Gästinlägg: Erfarenheter från dagens bostadsmarknad utanför Stockholm

Nedanstående är ett gästinlägg av en läsare.

Mot bakgrund av din betraktelse i dag gällande bostadsmarknaden i Stockholm tänkte jag ge dig några reflektioner från oss som springer runt på visningar på helgerna samt diskuterar med mäklare av försäljning av egen bostad. Vi har även vänner och bekanta som köpt och sålt fastigheter under det senaste året. Det jag beskriver gäller Västerort och villor i Stockholm.

Inte Västerort.

Gällande volym finns alltid en grundvolym oavsett konjunktur eller situation på bostadsmarknaden som en följd av skilsmässor och dödsbon, enligt mäklarna. Även de som faller för åldersstrecket och inte klarar av eget boende faller in under denna kategori. Det känns som att det inte är de som vill byta upp sig som lägger ut objekt till försäljning i samma utsträckning. Det samma gäller också på köparsidan. De som träffat någon ny eller bildat familj märks mer på köparsidan. Mäklare vittnar om desperationen hos nyförälskade och nybildade par med två barnkullar då det inte finns särskilt många hus i den storleksklassen. Då får ekonomiska överväganden stå tillbaka till förmån för kärleken, och dessa par kör fortfarande med öppna spjäll i en budgivningarna.

Man bör vara medveten om att väldigt många objekt dras tillbaka och inte finns i statistiken. En icke-affär är också en affär för de som följer utbudet på bostadsmarknaden. Det är vanligt att objekt återkommer till lägre priser. Därför syns inte nedgången i bostadspriser så tydligt i statistiken som det gör om man har blykoll på vilka objekt som är ute i ett specifikt område. Jämför med volymstaplarna om man köper aktier. Även om inte alla order går till avslut kan du se på volymstaplarna om köpare och säljare är på hugget.

Jämfört med för ett år sedan är det jättetydligt att det är mer viktigt för mäklare att ligga exakt rätt i marknaden med utgångspriset. Det är helt enkelt så att det hus som ligger bäst till i förhållande pris, område och kvalitet åker “alla” och tittar på, medan andra objekt inte får någon publik över huvud taget. Det förekommer fortfarande sanslösa budgivningar samtidigt som liknande objekt är helt döda på marknaden. Se ovan om att objektet dras tillbaka ofta.

Det börjar också märkas att det finns mäklare som är ovana vid en sådan här marknadssituation. Att det går trögare förklaras med att det tar mycket längre tid än för ett år sedan. Från dagar tidigare till veckor, eller i vissa fall månader, nu för tiden. Det händer att mäklare förklarar rent ut att deras uppdragsgivare har svårt att acceptera att det pris grannen fick förra våren inte är aktuellt längre. Nog tycker vi oss också ana att ett visst samband mellan objekt som dras tillbaka och bristande servicekänsla hos mäklaren. Efter många år av mer eller mindre oavbruten uppgång finns det väl helt enkelt mäklare som inte är vana vid att jaga köpare och tala för sin vara.

Men man skall inte underskatta duktiga mäklare som vet att parera en tuffare bostadsmarknad. Ett sätt är att använda sig än mer av lockpriser för att få igång budgivningen. Jag tror att det ser vi till del i dag, och det kan mycket väl leda till stigande priser och en potentiell tjurfälla, är att många inte kan motstå objekt i attraktiva områden när de skenbart kommer ned i pris rejält.

Även om bostadsmarknaden ändrat dynamik är det svårt att peka ut en enskild faktor när tillväxten är god, räntorna fortsatt låga och arbetslösheten obefintlig.

Min spekulation är att för något år sedan gick priserna i Västerort rent generellt genom 10-miljonersvallen för högst ordinära bostäder. Jag tror att detta magiska och jämna tal med många nollor fungerar ungefär som ett motstånd eller stöd i aktier eller index. En hög siffra som i sig skapar inför framtiden och bidrar till att köpare besinnar sig.

Ofta hör man annars att dämpningen i prisuppgången beror på att amorteringskrav och eventuellt höjda räntor börjar sjunka in i medvetandet hos folk. Utöver amorteringsregler bör man ej förglömma de reavinster folk byggt upp och som antingen måste skattas av eller betala uppskovsränta på. Jämfört med för några år sedan är transaktionskostnaden med utgifter för lagfart, amortering och uppskovsränta väsentligt högre och mer kännbara på allt högre prisnivåer.

Detta är några reflektioner efter att ha letat ny bostad under höst och vinter.