Riksbanken har nyligen släppt en bok med historiska ekonomiska data för bland annat bostadspriser i Göteborg och Stockholm tillbaka till 1875. Nedan följer några av de grafer man presenterade under bokens lanser, och som ni hittar i presentations-PDF:en här.
Boken tar fram ett prisindex för Göteborg och Stockholms bostadsmarknad 1875 – 2010 respektive 1875 – 2012 och har även BNP tillbaka till 1620 mfl intressanta indikatorer. Man kan t ex konstatera att svenska staten inte ens var så här skuldsatt i förhållande till BNP efter Karl XII:s katastrofala krig, vilket sätter saker i perspektiv.
House prices, stock returns, national accounts and the Riksband balance sheet 1620-2012 finns att köpa på Adlibris för 220:- SEK eller hos Bokus för 216:- SEK. Ambitionen verkar vara att datat ska ut på Riksbankens webplats tid nog, så man kan leka själv med det. Men Riksbanken har redan varit duktiga på att leka, se nedan.
Den inflationsjusterade, reala, uppgången i bostadspriserna den här vändan är den högsta sedan 1875. Notera att detta alltså handlar om Göteborg och Stockholm. Indexet är baserat på 14 000 punkter i Stockholm och 7 000 i Göteborg, och som index har man justerat för t ex olika typer av fastigheter och kvalitet på boendet.
 |
| Källa: Riksbanken |
Alla tidigare större uppgångar följdes av nedgångar i reala priser. Hög inflation, likt på 70- och 80-talet kan dolt prisfallet. Nuvarande bostadsbubbla slutar alltså antingen i priskrasch eller mycket hög inflation, eller en kombination av detta. Se även tidigare grafer över bostadspriser tillbaka till 1970.
 |
| Källa: Riksbanken |
Nedgångarna kan som man ser bli rätt omfattande. Siffran för 2010 – 2012 baserar sig nog mycket på att priserna föll under 2011, medan vi fortfarande hade inflation. Hade man haft med data till och med 2013 hade vi inte sett någon nedgång än.
Slutligen själva prisindex, justerat för BNP/capita, inflationen, nybyggnadskostnad och nybyggnadskostnad per kvadratmeter.
 |
| Källa: Riksbanken |
Som vi ser här har priserna aldrig varit så här höga sedan 1875, mätt förhållande till KPI och ligger på toppnivåer i förhållande till vad det kostar att bygga nytt. I förhållande till BNP per capita var dock priserna ungefär 8x så höga i slutet av 1800-talet.
9 kommentarer
Och värdet av att bo centralt har ökat ännu mer.
Ordet centralt skulle jag vilja byta ut till infracityläge, eftersom det är läget och åter läget som avgör priset på bostäder. Där kommunikationsmöjligheter, i viss mån även det direkta närutbudet och framförallt boendemiljön spelar större roll än om det är 1000 eller 8000 meter till centrums verkliga mittpunkt.
Värt att nämna är ett tidigare artikel: Vi har ingen bostadsbubbla – landräntan har återställts
Ur det perspektivet framstår att vi inte haft så höga priser sen 1800-talet kanske ur ett annat perspektiv…
Vad vi med säkerhet vet är att varje uppgång har en hyfsat proportionell nedgång. Statistik pekar på detta enkla samband. Människor tror märkligt nog att efterfråge-överskott varar i evighet. De glömmer också att utbudsöverskottet av pengar för att finansiera efterfrågan inte för med sig konsekvenser!
Lägg till realekonomiska faktorer som höjd beskattning och arbetslöshet och den negativa spiralen blir ett faktum. Och det finns inget regeringarna kan göra när man själva drivit på riskerna för långt. En global recession med finansiella förtecken kommer antagligen att likna The Great Depression men i global tappning. Ett klassiskt recept för krig.
Vilket stimulerar ekonomin nå enormt =D
Om jag tolkat Cornu´s prisdata riktigt så kan man lätt skapa ett eget tidsserie-index över priserna i ovannämnda perioder. Vad som då slår en är att samtliga uppgångsperioder med påföljande nedgångar från 1875 till 1995 slutar kring ungefär SAMMA REALA PRISER vid varje periods PRIS-TOPP……utom för den period vi är inne i nu, dvs från 1995.
Denna pristopp(i reala priser) ligger mellan index 167 och 182 i varje cykelperiod. Idag är motsvarande siffra 357. Så bara för att komma ner till medelvärdet 175 krävs en nedgång på 51%(realt sett). Så om vi går in i en lång period av japansk deflation(0% KPI-inflation) så kan/bör bopriserna falla med minst 51% bara för att nå tidigare pristoppar. Nedan redovisar jag både topp och botten för varje priscykel.
1875-1905; 180(+80%), 1905-1918; 076(-58%).
1918-1931; 167(+120%), 1931-1955; 087(-48%), 37 år(botten/botten=0,4%/år).
1955-1979; 174(+100%), 1979-1985; 114(-34%), 30 år(1%/år).
1985-1990; 182(+60%), 1990-1995; 121(-33%), 10år(0,6%/år).
1995-2010; 357(+195%), 2016-2045; 175(-51%), 50år(0,9%/år), (se nedan).
(1995-2016; 175(+45%), 2016-2045; 91(-48%), 50år(-0,5%/år)).
En av mina favoritanalytiker inom cykelanalys anser att USA hade sin 80-åriga bostads-topp 2006 och att han nu väntar ca 30 år av nedgång för priserna.
Anpassar man ett sådant scenario till tabellen(dock Sverige) ovan;
Som ni ser av tabellen ovan ligger den reala tillväxten per år mellan 0,4-1%.
Med min beräkning utifrån en prisnedgång under 30 år från 2016 blir pris-
tillväxten per år 0,9% för att passa in i gällande långsiktiga mönster. För att
använda K Rogoff´s tes, "Different this time?". Om man håller med om att
vi står inför en prisrekyl i den nämnda långa uppgångscykeln efter kriget(WW2)
finns det anledning att tro att priserna istället blir negativa istället för nämnda
0,9% per år. Om man leker med idén att pristoppen, och inte botten, bör ligga
kring snittet 175(och inte 357) kan man baklänges räkna ut att nedgången
bör blir 375 ./. 182 ./. nedgången efter kriget(WW2) dvs -48% hamnar vi på ett
index 91 vilket då motsvarar -25%(91/121) eller -0,5% per år omräknat från 1995.
Vi har då utgått ifrån att uppgången från efter WW2 till slutet på nedgången 2045
utgör en HEL cykel. Vi har i en tid då skulder byggts upp och där centralbanken
manipulerat räntan för att maximera tillväxt. Dollarn som reservvaluta har uppvisat
en exponentiell värdenedgång och särskilt sedan Bretton Wood´s sammanbrott
1971 och som motsvarar en sällan skådad penningvärdes-inflation(GDP-tillväxt)
som nu tycks stjälpa över i deflation(stadigt sjunkande "money-velocity").
Dollarn bör därför stiga i värde.
oops….det blev lite fel vid redovisningen av den sista "utvecklingsperioden" inom parantes ovan. Nedgången 2016-2045(30år) ska fördelas efter det justerade ingångsvärdet 175(pris-
toppen 2016). Nedgången -25% fördelat på 30 år blir -0,8% istället för redovisade
-0,5%(som är förändringen från 1995(50 år)).
@MJ; Krig ger ej tillväxt mer än för krigstillverkare och svarta-börshandlare. Se "Broken-Window -theory" t.ex. Lever man utan inkomst och skapar statsskulder under lång tid och sedan måste bygga upp landet igen så ökar förstås tillväxten. Men du måste räkna över hela cykeln. Vid ingången av WW2 hade folk i allmänhet inga större skulder(de som hade betalade ner dem eller gick i personlig konkurs(typiskt depressioner). Idag ser det annorlunda ut. Skulderna är mycket höga. Främst hushåll och offentligt.
Allt i förhållande till reala penningvärden alltså.
Nu är det inte alla som lever i en real värld.
Om jag köper aktier för en krona och säljer den för två så gör jag en vinst även om jag kanske inte kan köpa lika mycket för två som jag kunde gjort för en krona.
Huspriserna för likvärdiga hus visar väl att det är allt trängre i centrum.