Det börjar bli de väntade artiklarna om bostadskarriärister som riskerar torska dit. Bakom det hela ligger tre faktorer – köp av nyproduktion utan att ha sålt befintlig bostad, fallande bostadspriser och de nya skärpta amorteringskraven.
 |
| Insert generic picture även om det är nybyggda hyresrätter. |
SvD (nej, jag länkar förstås inte, det är ändå bakom betalvägg) har en artikel om en pensionär (?) som ser ut att torska dit i bostadskarriären, efter att ha tecknat sig för en nyproducerad lägenheten i 4.5-miljonersklassen.
Vederbörande hade en kort tid ett lånelöfte från SBAB, men när bostadspriserna föll åkte förstås lånelöftet ut. Därtill höjs amorteringskraven, eftersom man som låginkomsttagare lätt drabbas av maxbelåningsregeln om 4.5x årsinkomsten. Men framför allt föll bostadspriserna. Andra lägenheter i den nya föreningen sänktes med en halv miljon, och den befintliga lägenheten som centralt skulle säljas blev osäljbar till de priser pensionären hade räknat med. Det är inte heller möjligt att krångla sig ur köpet av den nya lägenheten utan en mycket kostsam rättsprocess med dåliga odds.
Så där sitter vederbörande med i praktiken en latent skuld på 4.5 MSEK att hosta upp för en lägenhet som ännu inte är klar – en summa som inte går att uppbringa ens om nuvarande lägenhet säljs.
SBAB har för övrigt tydligen inrättat en avdelning som ska ge terapi till dessa kunder i väntan på att allt blir bra igen. Omtänksamt. Tydligen finns det gott om dem. Hur många som faktiskt hade tänkt flytta och hur många som bara köpte en nyproducerad lägenhet på spekulation att kunna sälja dyrare innan inflytt är förstås osäkert.
Pensionären (som ställer upp med namn och foto) säger till SvD:
“Det kändes som att SBAB hade rustat för att ta hand om kunder som mig. Chefen var vänlig som en terapeut, och hänvisade mig till en sorts specialavdelning där kunder som jag hamnar för att “hålla grytan kokande”. Men de gav inga besked annat än att ’principerna gäller’.”
SBAB-kunden har nu några månader på sig att hosta upp 4.5 MSEK när det är dags för inflytt i nya lägenheten. Vederbörande skyller på politikerna, det måste trots allt alltid vara någon annans fel.
63 kommentarer
Det är som alla investeringar. Stora vinster har ofta stora risktagande.
Svårt att tänka sig någon mer riskfylld investering i dag än att köpa en nyproducerad lägenhet i mediokert läge, noterad i SEK. Typ Årsta, Haninge etc i Sthlm
Aj som fan.
I
Och att vänta och se är inte att rekommendera. Sitter man med en skuld på 4,5 MSEk och en tillgång i form av en bostadsrätt är risken rätt stor att någon tvingar en att sälja allt man har och äger för att lösa skulden i detta fallet.
Nu får hon väl lån på en del så fort hon sålt om än till ett lägre pris än väntat.
Just detta fallet hamnar i tidningarna eftersom det är svag spekulation hos pensionärer, stor spekulation hos bostadsutvecklaren och därmed nyhetsvärdigt då det är svag vs stark.
Vi får hoppas pensionären har sparkapital, annars blir hon nog fattigpensionär.
Kommer flera sådana här historier om både barnfamiljer och pensionärer. Så länge de har inkomster kommer de få tak över huvudet, men kanske inte som de tänkte.
Åhja, hon hade ju ett par miljoner i gamla lägenheten. Hon kanske förlorar en på den här affären. Hon får väl flytta till en kommun med billigare boende. Finns faktiskt fortfarande gott om billiga hyresrätter en bít utanför storstan – utan kö. Den miljonen räcker exempelvis till att betala en hyra på 8000 kr/månad i tio år.
Det är många som lyssnar på rådet: "sälj huset köp en lägenhet i stan, du slipper gräsklippning och snöskottning och faår nära till stadens faciliteter". Bättre då att låta gräset växa eller leja någon person för tunga sysslor, blir billigare i längden.
Säljer du först och köper sen så är det väl lugnt.
Precis, för att minimera risken kan man först sälja, kanske magasinera sina prylar som man vill ha kvar och flytta till en tillfällig hyresrätt, kanske i andra hand för en tid tills man hittat det nya. Det finns exempelvis just nu 2044 hyreslägenheter på bostadsportalen. Visserligen är priserna rätt höga, men man får se det som en försäkringspremie.
Vad jag vet så har sälja först och köpa sen något som rådigt på marknaden i alla tider förutom de senaste 10 åren? Något sjukt och ovanligt liksom hela bobubblan. Att unga går i den fällan kan man ju förstå. Men en pensionär som borde varit med om en del. Man för skylla sig själv!
Människor är märkliga. En del ägnar betydligt mer tid åt att jaga extrapriser på ICA än att sätta sig in i sitt livs största affär.
Att man vågar chansa när det rör sig om fyra och en halv miljoner kronor!
Det brukar jag också reflektera över ibland hur vissa "jagar" de små kostnaderna/utgifterna men inte tänker på de stora kostnaderna/utgifterna som verkligen är det som påverkar ekonomin i slutänden.
Tja, jag har inte speciellt mycket till övers för dem som använder sitt boende som någon sorts "investeringsfond" eller bankomat. De får faktiskt skylla sig själva ity en bostad har man för att bo i.
Däremot kan jag alltid förundras över vad fr.f.a vissa på "vänsterkanten" påstår om att ".. varför byggs det inte billiga några hyresrätter utan bara dyra bostadsrätter.."
En bostad och fastighet torde ha samma kostnad för byggande om den byggs på samma plats och alla andra faktorer som standard etc. lika OAVSETT den senare upplåtelseformen.
Kan någon kunnig här förklara ?
Eftersom hyresrätt är riskfritt och inre underhåll ingår så bör hyresrätten vara rejält mycket dyrare jämfört med bostadsrätt och villa.
Precis som Cornu ofta skriver kommer det inte byggas billiga, centrala hyresrätter. Den avgörande faktorn är markpriset. Perifera kommuner i Stockholms län har ofta markpriser på upp över 10.000 kr/kvm (råmark). Lägg därtill byggkostnad om kanske 20.000-30.000 kr/kvm så inser du snabbt att det inte blir "billigt". Det byggs fortfarande för fullt (iaf. i Sthlm) i blandade upplåtelseformer men ofta räcker inte lönen (pensionen/bidraget) till för att finansiera boendet OCH den spännande livsstil som många vill ha.
En annan faktor är att de flesta kommuner (åtminstone i Stockholm) ställer mycket höga krav på utformning, oavsett upplåtelseform. Utifrån dessa kravställningar blir det dyrt. Ja, det byggs också givetvis en del riktigt "billigt" – dvs. modulbyggen med betongprefab men när dessa väl byggts uppstår ofta allmänt missnöje som riktas mot de lokalpolitiker som släppt fram detta. Eftersom det inte är lätt att hitta ny, byggbar mark så hamnar ofta dessa kåkar i närheten av befintlig bebyggelse, givetvis till grannars stora förtret. Det klagas friskt på miljonprogrammen men vad som är intressant är att dessa ofta planerades och genomfördes på ett genomtänkt sätt som genererade boendemiljöer som faktiskt i många fall är bra (generösa gårdar, grönytor mm). Mycket av det som byggs som "fill-in projekt" (stadsförtätning) idag genererar ofta bedrövliga boendemiljöer och i backspegeln kommer vi se att mycket av det vi byggt faktiskt är sämre än 70-tals miljonprogramsbestånd.
Ytterligare en faktor som är värd att ha i åtanke är att vinstkravet hos byggaktörerna ofta är högt ställt. En producerad lägenhet kan ofta generera över 1 mkr i vinst, givetvis gäller detta inte hyresrätter eftersom de förutsätter långsiktigt ägande men lägenheter i Brf-form är givetvis lockande för snabba vinster.
Sammanfattningsvis, markpriset i kombination med vinstkrav och högt ställda krav från kommuner gör att de produkter som kommer ut på marknaden är exakt vad vi kan förvänta oss. Det kommer dock att förändras i takt med att "vanligt folk" helt enkelt inte får lån vilket förändrar riktningen på spiralen.
Stora delar av "Järvafältets" miljonprogramsområden ( Tensta, Rinkeby, Rissne m.fl ) byggdes väl på närmast "gratis" statlig mark som tidigare varit militära övningsområden ?
I Göteborg byggdes miljonprogramsområdena i nordost i Angered på bulvaninköpt mark…
Som Bengt skriver så är markpriset rörligt. Får vi sjunkande bostadspriser framöver sjunker även markpriserna. Hyresrätterna blir således billigare att bygga,
En positiv spiral helt enkelt,
… och sjunker markpriset torde även bostadsrätter bli billigare att bygga…
Bra och uttömmande inlägg där, Jesus.
Får vi lågkonjunktur så kommer även byggpriserna att sjunka, så plötsligt kanske det blir en bra affärsidé att bygga HR igen.
I Tokyo finns det gott om varianter billiga lägenheter för folk med lägre inkomster.
Inte billigt om man räknar i kr/kvm men billigt i kr/månad.
Hyresrätter är dyrare att bygga då man bygger hus som ägarna skall förvalta i 50år med så lite underhållsbehov som möjligt. Bostadsrätter skall se snygga ut på visningen och sedan blir husets konstruktion en nybildad bostadsrättsförenings huvudvärk.
Markpriserna förvärrar förstås problemen. Men behovshyran på ett nybyggt bostadshyreshus hamnar runt 1500-1600 kr/kvm och år, även om man bygger så billigt som 20000-25000 kr/kvm i totalkostnad (mer än en halvering från dagens genomsnittliga nivåer). Hyran för en genomsnittlig lägenhet blir då runt 11000 kr i månaden. Alltför saftigt för de som har de största bostadsbehoven.
Det ger fastighetsägaren en avkastning (efter driftskostnader, kapitalkostnader, avskrivningar) på strax under tre procent per år, vilket är mycket dåligt betalt för risken. En byggkostnad på 40000-45000 kr/kvm har en behovshyra närmare 3000 kr/kvm och år. Att hyran ändå är lägre idag beror på att man i kalkylerna räknar evigt extremlåga räntor och att man struntar i avskrivningar.
Således: De dyra hyrorna idag är alltför låga för långsiktig förvaltning.
Ja, Det var en bra sammanfattning Jesus.
Något jag slås över är att miljonprogrammets områden är luftiga. Det är bristen på underhåll som gör dem sunkiga skitiga. Bristen på underhåll kommer av att de som bor där inte har råd.
Om 30-40 år kan de bli riktigt bra till skillnad från ex Västra Hamnen eller andra modern bostadsområden.
Överlag är det svårt att se att inte boendet kommer socialiseras i någon form framöver. Tvångsinkvsrtering , andrahandsuthyrning till Socialförvaltningen, grönområden i villaområden tas till subventionerade hyreslägenheter och det hela finansieras med ökade fastighetsskatter på ägt boende
Nja, miljonprogrammet byggdes inte direkt för att ha ett billigt underhåll heller. Det är delvis fult för att det var lite av en slit och släng-vara. När det byggdes trodde man nog att det skulle vara rivet nu.
Kent: Billigare smålägenheter i Tokyo är ju i princip en TEU-kontainer med dörr i ena kortänden och liten balkong för klädtork etc i andra. Knappt i klass med svenska studentlägenheter, och knappast något som skulle accepteras ens av singelhushåll i Sverige, än mindre 2-3 personer som i Tokyo.
ben tänkte inte på huskropparna , inredning, planlösningar, våtutrymmen utan utemiljön och omgivningarna. Ta ex Lindängen i Malmö, fram till man pressade in Hyllie och Emporia mm låg det ganska pittoreskt i utkanten (off) i av Malmö.
När man går i Hyllie känns det som att husen skall kasta sig över en, dagsljuset når inte ner.
Miljonprogrammets hus är såklart av annan kvalitet, uppskrämt ungefär som villamattorna från den tiden. Svårt anpassa dem till dagens önskemål också ex med badrum, öppna kök osv.
powertools, ja precis det är skokartonger och så blir nog inte Stockholm under vår livstid i alla fall.
Det ger ändå lite perspektiv på Svenssons krav.
Men Svensson får snart rätta munnen eftermatsäcken och det kommer nog han nog successivt inse i takt med att han inser att staten inte kommer kunna hjälpa honom i framtiden.
Aha! Ja, men det finns en del arkitektoniska idéer om att tätare gator ger en innerstadskänsla som är tryggare och trivsamt. Fan tro't. Sen spelar säkert markpriserna roll där också.
En anledning till att det mest blir bostadsrätter är att BR-spekulanter är de mest riskbenägna och därmed är BRFer de som bjuder högst. Som Bengt skriver så borde det vara lika dyrt att bygga oavsett upplåtelseform (allt annat lika), då blir enda skillnaden att man kan ta ut olika pris beroende av upplåtelseform.
Kent: Ja, det skulle nog gå att få lönsamhet i såna byggen även här om det inte vore för markpriserna då, eller om man fått bygga rejält på höjden. En viss tid under mitt liv hade jag *gärna* bott på 22kvm med lägre standard, mitt i smeten i en storstad om priset var rimligt.
Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.
Billiga hyresrätter i beståndet är en av tre saker.
1. Kasst byggda, ex miljonprogrammen med radonbetong, pcb och asbest, fula som stryk och har enorma investeringsbehov. När dessa renoverats landat ofta hyran kring det dubbla nuvarande minst, då bor du ändå i ett fult hus i ett rackigt område.
2. Subventionerade och/eller gamla föreningar ex innerstäder. Hör ihop med 3.
3. Rika pga lokalhyror (finns brfer i sthlm med 0kr i månadsavgift).
@Ben: Tänker du på nyurbanism, Jane Jacobs, hus-i-park vs kvatersstad osv?
Kanske det, brukar stänga öronen när polotröjorna börjar prata.
@Ben!
Du menar de SVARTA polotröjorna med tillhörande extremt skrikigt fula – "se på hippa häftiga mig" – glasögon och moderiktigt rakad skalle… 😉
Lätt att känna symapati där, hon har ju rimligen inte köpt som spekulation.
Men det är ändå intressant att hon förvånat konstaterar att lånelöftet bara gällde några månader. Vi talar ändå om en person som med rätt svag ekonomi och mycket svag inkomst går in och köper en bostad för X antal miljoner mer än nuvarande är värd utan att kolla… ja, utan att kolla på något överhuvudtaget. Ingen kalkyl som klarar förändringar, ingen koll på samarbetet med banken.
Låter som en vänsterväljare, tycker att någon annan skall ta kostnaderna för deras egna dumma beslut. Märkligt att till och med pensionärer är curlade idag, trodde det var ett fenomen som bara fanns bland 20åringar?
Och har man levt så länge att man blivit pensionär borde man ha haft tid att lära sig lite om riskhantering, samt att det har ju varit ett antal upp och nergångar på bostadsmarknaden de senaste 65åren!
Nu vill jag inte vara petimeter men om han ska köpa en lägenhet för 4.5 miljoner som finansieras med en försäljning av en annan lägenhet så kommer väl den ge en intäkt även om den är lägre än väntat? Eller är hans nuvarande lägenhet överbelånade över marknadsvärdet?
Nä, men hon kommer mista en miljon ca. Surt så klart, men spekulation är spekulation
SBAB verkar vara på rätt sida av lagen i detta fall, MEN även om alla ekonomiska krav uppfylls nekar de gå vidare med sina låne-"löften". Är föreningen liten (<10?) nekas lånet trots tidigare löfte. Brott för vilseledande reklam?
Det är lätt att dras med i flocken. För 20 år sedan fick de flesta ont i magen av att bara tänka på att skuldsätta sig med miljoner, idag ses det som helt normalt, men bara för att köpa bostad. Tänker man sig att köpa något annat har man helt andra bedömningar av vad som är rimligt, och vilka risker man är beredd att ta.
Dum-svensson älskar att konsumera för lånade pengar. Man lever bara en gång, det är svennebanans motto. Dum-svensson är såväl opportunist som auktoritetstroende. Eftersom politiker och Riksbank möjliggjorde opportunisten svennebanans festande, så kräver sedan auktoritetstrogne svennebanan att farbror staten ska städa upp och betala för festen när den blev dyrare än svennebanan tänkt sig.
När vi går in i lågkonjuktur och bostadskraschen kommer, så kommer många svenssons att bli bankrutta, varpå vi får skuldsanering 2.0. Svenssons konsumerande för lånade pengar hamnar hos skattebetalarna på ett eller annat sätt.
… och skall sedan Sverige vara hela världens lilla "socialbyrå" – till skillnad från de snuskigt rika oljestaterna vid Persiska Viken – så tillkommer detta.
En "ekvation" som helt enkelt INTE går ihop!
Spararna kan väl betala för kreditförluster?
Det som skrämmer mig i det här är att det är SBAB som är iblandade och man nämner "en specialavdelning" för kunder som hamnat under isen och att denna avdelning finns för "att hålla grytan kokande".
Hörde jag "hela vägen in i kaklet"?
Dom samlas i gruppmöten där dom sitter på stolar i en ring, berättar snyftisar åt varandra, håller varandra i hand och sjunger We shall overcome…
Precis då kommer jag in genom väggen, med släggan i hand och sjungandes 34:an med hög och klar röst.
Halta Lotta?
Nä för hos mig är supen gratis.
Bloggare och kommentatorer – läs artikeln en gång till och sluta vara så oförskämda.
Köparen är ingen "klippare", utan hon önskar komma ut ur innerstaden för att spendera ålderns höst i en handikappanpassad lägenhet med hiss. Hon skyller inte på någon, utan vill med sin utlämnande historia visa hur det kan gå om man inte informerat sig själv tillräckligt.
"– Jag vill att politikerna ska förstå: Man har fattat plötsliga beslut om stramare kreditregler, ad hoc. Man har missat den stora bilden av hur både unga och gamla nu får svårt att flytta. Bostadsproblemen tas inte upp av politikerna för de är så stora att de blir rädda. Men kommer man in i detta system med låga inkomster, och regelförändringar plötsligt sker, så känner man sig förlorad i en labyrint av svårigheter, säger L****n."
Snicksnack, har man tecknat sig för en stor utgift i framtiden men utan att ha kapitalet säkrat så spekulerar man. Lägg därtill ett ringa kassaflöde så tar man en extremt stor risk, går en sådan affär fel så finns ingen chans att man kan reda ut det.
Det är ju egentligen rätt konstigt att det öht gått att sälja nyproduktion med detta upplägg. Hela risken ligger ju på köparen, som dessutom är den kapitalsvagare parten.
Visst, det finns alltid ett element av spekulation i alla köp. Det är dock en avgörande skillnad om man köper i syfte att spekulera eller om man köper i syfte att bo.
Sen finns det en rätt bred gråzon där nu för tiden, att folk köper för att bo men kanske lite större / dyrare / finare än vad de egentligen har råd med eftersom de spekulerar i att marknaden kommer att gå upp framöver.
Köpet hon gjorde var korkat. Hon borde istället ha köpt mindre/äldre och billigare, eller hyrt.
Hon är ansvarig, även om jag kan tycka att hon aldrig borde ha beviljats lånelöfte i första hand.
M_Mullasson, jag har inte påstått att L****n är spekulant, jag skrev:
"Hur många som faktiskt hade tänkt flytta och hur många som bara köpte en nyproducerad lägenhet på spekulation att kunna sälja dyrare innan inflytt är förstås osäkert."
Rätt uppenbart att jag säger att det finns bägge typerna och inget om detta fallet. Men alla som träder fram kommer hävda att de inte spekulerade.
Att göra en affär och förutsätta att inte priserna faller under tiden är dock spekulation i stillastående (eller stigande) priser. Även om man inte förstår det själv.
Njah. Utanför innerstan har man tagit i från tårna om man ska bo ensam i något för 4.5 miljoner, hiss eller inte.
Dvs detta handlar om att byta upp sig markant i boendestandard (om det nu inte är uppenbart redan i premissen att något utanför innerstan är mycket dyrare än något man äger i innerstan). Det är självklart att det kostar, och det borde vara självklart att räkna på situationen istället för att bara slänga sig ut.
Läs artikeln innan ni skriker. Hela problemet för damen infinner sig av att hon får låna mindre på grund av det sista amorteringskravet på 4,5 gånger inkomsten. Damen flyttar från 68 kvm i innerstan till 59 kvm i Solna. Hennes innerstadslägenhet bör alltså fortfarande vara värd 5-6 miljoner och hennes nya kostar 4,5 miljoner. Hennes lån idag är 2 miljoner men på grund av politikernas panikinförda regler får hon bara låna ca 1 miljon istället för de 2 miljoner som hon uppenbarligen klarar av att betala på idag enligt gamla reglerna.
Snyftandet kommer sig alltså inte av att hon förlorat pengar utan för att hon inte kan tillträda den nya lägenheten på grund av snabbt införda låneregler. Rimligt förfarande vid införande av regler som får så långtgående konsekvenser för människor är att införandet sker på 2-4 år horisont så att man har en chans att förbereda sig.
Nu slog reglerna till snabbt och förändrade förutsättningarna för redan ingångna avtal. Så gör man inte i en stabil nation som Sverige är.
Nä så enkelt är det inte. Den nya lägenheten har minskat i värdering med ca 0.5 milj, även om hon skulle få loss 4 miljoner från den gamla lägenheten skulle hon i vilket fall behöva låna dessa 0.5 milj utan säkerhet.
Amorteringsreglerna aviserades runt okt/november förra året och implementerades i mars i år. Folk har haft god tid på sig. Dessutom har myndigheter infört flera steg under flera år.
Tanten ville tjäna pengar eftersom hon tydligen köpt nytt långt innan hon sålt gamla objektet. Spekulationsköp kan straffa sig. Nu drabbar det ingen fattig, eftersom hon troligtvis fick köpa sin lägenhet runt 20.000/kvm. Dvs en vinst på ca 4-5 miljoner. Många utlandsresor har det nog blivit under åren med dessa pengar. Nu när spekulationen gick fel så sitter hon och gnäller på politiker, ja vad ska man säga.
@Cornucopia?, det säger jag inte heller att du påstod, utan meningen som jag reagerade på var denna:
"Vederbörande skyller på politikerna, det måste trots allt alltid vara någon annans fel."
Hon skyller inte alls ifrån sig på politikerna.
Greven15 +1
"Vederbörande skyller på politikerna, det måste trots allt alltid vara någon annans fel."
Verkligen standard idag. Ingen tar något ansvar för sina egna handlingar utan allt är någon annans fel.
På 1600 talet köpte man tulpanlökar men det var sannolikt inte för att bo i…
Nä för fina rabatter, och de finns ju kvar så måste varit en långsiktig bra investering
Girighetens kraft är stark.