Byggbolaget Einar Mattson AB pekades ut som avskräckande exempel på bedrägliga ekonomiska planer i nybyggda bostadsrättsföreningar i tidigare inlägg. Bolaget replikerade kort i en kommentar, och jag brukar försöka låta utpekade företag komma till tals i ett separat inlägg om de kommenterar.
Företagets replik nedan.
”Jag läste att du nämnde Einar Mattsson angående frågan om bl a avskrivningar i nyproducerade bostadsrättsföreningar. Vi på Einar Mattsson har skrivit en FAQ med fakta till de som köpt eller funderar på att köpa en ny bostadsrätt via oss eller är styrelsemedlemmar i någon av de bostadsrättsföreningar vi nyproducerat. Den kan man läsa här: http://www.mynewsdesk.com/se/einar-mattsson-ab/news/fraagor-och-svar-angaaende-avskrivningar-i-nyproducerade-bostadsraettsfoereningar-77348
Mvh Fredrik Gamrell, ekonomi- och finanschef Einar Mattsson AB”
Själva MyNewsDesk-länken ovan leder till en PDF som ni kan ladda ner här.
Så mycket för Einar Mattson AB:s replik.
Jag väljer nedan att kommentera ett citat ur PDF:en, som på ett bra sätt sammanfattar hela problemet med progressiva avskrivningar. Min fetstil.
”5. Hur ser era avsättningsplaner för underhåll ut?Vi använder standardmässigt en progressiv plan för avsättning till underhåll. Vi bedömer att det bättre speglar det framtida underhållsbehovet än en linjär plan. I ett nyproducerat hus är utgifterna för underhåll normalt mycket låga i tiotals år. I våra ekonomiska planer redovisar vi den planen över den kommande 25-årsperioden. Där framgår det tydligt hur mycket som ska vara avsatt om 25 år och hur den avsättningen fördelar sig över tid.”
Vad Einar Mattsson AB här säger är att de som bor i huset de första 25 åren slipper betala för det slitage som deras tid i huset orsakar, utan det får de som bor i huset längre fram betala för. Den som har oturen att bo i huset när det går åt helvete får betala, inte de som tidigare slitit på byggnaden.
Det är lite som att få sälja en begagnad bil som gått 8000 mil till nypris, eftersom inget har gått sönder och behöver bytas än så länge. Med bilar så förstår dock alla att en bil som kört 8000 mil inte är samma som en bil som är ny och, om man inte får med en rejäl summa kontanter på köpet, då ska priset på den begagnade bilen vara lägre än för en ny. Trots att inget gått sönder. Än.
Men den som köper en lägenhet hos Einar Mattson kan alltså slita allt gemensamt i godan ro. Det är någon annan som får betala. Tyvärr, när köparen väl säljer och flyttar till en annan bostadsrättsförening, så resonerade man likadant där…
Kontentan är att när du köper ett klubbmedlemskap i en bostadsrättsförening, så ska du inte bara lusläsa den ekonomiska planen och årsredovisningarna de senaste 10-25 åren, utan du ska också genomföra en extern och intern totalbesiktning av hela fastigheten för att avgöra hur eftersatt underhållet är och om det kan bli aktuellt med en totalrenovering medan du har oturen att bo i huset.
Eller så flyttar man till en hyresrätt och slipper dessa problem. Fast de var visst ombildade till bostadsrättsföreningar, med totalt bedrägliga ekonomiska planer och katastrofalt underhåll. Dock ej av Einar Mattson, som verkar bygga nytt.
Nu ska jag sälja min nio år gamla bil till nypris. Trots allt är det inget som är sönder på den. Idag.
26 kommentarer
Som jag ser det kan man se det på två sätt.
Antingen skall föreningen har råd att bygga ett nytt hus när det gamla är förbrukat; dvs man ackumulerar såpass mycket pengar i föreningen att det finns pengar på banken den dagen det är dags att bygga ett nytt hus.
Eller så låter man ägaren ta den smällen genom att lägenheterna minskar i värde för att vara värda noll den dagen som huset måste rivas. Och då är det upp till bostadsrättsinnehavarna att se till att han eller hon har pengar på banken som skall betala för ett nytt hus. Alterrnativt ta en förlust vid försäljningen motsvarande värdeminskningen under tiden man har bott där.
Problemet är bara det att anförskaffningsvärdet inte motsvarar vad det kostar att bygga ett nytt hus om 100 år (om huset nu står i 100 år). Och då kommer det inte att finnas pengar varken hos bostadsrättsinnehavaren eller i föreningen till ett nytt hus.
Tanken är inte att man under 100 år ska spara pengar för att då riva bostadshuset och bygga ett nytt. Tanken är att man under hela tiden ska ha pengar för att utföra underhåll utan att detta ska tas som påslag på hyran.
När vi hade en bostadsrätt användes dessa pengarna tex. till att byta alla fönster i föreningen. Kostnader som annars kommit genom en hyreshöjning.. något som ingen vill ha.
Går föreningen med vinst till följd av att de inte uppstår några underhållsbehov så kan pengarna användas till att amortera, sänka avgiften eller till och med dela ut överskottet till ägarna.
Blaha blaha från Einar Mattsson. Klart att underhållsbehovet är lågt i början, men då skall pengarna istället gå till amortering! Man kan ju inte seriöst både skjuta upp själva betalningen av huset OCH kostnaderna för förslitningen till kommande boendegeneration. Fast det görs ju…
Men vad dessa föreningar inte inser, det är att i eftersom folk tenderar att bo längre tid i nybyggda föreningar, så kommer en majoritet av dessa medlemmar att tjäna på att ta in tillräcklig avgift för amorteringar de första 20 åren. Föreningens lägenheter kommer att värderas högre! Sedan om dessa amorteringar täcks upp av stora avskrivningar eller av redovisat resultat, är ju helt egalt.
Nånstans får väl folk ända ta lite eget ansvar? Särskilt när det gäller miljoninvesteringar…
Det kan ju även vara så att medlemmarna anse sig få bättre avkastning än att amortera på lånet – så den potentiella "värdehöjningen" kan de ha tjänat in ändå. Det är väl bara å välja en förening som amorterar eller inte – nånstans får navelsträngen knipsas, köper man en br utan att ta reda på vad som gjorts, och vad som kommer göras – något som inte är så överdrivet svårt att ta redan – då bör man kanske inte köpa br.
@Anders
Men frågan är ifall de verkligen får det och isf på vilket sätt. Är det endast genom att kunna lura någon annan att ta över svarte petter?
Som exempel, när jag bodde i BRF i Solna hade huset anförskaffats för 10 miljoner kr 1993. Huset skrivs av på 100 år. Det är enkelt att konstatera att det utan problem hade kostat 60 miljoner kr att bytta upp huset på nytt idag. Och det är lika enkelt att konstatera att dessa resurser inte finns i föreningensbalansr balansräkning idag och det kommer bli extremt kostsamt att ackumulera dessa 50 miljoner kr som saknas fram till huset är avskrivet.
Med risk för att jag förenklar saker och ting… Jag förstår inte riktigt upprördheten i denna fråga. Avskrivningar (och avsättning till reparationsfond) är väl bara en redovisningsteknisk fråga som gör att kassaflödet kan öka (dvs skapar möjlighet till amortering). Det viktiga för framtida köpare är väl snarare att se på en förenings belåningsgrad och dess möjlighet att klara framtida renoveringar?
Analogin med bilköp haltar också tycker jag. När man köper en ny bil så "undviker" man reparationskostnader de närmaste åren. Köper man en äldre begagnad bil så avspeglar priset skicket och är det dåligt skick så får man förbereda sig på ökade driftskostnader. Ingen förväntar sig att det finns en påse pengar under framsätet för att betala kommande reparationer… ?
Eller tänker jag fel ?
Så du menar alltså att du INTE skickar med ett bankkonto med en halv miljon på till köparen när du säljer din villa heller?
Dagens ungdom…
Min bil kostade ca 290.000 ny 2003. Undrer alla år har jag avsatt 1500 per månad till löpande utgifter som service, reparationer, försäkring, däck, skatt, besiktning. Bensin, parkering, tullar, böter har betalats direkt från lönekontot. Det finns nu efter 10 år några tusen på bil kontot och bilen är värd kanske 29.000. Nu är det snart dags att byta bil och jag skall för skoj skull öppna ett avskrivningskonto och där sätta in 10% av bilens inköpspris varje år. Jag har inte varit omedveten om att jag skulle ligga 3-400.000 back när bilen närmar sig slutet.
@Henrik Johansson
Problemet är att efter en 10-20 år så behöver du byta bil. Antingen så hostar du upp en eller ett par hundra tusen ur örat – eller så har du antingen stoppat undan lite pengar allteftersom så du har sparkapital tillräckligt eller så köper du på avbetalning (vilket i praktiken blir samma sak fast du får betala ränta).
Avsättning till reparationsfond är inte bara redovisningsteknisk fråga – det är ju faktiska pengar som man avsätter och kommer finnas i balansräkningen som en (ny) tillgång (som bör vara likvid nog för att kunna användas vid behov). Avskrivningar däremot är att man bara skriver ner värdet på en tillgång, men för att det skall funka så måste man (nästan) skaffa sig andra tillgångar som väger upp avskrivningarna på det att egna kapitalet annars urholkas.
@RB
Visar exempel på vad avskrivning är och varför. Du hade 290tkr som tillgångar i bilbalansräkningen, nu har du uppskattningsvis drygt 30tkr (du har med andra ord gjort avskrivningar på totalt 260tkr). Det visar också hur "underhållskostnader" kan uppfattas billiga i början innan man upplevt hela cykeln – du "glömde" att det kommer en "totalrenoverin" av bilen efter 10-20 år.
Henrik, man kunde ha tänkt att köparen av den nya bilen hade satt in pengar på ett konto tillhörande bilens motsvarande avkrivning av anförskaffningsvärdet som sedan följde med vid en försäljning. Då hade priset på bilen varit restvärdet efter 8000 mil samt värdet på bankboken.
Eller så hade man struntat i bankboken och låtit köparen värdera bilen efter dess skick samt förväntade kommande reparationer. 😉
Väldigt spännande diskussion
Tack så mycket 🙂
Rekommenderar du någon köpa en BR UTAN att kolla hur skalet ser ut?
Självfallet skall man som ny ägare betala för det man köper!
Vilket härligt bondfångeri (BLT-fångeri) byggbranschen pysslar med.
Jag håller med Henrik till viss del att när man köper en lägenhet så ser man till deras ekonomi och framtida reparationsplan och för att bilda sig en uppfattning även vad som har renoverats de senaste decennierna, har re-lining skett (hållbarhet 15 år innan stammbyte måste ske) hur ser fasad, fönster och golvbrunnar ut. Har taket fixats de senaste 30 åren? äger föreningen marken huset är uppfört på, om inte när löper avtalet ut? mm mm. Problemet idag är att folk inte tar sig tid och tittar på dessa faktorer tillsammans med föreningens belåningsgrad utan köper "grisen i säcken" allt byggbolagen gör är att utnyttja folks goda tro och oförstånd vilket är svinigt och omoraliskt men tyvärr inte olagligt
Jag håller med Henrik till viss del att när man köper en lägenhet så ser man till deras ekonomi och framtida reparationsplan och för att bilda sig en uppfattning även vad som har renoverats de senaste decennierna, har re-lining skett (hållbarhet 15 år innan stammbyte måste ske) hur ser fasad, fönster och golvbrunnar ut. Har taket fixats de senaste 30 åren? äger föreningen marken huset är uppfört på, om inte när löper avtalet ut? mm mm. Problemet idag är att folk inte tar sig tid och tittar på dessa faktorer tillsammans med föreningens belåningsgrad utan köper "grisen i säcken" allt byggbolagen gör är att utnyttja folks goda tro och oförstånd vilket är svinigt och omoraliskt men tyvärr inte olagligt
Å andra sidan så sänker de dagens kostnad!
Är det också svinaktigt och omoraliskt?
Progressiva avskrivningar sänker hyran de första 10-15 åren och höjer därmed också värderingen på bostadsrätten eftersom bank och får bara tittar på avgiften. Lägre avgift betyder att det går att låna mer…
Efter 10-15 år kommer avgifterna börja bli högre i föreningen än om man hade kört med linjär avskrivning från början, rätt så mycket högre efter 20-25 år. Dessutom kommer totalkostnaden för medlemmarna att bli större vid progressiv avskrivning eftersom föreningen tvingas betala miljoner extra till banken i räntekostnader som inte går att dra av i deklarationen. Om en småbarnsfamilj flyttar in när paret är 30 och vill efter 30 år flytta till något mindre när barnen är utflugna och de börjar få svårt att betala hyran som stigit varje år med extra stora hopp vid en del renoveringar så kommer de att se att värdet på föreningsmedlemskapet har sjunkit, dels pga att hyran stigit så pass och dels pga att underhåll och moderniseringar varit eftersatt i föreningen då det saknats medel till några större renoveringar.
Det har väl inte så mycket att göra med vad som är svinaktigt utan att det handlar om ekonomiska föreningar med lagstadgade förutsättningar. Man får inte dumpa kostnader på "andra" medlemmar, eller fördyra verksamheten vilket onödigt hög belåning innebär. Inte ens ekonomiska föreningar som drar in bredband till grannkvarteret får bete sig hur som helst, och då är det småsummor i sammanhanget.
Passar inte det går det ju att sälja fastigheterna i annan juridisk form.
@Johan Rudenå
Hur pass omfattande brukar underhållsplanerna vara i BRF:er då? Hur många köpare är medvetna om hur lång den BÖR vara för att ge en vettig bild? Hur många köpare kan göra en uppskattning om kostnaderna för de olika underhållsåtgärderna?
Jag har en liten känsla av att årsredovisningen mörkar lite angående framtida behov av att öka avgiften (vilket blir följden ifall man skjuter finansieringen på framtida underhåll på framtiden).
En grundtanke med hela avskrivningskonceptet är att jämna ut kostnaderna för "förfall" över tid. Om en bostad förväntas kosta lika mycket i underhåll under 50 år, som det kostade att bygga den, så bör man ha en avskrivningstakt på 1/50 = 2% varje år.
Den enda relevanta tidsperioden att ta hänsyn till är den tidsperiod när underhållskostnaden uppgår till 100% av byggkostnaden (eller för köpare: inköpspriset). "25 år" är en helt godtyckligt, eller snarare BEDRÄGLIGT, vald siffra. Om man förväntar sig att det tar 1000 år innan unerhållskostnaden uppgår till 100% av byggkostnaden, ja då ska man årligen skriva av 0.1%.
Är det avskrivningarna eller avsättningarna till underhåll som är progressiva hos Einar Mattsson AB? Så länge avskrivningarna är korrekta i BRFer borde det funka bra att publicera P/B-talen för föreningarna på hemnet.
Som det är nu tittar väl ingen köpare på eget kapital i föreningen dom köper in sig i?
Jag har svårt att tro att BRF:er gör verkliga avsättningar för underhåll, alltså månatligen ackumulerar kontanter på ett bankkonto för reparationer om 10+ år. Men det är mycket riktigt att avskrivningar i sig är juridiskt trams utan ekonomisk betydelse. Gör man avsättningar eller åtminstone har en realistisk riktig kalkyl och plan vid sidan av de nominella avskrivningsritualerna så kan man ha full koll på läget. Företag vill maximera avskrivningarna vinstår eftersom det minskar skattekostnaden, för icke-vinstdrivande BRF:er saknar kanske fenomenet avskrivning betydelse helt och hållet.
@Kapitalist
Bortsett från att utomstående kan få för sig att titta på årsredovisningen och använda som beslutsunderlag. Står det minus på eget kapital kan det ju påverka kreditvärdigheten.
Annars är ju en rättvisande underhållsplan det viktiga. Jag tolkar för övrigt de årsredovisningar jag läst som att det faktiskt finns medel avsatta för framtida bruk (annars bör man ju fråga sig var pengarna tagit vägen).
Det här med att låta senare kommande bostadsrättsinnehavare betala notan så gäller detsamma också generationerna på jorden där samma förhållande verkar råda, senare generationer får betala notan.
Det är nog ”här och nu” som gäller för de flesta…. bekymren tar vi en annan dag.
Progressiv avskrivning där också.
herre gud! Vem I Hela Världen Kan Man Lita På?!?