Den så kallade bostadsutvecklaren Oscar Properties redovisar tveksamma siffror om sin lägenhetsförsäljning. Färdiga projekt används för att dra upp statistiken över andel sålda lägenheter, för att nå siffran 90% mot den faktiska 55%. Siffrorna på antal sålda lägenheter går inte heller ihop, och ser ut att vara hälften mot siffran angiven i nyckeltalen. Bloggen har sökt Oscar Proprties för en kommentar, men ej fått svar.
 |
| Oscar Properties Norra Tornen Innovationen 1. |
Oscar Properties har kallat till extra bolagsstämma för att via en nyemission bland annat kunna lösa in så kallade preferensaktier, men också ges möjligheten att ta in ytterligare pengar längre fram. I samband med det är det extra viktigt att granska siffrorna som bolaget uppger, och de siffror som finns i senaste delårsrapporten motsäger sig själva.
Man får hoppas att presumtiva investerare granskar siffrorna själva innan de tar investeringsbeslut.
Oklarheterna avser dels andelen sålda lägenheter, och även antal sålda lägenheter netto.
I senaste kvartalsrapporten (PDF) står det på sidan 2 under Nyckeltal “Andel sålda bostäder i pågående nyproduktion, %” och siffran 90, och avser första halvåret 2019. Vid -“Antal sålda bostäder2″ för första halvåret står det 21. Fotnoten 2 innebär “Netto antal sålda lägenheter, dvs. antal försäljningar under perioden minus tidigare sålda lägenheter som återtagits“, dvs förändringen i antal sålda lägenheter.
Dessa siffror motsägs sedan i de separata redovisningarna av projekten.
På sidan 8 (PDF) står det under pågående nyproduktion dels att HG7 Etapp 3, 79&Park och Norra Tornen Innovationen 1 är färdiga. Dessa har 41 av 45, 168 av 169 och 180 av 182 sålda lägenheter, eller (41+168+180)/(45+169+182)=0.98 eller 98% sålda lägenheter. Till detta kommer de två projekt som är pågående nyproduktion, som inte är färdiga än, dvs Norra Tornen Helix 1 och Unité. Dessa har 88 av 138 respektive 14 av 46 lägenheter sålda, eller endast 55% sålda lägenheter. Pågående konvertering har i Bageriet 100% sålda lägenheter och i No.4 199 av 207 sålda, eller 96%. Konverteringarna varklara fjärde kvartalet 2018, men används fortfarande för att dra upp statistiken på sålda lägenheter. Trots att Bageriet har 100% sålda lägenheter har den fotnoten “avslutade projekt med bostäder kvar till försäljning”.
Slår man samman alla dessa nås en försäljningsgrad på (41+168+180+88+14+127+199)/(45+169+182+138+46+127+207)=0.8938 eller 89%, inte 90%. Ett till synes oskyldigt avrundningsfel kanske?
För det första använder Oscar Properties sifffrorna för tre färdigställda projekt och två färdigställda konverteringar och definierar dessa som pågående nyproduktion, för att dra upp försäljningsgraden i faktisk pågående nyproduktion. Men denna försäljingsgrad är alltså 89%, inte 90%. I faktisk pågående ej färdigställd nyproduktion är försäljningen bara 55%.
Vidare så uppger man en försäljningsgrad på 91% för Gasklockan, som är planerad produktion. Här klassar man bokade bostäder som sålda och uppger på sidan 8 (PDF) att 91% är sålda, eller 68 lägenheter. Projektet är dock på 317 lägenheter, så även om bokad är samma som såld, så är bara 21% av lägenheterna sålda, inte 91%. Tittar man noga på tabellen så saknas den fotnot 1 som är på de övre två tabellerna och där innebär “avser sålda bostäder i förhållande till totalt antal bostäder i projektet”. 91% för Gasklockan är alltså inte samma 91% som för HG7 Etapp 3. Istället menar man att 68 av 75 säljstartade lägenheter ger siffran 91%, vilket förstås vid frånvaron av den lilla fotnoten kan ses som korrekt. Vid bokslutet för 2018 angav man dock ingen försäljningsgrad alls för bokade bostäder, då de som sagt är bokade, inte sålda. Definitionen av såld lägenhet har kanske ändrats? Möjligt att även Gasklockans 22% bokade lägenheter används för att nå 90% sålda lägenheter, om man slår samman andelen bokade lägenheter med antalet sålda lägenheter? Detta verkar man dock inte gjort i tidigare redovisningar.
Slutligen uppges 21 sålda lägenheter under första halvåret 2019 på sidan 2 i kvartalsrapporten. Detta ska vara netto, enligt citat ovan.
Men jämför man netto antalet sålda lägenheter i projekten med siffrorna i bokslutet för 2018 (PDF) är försäljningen i själva verket hälften mot angivna 21 lägenheter.
HG7 Etapp 3 hade 37 sålda bostäder i bokslutet 2018, 79&Park hade 165 sålda, Norra Tornen Innovationen 1 180 sålda, Norra Tornen Helix 1 90 sålda och Unité 14 sålda. Under pågående konvertering hade Bageriet 124 sålda, No.4 196 sålda och Nybrogatan 19 49 sålda, eller 100%. Antalet sålda exklusive Nybrogatan 19 var alltså 37+165+180+90+14+124+196=806 lägenheter.
I senaste kvartalsrapporten, där det alltså uppges vara 21 lägenheter sålda totalt, så har HG Etapp 3 31 sålda, 79&Park 168 sålda, Norra Tornen Innovationen 1 180 sålda, Norra Tornen Helix 1 88 sålda och Unité 14 sålda. Bageriet har 127 sålda, och No.4 har 199 sålda. Nybrogatan 19 redovisas inte, men var 100% såld sedan tidigare och kan knappast ökat försäljningen netto.
I senaste kvartalsrapporten är antalet sålda alltså 41+168+180+88+14+127+199=817 lägenheter.
Skillnaden blir elva lägenheter sålda under första halvåret. Oscar Properties uppger i nyckeltalen på sidan 2 (PDF) tjugoen sålda lägenheter första halvåret.
Uppenbarligen har Oscar Properties en del utmaningar när det gäller att kontrollräkna siffrorna. Risk för copy & paste finnes, då det på sidan 26 av halvårsrapporten (PDF) står “bokslutskommunikén har ej varit föremål för revisorernas granskning”.
Bloggen har under morgonen sökt Oscar Properties för svar, men ej fått någon respons.
Felaktigheterna identifierades först av Twitterkontot Bostadspriserna.
Oscar Properties-aktien är i skrivande stund upp +0.99% på en svagt positiv börs.
7 kommentarer
Som av en händelse går en tv-serie på CMore baserat på Carolina Neuraths bok Fartblinda. Som förvisso handlade om en bank, men där tveksam kvartalsrapportering avgjorde bankens öde, eller ja – man gömde helt enkelt att pengarna var slut i kvartalsrapporten. Så kan det gå. Kreativa ekonomer är inte så bra, men kreativa ingenjörer däremot…
Staden har inte fått betalt för marken i Gasklockan än. Betalningen ställdes in i våras och blev uppskjuten till i höst. Där ska 600 MSEK hostas upp för marken (och senare såklart tillkommande för byggnationen) innan man får några intäkter för det projektet. Så att ta upp bokade lyor där känns lite som att ange sin förmodade ingångslön som färdig ingenjör till banken när man börjar termin 1 på KTH och behöver lägenhet.
Att de skrivit återgångsavtal (dvs sagt upp förhandsavtal) med köpare av lägenheter i projekt Unité har de också glömt att redovisa… Skulle gissa att åtminstone alla utom radhusen är ”osålda”, vilket sänker antalet med ytterligare 10 (även om jag bara med 100% säkerhet kan veta att ett av avtalen avtal sagts upp, men eftersom de 10 i hus 1 och 2 som ”sålts” aldrig kommer att byggas enligt ny plan för projektet så är jag tämligen säker på att även de övriga 9 är osålda igen… Radhusen är tänkta att konverteras till ägarlägenheter, inte självklart att köparna valt att hoppa av där…)
Smått förvirrat skrivet. Jag skyller på telefonen….
Off topic: Varför bygger man så himskans fula hus? Groteskt fula rent ut sagt… Tänker att man kunde byggt samma storlek och lyx invändigt, men med en mer tilltalande utsida. Troligen behåller en sådan lägenhet sitt värde längre – om den är "fin att se på" från utsidan?
Det är väl finare än allt annat på gärdet och Vasastan? Gärdet måste ju vara världens fulaste bostadsområde. Vasastan bra läge men 4 våningshus med putsfasad så långt ögat kan nå blir ingen glad av.
Enligt Fastighetsvärlden i går så har förvaltningschefen, affärsutvecklare och kommunikationschefen lämnat OP på kort tid.