De svenska kommunernas lobbyorganisation SKL har kartlagt hur få lägenheter med bygglov, som faktiskt börjar byggas, i ett försök att stoppa förenklade regler för byggande och minskad makt för kommunerna. Siffrorna visar att endast 37% av alla lägenheter påbörjas i våra storstäder Stockholm, Göteborg och Malmö, och endast 14% i landet som helhet 2008 – 2012. Byggbolagen håller alltså på byggnationen av detaljplanerade lägenheter, istället för nybyggnad ägnar man sig åt obyggnad.
Man ska till en början titta på avsändaren av dessa siffror, dvs beställaren av själva rapporten. Det handlar alltså om SKL, och uppdraget till rapportskrivaren Sweco har varit att framställa det hela som att frånvaron av nya lägenheter beror på byggbolag och inte på kommunernas planhantering. Detta kan vara korrekt, eller inte, men syftet var alltså att visa detta. Kommunerna vill ju inte förlora makt över planmonopolet och missa möjligheten att stoppa byggnation, slussa in rätt byggbolag, som betalar rätt sorters mutor etc.
Själva rapporten hittar ni här (PDF).
 |
| Andel färdigställda lägenheter |
2013 fanns det 71 796 detaljplanerade lägenheter att bygga i utvalda kommuner i Sverige. Det handlar om detaljplaner som vunnit laga kraft, där alla överklaganden är hanterade. Sweco har inte tagit fram betaldata från SCB, utan fått nöja sig med SCB:s gratisdata på Internet. Så som jämförelse har man tagit fram snittet färdigställda lägenheter 2008 – 2012. Denna siffra är 10 109 lägenheter om året.
Endast 14% av dessa lägenheter byggs alltså faktiskt. Resten av byggnationen hålls av olika anledningar tillbaka i tiden. Kontentan är att bristen på nya bostäder är artificiell.
Andelen varierar kraftigt. I Stockholm är uträkningen 41%, följt av Umeås 28% och Göteborgs 22%. På annat håll är andelen rejält mycket lägre, t ex 12% i Malmö, 7% i Kungsbacka och 3% i Växjö.
Störst obyggnation finns i Uppsala. Antalet detaljplanerade lägenheter kontra snittet färdigställda lägenheter är 6 319 i kommunen.
 |
| Obyggnationen i utvalda kommuner |
Samtidigt jämför Sweco äpplen och päron här. SCB har än så länge bara korrekt statistik för de tre största kommunerna år 2013, dvs påbörjade lägenheter.
Korrekta siffror för Stockholm, Göteborg och Malmö är 37.8% år 2013. Det innebär fortfarande en obyggnad på 62.2%, som hålls borta från marknaden.
Så varför byggs det då inte?
Bland annat pekas byggherrarna ut. Man håller på projekten av marknadstaktiska skäl – varför bygga allt man har bygglov för, när man därmed översvämmar marknaden med lägenheter och inte längre kan ta ut skyhöga priser för lägenheterna. Andra orsaker är att kommunerna inte bygger ut nödvändig infrastruktur och samhällsservice, som vägar, avlopp, kollektivtrafik, skolor, förskolor etc.
“[M]arken tilldelas byggherrar som av marknadstaktiska skäl avvaktar med sin byggnation. […] Flera av de intervjuade menar att byggbolagen sätter för höga priser för bostäderna. Något som begränsar efterfrågan på projekten och bidrar till att det inte byggs.”
Vidare medger tjänstemännen att man ger sin mark till alldeles för få byggherrar, vilket påtalats tidigare här på bloggen.
“De intervjuade tjänstemännen i kommunerna menar vidare att det finns för få byggherrar i deras kommun, något som påverkar utbudet och den lokala prisbilden.”
Ofta handlar det om vänskapskorruption, eller ren korruption, i olika former, men tydligen inte på tjänstemannanivå, så man får förmoda att det är chefer och politiker som ordnar koncentrationen av byggandet till ett fåtal byggherrar (NCC, Peab, Skanska etc). Och en byggherre vill ju inte konkurrera med sig själv, utan håller förstås på projekten, så de kommer ut på marknaden i en takt som tillåter skyhöga ockerpriser.
Ironiskt nog kan man alltså tolka rapporten som att det faktiskt är kommunernas fel att det inte byggs. Oavsett om det sker via korruption och för få byggherrar, eller genom att kommunerna inte bygger ut infrastrukturen, så landar det ändå i slutändan på kommunen.
Sedan kan man ju undra vad byggfacken tycker? Vi kunde haft ett upp till 7x så stort byggande, och 7x så många anställda inom husbyggnation som idag…
11 kommentarer
Kommunerna är ju kravställare på infrastruktur och arkitektoniskt utförande via detaljplanen.
Så det är klart, det finns ju alltid en konflikt mellan en kommun som vill ha ett vackert område och en byggare som vill ha ett ekonomiskt rationellt område.
Vidare medger tjänstemännen att man ger sina bygglov till alldeles för få byggherrar, vilket påtalats tidigare här på bloggen.
Det här påståendet är dock fel i sak. "Bygglov" är bara en prövning av föreslagen byggnad mot detaljplan och övrigt regelverk, som bifalls eller avslås till sökanden. Bygglov är alltså inget som "ges bort". Vad som avses är antagligen vem som får exploatera kommunal mark, och där kan man ju diskutera försäljningsprocessen.
När det gäller att "kommunen inte bygger ut infrastrukturen" så brukar det där vara ett litet svartepetter-spel, där kommunen brukar vilja att exploatören (t ex NCC, Skanska) helt enkelt ger dem x miljoner för att bygga infrastruktur. Sådana summor brukar bakas in i tomtköpet, så om man köper ett gäng villatomter för 30 Mkr så kanske 5 av dem ska gå till att bygga infartsväg, vattenledningar och nån rondell och så där.
Resonemanget att "kommunen inte bygger infrastruktur" är därmed inte riktigt så clear-cut – det är en oerhörd gråzon där man kan diskutera vilka kostnader ett enskilt byggprojekt egentligen drar med sig, etc.
Alltså kan en annan slutsats bli att det inte är detaljreglerna kring byggandet som är huvudorsak till att det "byggs för lite" som vår byggminister tidigare påstått. Först på senare tid har han pekat ut kommunerna som ansvariga.
Delvis är det naturligtvis detaljreglerna. Finge man t ex inhysa folk i ouppvärmda lador så skulle ju utbudet av bostäder öka.
@Ben Dover; Jag skrev "huvudorsak"…..mht till rapportens innehåll.
Kan det bero på att det inte finns en efterfrågan?
Dvs till det pris som byggherren kan bygga för?
Är konkurrensen från det befintliga husen för hög-dvs de lgh som ägs av BLT kollektivet!
Kan detta vara den oväntade förklaringen , dvs oväntade för vissa!
Det pris byggherren kan bygga för har inte något direkt samband med det pris byggherren vill ha. Dyra BRF i Stockholm kanske prissätts 300% över byggkostnaden, inräknat kostnaden för tomten till Stockholms Stad.
Skulle Stockholm gå in för att erbjuda bostäder till byggkostnadsnivå tror jag det vore rusning till de nya fina bostäderna på Gärdet för 20-25' per kvm eller var kostnaden ligger.
En intressant fråga är huruvida kommunen tar i beaktande mängden av beviljade bygglov när de prövar ett ärende. Om man har beviljat tillräckligt med bygglov för nya lägenheter kan de ju få för sig att de inte skall bevilja mer för att undvika överexploatering. En annan möjlighet med samma utfall är ifall byggheren tar statistik för ansökta/beviljade bygglov som beslutsunderlag ifall man skall påbörja fler projekt – då kan okynnesansökningar utgöra ett verktyg för att lura konkurrenter till att låta bli att bygga.
Konsekvensen då blir att man när det behövs 100 nya lägenheter bara bygger 37 nya.
En annan orsak kan ju vara att efterfrågan sviktar och att man av planerade 100 nya lägenheter bara bedömmer att man kan sälja 37 med snabb åtgång (så att man slipper bjuda BR-köpare på bensin eller något annat lockbete). Ingen kommer ju att se de 63 lägenheter som saknar köpare…
@Anonym; Av årsredovisningar och analytikerkommentarer framgår att flera byggares inkl JM´s största vinster kommer från byggande av BLT-hyddor. Vi pratar om uppåt 50% av bolagens vinster. Klart att avskrivning och underhåll, t.ex är med och spökar. Ju högre marknadspriser desto större utsortering av objekt-val(bygglovskandidat) mht säljbarhet(läge t.ex).
@rttck
Ja? Poängen var att om där står 50 BLT-wannabes och JM erbjuder 37 nya BLT-hyddor så kommer ju åtgången vara enklare att få till (men om man har 100 BLT-hyddor kanske de tvekar lite och måste mutas med en gratis cykel eller liknande och bjudas på avgiften ett år). Kan alltså vara att JM gissade att där skulle stå 150 BLT-wannabes, men när det stod klart att de var färre så producerar de väl inte mer än vad de kan sälja (lätt).
@Anonym, håller med och ju högre priser desto färre urval bör gälla som princip(när väl prisnivåerna börja närma sig någon slags max-nivå). Men förväntningar om nya prisstegringar och ett ökat naggande av den genomsnittliga disponibla inkomsten för att betala räntan kan som nu innebära fortsatt prisuppgång. Men nybyggda hus behöver för den skull inte efterfrågas.
Klassisk dödviktsförlust för det oligopol som råder.