Finansminister Bolund säger nu att regeringens analys är att de skärpta amorteringskraven leder till sänkta bopriser på mellan 1 – 7%. Effekten blir störst där priserna är högst, dvs Stockholm. Samtidigt lägger Swedbank prognosen om ytterligare 5% boprisfall i Sveriges storstäder. Därmed kommer de som fullbelånade sig till 85% förra våren att i princip blivit av med hela sin kontantinsats och är nu inlåsta i sitt boende.
 |
| Lägenheter i Solna. |
Införandet av det hårdare amorteringskravet förväntas beröra ca 15% av alla nya bolåntagare och ska enligt analysen från regeringskansliet sänka bostadspriserna mellan 1% och 7%, med störst nedgång där priserna är som högst, dvs Stockholm, men också på en del gräddhyllor runt om i landet. Man förväntar sig dock ingen påverkan på nyproducerade bostäder, eftersom man har fem års undantag vid lån till nyproduktion.
Det senare är rätt vettigt. Ska det lånas pengar så är det just för att skapa något realt. Att låna för att bjuda högst på en befintlig lägenhet skapar inget. Att låna för att faktiskt bygga nytt skapar något och leder till ett bättre samhälle med fler bostäder.
“Den senaste tidens osäkerhet på bostadsmarknaden väntas fortsätta, även om det är skillnad mellan storstäder och övriga landet. Ett högt utbud av nybyggda bostäder under 2018 och nya amorteringskrav påverkar främst storstadsregionerna. Där kan priserna falla ytterligare fem procent, framför allt på bostadsrätter, samtidigt som en svag prisuppgång på villor utanför storstadsregionerna är att vänta.”
För svensk del justerar Swedbank ner årets BNP-prognos något och nästa år är högkonjunkturen över.
Husmasken rapporterar att lägenhetspriserna för månadsdata i Stor-Stockholm är ner 9% senaste året. Det samma gäller för Stockholm innanför tullarna, liksom Stor-Stockholm. De är ner 13% sedan halvårsmax för Stor-Göteborg.
Slänger man på ytterligare 5% i nedgång så är i princip hela kontantinsatsen borta för den som köpt en lägenhet senaste året i Stockholm. I praktiken innebär det att man är inlåst i lägenheten och inte kan flytta till annat ägt boende om man inte har ytterligare 15% att stoppa in som kontantinsats.
Om du exempelvis stoppade in 750 000:- SEK i kontantinsats på en lägenhet för 5 MSEK, så kommer den vid 14% nedgång säljas för 4,3 MSEK. Dina lån var 4 250 000:- MSEK. Kvar har du nu 50 000:- SEK, vilket bara räcker till 15% på en lägenhet med ett pris på blott 333 333:- SEK.
Lägenhetspriserna rekylerar dock upp innanför tullarna i Stockholm just nu, om än marginellt. Vi får se om stressen att köpa innan nya amorteringskravet slår till håller i sig.
30 kommentarer
Det stannar väl inte där en gång. Med det extra amorteringskravet kommer många inte kunna låna lika mycket efter 1 mars som de kunden när de köpte eftersom amorteringskravet äter på KALP-kalkylen.
Har man dessutom blivit av med sin egna insats genom värdeminskningen är man i princip råtorsk på att kunna köpa en ny bättre/större bostad. man kan endast byta till mindre/sämre.
För egen del är prisfallet positivt, då varje krona jag sparat blir värd mer bostad om jag väljer att omsätta mina tillgångar på det sättet, amorteringskravet träffar förhoppningsvis inte mig. Det enda som kan vara negativt för mig är att låneutrymmet sjunker i takt med riskviljan och priserna vilket gör det svårare att byta upp sig. men all in all, framtiden ser ljus ut! =)
Sen gäller det ju att det inte rasar 20-25% till när du väl får för dig att köpa bostad.
Jag har redan en köpt bostad så det kvittar i stort sett var priserna tar vägen så länge det är en hyfsat linjär förändring.
Mitt sparande däremot blir mer och mer värt för varje dag som går.
Helt enlig, jag har lagt alla mina pengar i BitConnect så länge.
Vi inväntar rädsla, kapiulation och förtvivlan.
Nu kan man storleksfiltrera på Husmask. Tittar man då områdsjusterat på lägenheter över 50 kvm så är det ingen rekyl utan en dämpning av fallhastigheten. Tittar man utan områdesjustering så är dämpningen dessutom nu bruten.
Det finns en bug i husmask. Om du väljer "Stockholm innanför tullarna", "Lägenhet" och "Dagsvis", scrollar ner till "Volym" och väljer "3m", därefter hovrar över senaste stapeln så vissas rätt datum, men fel veckodag.
Ska kolla på det, tack.
Husmasken levererar! Det förekommer dock rykten om att lgh som dras tillbaka kommer med i försäljningsstatistiken – men det kan inte stämma?
Våra grannar drog tillbaka sin lgh efter att endast fått ett skambud. Bytte mäklare, och sålde till ett i allafall skapligt pris. Men på Booli är deras lgh med slutpris. På både skambud, och det riktiga försäljningspriset.
Det är det enda sättet att analysera prisbilden; ur vårt perspektiv (vi analyserar, vi genomför inte en specifik affär) sätter köpare alltid marknadspriset, inte säljare.
Ni som tänker fel här, jag vet inte hur det går till. 1 liter mjölk är inte plötsligt värd 2 miljoner bara för att er ICA-butik på hörnet inte vill sälja sitt paket billigare än så. När vi tittar på marknadsvärde för aggregerad marknad – vilket är vad vi gör när vi analyserar bostadspriser – är buden det enda intressanta. Det är marknadens värdering av objektet, att säljaren önskar den vore rikare är inte intressant.
Det är inte helt ovanligt att detta tankefel slår till hos folk som önskar hålla i drömmen om att de är rika, men jag förstår inte hur utomstående går på det.
Sen kan det såklart finnas intressanta analyser vid sidan av angående att objekt dras tillbaka, tex om antalet affärer krymper. Men det är att gå in på detaljnivå.
För att hjälpa till med mjölkpaketsexempel (vet inte om det behövs, men brukar behövas): budare bestämmer vad 1 liter mjölk är värd. Om vi här antar att _ingen_ vill sälja mjölkpaket för under 2 miljoner (nekar "skambuden") så betyder det att det kostar så mycket att producera. Resultet av detta är inte att vi får ett obestämt marknadspris, resultatet är däremot att inte speciellt många mjölkpaket produceras. Om någon olycklig människa ändå producerar ett mjölkpaket är det inte i någon användbar mening värt 2 miljoner.
Zzzzzz
Nu tyckte ju förvisso marknaden att mina grannars lgh, var mer värd. Än skambudet några veckor tidigare. Eftersom den blev såld till ett betydligt högre pris än det. Men på Booli ser det ut som att den blev såld 2ggr på en månad.
Vad booli visar är marknadspriset vid två tillfällen, det är inte svårare än så. Däremot är det inte det minsta tillförlitligt eftersom du vid båda tillfällen tittar på ett enda objekt. Tror inte ens Cornu brukar redovisa något <20 objekt, trots clickbait-upplägg.
Frågan är om lgh utan bud och som drar tillbaks hamnar i statistiken?
Linus: det är inte så enkelt. Bara för att någon kund vägrar betala ett pris betyder inte det att marknadspriset sjunker. Den rätta indikatorn på priset är ju faktiska affärer. Att det finns folk som gärna köper ett slott för 17:50 eller säljer en liter mjölk för sju miljoner gör inte dessa till marknadspriser.
"Slänger man på ytterligare 5% i nedgång så är i princip hela kontantinsatsen borta för den som köpt en lägenhet senaste året i Stockholm"
Men om mannamorterar som man skall så lägger man på extra på kontantinsatsen så den som var utraderas kommer återuppstå. Det är lite surt, men med kontantinsats och amortering Hammar man inte under ytan en längre tid – vilket ju är positivt (i eländet)
3% per år om man inte är ambitiös, vilket översätts till 5 års amortering. Kanske inte helt relevant i sammanhanget kan tyckas, då fallet på 9% har gått på 4 månader. Låt oss vara generösa och gissa att det tar ytterligare 8 månader och att priset faller med 5 och därefter stannar. Då har vi 14% nedgång om du köpte på toppen, och du har betalat av 3% av ditt lån, ergo du har 11% kvar eller 4 års amortering i samma takt, givet stillastående priser.
Augusti 2015 hade vi samma priser som nu i Stockholms innerstad enligt husmask. 5% ner motsvarar ungefär vad normalköparen har amorterat bort, dvs denne ligger som bäst på +-0 om den köpte under eller efter 2015-08. Jag skulle vara rätt svettig i den situationen, även om det är en relativt modest summa om säg.. 1.5 miljoner.
Då är det bara att invänta rädsla, kapitulation och förtvivlan.
Jag har svårt att förstå svensk privatbostadsmarknad.
– Stor (största?) andel av bolånestocken har helt rörlig ränta
– Historiskt inga krav på amortering, tvärtom har boendet används som bankomat. I Tyskland gäller 3% per år ner till 0 EUR.
– Att nyproduktion fortfarande säljs i bostadsrättsform när äganderätt är möjlig
– Reavinstskatt (flyttskatt/spekulationsskatt) oavsett innehavstid
– All nyproduktion, förutom Jakriborg, utgörs av fruktansvärd, själsdödande, lågkvalitativ modernistisk mardröm (eller Corbusiersisk dröm?). Jag tror personligen att den objektivt fula arkitekturen (miljonprojektet för medelklassen) spelar en roll i utbudschocken och prisnedgången. Paris, Rom, Gamla stan i Stockholm är evigt ovärderlig. Eriksberg i Göteborg kommer stå i 50 år och sen rivas och ingen kommer sörja.
– Svensk fastighetsmarknad är pytteliten
Om bankerna och "experterna" säger att det ska ner ytterligare 5% innan det stabiliseras, då kan vi räkna med att det går ner MINST 10% till…
Vad som händer därefter vet vi inte för då har vi passerat ett fall på 20%… Troligen sätter det skräck i de flesta och framförallt de som tänkte köpa när det var "billigt" efter 10%s nedgång…
Det är ju åtminstone mer förtroendeingivande än när de påstod att det skulle stå stilla nu. Det vill säga det _enda_ vi kan vara mer eller mindre säkra på att det inte stämmer.
Jag skulel gissa på 5-15% för Stockholm. Troligtvis påverkas sen resten av landet indirekt.
Angående upprekyl inom tullarna: om man kollar på Penates så ser man att även om kvadratmeterpriserna just nu rekylerar uppåt, se pekar nu kurvan över totalpris samtidigt brant nedåt. Medianen på totalpriset har i januari hittills fallit från 4,4 Mkr till 3,8 Mkr.
Med andra ord så verkar man nu köpa ytmässigt betydligt mindre objekt, för att kunna betala ett lägre totalpris (även om priset per kvm2 ökar i samma veva, vilket då alltså skulle kunna bero på att många nu jagar små lägenheter istället för större).
http://www.penates.se/stockholm-innanfor-tullarna/
Jag känner mig trygg. Jag har placerat allt mitt sparande i Bitcoin som snart kommer vända upp igen.
Är du med i sugardating.se också?
Hur är det med säkerhetsbyte? Dvs man behåller sitt lån hos en bank men byter säkerhet. Kan det användas för att byta bostad om man är under isen?
När det gäller fastigheter och inskrivna inteckningar så är inteckningarna bundna till fastigheten och inte till ägaren.
Jag är inte säker på hur bankerna hanterar sina lån, men rimligen så är ett lån knutet till en viss panträtt, och den panträtten är i sin tur knuten till ett visst objekt vilket då innebär att du inte kan byta säkerhet.
Däremot så kanske banken kan tänka sig att byta ut låntagaren, något som var vanligare förr att en köpare tog över de gamla och bundna lånen vid fastighetsköp.
Däremot så kan man ju tänka sig att banken av någon låntagare har fått en annan sorts pant, t.ex. guldtackor eller värdepapper, och då är ju panten inte bunden till fastigheten eller brf-lägenheten, men det beror ju även på vad som står i lånevillkoren, det kanske är avtalat att det gäller för en viss fastighet eller BRF eller bostad och inte ett konsumtionslån.
AGGE: även om jag inte tror bankerna går med på det så har du missat vad frågan var. Pantbrev en är mycket riktigt bundna till fastigheten, men lånet är egentligen inte bundet till säkerheten – det är en förhandlingsfråga ifall man kan byta säkerhet för lånet eller helt enkelt slopa säkerheten.
Problemet ligger i att om man ha har hamnat under vattnet så har man ju svårt att korrigera den situationen genom att byta bostad. Tänk dig att man har 1mille i skuld och en bostad värd 900tkr. Det är inte rimligt att man kan byta till en bostad värd mer än 900tkr och det är inte heller troligt att banken skulle bevilja ett miljonär med den säkerheten. Banken skulle alltså högst troligt tacka nej till affären. Vill man försöka bör man kunna förklara för banken vad som är så bra för dem i det upplägget, vilket kan vara svårt.