I Oscar Properties projekt Norra Tornen är fortfarande 40% av lägenheterna osålda i det ännu ej byggda tornet. Samtidigt säljs nu lägenheter ut i det färdiga tornet, där de tidigare köparna uppenbarligen aldrig tänkt flytta in. Ett facit kring spekulationsköpen.
 |
| Norra Tornen Innovationen. |
Hos Booli ligger det just nu ute tretton lägenheter till salu i Norra Tornen Innovationen på Torsgatan 8. Tre av dessa är angivna som nyproduktion men det är oklart om det är Oscar Properties som säljer dessa eller om det är nyproduktionsspekulanter som säljer.
Man kan dock titta på vad priserna är nu kontra vad Oscar Properties fick betalt
En tvåa ligger nu ute för 4 975 000:- SEK mot OP-priset 5 570 000:- SEK, dvs -11%.
En trea har sänkts från 6 090 000:- SEK till 5 995 000:- SEK. En fyra riktigt högt upp har däremot höjts rejält från 7 940 000:- SEK till 9 150 000:-.
Mest spektakulärt ligger 25-miljonerslägenheten på 163 m2 ute för 26 000 000:- SEK. Med inflytt på gång kan det behöva hostas upp 25 MSEK (sannolikt en del i skulder) för att få ut den där miljonen i vinst (minus mäklararvodet, som kommer äta upp det mesta). Om man bara ligger ute med handpenning på 2.5 MSEK och säljer med 1 MSEK i vinst blir det ju 40% avkastning på investerat kapital, vilket inte är så illa. Men det går snabbt åt andra hållet när man måste hosta upp resterande 22.5 MSEK.
Med tretton objekt ute har man ett facit på hur mycket spekulationsköp det varit i fastighetens bostadsrättsmedlemskap. Frågan är om resterande faktiskt tänkt flytta in, och hur många av dem är spekulanter som inte har ekonomiskt bråttom att sälja?
I en artikel hos SvD (betalvägg) konstateras det att det andra tornet ännu inte börjat byggas, trots att det bara är ett och ett halvt år till byggstart. Korrigering: Tydligen har man byggt grund och källare i ett år nu. 40% av lägenheterna är ännu osålda, inklusive lägenheter för 35 och 45 MSEK högst upp i huset. Oscar Properties ser det dock som positivt att 60% av lägenheterna är sålda.
Vad som händer med de försäljningarna om man inte kan hålla inflyttningsdatumet lämnas som en övning åt Oscar Properties.
 |
| Dagschart Oscar Properties. Logaritmisk skala. |
Marknaden verkar inte ha speciellt stort förtroende för Oscar Properties baserat på aktiekursen.
Vi får väl se om det blir två torn eller om det färdiga tornet blir ett långfingerformat monument över bostadsbubblan?
23 kommentarer
Oscar är den udda göken i nybyggnationsflocken. De stora, JM och Bonava bottnade på börsen i somras och stigit sedan dess.
Bulltrap
Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.
Det är ju felaktigt att hävda att den andra tornet ej börjat byggnas. Det har pågått grundläggning och arbeten i källare i närmare ett år. Går lätt att följa via webbkamera. Om resandet av huset går lika snabbt som i det första så är det inte otroligt att man håller lovad inflyttningstid.
Är det minas tirith eller minas morgul som är obyggt?
Det är Barad-dûr som inte är färdigställt.
Är Sauron bostadslös just nu, frågar du dig? Det vet jag inte. Sauron har ju ingen målsman överhuvudtaget.
Måste man inte ha målsman om man går i första ring?
I områden söderom söder jag kikat på är uppemot 4 av 5 bostäder till salu nybyggen.
Väldigt många är också uppenbara spekulationsköp, som pga hemnets regler anses tillhöra befintligt bestånd.
Skanska / IKEA:s "Bo-Klok" koncept verkar ha tiderna för sig!
Mer "Ullared" åt verklighetens folk!
Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.
Undrar hur det är med resten av Hagastaden.
Hagastaden kommer bli intressant att följa.
Svindyra bostäder, mycket pga att "marken" egentligen är ett jättebygge i sig med överdäckade järnvägsspår och vägar. Dessutom många bostäder, då det är en helt ny stadsdel…
Om ingen köper dem så kanske de konverteras till hyresrätter. Men om de blir för dyra som hyresrätter så kanske få av de som behöver bostad och kan betala själva flyttar in. Därför viktigt att de inte blir för dyra hyresrätter. OBS! För dyra i sammanhanget – det är ju rätt bra läge på sätt och vis. Även om kommunikationerna inte är så prima som de kunde ha varit.
Smäll av en långtradare lastad med några tiotals ton ANFO i tunneln som överdäckats när hela området är färdigbyggt med bostäder och kontor så ska ni få se på dålig stämning…
Jag förstår inte riktigt att man kan få lov att bygga bostäder på det där viset. Men det görs väl rimlighetsbedömningar där som för allt annat…
Tunnlarna är fullsprinklade och dimensionerade för att stå emot diverse påkörningar, men har man tagit höjd för rent illvilliga gärningar, som tankeexperimentet ovan, vid dimensionering av bjälklaget som utgör tak i vägtunnel och "mark" för de kommande husen?
Nej, man har knappast tagit höjd för illvilliga gärningar.
Fick just en bokidé.
En snabb googling ger svaret: "I detaljplanen finns planbestämmelser om förstärkt konstruktion som ska leda till att vid olycka med transport av farligt gods så ska inte bebyggelsen ovanpå tunneln komma till skada. Byggnaderna ovanpå tunneln ska kunna stå emot vibrationer vid explosion av
2 ton trotyl."
Så rent illvilliga handlingar har man nog inte tagit hänsyn till utan enbart tillåtna ADR-transporter.
Men är inte det som tunnlats över järnvägen från frihamnen till stambanan?
Svårt att se vart det tar vägen med såpass låg omsättning och eftersläpning på viktig data. Det verkar dock inte peka lika tydligt uppåt utanför Stockholm som vissa vill göra gällande. Det börjar dyka upp exempel på bostäder som av olika anledningar har omsatts 2 ggr senaste åren. Tex en villa i Kungsbacka söder om Göteborg som såldes i dec 17 för 6,5 och nu såldes igen för 5,965. Med få köpare så är det svårt att få bud som överstiger 80-90% av vad som betalades för ett år sedan och säljarna är ovilliga att realisera sådan förluster när de bara bott där något eller några år.
Undrar om man får teckna sig i nyproduktioner med ett AB?
Man riskerar ju fortfarande att förlora handpenningen men blir det värre än så låter man helt enkelt bolaget gå i konkurs.
Inget jag planerar ändå, bara filosoferar lite…
Du förlorar aktiekapitalet också samt riskerar företrädaransvar om det är ett uppenbart syfte att låta bolaget gå i konkurs. Men framför allt så måste du hyra bolagets bostad till marknadspris, finns inga genvägar.
Det lär ju vara svårt och bevisa att syftet är kk, det är ju inte ens det egentliga syftet. Man pytsar ju inte in x antal hundra tusen, kanske en miljon i ett bolag bara för att låta pengarna gå upp i rök.
Hyra bostad från sitt eget bolag kan väl inte vara fel? Eller sälja bostaden till marknadspris och behålla vinsten i bolaget för nya affärer.
Det lär fungera utmärkt så länge du kan tänka dig att skriva på själv som borgensman. Ingen skulle sälja en bostad på spekulation till ett AB utan pengar eller verksamhet. Eller om någon skulle göra det så köp flera. Nersidan är 50 000 (om inget hemskt skulle hända) och uppsidan möjligtvis mångdubbelt större. Handpenning står givetvis någon annan stolle för, som lånar ut summan till ditt bolag utan säkerhet.
Det kan finnas ett antal problem med upplägget. För det första måste föreningen tillåta juridiska personer som medlemmar, det är inte alla som gör. För det andra skall du förmå banken att låna ut pengar till ditt AB utan att behöva personlig borgen vilket jag tro är svårt, isht om det bara är en lägenhet som ABt skall äga. Dessutom kräver de normalt större egen insats när det gäller fastighetsbolag. På tal om det kan de ju tycka det är märkligt med ett fastighetsbolag som inte skall äga någon fastighet.