Jag har antagligen bloggat om det förut, men billigare bostadsbyggande leder inte till lägre bostadspriser. Bostadspriserna bestäms av Riksbanken genom sin styrränta, som sätter fastighetspriserna (dvs priset för tomtmarken) utifrån vad bostadsköpare har råd att betala för bostaden. Billigare bostadsbyggande höjer alltså bara fastighetspriserna, alternativt exploatörernas och byggbolagens vinster, eller en kombination därav. Enda sättet att få lägre bostadspriser är att Riksbanken höjer sin styrränta reporäntan.
 |
| Bygge på Liljeholmen, Stockholm |
På den dysfunktionella svenska bostadsmarknaden är det Riksbanken som styr bostadspriserna, inte vad det kostar att bygga.
Om det kostar tre miljoner att bygga en villa och grannens villa kostar fem miljoner, så kommer tomten kosta två miljoner. Om byggpriserna sjunker till 2 miljoner kommer tomtpriset istället öka till tre miljoner och priset kommer bli lika stort som grannens villa, om inte annat när huset säljs. Ingen bryr sig om att det på 70-talet kostade 200 000 att bygga en villa, 70-talsvillor säljs idag för 5 – 10 miljoner kronor ändå.
På samma sätt är det med bostadsrätter. Fastigheten (tomtmarken) och byggrätten kommer kosta så mycket att slutpriset blir samma som hos grannföreningarna, även om man bygger billigast möjligt. I de fall det är kommunen som sålde marken så spelar det ingen roll om de så ger bort marken till exploatören, slutpriset på lägenheterna kommer bli de samma, alternativt kommer de vid första försäljning få det marknadsmässigt korrekta priset – i så fall skulle kommunens bortskänkning av marken bara innebära att man ger miljonvinster till de som först köper lägenheterna, som dock i så fall kommer spekuleras upp i pris inför inflytt som om det vore 2017.
Det enda som egentilgen kan sänka bostadspriserna är högre räntor, men det gör alltså inte bostäderna billigare, eftersom månadskostnaden förblir den samma. Det minskar dock den finansiella risken för köparen.
 |
| Här hos Riksbanken bestäms bostadspriserna |
I en fungerande bostadsmarknad, dvs med fritt utbud och inte bara fri efterfrågan, hade även ett överskott av bostäder kunnat sänka priserna. Men vi kommer aldrig ha överskott av bostäder, eftersom vi inte har en fungerande marknad med fritt utbud. Istället har vi ett antal byggjättar med en oligopolliknande situation, lokala fastighetsoligopol, rent av kommunala monopol, och stora oligopolhyresvärdar, samt det kommunala planmonopolet. Ingen av dessa är intresserade av att ha fritt utbud och sänka priserna, eller att få ett överskott av bostäder. Istället kommer man begränsa och fördröja byggandet för att hålla uppe priserna. Det inkluderar att från kommunens sida hindra och fördröja eventuella oberoende privata initiativ av markexplotering som inte hamnar i byggjättarnas knän. En fungerande marknad hade inte heller haft centralplanering av räntan, utan räntan hade utan statlig intervention satts på en fri marknad istället för av centralbanker som Riksbanken.
En fungerande marknad innebär både fritt utbud och fri efterfrågan. Sverige kommer således aldrig ha fritt utbud och därmed aldrig en fungerande bostadsmarknad. Bostadspriserna kommer aldrig falla på grund av att det skulle bli billigare att bygga, t ex med regeringens förslag om att ge byggjättarna en gräddfil som certifierade byggprojekteringsföretag. Det är bara Riksbanken som kan sänka de svenska bostadspriserna, men det kommer de inte göra i en epok av permanenta krisräntor och kvantitativa lättnader.
Ville regeringen verkligen ha billigare bostäder skulle de slå sönder utbudsmonopolen och -oligopolen, inte skapa ytterligare gräddfiler för oligopolbolagen, men så saknar regering och riksdag handlingskraft, styrka och analysförmåga, och sitter tvärt om i knät på bygg- och fastighetsbranschens lobbyister i den mån de inte har månghundraåriga mentala blockeringar kallad ideologi.
Sedan förblir bostadsmarknaden en enorm bubbla, men nålen som kan spräcka bubblan kommer aldrig användas. Möjligen kan det komma en extern chock i form av någon grå eller svart svan, t ex skenande energipriser som gör att villaägarna inte har råd med lika mycket räntebetalningar längre. Men inte ens den värsta ekonomiska krisen sedan 30-talet – coronakrisen – kunde sänka svenska bostadspriser mer än under en handfull månader.
Vad som förr kunde spräckt bubblan var den naiva tanken att Riksbanken skulle höja räntan på grund av inflationen, men istället fick vi omdefiniering av både inflationsmätningen från KPI till KPIF, samt ändrat inflationsmål från autistiska och helt godtyckliga 2.0% till ett toleransintervall på 1.0 – 3.0%, allt för att hindra räntehöjningar. Dessutom bortser alltid Riksbanken från inflationen utifrån att det alltid är någon enskild faktor som bara är tillfällig eller ska bortses från när väl inflationen är över 2.0% – ena dagen ska inte energipriser tas hänsyn till och andra dagen så ska man inte bry sig om importerad inflation i form av stigande priser på importerade konsumtionsvaror på grund av svagare svensk krona. Det centrala är att Riksbanken gått från att vara autister, till att hitta alla tänkbara anledningar att inte höja räntan.
Nedanstående är en annons från bloggens samarbetspartner Compricer.
14 kommentarer
Bra analys.
Det är riksbanken som bestämmer hur tillgångarna ska omfördelas – i dess styrelse verkar det sitta politiska aktivister som vill hjälpa dagens regering med att köpa ytterligare en mandatperiod.
So you’re saying I should invest in real estate? 🙂
Det är baske mig inte lätt att navigera i det här. Branscher som man vet är orimligt värderade, men som alltid – i rådande ekonomi – kommer fortsätta vara helt orimligt stöttade av politiken.
Jag håller mig på sidlinjen så länge, och tittar på när alla blir svinrika. Inte alls bitter.
Enligt SBAB och Nordea så är bostadsbristen borta inom 6 år p.g.a att det byggs så mycket. SBAB tycker dock att de ska byggas mer villor. Lever de i en alternativ verklighet eller ska man lita på experterna?
https://www.di.se/nyheter/bostadsbristen-pa-vag-bort-da-vander-priserna-ned/
Det påbörjades 43000 bostäder det senaste året och siffrorna är i en fallande trend. 30000 av dem behövs enbart för den växande befolkningen. SBAB uppger i artikeln att det saknas 90000 bostäder. Då tar det i så fall snarare 8-9 år att bygga bort bostadsbristen, om nybyggandet planar ut på denna nivån och inte fortsätter falla. Och som sagt, börjar priserna påverkas negativt drar man ner på byggtakten.
"Om det kostar tre miljoner att bygga en villa och grannens villa kostar fem miljoner, så kommer tomten kosta två miljoner." Men det borde också styra byggandet mot områden längre ut från städerna där det är lägre priser men då uppstår förstås ett problem med finansieringen eftersom det blir en osäkerhet om marknadsvärdet blir lägre än byggkostnaden.
Varje region/län har sin regionala och kommunala planering som pekar ut områden där det skall byggas.
Fast i alla fall i de fall jag sett har just priserna på villor i "b- läge" fått en ordentlig uppgång under den senaste uppgången.
Det går alldeles utmärkt att priser på villor och brf ska sjunka. Inför en fastighetsskatt på t ex 1%, eller gör som i Danmark – relativ beskattning
Sverige har fastighetskatt, en kommunal fastighetsavgift.
Ingen fastighetsskatt, men vissa (som Cornu) har en fastighets-katt.
Centralbankenas politik med pengatryckande ger dessutom ständigt mer pengar i omlopp vilket allt annat lika borde leda till högre priser på fasta tillgångar.
Jag känner mig lätt gråtfärdig, när jag tänker på hur dålig hemberedskap som somliga av mina grannar har. Vi har förråden fulla med torr ved, som vi har kluvit och sågat själva ända ner till pinnved och lagrat. Resten har körts genom kompostkvarnen och lagts åt sidan. Veden har placerats mestadels i trädgårds-förråd av plast (Keter), med en hemsnickrad ram inuti för att hålla veden på plats. Den hålls torr därinne och jag som allergiker slipper få in björkpollen i huset. Ormarna trivs inte heller därinne, som de gjorde förut i vedstaplarna.
Vi hade en hantverkare här för att byta ut och förstora vår lucka till husgrunden som är en källare/torpargrund. Luckan fick en 10 cm tjock isolering av extruderad cellplast. Nu är den 50% större, från 80 x 80 till 80 x 120 cm, så att det blir lättare att använda delar av utrymmet som förråd. Det fungerar bra att köra vår stora fotogen-kamin "Corona" därnere, om strömmen går, som den ofta gör härute i skärgården. Då förhindrar man att vattenledningarna och VVB:n fryser.
Grannen bredvid har ingen ved alls i sitt förråd och under de första åren här hämtade han hela deras behov av ved från oss (!). Deras husgrund är en plintgrund, där Leca-block har staplats mellan plintarna, varvat med gamla 2-glasfönster som har blivit över, en ganska vanligt förekommande byggnadslösning härute. Deras vattenledningar och VVB har frusit ibland.
Nu blir det ingen mer gratis-ved till dem, dels har de bott här typ i tio år och dessutom har jag blivit osams med grann-tanten: i början av augusti hörde jag på natten (när jag låg vaken) fotsteg och hur någon ryckte i mitt dörrhandtag och mitt "uppfartslarm" på uteplatsen utanför ytterdörren blinkade. I början av september hörde jag (när jag låg vaken) två knytnävsslag mot ytterdörren och larmdosan blinkade. När jag informerade grannen, påstod hon att det inte finns några tjuvar alls på Värmdö och att jag i själva verket var inbillningssjuk och sedan hån-flinade hon, den jäveln. Lokaltidningarna brukar innehålla notiser om inbrott eller -försök och där stod det sist att några hade gått omkring i Boo (inte långt härifrån) på natten och ryckt i dörrhandtagen och bankat i dörrar med knytnäven. "Utländska ligor", påstås det, de vill kolla om någon har glömt att låsa ytterdörren eller om det är någon hemma, ifall lampan tänds inne.
Staten kan gå in och reglera storleken på lånen, det skulle också göra bostäder billigare utan att hushållen får sämre cashflow.
Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.