Ni har säkert inte missat artikeln hos Schibsted/SvD där företaget Borevisions delägare Erik Davidsson går ut och kallar nya bostadsrätter och bostadsrättsföreningar med sk progressiva avskrivnignar för bedrägeri.
Ord och inga visor, och läsvärt. Bekräftar helt min egen bild.
Från artikeln:
”Är detta en bobubbla?– Definitivt, men den är inte sfärisk. Vi har ingen transparent bomarknad, men när bristen på fondering och avskrivning småningom når upp till ytan, så blir det sättningar, olika mycket på olika håll. Bostadsrättspriser växer ju inte in i himlen, och detta händer när priserna stagnerar, troligen med många rättsprocesser som följd.”
Värst är situationen för ombildade hyreshus, där Davidsson konstaterar att många nybildade bostadsrättsföreningar hade varit mer ekonomiska om man rivit det gamla hyreshuset och byggt ett nytt, vilket dock maskeras av att de ekonomiska planerna saknar all koppling till verkligheten för gamla nedslitna hyreshus.
Borevision menar att en förening bör ha kvar 100 – 150:- SEK per m2 om året till avsätttningar för underhåll och framtida renoveringar. Många föreningar har nedåt 20:- SEK per m2, och andra sätter inte av en krona. För övrigt kan det ju intressera villaägaren, som rimligtvis bör sätta av ungefär lika mycket, t ex 15 000 – 22 500:- SEK om året för en 150 m2 stor villa. Detta kan ske via fondering eller amortering, eller en kombination därav.
Har fått in lite fler exempel på nya föreningar med vansinniga ekonomiska planer, t ex BRF Hamnmagasinet i Nacka (”Det ska vara lätt och tryggt att köpa bostad av Einar Mattsson!”). Noll amorteringar de fem första åren, och det elfte året amorterar man 100 000:- SEK om året. På en skuldsättning på 101 MSEK, dvs en amorteringstid på 1010 år. Allt för att minimera de initiala avgifterna. En mer korrekt amorteringstakt på 50 år, eller kombination amortering och avsättningar för underhåll och renoveringar, skulle höja medlemsavgifterna med ganska exakt 50%. Fast problemet är att för varje år man slarvar blir den framtida höjningen av avgifterna desto högre. En amortering ger initialt högre avgifter, men efter ett tiotal år är avgifterna i själva verket lägre än utan amortering och med det ökas värdet, allt annat lika, för bostadsrättsinnehavarna relativt andra bostadsrätter. Givetvis förutsätter BRF Hamnmagasinets ekonomiska plan att ränta ligger stilla i elva år.
Ett annat exempel är statsminister och landsfader Fredrik Reinfeldts nya boende, BRF (M)arknadstorget i Täby kommun. Här finns åtminstone den ekonomiska planen online.
BRF (M)arknadstorget köps för 171 MSEK, inklusive nybyggnadskostnaderna och restskulden efter klubbmedlemmarna stått för 137 MSEK blir ca 34 MSEK. Man skriver initialt av 35 000:- SEK om året i föreningen, dvs en avskrivningstakt på nästan 1000 år även här. Åtminstone redovisas de progressiva höjningarna fram till 25 år, då avsättningarna ska vara uppe i ca 850 000:- SEK om året och föreningen minsann ska ha avsatt 6 MSEK kronor i ekonomiskt utrymme, eller 17% av 35 MSEK. Korrekt amortering och avskrivning på 50 år hade gett 35% högre medlemsavgifter från början. Givetvis förutsätter även här den ekonomiska planen att räntan förblir orubbad de kommande elva åren. Kan Fredrik Reinfeldt vara en av privatpersonerna som hörde av sig till FAR:s VD, tro?
Nu kan man notera att samtidigt är föreningens skulder alltså endast ca 30% av nybyggnadskostnaden på 118 MSEK. Övriga 52 MSEK är JM:s vinst markkostnad. Det är högst tveksamt att 118-35=83 MSEK är kostnaden för lägenheterna, som om inte annat ska underhållas de med, om än av klubbmedlemmarna själva. Ett femtio år gammalt kök och badrum är inte så ljust och fräscht. Med rådande utveckling på byggkostnader, som stiger betydligt snabbare än inflationen, så blir det ju inte direkt billigt att byta kök framöver…
23 kommentarer
Villaägaren bör sätta av lika mycket-då inser jag hur fel det blir.
Efter 30 år som ägare av en villa skulle min avsättning bli ca 600 000 SEK.
Villaägare bör sätta av mer än en bostadsföreningen. Förutom det som föreningen bör sätta av så skall det läggas till det medlemmarna sätter av för inre underhåll.
Villaägaren är oftast väldigt händig!
@oppti
Jag antar att du utgår från att allt nödvändigt underhåll under dessa 30 åren är gratis. Tanken med avsättningen är att den skall återspegla det långsiktiga renoveringsbehovet samt (eventuellt) bygga upp en buffert för oförudsedda kostnader. Läste lite på vi i villa's underhållsguide – fortfarande efter 30år kan ju fortfarande vissa underhåll inte än behövt göras (ie tak). Det blir ju lite som en bilägare som efter 10000 mil tycker att han satt av onödigt mycket för service (lyckligt ovetande om att kamremmen behöver bytas efter 12000mil).
Sen är det klart att om man är händig kan man betala endel service med eget arbete…
Kan vara så att en del är händiga men färg, takpannor, fönster, vitvaror mm brukar inte vara något som händige villaägare brukar fixa själv. Sedan är frågan vad man får för 600tkr om 30 år. Tar exemplet med Ölandsbron igen. Bron kostade mindre än 80 miljoner att bygga 1972. Fram till 2011 har man behövt lägga ner mer än 1000 miljarder i underhåll, reparationer och moderniseringar. Mitt förra hus kostade ca 7000:- i material och då ingick källarpaketet med källartrappa, ytterdörr, källarfönster och annat till källare som kostade 350:-. Detta var 1945,1975 lär man inte ens fått nya källarfönster för kostnaden av hela huset 1945.
1000 miljoner ska det vara.
Är 600 000 kr mkt eller lite? Byta tak kostar 200-250 000 kr+värmesystem med mera. Vad köper du helst en ny villa för 3 000 000 kr eller en villa från sjuttiotalet för 3 000 000 kr om vi säger att det är samma tomt?
Det är intressant det du tar upp i sista stycket. Ja, resten är också intressant.
Jag skulle gärna vilja se vilka kostnader byggbolagen verkligen har. Av en person involverad i branschen fick jag uppgiften att byggkostnaden per kvadratmeter inte ens är hälften av vad de sen föröver på bostadsrättsföreningen. Föreningen får egentligen betala "två gånger".
Det vore intressant om nån grävande journalist kunde börja gräva här.
Det kostar c:a 17-23 000 kr/kvm BOA att bygga ett flerbostadshus i betong i Sthlm. Ex moms (25%), exkl markinköp (allt mellan 2000-20000 kr/kvm), exkl byggherrekostnader (c:a 10%).
Tack för informationen. Den var intressant. I Riksbyggens hus på Kvarnholmen betalar man enbart genom insatsen 60000 per kvadratmeter för en 4:a på 109 kvm. Här lär tomtpriset ha varit högt, men det är inte säkert. Det beror på politiken i kommunen.
Vad menar du med byggherrekostnader? Ingår inte de i byggkostnaden?
Du får ursäkta om mina frågor är naiva, men jag är inte så kunnig.
Om du betalar 60/kvm så är 12' skatt (moms).
Kvar 48', entreprenadkostnad 21'
Kvar 27', byggherrekostnad 5'
Kvar 22', fastighetsköp 18'
Kvar 4'/kvm.
Av dessa pengar ska väl c:a 5% täcka Riksbyggens overhead, resterande är vinst. Detta är så klart bara ett exempel, JM har nog bäst avkastning i Sverige och har kunnat hålla 18% vinst i projekten under ganska lång tid, främst beroende på historiska väldigt smarta fastighetsköp.
Fast när du betalar 60 000:- per m2, så tillkommer att föreningen ovanpå det betalar 30 000:- per m2 (90' före medlemmarnas insatser).
Inte 30, mellan 5-15.
Äntligen skrivs det lite i detta ämne, från olika håll. Det har varit blåsigt några år, när jag försökt förklara för blåögda styrelser. Hoppas verkligen att fler föreningar vaknar nu, än finns det ju rådrum. Räntorna är fortfarande låga, och värdet uppskruvat, så alla föreningar kan ännu så länge sjösätta en "turn-around", medans allt inte är nattsvart.
Klart är att de som avstår, sitter still och gömmer huvudet i sanden, de kommer att förlora stort.
Fast dessa kan ju alltid sälja eller "ge bort" sin lägenhet när katastrofen närmar sig. Kanske är dagens nybyggda bostadsrätter framtidens ghetton?
Problemet är ju att man inte vet om man själv blir "Svarte Petter". Och är det okej? Att bygga upp ett gigantiskt pyramidspel kring vanligt folks boende, där vi på förhand vet att ett antal vanliga familjer kommer att i princip slås ut ekonomiskt. Det kan inte ha varit meningen att bostaden (tryggheten, hemmet), skulle bli en spekulativ "investering". Som dessutom skönmålats bortom genomsnittsägarens förstånd.
@S/S Josefin
Jo det är klart, men genom att göra så går ens investering förlorad – det verkar ju inte helt optimalt att betala en miljon för något man sedan ser sig nödgad att "ge bort" (som att ge bort en miljon kronor sådär).
Kul att du var först på bollen där, och att det blir en nyhet i gammelmedia. Du är betydligt bättre på privat- och företagsekonomi än de mer abstrakta ekonomiska sambanden.
"Avskrivningar" är ett (skatte)juridiskt och inte en realekonomiskt fenomen. Man måste skilja mellan the REAL world och the RULE world. Man måste förstås planera för de verkliga underhållskostnaderna, och de må vara lägre i början (förutom att rätta till byggfusket). De som tar miste mellan juridiska avskrivningar och verkliga ekonomiska kostnader har missförstått vad en ekonomi är, de tror att den är vad den regleras till att vara, medan den i verkligehten är en naturlogik som vi inte kan rubba.
FARs pudel kanske har att göra med att flertalet i styrelsen sitter i BRF.
Dessutom verkar den vara väldigt STHLM-centrerad.
I pappersversion står följande under bilden:
"Många tänker att de köper en lägenhet, när de snarare köper andel i föreningens förmögenhetsvärde. I många föreningar med låga avgifter och aggressivt progressiv avskrivning, byggs nu stora latenta underhållsbehov upp som kommer att sänka förmögenhetsvärdena."
Jag tycker det är en rätt bra beskrivning av problemet.
Även fast kritikerna har rätt kan de räknas på en hand.
Om det gick att mäta hade det varit intressant att bygga ett histogram från vänster till höger. Strutsarna till vänster och rationell analys till höger. Skulle kunna tänka mig en extrem positiv skevhet i den kurvan.
"Mjuka värden", "livsnjutning", "Carpe Diem" och annat bjäfs har blivit viktigare än rationell, verklighetsförankrad och objektiv analys. Detta fluffande och den naiva tilltro som råder…
Du räknar tokigt på BRF (M)arknadstorget. Om huset köps för 171 MSEK så är det på den summan som avskrivningarna skall göras. Inköpspriset hamnar på tillgångssidan i balansräkningen, medlemmarnas insatser hamnar på skuldsidan, du kan inte bara ta bort insatserna och en del av byggkostnaden ur balansräkningen. När huset behöver renoveras så är det hela huset som skall renoveras, inte bara de delar som är finansierade med lån.
Korrekt avskrivningstakt blir 171''/35' = 4885år vilket är rätt länge för ett hus att hålla, det är inte någon Cheops pyramid vi talar om…
Jag läste att du nämnde Einar Mattsson angående frågan om bl a avskrivningar i nyproducerade bostadsrättsföreningar. Vi på Einar Mattsson har skrivit en FAQ med fakta till de som köpt eller funderar på att köpa en ny bostadsrätt via oss eller är styrelsemedlemmar i någon av de bostadsrättsföreningar vi nyproducerat. Den kan man läsa här:
http://www.mynewsdesk.com/se/einar-mattsson-ab/news/fraagor-och-svar-angaaende-avskrivningar-i-nyproducerade-bostadsraettsfoereningar-77348?utm_source=rss&utm_medium=rss&utm_campaign=Subscription&utm_content=news
Mvh
Fredrik Gamrell, ekonomi- och finanschef Einar Mattsson AB