Finansinspektionen (FI) släppte idag rapporten Den svenska bolånemarknaden 2013, som ger i princip svar på alla frågor man kan tänkas ha kring de svenska hushållens bostadslån.
Se pressmeddelande, websänd presskonferens, rapporten som PDF och speciellt diagram- och databilagan som Excel-fil.
 |
| Andel hushåll som amorterar.
Gäller nya lån. |
FI konstaterar att bolånetaket fungerar och att man i snitt amorterar ner lån över 75% på 9.5 år. Men amorteringarna generellt är alldeles för dåliga, med en snittamortering på 140 år och FI kommer titta vidare på åtgärder här. T ex kan höjda riskvikter på amorteringsfria lån, vilket innebär högre räntor för dessa, vara en väg att gå.
 |
| Skuldkvot i procent per region.
Gäller nya lån. |
Allra sämst på att amortera är man där skulderna också är störst, dvs Stockholm. Endast ca 40% av stockholmare med nya bostadslån amorterar. Det inkluderar alltså de som redan är inne i en sk bostadskarriär men nyligen har flyttat.
Samtidigt är skuldkvoten, dvs skulderna dividerat med nettolönen, störst i Stockholmsregionen, trots att man där också har de högsta lönerna i landet. Störst skulder, både relativt och absolut, och minst amorteringar om man är en intelligent och snygg högutbildad stockholmare.
Notera att skuldkvoterna här handlar om de som har nya lån. När man t ex från Riksbanken pratat om 170% i skuldkvot för hushållen så inkluderar det att skuldfria hushåll drar ner medlet. Skuldkvoten hos BLT/BLK är hela 353% i snitt i landet för nya lån. Ju högre lön, desto större skulder. Högst skuldkvot hittar vi hos inkomstgruppen med 61 – 85 kSEK i nettomånadsinkomst, som har 416% i skuldkvot. Åldersgruppen 80-talister i åldern 26 – 30 år har högst skuldkvot.
 |
| Ingen fara alls om bopriserna faller. |
FI har också gjort ett antal stresstester, där man försöker tona ner riskerna på bolånemarknaden.
Men det är bara att konstatera att om bostadspriserna faller beskedliga 30% så kommer 52.2% av hushållen hamna under vattnet och ha större skulder än bostadens värde och bli äkta bolånetorskar.
Det kan också vara intressant att notera att 14% av hushållen med nya lån har mindre än 3000:- SEK kvar att leva på per månad när allt är betalt, men enligt FI:s sätt att räkna på, vilket inkluderar amorteringar, så har hela 22% av hushållen mindre än 3000:- SEK kvar och 9% har inga pengar kvar alls.
55 kommentarer
Och bland de 52%-en kommer vi även att få se större arbetslöshet, lägre inkomster och t.o.m högre räntor under vissa förutsättningar. Verkligheten slår alltid till genom att överdriva de sämre sidorna av myntet på samma sätt som motsatt under guldlocks-tiderna.
Det vore intressant om FI även kunde redovisa hur våra bankers exponering(lånefinansiering) ser ut på valuta-sidan(inkl hedge) inkl löptids-swapar.
Hur stor är egentligen våra bankers utlandfinansiering på bolånesidan.
100 Mdr i extra valuta-reserv verkar inte bli en självklar rättighet för Riksbanken?
Att dom som tjänar mest (har högst utbildning, dom smartaste?) väljer att belåna sig högt och inte amortera kan ju ses som ett tecken på att just det är det klokaste att göra i dagens läge…
Eller är inkomst omvänt proportionellt mot förstånd?
Eller visa fasad utåt mot omgivningen hur framgångsrik och ståndsmässig man är. Sen om man är urfattig som än kyrkråtta spelar mindre roll.
Det kostar att ligga på topp. Även för en snygg Stockholmare
Intressant ståndpunkt, Rickard. Att ha en hävstång gentemot bostadsmarknaden har väl inte varit ett särskilt lönsamt beslut de senaste åren? Visserligen har väl bostäderna gått upp några procent, men den "förtjänsten" har nog ätits upp av räntorna?
En alternativ förklaring är att svenska folket numera inte bor och konsumerar som de anser sig ha råd med, utan istället som de anser att de "förtjänar". Jag tycker man hör det (pseudo)argumentet allt oftare.
Undrar om det finns någon "fair" social undersökning av hur psyket fungerar hos storstadsbon och det omvända "jante-fenomenet" påverkan på folks ekonomiska risktagande? Att "bräka grannen" fanns förr. Har den minskat eller i själva verket ökat? Jag är för gammal för att ha en åsikt idag!
rttck. Är säker på att det är samma sak som gäller idag. Dessutom ökat, precis som allt annat. Att det dessutom är det som är grundorsaken i hur folk investerar/över förköper sig i hus, bilar, resor och annat.
Man behöver ju inte se det ur ett investeringsperspektiv utan ur ett njutperspektiv. Ett lån på 3 000 000 kostar 5000kr i månaden i räntekostnader efter avdrag (vilket ju är vad folk ser). Så då är det bara till att ställa sig frågan om 6 miljonersvillan ger såpass mycket mer livskvalitet jämfört med 3 miljonersvillan att det är värt 5000 i månaden? Alternativet. Där man får 60 000 mer över varje månad skulle ju kanske kunna användas till en tvåveckorsresa till solen. Vad vill man helst, ha det lite bättre hela tiden eller ha det mycket bättre under två veckor av året?
Rickard – kan inte instämma mer. Det är ju precis så det flesta resonerar tror jag.
Dessutom kan man ju spekulera kring den isländska modellen – om skiten träffar fläkten så bidrar ju alla med att hålla ner skuldbörden för de som är mest belånade.. Tack för kaffet liksom..
Försöka förändra alla människors "psyke" är lönlöst.
Problemet är att staten planekonomiskt dikterar att räntan måste vara för låg hela tiden. Folk reagerar fullständigt rationellt på detta. Och det är ju också statens uttalade syfte att masximera allas skulder och konsumtion nu nu nu hela tiden. Det är det som kallas "stimulans".
@Nils; det du säger tycks i varje fall stämma med behovet att konsumera. Men i behovet att konsumera ligger även ett problem och det är att folk med goda inkomster också är de som är mest stressade och därmed har sämst tid för informationssökning. En hög sökkostnad kan innebära dåliga beslutsunderlag och därmed stora ekonomiska risker när ränteläget är så extremt och storstads-inkomsterna så höga. En låt-gå-mentalitet som understöds av media och bankerna.
De s.k brf-juntorna som uppstod i Vasastan under mitten av 00-talet är talande för en slags uber-mentalitet(typ; syföreningar med välbeställda kvinnor som tittar på bopris-diagram). Ordf i finans-utskottet säger en hel del om fenomenet; "vi storstadsbor är smartare än lantisarna". Arbetsfria "inkomster"(värden) blir likt en drog, en slags maniskhet uppstår som driver sig själv. Och lägger man till en rejäl skopa "status-drift" till detta så kan man tänka sig varför priserna är där de är idag. Priserna för sommarstugor är ner…är det förebådande på allvar?
Frågan är om man måste ändra folks psyke? Min poäng är att den situationen som vi har nu kanske är hållbar?
Ser man på sidan 11 i dagens rapport ifrån FI så är det nästan ett linjärt samband mellan inkomst och belåningsgrad. Ju mer man tjänar desto högre belåningsgrad är man beredd att ha i förhållande till sin inkomst.
Att belåna sig är att ta en risk. Låginkomsttagarna belånar sig inte lika mycket som höginkomsttagarn. Alltså bör det betyda att höginkomsttagarna anser risken för en systemkollaps (boprisfall, massarbetslöshet) är lägre än vad låginkomsttagarna anser att den är.
Att påstå att höginkomsttagarna gör fel när dom bedömer risken för systemkollaps är alltså att påstå att låginkomsttagarna i gemen är förnuftigare än höginkomsttagarna. Så då är frågan om inkomst och förnuft är helt frikopplat ifrån varandra?
@Richard; Ok, ditt resonemang håller kanske men jag anser att riskerna mest ligger hos dels de nya bostadsresenärerna som enligt statistiken är högt belånade(oavsett inkomstnivå)dels de som representerar den stora mellangruppen med relativt hög belåningsgrad(men ej extrem) sett till inkomsten. När väl marknaden vänt ner är det dessa grupper som står för köpkraften både totalt och på marginalen när det gäller både BNP-konjunkturen och bostadspriserna. Om de högbelånade höginkomsttagarna går "omkull" lär det mest märkas i prisstatistiken för bostäder snarare än för ekonomin som helhet. De dyraste objekten är de som först brukar falla i pris när marknaden vänder å andra sidan!
F.ö tror jag väldigt få högbelånade höginkomsttagare har tagit hänsyn till någon systemkollaps. Inga andra heller för den delen. Hur skall man skatta sannolikheten i prisförändring och risken för negativt eget kapital? När något händer så går det så snabbt att marknaden dör, dvs likviditeten försvinner(köparna). Prisinformationen blir fragmentarisk etc. 20% blir plötsligt något som kan slå igenom mycket fort.
"F.ö tror jag väldigt få högbelånade höginkomsttagare har tagit hänsyn till någon systemkollaps. Inga andra heller för den delen"
Du tror att folk i allmänhet inte är medvetna om att man kan förlora jobbet och att bostäder kan tappa i värde?
Jag tro (vet, faktiskt) att folk i allmänhet tar hänsyn till det där. Men priset och räntan är det som råder nu. Man anser att det är värt risken, för man får ju bo billigt och bra så länge. Och det har man dessutom tjänar några extra årslöner på de senaste par årtiondena, så att tajmningen för en bostadspriskrasch skulle vara just nu, är inte helt uppenbart. Krascherna 2001 och 2008 stod ju svenska bostadspriser över att reagera på. Det är en kalkylerad risk. En rationell användning av den faktiska räntan.
Det planekonomiska lågräntesystemet är kollektivistiskt ohållbart, men det kan inte någon enda individ göra nånting åt. Det vet Riksbanken och finansministern. Det är därför de kallar detta för "stimulans".
Jo absolut…men alla följer trenden och många t.o.m räknar på det du beskrivit. Men inte att värdet för lång tid faller under anskaffningsvärdet och att räntorna stiger till de av bankerna beräknade scenariot(6-8%). De räknar på det som sagt men finner sannolikheten tillräckligt låg för att bortse från effekterna av att behöva leva med negativt eget kapital och en bank som ständigt kräver högre amorteringar. De är glada positiva människor som inte vill se riskerna att hamna där som klart möjliga. Och det är därför t.ex Tyskland "alltid" haft en max belåningsgräns på 60%. Resten toppbelånas till högre ränta och efter olika sparmodeller för att tjäna in belåningsutrymmet. Det kallas för stabilitet eftersom höga bostadspriser inte tjänar ekonomin på längre sikt och riskerar att skada allvarligt på kort sikt. Sedan finns alltid andra risker, dvs skilsmässa brukar komma helt otänkbart olämpligt. Likaså jobbkriser.
Men att medvetet ignorera risken är ju även det ett aktivt val där man anser risken att man förlorar jobbet / att bopriserna kommer falla som så liten att den är försumbar?
Visst är det så….men tycker du då att politiken skall inrikta sig på att begränsa riskerna via reglering av "irrationella" låntagare nu ELLER tycker du att politikerna skall "rädda/hjälpa" samma personer efteråt?
Många liberaler anser att politikerna inte skall lägga sig i men kräver ändå hjälp när skadan skett. Så ser det defacto ut genom historien. Politiker sällan konsekventa i sitt tänkande.
Problemet är oftast att folk har fel! Historien visar det gång på gång!
Att definiera skuldkvoten som 'skulderna dividerat med nettolönen' är väl rätt meningslöst. Mer relevant om man också kollar på tillgångar (bankkonton etc).
Med tillgångar menar du då tillgångar som eneklt kan omvandlas till kontanter? Att ta villan eller brf som tillgång är ju rätt meningslöst. Ibland ser man t.o.m att pensionskapital räknas in.
Något man ofta ser är att man tar ett genomsnitt på tillgångar och skulder och då är man ju ute och cyklar. Om jag hypotetiskt har 2 miljoner på banken och min arbetslöse granne har lån på 2 milj. så är allt frid och fröjd eftersom vi genomsnittligt har 0 i skuld.
Klokt konstaterat!
Att jämföra ett årligt flöde med en summa är orimligt.
Man gör det i sjöar för att mäta omsättningshastighet.
Så har man 300% i lån så motsvar detta en omsättningshastighet på 3 år.
Dvs nytt hus vart tredje år-om allt satsas på avbetalning!
Nej. Jag menar precis det jag skriver, nämligen bankkonton. Om jag av olika anledningar sitter på 1 mille i konton så kan det vara högst relevant att ta med i beräkningen.
Det som jag tycker är dagens mest intressanta statistik är annars SCBs småhusbarometer som visar på en markant nedgång i antalet villaaffärer. Bara 7392 villor bytte ägare i perioden december 12 – februari 13 jämfört med 11041 stycken avslut i samma period ett år tidigare. En nedgång på 30%. Beror detta på att köpare och säljare inte är överens om den nuvarande prisbilden på marknaden? Eller har alla som vill flytta från lägenhet till villa redan gjort det? Fler förslag?
Jag är inte mäklare, men vad jag förstår så är det s.a.s. säljarna som skapar marknaden i bostäder. Folk säljer inte sitt hem bara för att de erbjuds ett bra pris (som man gör med t.ex. en aktie) utan för att andra saker i livet gjort att man behöver flytta. Sånt som jobb, sambo, barn. Köparna har att välja mellan det som säljarna erbjuder, man kan liksom inte så lätt skapa nya säljare bara genom att bjuda ett högre pris. Man ringer inte på hos folk och föreslår att köpa deras bostad.
Så jag undrar över samma sak. Hur kan vovve-villa-volvo-behovet variera så mycket under ett år?
Osäkerhet om priserna råder(tänka först handla sedan) samt att demografin är på väg att minska den totala efterfrågan. Amorterings-debatten lägger till ett osäkerhetsmoment. En säljare vill ha ut ett visst antaget pris. Får man inte det så väljer en del att passa t.v i stället för att gå ner i pris. Mäklarna jobbar på under längre tid för att hitta rätt köpare.
Kanske dom som flyttar ifrån villa helst vill flytta till en annan villa? När man då ser att utbudet minskar så att det blir svårare att få en ny bra villa / bra betalt för sin nuvarande villa så håller man lite hårdare på sin egen och fördröjer sitt flyttbeslut vilket får marknaden att krympa än mera?
Marknaden krymper, det är tydligt. Tidigare denna månad kom även statistik som visade att konkurserna, främst i byggbranchen, ökat kraftigt.
Kreditgivningstakten har minskat vilket ju rimligen korrelerar med omsättningen på bomarknaden. Eftersom prismekanismen är trög så minskar omsättningen istället för priset.
Det medför att vi inte får en omedelbar bopriskollaps utan istället en minskad omsättning (BNP) som sedan slår ut de som lever på bobubblan. I första ledet står mäklare, byggarbetare och banktjänstemän, som ju sitter i det direkta flödet i bomarknaden.
Därefter slås andra ledet ut (dvs de som lever på att första ledet har jobb), tex handel. Till sist minskar skatteintäkterna och de statligt anställda ryker. Då, senast, kommer vi se de riktiga problemen med fallande priser på bostäder.
Konkurser i byggbranschen???
Hur kan det egetnligen förklaras? Alla de senaste 15 åren har bostadspriser stigit med mellan 5% och 15% mer än KPI vartenda år. Hur kan en bransch som producerar knappt ens 0.5% av det existerande varubeståndet varje år, gå i konkurs? Deras vinster borde ha hundrafaldigats.
inte oligopolet som konkar
"Högst skuldkvot hittar vi hos inkomstgruppen med 61 – 85 kSEK i nettomånadsinkomst, som har 416% i skuldkvot."
Jag antar att denna gruppen anser sig vara immun mot sånt som arbetslöshet osv…
Delvis, men man har även klart mer pengar kvar att konsumera även om man har en högre skuldsättningsgrad, vilket spelar in.
Mycket av konsumtionen, exempelvis bensin, är ju inte inkomstberoeende.
Blir man arbetslös blir det klart mindre pengar kvar att konsumera än innan…
Vid prisfall upp till 15% så saknar en hel tiondel av bolånen full säkerhet. Det var mer än jag trodde. Och andra siffror antyder att det är en högre andel i Stockholm. Hur skulle det i sin tur påverka bostadsmarknadens vidare utveckling? Flyttar de till billigare boende, eller flyttar de inte alls?
I det läget lär väl banker kräva högre räntor och bättre säkerheter, vilket försvårar bostadsköp och sänker priserna ännu mer. Och det är vid prisfall i intervallet 15-20% som botten verkligen faller ur hinken hära. Även om banker, kanske med statligt stöd, har en låt-gå-attityd och inte genomför en massa tvångsförsäljningar, så får det nog en betydande psykologisk effekt på bostadsägarna när de inte längre har säkerhet för sina lån. Och varje procent prisfall till, motsvarar en eller två månadslöner i ökad förlust. Det lär inte kännas som om några extra övertidstimmar kommer att lösa problemet.
Det man inte får glömma är de som skall köpa bostad; om det blirt som du säger är nog den psykologiska effekten ännu större för den gruppen.
De kanske tänker som så "skall vi verkligen sätta oss i den sitsen" och de avvaktar och risken är att priserna faller ännu mer.
håller med dig Kapitalist….den marginella situationen för säljaren och köparen får stor effekt på marknads-situationen. När antalet affärer går ner(men gott om annonser) tyder det på en förväntnings-diskrepans som förebådar antingen fortsatt uppgång eller trendskifte. I Malmö har trenden skiftat(bekräftats). I Gtb ser det osäkert ut. I Sthlm bättre…än så länge. Räntorna fortsätter svagt uppåt i USA.
Jag tror snarare det handlar om att levnadskostnader exlusive boendekostnader inte stiger lika fort som inkomsterna. En genomsnittsfamilj som får 50k i månaden över efter skatt känner inte behovet att lägga 20k i månaden mer på mat/bil/resor/kläder än en familj som får 30k över efter skatt. Klart man äter lite finare, åker på en lite finare semester och kör en lite finare bil. Men det äter inte upp hela mellanskillnaden utan ju mer man tjänar desto större andel av sin lön får man över till räntor efter att alla andra behov är tillgodosedda.
Det tror jag är förklaringen snarare än att man skulle bli dummare/mer ignorant ju mer man tjänar.
Detta inlägg var tänkt som ett svar på Anonyms inlägg ovan.
Intressant tanke men jag tror verkligen du har fel där. Majoriteten av folk höjer nog sina kostnader i takt med att inkomsten ökar..
Ett lite väl extremt exempel är att titta på folk som blir mångamiljonärer på lotto.. De lever med samma tänk som innan att spendera upp det man har och inom 5 år har väldigt stor procent av vinnarna bränt alla pengarna. Sorgligt men sant
Därför om man får så mycket pengar på ett bräde så är det bästa troligen att låsa in pengarna i något (köpa villa t.ex) eller helt enkelt sätta sprätt på dem under en kort tid. Om man gör av med dem under en femårsperiod så har man vant in sig i en ekonomi som man inte har – det är en sak som kan vara bedrägligt med vinster som x tkr/mån i y år.
Det ser märkligt ut, men jag tror att det finns ett starkt grupptryck här. Är ofta i Stockholm och träffar kollegor, och helt klart förväntas man ta ett så stort lån som möjligt för att köpa ett så dyrt hus som möjligt. Om man har en bra lön kan man inte köpa ett hus utanför stan för bara 3 miljoner, då tycker kollegorna att man är snål, eller ännu värre, konstig.
Resultatet är att de som sitte på huvudkontoret är livegna i praktiken och livrädda att mista jobbet, vilket ju passar företaget ganska bra…
Sitter i närförort och ser på ett hus som stigit i köpeskillning med 70% på 3 år.
Det står tomt men väntar på rätt köpare. Senaste köparen var nog lite för generös. Detta efter en annan försäljning.
Gissar att detta inte är helt ovanligt?
"Bostadsrättsföreningarnas skulder uppgår till 337 miljarder kronor och
om de skulle inkluderas i beräkningen av hushållens skuldkvot skulle
hushållens skulder på aggregerad nivå uppgå till drygt 190 procent av
den disponibla inkomsten, i stället för cirka 170 procent."
Hur stor blir den om alla hyreshus räknas med?
du tänker på de som äger hyreshus privat som näringsverksamhet!
jag menar att hyrorna höjs när räntorna höjs men egnahems-ägare och brf-innehavare saknar kompensations-möjligheter till skillnad från fastighets-ägaren i övrigt!
Utifrån egna observationer i bekanstskapskretsen gäller följande motiv för hög belåning:
– skattereduktionen för låneräntor för högavlönade är attraktiv
– hyresrätterna har höga månadskostnader och utbudet är begränsat
– månadskostnaden är lägre jfr hyresrätt
– långsiktig trend är att priserna tenderar att öka hela tiden (med undantag för enstaka dippar)
– köper du kan du bo ståndsmässigt och det är mycket viktigt i storstäderna
Vad är det som kan ändra på ovanstående?
– skattereduktionen saknar marginaleffekter och är inte procentuellt större bara för att man är höginkomsttagare. 30% är 30%.
– Månadskostnader gäller bara när man struntar i att lägga åt sidan den 1000-5000:- SEK i månaden som behövs för de långsiktiga reparations- och underhållsåtgärderna.
– Långsiktig trend är fel. Långsiktig trend ser man i Herengrachtindex och den visar att det kan ta hundratals år innan priserna återhämtar sig när de är på sådana här toppar.
– Lånta fjädrar. Har man dåligt självförtoende så har man, inget att säga emot
nä, inget i det du säger låter fel utan logiskt men fortfarande kan verkligheten förändra situationen radikalt som inte har med ovannämnda att göra. Se bakåt på prisutvecklingen till 70-talet. 80-talet ser ut som en liten puckel med var det inte då. På samma sätt kan en större bostadskris i dag ses imorgon! "The market can stay solvent longer than you" säger en del om vad priser och belåning.
5000 kr/månad i reparations- och underhållsåtgärder?
Om vi tar de stora posterna (nytt kök á 100k på 10 år, nytt badrum á 100k på 20 år), så får jag det till 1250kr/mån, lägg till 750/mån för övrigt underhåll (golv, väggar, tak). 2000 per månad låter mer rimligt för en normalstor lägenhet, och om man tänker "hyresrättsstandard" så är det nog i överkant.
Problemet är att de flesta inte tänker på de där 1-2000 kr det kostar att hålla lägenheten i skick om man måste ta hand om det som hyresvärden brukar fixa. Förr i tiden var en BR-lägenhet _billigare_ än en HR-lägenhet även inräknat kapitalkostnaden, idag är det generellt tvärtom — det är här bubblan finns.
En annan sak man ignorerar är att bostadsrättsägare sällan klarar av att gå samman för att köpa in en och samma hantverksåtgärd. Man får var för sig ta in en hantverkare och var för sig köpa vitvaror mm, medan man i hyresrätter oftast servar alla lägenheter i fastigheten på en gång och därmed vanligen får mycket bättre priser.
Inte räknar man heller med den mycket större tidsåtgången när man måste ta hand om allt sådant här själv. Tid är pengar brukar det sägas, men värre är väl att man tvingas avsätta en del av sin dyra livstid åt sådant här. Enda sättet att se till att det går fort är att inte ägna mycket tid åt att fundera på vilka lösningar och hantverkare som är mest prisvärda. Då kan det dock bli dyrt och dåligt.
Joakim Persson, 1000-5000 tog inte hänsyn till att vi bara talar lägenheter. 1000 för lägenheten och för villan upp till 5000 i månaden, beroende på storlek och även ålder, tekniska lösningar och hur mycket tidigare ägare struntat i.
Men visst ska en BR vara billigare än HR. Man tar en ekonomisk risk, och då ska man i retur få billigare månadskostnad. Det är som det ska vara.
"Det kan också vara intressant att notera att 14% av hushållen med nya lån har mindre än 3000:- SEK kvar att leva på per månad när allt är betalt, men enligt FI:s sätt att räkna på, vilket inkluderar amorteringar, så har hela 22% av hushållen mindre än 3000:- SEK kvar och 9% har inga pengar kvar alls."
Alltså, vilka är dessa? Vart finner man dem? Det är juh helt ********** galet!
Håller med dig!
Jag har hört nånstans (säkert opålitlig källa som aftonbladet) att en fjärdedel av svenskarna har mindre än 1000 kr kvar på lönen sista veckan innan ny löning. oxå väldigt skrämmande om det stämmer
skulle de inte ha det faller BNP fort