Det viktiga att titta på när man tittar på bostadsprisuppgångarna är de reala bostadspriserna, dvs justerade för inflationen. Detta då det är de reala tillgångarna som spelar någon roll om de en dag ska omsättas till något annat än en latent skatteskuld i form av en allt högre värderad bostad. De reala bostadspriserna har fallit med ca en fjärdedel på ett år, eller 25% och kan redan i år komma att falla med en tredjedel eller runt 33% sedan toppen.
Pengar är bara siffror, utan det som är väsentligt är vad man kan göra för dessa pengar då vi har ett ekonomiskt system som hela tiden strävar efter att pengar ska bli mindre värda, det så kallade inflationsmålet.
Av någon anledning så uppfattas det som positivt att bostadspriserna stiger, trots att man fortfarande bara äger en bostad, plus därmed får en latent skatteskuld till staten som pga att priset stiger ska bli berättigad till 22% av prisökningen även om prisökningen inte innebär någon ökad köpkraft.
Att högre priser uppfattas som positivt måste bero på att bostadsägaren en dag tänker sig sälja bostaden och göra något annat för pengarna. Eller att de som duktiga skattebetalare gillar att betala 22% skatt på ökad värdering av en bostad som blir allt mer sliten när de en dag säljer.
Men ska man göra något annat för pengarna så måste bostadens värde mätas realt, alltså justerat för inflationen.
Aktuell KPI-takt är 12.0%. Samtidigt har bostadspriserna fallit 13% på ett år. Det betyder att köpkraften man får av att sälja bostaden och t ex använda pengarna till pension eller den så kallade guldkanten på tillvaron har minskat med 25% (eller exakt 1-0.87/1.12=22.6%, viktigt med korrekta uträkningar men principen framgår kanske ändå?).
Mellan en fjärdedel och en femtedel av köpkraften din bostad ger har alltså utplånats på ett år. Och eftersom bankerna bedömer att priserna i år kommer falla 20% från toppen så kommer bostadens reala värde fallit med ungefär en tredjedel.
Även om inflationen blir lägre så kommer inte priserna backa. Tvärt om kan vi till årets slut få 20% i KPI-inflation på två år även om prisökningarna lugnar ner sig. Lägg på 20% bostadsprisnedgångar så blir nedgången 0.8/1.2=34.3%, eller drygt den där tredjedelen.
Fast det är egentligen ännu värre. För staten ska i många fall ha 22% av prisuppgången som många fortfarande sitter på, eller rullat framför sig genom att köpa en dyrare och dyrare bostad.
Oavsett så ska bostadspriserna mätas realt i faktisk köpkraft. Annars tror man väl att man är lika rik som miljonär i kronor som en miljonär i euro. Men köpkraften för en miljon euro är lite högre än för en miljon kronor…
Många som tänkt sälja villan till pensionen och köpa en mindre och billigare bostad, eller kanske sälja våningen i Stora Staden, flytta permanent till sommarstugan och leva på pengarna från lägenheten har nu fått se den köpkraften redan falla med en fjärdedel. Och mer kan det bli.
Man bör också fråga sig varför staten ska ha rätt till vinstskatt på något som ökat i pris på grund av inflation? Man har inte blivit realt rikare, bara rikare i siffror. Och är de siffrorna du bryr dig om, inte köpkraften, så föreslår jag att du värderar din bostad i ryska rubel – då blir den ca 8x så mycket värd, t ex din fyramiljonersvilla blir en trettiotvåmiljonersvilla. Kul va!
Tyvärr har lobbyorganisationen Mäklarstatistik förbjudet Valueguard från att publicera sitt bostadsprisindex, så det går inte längre att producera aktuella inflationsjusterade bostadspriser i långa relevanta serier. Praktiskt för mäklarkåren.
44 kommentarer
Ja, jag delar ju din analys. Samtidigt i 70- och 80-talets höginflationsekonomi var bostaden en av de får tillgångar som räknades som reala. Jag tror att vi ganska snart ändå kommer att se en justering uppåt av bostadspriserna drivet av en brist på andra tillgångar att placera i.
Har du skissat på om din teori håller om matpriserna drar iväg ytterligare?
Med en sjunkande krona och frihandel så vet man, så att säga, aldrig var smöret hamnar.
Så är det. Man får fortfarande enorma mängder smör för priset på ett hus. Och tänker man odla sin egen mat behöver den gå upp väldigt mycket i pris för att motivera en miljon SEK för en kolonilott.
Om en tillräckligt stor del av befolkningen inte anser sig ha råd att spara så mycket som tidigare, så borde marknadsekvilibrium hamna på en lägre nivå, inte en högre. Man måste ju ha en kontantinsats för att över huvud taget få låna. Med tanke på att det bara är en mindre bråkdel av fastigheterna som byter ägare under ett år, så kan förändringar i folks sparbeteende på marginalen få stora konsekvenser på marknaden.
Sedan så är ju en bostad i grund och botten just en bostad; även om alla andra potentiella kapitalplaceringar skulle förefalla sämre, så är det ju ändå inte säkert att det är så klyftigt att plöja ner stora summor i något vars värdering bygger på någon ytterligare komponent förutom just värdet av att bo där.
Fast med resonemanget att värdet ska inflationsjusteras så borde ränta på eventuellt lån också göras så (varje fall långsiktigt). Inflationen är en plåga för ränta i det korta loppet, men om man har goda marginaler och kan härda ut så anser jag att man vinner på det i det långa loppet (förutsatt att du i framtiden ska byta ner dig mot ett billigare boende). Att ha ägt sitt boende (eller flera i form av sommarstuga mm) har varit en gyllene affär på ålderns höst för väldigt många, särskilt de som upplevt tidigare inflationstider.
Om man likt på 70- och 80-talet fick reallöneökningar i en höginflationsmiljö så försvann ju skulderna fort när man bara på några år kunde dubbla amorteringarna (man amorterade på den tiden). Men nu pratar man om 4% löneökningar vid 12% inflation…
8% reallönesäkning var förra året. I år samma sak troligtivs. Real löneutveckling har aldrig varit så svag sedan minst 1960.
https://www.ekonomifakta.se/Fakta/Arbetsmarknad/Loner/Loneutveckling-och-inflation/
Källan visar också att reallöneutvecklingen var mycket dålig 1970-1995. Perioden 1979-1985 verkar det dessutom ha förekommit en reallönesänkning.
Ändå lyckades inflationen amortera lånen.
Eftersom lånen inte ökar med inflation, endast lönen, även om det är en reallönesänkning, så minskar skuldsättningen/inkomst oavsett om resten är skit.
Det kräver iofs att du orkar med ränteökningarna. Dvs räntebetalningarna kan i praktiken likställas med amorteringar. Om man håller räntekostnaden stabil (% av lönen) så skulle skulden öka.
Men vi lever i märkliga tider. I en normal miljö skulle räntan ligga högre än inflationen. Idag har vi extrema negativa realräntor där värdet av lånen gröps ut alldeles automagiskt till en överkomlig räntekostnad. Problemet är förstås att lånen har blivit så gigantiska jämfört med inkomsterna att även en ytterst måttlig ökning av räntan innebär att räntekostnaden stiger mycket fortare än lönen.
Så prat om att centralbankerna är hökaktiga är en sanning med modifikation. Egentligen är gaspedalen hårdare nedtryckt än när vi hade negativa räntor, men samtidigt är multiplarna så höga att riksbanken riskerar en total tvärnit även vid en negativ realränta.
Så – vi lever i märkliga tider.
Räntorna fortsätter upp så bostadspriserna fortsätter ner.
Håller med om mycket i resonemanget, men jag blir inte riktigt klok på vilken inflation som man bör använda i sin kalkyl.
Varför KPI, och inte tex löneutvekling, eller börsutvekling.
Därför att KPI bäst återspeglar levnadskostnaderna.
Om du likt bloggaren vill likvidera din bostad och konsumera upp pengarna är KPI lämpligt att justera mot. Står du utanför bostadsmarknaden och vill veta vad du kan köpa för din lön är kanske löneindex är mer relevant?
Ja det beror nog vad man lägger in i “guldkanten”. Jag tänker mig nog också ett senario där borstaden har ett värde som inte måste likvideras, utan ett värde som kan bestå för barn och barnbarn.
Det känns lurigt att förstå hur mycket hävstång man bör ha med lån för att skydda sig mot inflation. I min skolbok beskrevs det att lån skyddar mot inflation, men jag tror inte den teorin var så tydlig med realvärdes ökning/minskning i förhållande till KPI inflation och reallön.
Om man har tänkt sig att fastigheten skall gå i arv till någon som tänker fortsätta att äga den (t.ex. en släktgård som ärvs odelad), så finns det ju absolut ingenting att tjäna på stigande fastighetspriser. Förr eller senare får vi en ny fastighetsskatt, om än kanske med ett mindre provocerande namn, och baseras den då på gällande prisnivå, så kan det bli dyrt även om man har varit skuldfri i generationer.
Eller så kan man vara sjukt tråkig och köpa en rimligt prissatt bostad, bo där en massa år medans man amorterar. Hur det sedan ser ut när man går i pension om X+Y år tar man då.
Nej, nej. Bostaden amorterar sig själv! Det fina med ökade bostadspriser är att belåningsgraden sjunker, och då får du lov att amortera ännu mindre.
Det trista med sjunkande bostadspriser är att belåningsgraden ökar.
Om jag inte minns fel räknades tidigare ingångsvärde upp med inflationen vid försäljning av fastighet.Komersiella fastigheter var skattefria efter 10 års innehav.Blev själv förvånad hur mycket guld stigit på senare tid. Köpte maj 2019 guldsovereign för 3038kr. I dag notering 5446kr. Värdeökning 79%. Dessutom ingen skatt vid försäljning under 50000kr.
Har börjat leta lägenhet för att köpa in mig på marknaden igen nu när det är “billigt” och snubblade över en grannlägenhet till en jag sålde 2016.
Priset idag är ganska exakt 20% lägre nu mot vad jag sålde min för då om man justerar för inflationen. Och vem sa att priserna är höga?
Räntekostnader är också utgifter som väl bör finnas med i bakgrunden om man nu gör x-antal miljonvinst att dra bort.
Hur många räknar på kostnad för en 5 års period med nuvarande ränta?
Sedan är det intressant med både subventioner från staten avseende räntekostnader och att staten sedan tar 22% av vinsten. Har det ett samband?
Bostadskrash, reallöner faller kraftigt, flerdubblade räntor och bankkris.
Att inflationen skulle plana ut på 2% ter sig mer och mer optimistiskt…
Med tanke på ränteavdraget känns vinstskatten befogad. Ta bort båda.
Min bedömning är att kronkursens fall kommer begränsa ytterligare nedgång i pris på fastigheter i Sverige. Det finns andra länder som dock har en stor potentiell nedsida, kollar till exempel på Spanien och Sydkorea. Ingen vet vad som kommer gå sönder härnäst men man måste förstå att kronkursen just nu måste hållas låg, om RB tog täten i räntehöjning gentemot omvärlden skulle SBB/castellum/högrisk inte ha något kronas som avskräcker utländska blankare och skulderna skulle bli än mer ohanterbara.
Låg kronkurs är lika med kass pension samt högre mat- och energipriser.
Hur man än vänder och vrider på det så verkar man ha röven bak.
Naturligtvis skall vi ha vinstskatt på fastigheter, så länge som vi har vinstskatt på andra kapitalplaceringar; man kan däremot fråga sig varför vi har olika skattesatser.
Kanske lagom att höja reavinstskatten på fastigheter och sänka den på värdepapper, så att de båda hamnar på 25 %?
Och se till att reglerna för ränteavdrag för bostadslån blir samma som för andra slags kapitalkostnader, d.v.s. endast går att göra mot intäkter inom inkomstslaget kapital.
Kan man plusa procent med procent?
Som så mycket här i livet beror det på.
Jag pratade med banken häromdagen och de var väldigt glada för att berätta hur mycket min bostad var värd och om jag ville bli kontaktad med jämna mellanrum av en av deras mäklare för att få uppdateringar om detta.
”Kul att den är värd så mycket” sa jag och frågade om det värdet gick att använda för att låna pengar till takomläggning och solceller (för att kunna låna utan att jag får ökat amorteringskrav). Det gick tydligen inte för då var vi tvungna att skicka in låneansökan och först då skulle de titta i en annan ”databas” (eller något) om hur mycket huset var värt.
”Tack då behöver jag nog inga uppdateringar av er mäklare heller med låtsaspriser.”
Det är det som kallas “skin in the game” förmedlar de din fastighet tar de ingen risk.
Lånar de ut med fastigheten som säkerhet tar de en högre risk.
Liten fundering är, såhär vid sidan om ämnet, om byråkrater någonsin tar risker med sina beslut.
Nu för tiden så är de som tar beslut om frågor sällan exponerade för risken med dessa beslut…
Det skulle väl vara socialsekreterare i våra mer mångkulturella områden i så fall. Eller lärare som beordrats att hantera våld, vandalism och övergrepp med lågaffektivt bemötande.
Inflationen drabbar ju även byggmaterial och transportkostnader. Plus att höjda räntor har fått nybyggandet att stanna av.
Den som tror att bostadspriser bara kommer gå nedåt i all evighet lurar sig själv.
Precis som det inte alltid går upp, kommer det såklart inte alltid gå ner. Och det tror nog ingen.. Själv tror jag att marknaden för fastigheter tar rätt lång tid på sig att sätta ett marknadspris då många väntar hellre än säljer till vad de anser är för lågt pris. Men tillräckligt många kommer antagligen bli tvinagade att sälja av olika anledningar så småningom.
Tror att det stora prisfallet utan inflationen medräknad är avklarat. Kanske går det ner 4-5% till men det stora tappet ligger ju förstås i att inflationen är så pass hög som den är. Intressant att se vad som komma skall härefter. Personligen tror jag att det kommer lagga 4-5 år så att våra löneökningar glider ikapp 4-5 år efter. De som klarat av att ha mkt lån kan vid det tillfället bli relativa vinnare.
Sedan om man ser fastigheter som tillgång så har de senaste 100+ åren visat att det är en tillgång som klarat sig väl igenom världskrig och allehanda kriser. Det är ju en lång tillgång och med ett långt perspektiv är det en fin investering.
Kommer ihåg att jag vid tillfälle läste en rapport om hur många år fastighetspriserna gått upp mer än inflationen från 1900 och framåt. Det var många år som inflationen var högre men tillgången av fast egendom är en av de bättre försäkringarna man kan ha för att skydda sina pengar mot inflation och få avkastning på sitt kapital.
Håller med om det mesta. Men det uppenbara är ju ändå att om jag köper mitt hus för 1 MSEK till 100 % belåning och värderingen stiger till 2 MSEK så har jag plötsligt “fått” en mille (minus skatt) att leka med om jag säljer.
Jajamän. Om du bott i Zimbabwe under 90-talet, så kanske du rentav fått en miljon miljoner, som du kunnat köra runt med i en skottkärra.
Ja, och det är mer än 0, som jag skulle haft annars.
Om du läser mitt inlägg igen så ser du att jag håller med om att inflation är dåligt. Men det är ingen tvekan om att det finns både förlorare och vinnare. Vinnare är bla de som belånar sig för att köpa tillgångar som får en nominell värdeökning.
Förlorare är fegisar som jag, som har pengar på banken. Samt låginkomsttagare i hyresrätt. Den förda räntepolitiken är en gigantisk omfördelning från fattiga till rika.
Om du vill drabbas av ett fullständigt vänsterjuck kan du fundera på det här:
Inflationen bekämpas genom återhållsamhet i löneförhandlingarna samtidigt som räntorna ligger långt under inflation. Dvs inflationsvinnarna skyddas och löntagarna straffas.
Som bonus är skatten på arbete och konsumtion fortfarande hög samtidigt som fastighetsskatten är avskaffad och ISK ger en symbolisk beskattning av kapital.
Och så skickar vi upp blodtrycket den sista biten:
https://www.aftonbladet.se/minekonomi/a/69yW0W/krisen-blottar-ett-delat-sverige-alla-slar-ut-med-armarna
Absolut. Men vad är vänster och höger i allt detta egentligen? Är själv för personligt ansvar och att staten ska hålla sina fingrar borta från syltburken.
Drabbas ändå av det där blodtrycket när jag hör sk nationalekonomer iförda kostym och slips prata om “marknadsräntor” mm. Det är banne mej inte mer marknad än om vi hade en centalkommitté som bestämde priset på potatis.
Bra fråga. Om traditionell höger/vänster hade funnits kvar hade det varit enkelt. Men när vänstersidan cementerar – eller driver – politik som uppenbart gynnar kapital på arbetskraftens bekostnad blir man tveksam.
Samma sak när Borg/Reinfeldt gjorde sitt bästa för att faktiskt minska arbetsskatten även för låginkomsttagare (även om de samtidigt gjorde sitt bästa för att döda fackföreningarna).
Och skall man prata Moral tror jag att Klassiska konservativa och sossar hade tyckt lika illa om dubbelmoralen när företagsledningarna kräver återhållsamhet från “vanliga anställda” i löneförhandlingarna samtidigt som de delar ut bonusar till höger och vänster (även klassiska liberaler hade nog ansett att det är en förhandlingsfråga och arbetarna får skylla sig själva-typ).
Hmm, men då har vi kanske snart haft en nedsida på 50%.. Som många för inte så länge sedan tyckte var helt orimligt.. Men det var väl i storleksordning det som krävs för att fastighetspriser ska komma ner till hyffsad nivå sett till inflationen på sikt.
Noterar att på Hemnet ligger bl a en lägenhet på Strandvägens låga nummer som bjöds ut för 60 msek och såldes för 67 msek. Den är säkert med i Myglarstatistiken!