriserna så finns inte räntesänkningar att tillgå som mildrar fallet den här gången, ska bli intressant att se hur nedgången kommer se ut.
Blir det ett fall på 50% så raderas bara dom flestas värdeuppgångar ut. Allvarligare än så blir det inte. Det är ett fåtal som kanske hoppar på tåget lite sent och förlorar 10-20% efter betald kontantinsats på 15% men det går att leva med en skuld på 300-400 tusen och jobba vidare livet ut.
Man får även ta i beräkning att den svenska ekonomin kommer göra en kraftig inbromsning när privatkonsumtion, utlåning och byggnation minskar.
Precis Trädhamster, torkar flödet av nya kreditpengar upp, så kommer det slå brutalt mot inhemsk efterfrågan, sysselsättning. Det folk inte fattar är att det är marknaden för bostadskrediter är "motorn" i bankernas produktion av nya pengar; det som håller igång ekonomin. En inte obetydlig del av de som "hoppat på tåget sent" kommer att förlora sina jobb osv.
Svenska bubblan kan spricka på egen hand, eller det kan triggas igång av en kris utomlands…Nästa gång det smäller, med vilken trovärdighet kan centralbankerna då säga "nu stimulerar vi ekonomin genom att sänka räntan och tillgångsköp…"
Domedagsprofeter. Det kommer lösa sig precis som det gjorde 2009.
@Toni
Det löser sig sa han som sket i Valhallabadet.
Kanske det, eller om ytterligare 5 år och +50%.
Du minns väl 2011? Då skrev du så här:
"Sälj, sälj, sälj, sälj och sälj.
[…]
Till de som vill sälja sin bostad, sälj. Det är nu eller aldrig. När väl paniken sätter in så kommer det gå fort. Det kommer förstås dröja månader, kvartal eller något år innan nedgången går över i panikartat ras, men det kommer. Än så länge är nedgångarna måttliga eftersom säljarna inte kapitulerat utan drömmer om att få samma priser som grannen fick under hetsen i höstas när man kunde belåna sig över 85%. "
Ja, jag vet att detta var dina egna personliga funderingar, men den svenska bostadsmarknaden har ju varit oerhört motståndskraftig senaste åren…
Fast nu föll faktiskt priserna 2011.
Du får gärna förklara din poäng – eftersom jag hade fel, så kommer bostadspriserna aldrig att falla igen? Det är rätt schysst cred du ger mig – att mina fel definierar hela bostadsmarknaden.
Tack!
Jag retas mest lite, men jag har en liten poäng.
Dina analyser har alltid en dragning åt det negativa/pessimistiska hållet. Det hade varit _intressant_ att ibland se ett resonemang till vad som drar åt det andra hållet. I bostadsfallet är uppsidan för äganderätt/bostadsrätt i så fall att bostadsbristen består och att räntorna fortsätter vara låga, men alla inlägg om bostadsbubblan förutsätter att nästa steg är ett ras till en "normalnivå", inte att normalnivån har ändrat sig tex pga lägre realräntor.
Jag skulle gärna se lite mindre tvärsäkerhet än i tex dina inlägg från 2011, även om det förstås inte är lika "säljande" på en blogg.
Jag håller ju med dig om att bostäder i framför allt Göteborg och Stockholm är dyrare än vad de borde vara (i Skåne är läget mer "rimligt dyrt"), men jag är inte alls lika säker som jag var för några år sedan att vi kommer att se en "bostadskrasch".
För övrigt, även om priserna föll 2011 så återhämtade sig snabbt igen — så snabbt att det inte hade funnits någon rimligt sätt att sälja, flytta till hyresrätt och sedan köpa i tid för att tjäna/spara pengar (särskilt med tanke på transaktionskostnaderna).
I Göteborg börjar det bli oerhört dyrt nu. Jag förstår inte riktigt hur dagens unga ska ta sig in på den marknaden. 15% kontantinsats och högst 500% (referens Swedbank för 1 vecka sedan) i belåningsgrad. Ponera att man tjänar 32 000 och vill köpa sig en bostad vilket innebär att man får låna 1,92 miljoner. Kollar man runt i bostadsprojekten hittar man knappt 1or under 2,2 miljoner. Vill man köpa sig en liten 1,5a som singel så kostar den runt 2,6 miljoner d.v.s. räcker det inte med en kontantinsats på 15% utan man måste ha en kontantinsat på ca. 26% vilket motsvarar 680 000.
Om man då börjar jobba efter studierna och får ut ca. 24 000 måste man alltså bo hemma och spara ca. 14 000 i månaden i 4 år för att kunna ha råd att flytta till en 1,5a.
Senast idag pratade jag med en mäklare som trodde att priserna skulle öka med åtminstone 10% per år på nybyggnadsprojekten i minst 5-10 år till. Ponera att den mäklaren har rätt så innebär det att denne unge person kommer behöva ta ett lån på 3,8 miljoner om 4 år. Om vi antar att personen får en fantastisk löneutveckling på 5% per år så har personen ca. 38900 i månaden (28500 efter skatt) om 4 år. Då kommer helt plötsligt dom ca. 700 k hen sparat inte räcka längre för då är det 1,46 miljoner i kontantinsats som gäller på en lön med 38900 och max 500% belåningsgrad.
Men det spelar ingen roll säger kollegor och mäklare och alla som köpt bostad: Det råder ju en brist på bostäder, människor måste bo någonstans ju så det kommer fortsätta upp så länge inte politikerna gör något åt bostadsbristen.
Eftersom jag förlorat hoppet om att politikerna ska göra någonting så återstår det väl att hoppas på att våra utländska arbetsgivare kommer tycka synd om ungas bostadssituation i Sverige och därför kompensera med löneökningar på >10% per år. #Troligt.
Man får nog räkna in kraftigt stigande räntor i kalkylen om löneökningarna drar iväg, det ligger i mäklarnas intresse att sprida optimism och man vill inte eller har inte insikt i makroekonomiska faktorer.
Men i själva verket stiget knappt lönerna och därmed kan man inte heller räkna med stigande räntor 🙂
Däremot stiger bostadspriserna.
Toni
Jag tycker faktiskt precis tvärtom angående Gbg.
Du får en bra brf (låg skuldsättning, stamrustad osv) för 30 tusen/kvm en bit utanför själva "innerstan". Klart lägre än jag förväntat mig.
Joakim Persson, jag älskar hypotetiska scenarion och resonemang och skulle gärna skriva ett sådant blogginlägg. Men personer med dålig läsförståelse kommer då säga "nu har Wilderäng bytt åsikt och erkänt att han alltid haft fel" och sedan när priserna faller så säger de "haha, nu hade kontraindikatorn Wilderäng fel igen".
Folk kan t ex inte läsa att jag skriver "priserna kommer inte falla nu" i inlägget ovan.
Stefan: I bergsjön ja. Då kanske du ska köpa dig en sådan i spekulativt syfte då du verkar ha ett business case.
Hisingen är där priserna sticker mest dessutom. Köp köp köp. Folk jobbar på Völvå. Par drar in 60k brutto vilket gör att du ganska snart kan sälja för 70 000 kr per kvm. Snabba cash. Catchiing.
Men om man vill ha statistik baserat på försäljningar av lägenheter och inte baserat på teorier så kan man gå in på:
https://www.maklarstatistik.se/omrade/riket/stor-goteborg/
så märker man snabbt att Stefans teori devierar med 43%.
Att du orkar.
Det är precis som jag skriver.
@Toni, du beskrev ungefär min situation där. Om jag vore intresserad av att köpa brf iaf. Men det är liknande diskussioner jag och mina (mer ekonomiskt lyckade) vänner har. Även för dem är detta ett problem trots att de redan är inne i marknaden och har "fått betalt för att bo". Problemen som uppenbarar sig är väl följande:
1. Om man vill bo kvar på samma plats men behöver mer plats (barn, familj, mfl) så har annulerar det vinsten. I bästa fall minskar det på nästa utgiftssteg för större boende, som tex liknande räntekostnad. Annars räcker inte vinsten för att bo kvar på samma plats utan man måste söka sig längre ut.
2. Pengar som inte tjänas ihop såsom arv etc blir till välkomna hävstänger som hjälper bostadssituarionen.
3. Val av partner (cyniskt, men det är ekonomi vi pratar här) spelar roll för låneutrymme och bostadskärriärspotential. Där har man också en potentiell segregerings-"motor" till.
Således kan man även säga spekulativt att det känns som hela det här pratat med fria individen, det individualistiska samhället och kanske även "singelsamhället" blir omintetgjord om priserna fortsätter stiga utan att de reella lönenivåerna gör det för det krävs allt mer finansiellt starkare hushåll. Det är liksom inte i paritet med sig själv. "Singelhushållsamhället" blir bara möjligt kanske i en mindre tidslucka mellan lågs priser och höga förväntningar och höga mättade priser och omöjligt högre förväntningar. Utanför det spelar släkt, familj med allt vad det innebär en allt större roll. Liksoö att de som saknar "släktfinanser" får leva på med högre risk om de skall in på marknaden på samma plats.
Cornu: Jepp, bloggen består ju till stor del av hypotetiska scenarier och det är ju intressant att diskutera (inte minst för att man kan lära sig något eller utmana sina förutfattade meningar). Det är mindre självsäkra spådomar nu för tiden än förr tycker jag också, vilket är bra och intellektuellt hederligt, men som sagt — om man testar andra sidans resonemang så kan det bli en mer heltäckande och bra bild, istället för att bara suggestera fram den negativa.
Oavsett vad, vi får studera hur länge priserna i Stockholms innerstad kan fortsätta sin resa uppåt, det är en fascinerande period vi lever i.
Joakim Persson
Du skriver 5 år och ytterligare 50%.
Bara för att jag ska förstå hur du tänker, finns det ingen över gräns för hur mycket det kan stiga tycker du?
10% per år i 50 år till, är det rimligt också enligt dig?
Jag skrev "kan". Jag håller med Lars W om att ägda bostäder är "för dyra", särskilt i Stockholm och Göteborg. Jag brukar hävda att den egna bostaden inte ska ses som en investering.
På lång sikt är det helt omöjligt att priserna stiger snabbare än nettoinkomsterna (om vi bortser från "engångsjusteringar" typ att man bor i mindre bostäder eller att ränteavdragen reformeras).
På medellång sikt (5-10 år) finns det ett par faktorer som skulle kunna pressa upp priserna i Sverige generellt. Några exempel:
1. Bestående låga bolåneräntor omkring 2-3% (redan idag är vi nere på rekordlåga nettoutgifter per hushåll — om detta blir permanent kan priserna stiga en bra bit till)
2. Att vi går från ett av länderna i EU med mest yta per person till ett av länderna med minst yta per person, dvs köper mindre och mindre bostäder (eftersom priserna stiger)
3. Att ungdomar flyttar hemifrån senare pga bostadsbrist (se 2)
4. Att vi accepterar att lägga 50% av lönen på boende istället för 25%
5. Att amorteringskrav rullas tillbaka, kontantinsatskravet minskas eller ränteavdragen består eller utökas (ja, detta är väldigt osannolikt, men…)
Själv skulle jag önska att bostäder, på samma sätt som jag önskar om andra varor och tjänster, trendmässigt skulle falla i pris eller åtminstone stå stilla över tid. Men som sagt, +50% vore inte omöjligt om någon av ovanstående fem faktorer skulle bli verklighet.
Joakim: Ännu ett utvecklingsscenario vore ju att t.ex Sthlm innerstad o Gbg innerstads prisnivå bibehålls men att nya ungdomskullar söker sig utåt stan där man från kommunens och regeringens håll bygger ut infrastrukturen och därmed öppnar upp för att många fler ska ta sig in på bostadsmarknaden så att inte kreditexpansion som driver svensk ekonomi avtar. När alla som lånat 2 miljoner har lånat 2 miljoner tar man in fler invandrare och skapar jobb ännu längre ut från stan så att även dom kan komma och skuldsätta sig och driva svensk ekonomi och för dom som lyckas som entrepenörer eller på något annat sätt kommer alltid innerstadsmarknaden vara tillgänglig till en högre prisnivå. 🙂
Men Toni..
Någon måste ju bo i lägenheterna – eller? Om det inte finns någon som har råd eller vill bo i dem så faller ju priserna. Prisuppgången kanske beror på att det är mer populärt bland äldre att bo i stan nu än för 20 år sedan? Eller så beror det kanske på massinvandringen som driver människor mot mitten av stan? Det ena utesluter förstå inte det andra. Skulle vara intressant att se åldersfördelningen hos stadsbefolkningen över en längre tid.
Det finns ett begränsat antal centrala lägenheter medan ytan utanför stan är obegränsad. Kommer alltid att finnas människor med mycket pengar som vill bo centralt. Även i Moldavien finns det människor som har råd att köpa vilken Östermalm lägenhet som helst men till majoriteten bör man bygga utanför stan och när det blir för dyrt bygger man ännu längre ut.
Svensken har väldigt stora bostadsytor till sitt förfogande, varje barn skall ha eget rum, det är en självklarhet hos oss, men i många länder och även i vårt land, så är eget rum en utopi för många barn. Med ökade kostnader kommer efterfrågan på små bostäder att öka medans de stora kommer att sjunka i pris.
Lars, Sverige har redan bland de mer trångbodda bostäderna jämfört med de andra av norra Europas länder (Tyskland, England, Frankrike, Belgien, Nederländerna mm.). Folk bor ju som möss i Stockholm.
Jag har själv bott i Tyskland kortare svängar. Där tycker många tyskar att vi svenskar bor väldigt trångt, framförallt i stortstadslägenheterna.
Men visst, ute på bygden är bostäderna större vilket är bra. Men vem vill bo i ett litet skåp?
Det är det som förvånar mig. Det är klar att de finns både de som bor för trångt liksom de som bor lite väl stort. Men det hade inte behövt bli så med en bättre fungerande kombination av bostadspolitik, samhällsplanering och kanske högre räntor (dvs sämre möjligheter för bostadsspekulation). Nu verkar det varit ideologisk låsning så länge att man målat in sig i ett hörn.
@Teheimar, det du säger stämmer.
Det finns idag många äldre som bor i villor, många av dem ensamstående då deras partner gått bort mm. Vissa av dem har svårt att sälja då de får skatta för mycket och för att det nya boendet inte blir billigare. Situationen i Sverige är usel jämfört med likvärdiga länder.
En "smart" stat skulle i detta läget för att förbättra "bristen" förmå dessa äldre (eller de som har för stora hus de inte nyttjar) att hyra ut deras stora villor/bostäder, samtidigt som de bygger en liten bostad på deras egen tomt. De kan då hyra ut sina större bostäder och få betalt (en bra hyra) för att betala av det nya lilla huset (Attefallhus eller något större). Kostanden blir noll då hyran betalar av det nya huset.
Staten får mindre bekymmer och en ny familj kan flytta in ett stort hus.
Men vi har inte en smart "stat" som kan något om stadsplanering eller som tänker på framtiden. Vi har en stat med en riksdag fylld av partier som vill bli valda de kommande 4 åren…
Hade jag inte vart så feg hade jag nog flyttat till Tyskland. Det är inte säkert att gräset är grönare på andra sidan dock men med tanke på att man känner flera tekniker som flyttat dit och inte längtar hem överhuvudtaget (dom trivs ganska bra med prisläget på bostäder, högre pensioner, högre löner och att det inte är en vardagslyx att ha personbil) så känns det ju ändå som att vi inte har det absolut bäst i världen när det gäller allt som många påstår. Jag känner inte så många tyskar som flyttat till Sverige p.g.a. ekonomiska skäl.
Då är Tyskland ändå ett småruggigt land. Sverige ligger i princip på kvalitetsbotten vad gäller medelklass och uppåt.
I topp vad gäller riktigt fattiga dock. Men det spelar ju kanske inte in i din ekvation ovan.
Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.
Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.
#Linus: Nej precis. Folk utan utbildning och dom som lever på bidrag har det väldigt bra i Sverige jämfört med andra länder. Det råder dock en inflation på högutbildade i Sverige vilket gör att man kan hålla lönerna nere på ett ypperligt bra sätt (undantag: Läkare och Advokater som hittils har lyckats bra väldigt bra med att begränsa utbildningsplatser och legitimationer vilket gör att dom i princip kan välja sin lön själva)
Förtvivlansfasen går i modellen lägre än den linjära långsiktiga utvecklingen så prisfall på 35-40% ser man om du även ritar in förtvivlansfasen.
Sedan finns det en risk att politikerna panikstryper ränteavdraget när stigande räntor gör att "gökungen ränteavdraget" växer sig större och äter upp budgetkakan. Vid avskaffat/sänkt ränteavdrag kan fallet bli något större än så.
Skriv om Wikileaks istället! Stor läcka på gång. Alla vet att svenska bostadsmarknaden kommer gå ur ände på ett sätt eller annat ändå.
Men inte Göteborg för där är det lite för billigt.
Håller med om detta, att bostadsmarknaden kommer krascha förr eller senare är gamla nyheter. LÄGG UUUUT!
Fullt rimligt scenario, OM vi skulle hamna i en stagflationsekonomi inom några år, dvs stigande räntor, stagnerande ekonomi, och därtill SKL:s utlovade skattehöjningar.
Lägg på minskade ränteavdrag pga skenande kostnader, boräntor som pressas uppåt pga utländska obligationsägares stigande riskaversion, och en psykologisk effekt av att kunna "spara" 5% av köpeskillingen genom att avvakta x månader så är ett fall på 30% under 2-3 år kommande 5-årsperiod fullt realistisk.
On Topic: Jag vet inte. Men just för att så många verkar tro att det är en omöjlighet att priserna rasar mer än en liten del just för att "vart skall folk bo", "politikerma måste ju göra något då", är det väl det som gör att man kan få ett snabbt större ras än vad olika modeller förutsäger. I "vanliga fall" verkar väl 30% rimligt. Det går liksom att räkna med. Men varför inte 60%> för brf? Vad är det som är så fundamentalt stabilt med ≈30%?
(Måste läsa på om landräntan.)
Ett symtom på den osunda situationen är att man nu säljer Attefallsbodar under förespeglingen att det är en bra affär att hyra ut. Grannen som redan har en bod skall snart få en hyresgäst i sin, à 7kkr/månad så det kanske stämmer.
man kan ha ett läge med sjunkande bostadspriser OCH bostadsbrist samtidigt förutsatt att
orsaken till sjunkande priser är att det inte längre går att låna pengar billigt
När medelsvensson helt enkelt inte längre har råd att betala flera miljoner för en vanlig trea i någon förort.
Istället kommer unga bo kvar hemma (ännu) längre och man blir fler att dela på lägenhetsyta i andra- och förstahandshyra.
De som redan är högt belånade snålar in på annan konsumtion för att få råd att bo kvar osv.
Fullt realistiskt scenario. Wait and see!
http://www.utredarna.nu/wp-content/uploads/2011/08/r%C3%A4nta1.jpg
Och om vi istället tror att räntan är bubblan som skapat imperfektioner överallt i ekonomin? Och om vi antar att räntan nu stiger med 3% för varje tioårsperiod och landar på 112-14 % år 2050?
blev en etta för mycket där, menade förstås 12-14%
Beror ju helt på vad som händer. Skulle Riksbanken igen bestämma sig för fastregleras växelkurs, t.ex som del i en euro-anslutning, och man skulle försvara kronan med 500% ränta kan det falla hur mycket som helst.
Det enda jag ser som kan hålla uppe bubblan är marknads hyror på hyresrätter. Och det ändrar ju marknaden radikalt så svårt att ha en uppfattning om hur det påverkar "normal" nivån. Man skulle ju så klart kunna avskaffa fastighets skatten, förlåt avgift. Eller höja ränteavdrag men ser båda som mer osannolika. Man har ju redan börjat försöka få undantag för andrahandsuthyrning, och där är väl största hindret att grannarna inte vill ha hyresgäster.
Bra poäng där. Stockholmshyran ser ut att vara ett steg i den riktningen. Men det innebär nog en ännu mer stel marknad.
Politikerna har nog gjort samma analys som Dan och vill nu elda på värdet av sina egna bostadsrätter ytterligare en bit.
Men kanske blir följden istället att det frigörs massor av hyresrätter så att färre människor tvingas köpa sin bostad. Och med färre köpare så…
Varför skulle det vara unikt att tillåta marknadshyror. Dom som inte lyckats köpa bostadsrätter får lägga 50% av sin nettolön på att hyra och dom som varken har råd att hyra eller köpa får ett bostadstillägg av staten. Det är inte unikt på något sätt. Lyckas du spara ihop till en pension som ger dig 15 000 netto får du ju betala för ditt boende själv och om du får ut 10 000 netto så kan du få upp till 5400 SEK skattefritt i bostadstillägg. En del tycker att det är orättvist medan andra känner sig stolta över att man tjänar ihop till sin egna pension. 🙂
Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.
1992/1993 föll marknaden…
2002/2003 föll marknaden…
Ett fall på 30% torde icke vara förvånande idag….
That was then now is now 🙂
http://omni.se/bostadshus-skrevs-ut-med-3d-skrivare-pa-24-timmar/a/KJWX7
Var köper man en sån där 3D-skrivare, tänkte skriva ut en fin flaska whisky till helgen.
Jag var med under krisen i början på 90-talet och köpte bostad 1993 som vi fortfarande bor i(det var bara tur). Det jag inte kommer ihåg var hur krisen utvecklade sig och hur fort eller långsamt det gick utför. Var dessutom utomlands 1990-1992, vilket kanske bidrar.
Nån kanske kan friska upp mitt minne, vilket också kan ge ett bra perspektiv till diskussionerna här.
Det finns en hel del info på nätet om detta.
Fritt ur minnet:
Dennis och Bildt tappade helt kontrollen över Sverige vilket kulminerade hösten -92 med en marginalränta på 500% pga en fast växelkurs.
Naturligtvis gick det hela åt helvete och marknaden kunde ta över och återställa ordningen.
Köpte själv min första bostad 1994 då det hela lugnat ned sig.
Redan 2008 trodde jag priserna skulle tvärt ner. Men köpte ändå min centrala tvåa (i en medelstor stad) på 49kvm för 590.000:-. Följde med lite väl mycket i budgivningen och trodde mig betalat för mycket efteråt. Skaffade sambo och flyttade mindre än ett år senare, sålde lägenheten till en dåre (ja i mina ögon) för 700.000:- (innan visning). I November såldes lägenheten ovanför (exakt likadan) för 2.150.000:- . Värdestegring på 16.250:- i månaden under 8 år, för en liten tvåa, i en kommun med under 100.000 invånare. Bostadsbubbla? Näääää..
44 tusen/kvm i en stad under 100 k invånare låter onekligen dyrt.
Dock är det inget annat än en anekdot.
Skulle uppskatta att priset ut mot kund i nybyggd brf ligger på ca 30 k/kvm (lån i brf+pris för bostaden) om staden har under 100 k invånare. Sen finns det så klart undantag från detta.
Absolut en anekdot, däremot ligger lägenheten i en av få föreningar i staden som helt saknar skulder. Föreningen hade på min tid en stor summa pengar i kassan. Huset i mycket bra skick. Avgiften låg enbart på 1996:-, att jämföra med nybyggda med betydligt högre månadsavgift.
Det är ändå märkligt dyrt.
Betalade själv knappt 20 k (lån brf 1 k + 19 k pris brf) på totalen 2016 i en stad med nästan 100 k invånare.
BR-nybygge-anekdot:
5:a 110 kvm -> 2,3 miljoner plus 4 446 kr/mån. Billigt!
… fast avgiften är exklusive el, värme, vatten, bredband med mera, avgiften används bara för lånehantering och framtida underhåll enligt följande (citat från mäklare):
Räntor 55-60 %
Amorteringen 25 %
Driftskostnader 10 %
Avsättning för underhåll 6 %.
Totalt: 96-101 %
Antagen ränta: 2,33%
… dvs man verkar sälja för omkring 34/kvm, nära som du säger 30k/kvm Stefan!
30 k/kvm kommer från verkligheten med hyfsat läge i en stad strax under 100 k invånare (nyproduktion).
Naturligtvis diffar detta beroende på stad och förutsättningar.
Det jag finner intressant i mitt exempel är att man inte vågar gå ut med "för höga" priser, utan man väljer att dölja en stor del av lånet i föreningen (ungefär en tredjedel), och för att låta avgiften se låg ut så redovisar man den exklusive vatten/värme/etc.
Men ja, 30k/kvm verkar vara ett rimligt pris på våra marknader (kommuner ~100k).
Skall man jämföra priser på bostadsrätter måste man se på vad man betalar plus lägenhetens andel av föreningens skulder. Många bostadsrätter kommer bli värdelösa när priserna sjunker, dvs. de blir mindre värda än deras andel av föreningens skulder.
Carmania
30 k är på totalen så det inte blir några frågetecken kring detta.
Sen ditt påstående om "Många bostadsrätter kommer bli värdelösa när priserna sjunker" är en kraftig överdrift. Däremot är så klart högt belånade brf räntekänsliga.
Hur många BRF är dock egentligen högbelånade idag?
Jag tror inte jag sett något nybygge med >33% belåning i föreningen, och äldre ligger ju betydligt lägre oftast (undantaget katastrofföreningar bildade 1989-1992).
Om nu år 2014 sätts som år 0 så är det intressant att se hur många som skulle drabbas av en nedgång? Är det 0.1 %, 1 % av fastighetsägarna,10 % eller mer? Det kan ge en indikation hur det skulle påverka övrig ekonomi.
T.ex. någon som gick in år 2000 och måste flytta är nog mest glad att nästa boende inte är svindyrt.
Drabbas skulle alla göra. Ingen vill ju se värdet på ens tillgångar sjunka. Däremot hur många som skulle behöva flytta vid ett prisfall beror väl på hur stort prisfallet är. Vi 15-20% behöver ingen flytta då nästan alla har betalat av detta i form av kontantinsats. Med tanke på att priserna stigit 20-30% senaste 2 åren så kan man väl säga att det behöver falla med >45% för att dom som köpte för 2 år sen kanske skulle behöva flytta och få en restskuld på det.
Men i dagsläget ser jag inte vad som skulle kunna utlösa ett prisfall på ca. 50%.
Det beror lite på hur du resonerar.
Även fast jag sitter i en BRF idag så drabbas jag inte om priserna går ner, mitt nästa boende (som kommer vara större) blir ju också billigare. Visst, jag kan eventuellt stå med en skuld, men för varje månad som går blir min eventuella skuld mindre och mindre.
I mitt hushåll så "överamorterar" vi, vi ska ju klara en ränta på 7%, det gör vi enkelt genom att betala 1% idag, amortera 3% och spara 3% per år. Går räntan upp till säg 4% så behöver vi bara minska vårat sparande (vi kommer ju dock då fortfarande ha ett buffertspar, men det som är knutet till boendet).
Kan inte låta bli att citera Wikipedia angående krisen på 90-talet. Andra meningen är särskilt intressant. Inte den första. Än så länge.
"Fastigheter köptes för summor sådana att hyresinkomster minus driftskostnader inte på långa vägar täckte räntorna. Likaså nybyggdes fastigheter även om hyresinkomsterna inte täckte räntorna. Man räknade med att värdeuppgångar skulle ge vinst."
Kan ha missat att någon annan redan skrivit om detta. Två huvudsakliga faktorer styr: tillgång och efterfrågan resp. tillgänglig lön efter skatt, mat och div utgifter (som tex räntenivåer).
Variabel ett är dels befolkningsberoende dels geografisk. Variabel två har ett indirekt geografiskt beroende som samvarierar med tillgång och efterfrågan på fastigheter. (Övriga faktorer är försumbara)
På vilket sätt kan ovan nyttjas för att beräkna fastighetsprisernas långsiktiga hållbarhet?
Genom att räkna snittpris och snittinkomst efter skatt för olika områden. Hur kan vi enklast räkna? Storstädernas ytterområden är mest känsliga för prisfluktuationer då de mest priskänsliga sällan har råd att köpa i stadskärnorna. Sålunda är det enklaste sättet att räkna ut långsiktig hållbarhet på nuvarande priser att undersöka hur räntehöjningar slår mot bostadsbeståndet i olika områden.
Om en räntehöjning X innebär att tillräckligt många hushåll passerar den punkt då de inte har råd att betala så är kraschen här. Frågan är var tipping point ligger? 50% av medelklassen? 30% av hela lönekollektivet?
Men det lämnar jag som en räkneövning åt den som så är road.
Tog på måfå ett villaområde på hitta.se medelinkomst ca 40000 medellån 2200000. Ensamhushåll tål ca 5,5% ränta vid 3000kr amort per månad. 2 pers hushåll omkring 16,6%. Konsumentverkets snittutgiftet och inga barn. Stor fallhöjd om lånen är jämnt fördelade. Om vi antar en ojämnare fördelning sjunker tex 3200000 för 50% av befolkningen i området så tål 2pers-hushållet runt 10% ränta. Så räntor som närmar sig 5% eller motsvarande kostnadsökningar pga skatt, mat och avgifter kan börja bli besvärliga. Inte undra på att sossarna sitter i en rävsax höja skatten och riskera krascha bomarknaden eller riva välfärdsstaten för att ha råd med onödiga utgifter.
Håller med om att det blåsts upp en fantastisk bostadsbubbla, framför allt i Stockholm. Vad tror du om Ingves antydningar om att man borde tillåta något högre inflation? Tex upp till 3%. Samt att han har ett nytt resonemang kring att den "normala" nivån på räntan bör vara lägre än historiskt. Låter som att han hoppas på att inflatera bort bubblan.
Ett annat sätt att se på saken är att det existerar olika ekonomier inom landet (eller ojämlikheter som politikerna säger). I de dyraste storstadsregionerna så finns också de högsta inkomsterna och de är inom den egna gruppen som marknaden finns. D.v.s. Östermalmsbor tittar inte efter lägenhet i Rinkeby och tvärtom. Så "bubblan" är mångfacetterad.
Sjunkbomben har naturligtvis helt rätt i detta.
Östermalmsborna har råd med sitt boende liksom Säfflebon har råd med sitt boende.
Don efter person.
Vi har de facto ingen bostadsbubbla i dagsläget med kända fakta.
Och om vi har en bostadsbubbla i dagsläget på okända fakta är det ändå köp som gäller med amortering + bunden ränta som skydd mot sjunkande bostadspriser.
Ett undantag finns förstås, och det är om man har en HR som redan idag har en lägre jämförbar månadskostnad jämfört med motsvarande BR. Beroende på varför bubblan spricker kan då totalkostnaden bli lägre för HR än BR.
Absolut.
Det finns flera marknader i marknaden.
Vad hände egentligen i början av 2014? Så snabb värdeöknng efter det.
Ungefär att alla började tänka: "Fuck it, räntan kommer fortsätta vara låg."
På samma sätt uppvärderades tex fastighetsbolag och dagligvaruhandelsbolag på börsen under samma period (titta som exempel på Fabege och Axfood).
Intämmer i JP-s analys.
Vi gick från ett mentalt "detta är tillfälligt" till "detta är för evigt"
Ja och så lite tröskeleffekter av hotet om införande av amorteringskrav där man nådde nya nivåer under två vårar då hotet drogs tillbaka första gången på grund av ngn domstol i Jönköping. Kolla prisutvecklingen där förresten – sjukt! De kan ju iofs spara in på kollekten om räntan går upp.
Efterfrågeökning
Ingen som spekulerar i något annat än högre ränta eller högre fastighetsbeskattning? Matpriser t.e.x. Kraftigt höjda matpriser skulle förmodligen slå undan benen på bostadspriserna lika snabbt som höjd ränta. Lite missväxt p.g.a. av någon naturkatastrof så är vi där, särskilt med låg självförsörjning.
En bekant till mig gjorde nyligen en värdering på hans lägenhet. Den köptes i slutet av 2003 för 55000 kr och värderas idag till 1350000 kr. En 25x prisökning på 13 år eller 8200 kr i månaden. Det är en 2:a på 55 kvm relativt centralt i en mellanstor stad, avg 3600 kr/mån.
Hus köpt för 395000:- 1993. Idag värderat till 7,5 MSEK. Byggt till och renoverat för c:a 1 MSEK under 24 år. Det är en värdeökning på 22200 per månad. Ingen bubbla. NäNä. Det är lika trovärdigt som att ökad brottslighet beror på ökad anmälningsbenägenhet.
Med tanke på insatt eget arbete och investerade pengar i fastigheten så skulle jag bedöma att ett rimligt värde hade varit hälften av värderingen, alltså 3,5 – 4 MSEK. Inte mer. Det motsvarar en värdeökning med 7-7500 per månad. Mycket nog det. 50% ner alltså. Där kommer vi landa, förr eller senare.
Det är bara att gratulera Magnus! Önskar man själv hade fötts tidigare. Vi 80 talister kommer behöva betala för ev. framtida kreditförluster, migrationskostnad, spara till vår egna pension, jobba mycket längre, köpa en bostad som inte går att betala av om man inte bestämmer sig för att man ska ägna hela sitt liv åt att arbeta och amortera och inte göra något annat o.s.v.
1993 var boendekostnaden högre än idag i förhållande till disponibel inkomst. Lätt att glömma bort när man presenterar siffror utan bakgrund.
Så Toni, du har alla förutsättningar även framöver.
En annan sak vi inte ska glömma Stefan är att de som tog lån på den tiden hade, med stora marginaler, möjlighet att betala av sina lån på max 20 – 30 år (för de normala bostadsköpen).
Jag har svårt att se att min generation (80-talisterna) ska kunna betala tillbaka sina låna inom 30 år. Utanför Stockholm, i en medelstor. får man nog räkna med att betala av lånet i minst 50 år om det är ett hus. I Stockholm kommer man troligen aldrig att kunna betala av sina lån om man har en normal inkomst.
Jämför jag vad mina föräldrar betalade när de köpte sitt hus 95 och vad jag får betala så kanske det månadsvis inte skiljer sig mycket eftersom att deras ränta låg på 10% ca.
Men vad är värst, en hög ränta de första 5 åren, eller ett EXTREMT stort lån resten av livet. Nettoförlusten är ungefär densamma månadsvis. Det skapar däremot extrema situationer för både samhället och individen när lånen alltid består och när ingen vill ha en förlust vid försäljningen…
Jag ser ju hellre låga priser och hög ränta för då motiveras man till att spara ihop rejält med pengar innan man går in med förhoppningen att betala av skulden i framtiden men har man inställningen att jag ska ta ett lån och hyra bostaden av banken hela livet och sedan kommer jag få reda på att jag har friheten att kunna gå i pension vid 65 men har dock inte råd med det så ska man absolut ta på sig ett högt lån. Idag ser man deltidskassörskor på ICA som köper bostadsrätter för 2 miljoner och hävdar att det aldrig kan falla så hon behöver inte oroa sig för något. Det råder en inflation på nationalekonomer i Sverige. Idag förstår sig alla snickare, ica kassörskor och dörrvakter sig på nationalekonomi vilket gör att även Riksbanken lär ju ha svårt att i framtiden behålla sina lönenivåer med tanke på att vi har 10 miljoner nationalekonomer till förfogande i det här landet.
Det kanske är så att deltidskassörskan i det här fallet är smartare än ingenjören?
Svaret vet vi först efteråt.
Förstår verkligen inte vitsen med att betala av hela kåken på 30 år.
Varför?
Vem har bestämt det?
En konservativ rövhatt?
När då efteråt? Jag förstår inte riktigt varför du hänger här Stefan när du avfärdar Cornus teori om en eventuell bostadsbubbla. Det enda ingenjören kan komma på är att du vill utöka kundkretsen för att kunna få sålt din egna lägenhet för så mycket som det bara går den dagen du vill ha ut pengarna liksom människor som hänger på Avanza forum och säger åt andra att paniksälja innan ett bra företags aktiekurs droppar för att denne själv ska kunna köpa in sig på väldigt låga nivåer och sedan skratta hela vägen till banken.
Jahaja, vi ska alla tycka lika? Liknar inte det någon suspekt -ism?
Jag avfärdar ingenting (gällande ev bb), men som jag skriver, facit har vi i efterhand.
Sen din analys om mina avsikter är helt fel.
Vad gäller Avanza forum kommenterar jag inte öht, bara noobs som hänger där.
Noobs haha ok.
Banken krävde 25% kontantinsats på de 395000 1993. Sen fick vi förmånen(krav) att binda lånet på resten i tre år till 12% ränta. Kan vi komma dit igen? Den som har svaret på när det sker skriver nog inget här.
En ödmjuk fråga: Är "marknadsbubblans ekonomi" vedertagen ekonomisk teori?
Nej det är det inte.
Dock tror jag "alla" förstår vad LW är ute efter när han skriver så.