Jo, Hans Lind, visst har vi en bostadsbubbla

Professor Hans Lind vid KTH, som tidigt var ute och varnade för en bostadsbubbla och att priserna skulle krascha, gör nu avbön hos Schibsted/Aftonbladet och hävdar att vi inte har en bostadsbubbla. Problemet är bara att han för fram felaktiga, eller bedrägligt vinklade uppgifter, och därmed faller rimligtvis hela argumentationen.

Hur många i BLK torskar dit och blir BLT vid olika prisfall Källa: FI

Lind hänvisar till Finansinspektionens obligatoriska rapport om den svenska bolånemarknaden, och säger bland annat följande:

“De flesta klarar dessutom av om värdet på deras bostad skulle sjunka med 20 procent.”

Ja, Hans, de flesta klarar också av om värdet på deras bostad skulle sjunka med 1%. Men de flesta klarar inte av 30%. 52% klarar inte ett fall i bostadspriserna med 30%.

Vilket för oss över till Hans Linds definition av “de flesta”. Faller bostadspriserna Hans Linds 20% så torskar 32% dit, vilket alltså inte är “de flesta”. De flesta definieras som 68%. Det är väl kul att bara nästan var tredje bolånekund åker dit!

Genomsnittlig belåningsgrad i olika regioner i Sverige och för olika typer av objekt. Bostadsrätter är högre belånade än Linds husinnehavare. Källa: FI

Man kan då fråga sig varför Hans Lind väljer att fokusera på att priserna bara ska falla 20%? Kanske för att det stämmer överens med den bild han vill förmedla idag, dvs att det inte existerar några som helst problem?

Hushåll med mer än 76% i belåningsgrad Källa: FI

Lind tycker också att “den genomsnittlige husinnehavaren är inte speciellt belånad”. 

Men käre Hans, det är inte den genomsnittlige hushinnehavaren som kommer torska dit. Det är initialt de som inte är genomsnittliga som åker dit, och många har inte köpt hus, utan bostadsrätt, vars belåningsgrader du missar att nämna och dessutom inte räknar med den dolda skulden man har via bostadsrättsföreningen.

Redan idag har 7% av bolåntagarna i Storstockholm över 85% i belåningsgrad. Malmö ligger på 10.1% och utanför storstäderna har 13.5% mer än 85% i belåningsgrad. Hela 31.3% av bolåntagarna i Malmö har 76 – 85% i belåningsgrad och 41.4% har alltså 76% eller högre i belåningsgrad. Detta beror på att priserna har fallit rätt ordentligt i Malmö och med det skickas belåningsgraden upp rätt snabbt. Det visar också vart vi är på väg när priserna börjar falla även i Göteborg och Stockholm. 33.5% av stockholms bolåntagare har 76% eller högre belåningsgrad.

Villaprisindex 1975-2012. För övriga län se tidigare inlägg.

Lind avfärdar också bostadsbubblan med att priserna stått stilla sedan 2008. Det kan iofs diskuteras – på en del håll, likt Malmö, Skåne och med allt mer spridning ut i Blekinge, södra Småland och södra Halland, så faller priserna. På andra håll har de stigit, men Hans Lind kommer väl därmed fram till att i medel har priserna inte stigit sedan 2008. Men förklara det för de som drabbas när priserna faller där de bor? Ingen lever i medel.

Tvärt om var 2012 det första året sedan 1992 som villapriserna föll i Sverige enligt SCB, vilket direkt säger emot att priserna inte stigit sedan 2008. Se graf ute till höger över Linds stillastående villapriser sedan 2008. Inte ens med detta fall är priserna tillbaka till 2008.

Samtidigt är det riktiga underliggande problemet större än någonsin. De svenska hushållens skulder är på rekordnivåer i förhållande till BNP. Kom ihåg att bostadslånen i statistiken inte inkluderar blancolånen på bostäder, utan bara hypotekslån.

Hade folk varit skuldfria kunde väl bostadspriserna gå precis hur som helst, det hade inte spelat någon större roll. Men svenskarna är mer skuldsatta än någonsin förr och där är Linds älskade medel inte intressant. Lind yrar också om svenska hushålls tillgångar, men som bekant är dessa extremt snedfördelade och en stor del av medelklassen har knappt en månadslön i sparkapital när man inte tittar på illikvida tillgångar som bostaden eller pensionskapital. Vad medel är spelar ingen roll när fördelningen inte är jämn, professor Hans Lind. Möjligen kan medianen spela viss roll som indikator. I slutändan kommer ett drabbat hushåll skita fullständigt i att Hans Lind förklarar att de i medel klarar sig utmärkt. Och 54% riskerar drabbas om bostadspriserna faller beskedliga 30%. Men visst, under 90-talskrisen var det väl bara ca 10% av hushållen som det gick riktigt illa för, så egentligen fanns det ingen 90-talskris, då de flesta klarade sig. I medel.

Finansinspektionen har också gjort några stresstester, där svenska hushåll klarar sig “i medel”. Precis som alla cypriotiska banker klarade EU:s stresstester bör tilläggas. För hos Finansinspektionen kan bara en sak inträffa åt gången – stigande räntor, arbetslöshet eller fallande bostadspriser. Att vi t ex kan få se en kombination av dessa samtidigt kan inte ske enligt FI och alltså klarar sig svensken i Hans Linds “medel”. Trots allt klarar sig som värst ca 52% inte i enskilda fall av FI:s stresstest och alltså klarar sig tydligen “de flesta”. Men vad händer om vi får fallande bostadspriser och arbetslöshet och de utländska finansiärerna av svenska bolån vill ha högre räntor för att kompensera för den ökade kraschrisken?

Skulle du kliva ombord på ett flygplan om det var 32% risk att det kraschade? Trots allt klarar sig ju “de flesta”?

Vad ska man kalla någon som enbart bryr sig om medelvärden? Medelbegåvning? I medel har ju Hans Lind 100 i IQ som alla oss andra, så något mer kan vi kanske inte begära?

Siffrorna om belåningsgrader gäller nya bostadslån 2012 och kommer från Finansinspektionen. Det finns inga siffror på hur illa det ser ut för tidigare köpare, inklusive de som använt bostaden som bankomat. I regioner där priserna fallit, t ex Malmö och Skåne, bör läget vara ännu sämre för tidigare bolåntagare som köpte på toppen och/eller på den tiden man fick ta 100% eller mer i bostadslån. Nya bostadslån inkluderar för övrigt den majoritet som flyttar och redan har en bostadskarriär i ryggen. 

Endast en minoritet är förstagångsköpare och siffrorna är alltså relevanta som indikator för hela bolånekollektivet.