Angående förra inlägget, med en bostadskarriärist, som trots en relativt stor orealiserad vinst i bostaden ändå torskat dit och inte kan flytta, så kan man diskutera fenomenet generellt. Villkoren för att få lån har ändrats rätt rejält etappvis sedan finanskrisen, även om räntorna fallit.
Går vi tillbaka till säg 2006, så kunde man få 100% av bostadens marknadsvärde i lån, rent av ibland över 100% i belåning. Det fanns inte heller några krav på tvångssparande/amortering och bankerna krävde inte heller nödvändigtvis att man skulle klara högre bolåneränta.
Låt oss säga att man 2006 kunde låna 3 MSEK till 5% ränta.
Om man nu, trots 50% upp i pris på bostaden, vill flytta, så måste man teckna nya lån med dagens villkor.
För att då flytta till en likvärdig bostad, där alltså lånen förblir 3 MSEK, så måste man få en ny låneprövning utifrån dagens förutsättningar.
Idag räknar banken med att du ska ha marginaler att klara 8% i ränta.
Idag vill banken ha 50 års amortering.
Bolånetaket klarar man av med den orealiserade vinsten.
Låt oss säga att man även fått 20% högre disponibel inkomst.
Trots 1.5 MSEK i egen insats och trots 20% högre lön och en bolåneränta på 3.12% (Swedbank 3 månader), så får man inte längre låna 3 MSEK. Istället för att klara en ränteutgift på 0.7*5%, dvs 105 000:- SEK om året, med avdrag, så ska man idag även klara 8% ränta och 50 års amortering, dvs 0.7*8*3 MSEK + 3 MSEK/50 års amortering. Dvs 168 000 + 60 = 228 000:- SEK om året. Det innebär att disponibel inkomst måste ökat 171% för att man ska få låna lika mycket som 2006. Trots vinster från bostadskarriären, så kan man alltså inte flytta ens till en likvärdig bostad.
Även lyckade bostadskarriärister kan alltså bli inlåsta i befintlig bostad och BLT. Det kan förstås varit så att man 2006 fick sina bostadslån godkända med god marginal, men de som låg på gränsen då kanske inte alls kan få några nya lån idag. Det innebär också att de inte kan byta bank och lägga om lånen hos en annan bank, som ju inte idag godkänner så stora lån, utan man sitter inte bara inlåst i bostaden utan även inlåst som bolånekund hos banken. Som inlåst kund får du mycket dåliga möjligheter att förhandla med räntan, trots allt är du inte välkommen som kund hos en konkurrent…
Så ska en slipsten dras. Vem tjänar på detta? De som fått se sina bostäder stiga med 50%, men inte kan flytta eller kanske … banken?
Ovanstående beräkning är en förenkling. Driftskostnader och fastighetsavgift tillkommer för villan, alternativt klubbmedlemskapsavgift för bostadsrättsföreningen. Egentligen ska ju även kostnad för underhåll och framtida renoveringar också med, men de struntar bankerna fortfarande i när de beviljar lån. Likväl kan många bostadskarriärister finna att de inte kan flytta till en lika dyr bostad som de redan har, trots vinster i ryggen.
58 kommentarer
Det du gör här tycker jag är helt underbart!!
Jag har inte ens tänkt tanken att räkna ut hur det blir i verkligheten, och så kommer du och visar hur illa det kan bli. – och ÄR.
Detta tycker jag är härligt med dig, Cornu. Midvintermörker har också detta som en bärande faktor i sig. Det är en av de bästa böcker jag läst. Som tidigare Flygvapenman kändes boken mycket korrekt och -tyvärr- väldigt relevant. Precis som detta inlägg om BLT.
Hej och tack Anders. Kul med lite positiv feedback här på bloggen också! Hoppas du gillar Midsommargryning också.
Mvh
Hej Anders!
Jag tror du tillhör det som Cornucopia glatt brukar kalla fårket. Varför? För du "har inte ens tänkt tanken att räkna ut hur det blir i verkligheten".
Ok, att 'bostadskarriären' är över för personen i inlägget kan jag gå med på, men inte att han är inlåst i sin bostad. Det enda som låser in personen är orealistiska förväntningar.
Tja, att kunna flytta till en lika dyr bostad är kanske en orealistisk förväntning. Dock tror jag att det är rätt många som har denna orealistiska förväntning. Ibland kan man dessutom tvingas flytta ofrivilligt, t ex skilsmässa och då kanske man upptäcker att man trots bostadskarriären inte ens kan köpa två hälften så stora bostäder längre.
Det innebär väl att så länge det går att sälja kan man sälja, och realisera eventuell vinst, men får nöja sig med andrahand eller att hyra/köpa dit pengarna och det nybeviljade lånet räcker. Eller?
Bra inlägg i övrigt! Mycket pedagogiskt med räkneexempel.
Ja, så länge den lika dyra bostaden kräver lika generösa lånevillkor är naturligtvis en orealistisk förväntning som nog många mycket riktigt har. Det tar ett tag att vänja sig vid tanken. Dock är det ju faktiskt så att om personen i inlägget orkar bita i det sura äpplet och antingen bor kvar eller flyttar till något större som han har råd med under nuvarande förutsättningar, så befinner sig vederbörande i en bättre situation ekonomiskt i det långa loppet. En vinst är trots allt en vinst, även om man inte kan göra lika mycket med den som man kanske hade tänkt sig. Riktigt illa hade det däremot varit om ettan inte kunnat säljas med vinst, eller till och med med förlust.
Bra inlägg och surt för de inblandade och andra i samma situation. Har ju i och för sig gjort en bra affär. Köpt i rätt tid och kan kliva ur med vinst. Men sen då, då man gått från singel till sambo och liten ligger i magen och väntar på att se dagens ljus? Är det då läge och med harmoni hoppa runt och bo i 2:a, 3-4:de hands kontrakt
Känns inte som någon vidare intressant tillvaro.
@ Nils Nilsson. Nej, det är inte någon vidare trevlig tillvaro. Men det är konsekvensen av att det blivit en så stor prisökning att priserna på bostäder – boostade med tidigare billiga krediter – har sprungit ifrån alla möjliga rimliga löneökningar. I alla fall för breda folklager. Är man två så har kanske någon stått i bostadskö och kan då sälja ettan med viss vinst och bosätta sig i förorten i en hyreslägenhet eller köpa något mycket längre ut om man nu måste köpa.
Det är väl bara att tillkalla en låssmed om folk är inlåsta, ha ha. – Och eftersom inga naturlagar är inblandade går det här att låsa upp med en serie politiska beslut som gör att bostadsförsörjningen i Stockholm kan bli flexiblare igen. Att nuvarande vansinniga system med skuldsättning och bostadsrätter riskerade att skapa inlåsningseffekter bör ha varit klart för länge sedan, men det var förmodligen en medveten strategi från politiskt håll att skapa en mängd pseudomiljonärer som sedan kan skrämmas med att de kan bli av med "sina" bostäder (som de ju inte äger i alla fall) om de inte röstar rätt i framtiden.
Stämmer nog bra det kanske inte var så stor skillnad mellan den sovande delen av befolkningen och den vackra, smarta, välutbildade och alliansröstande storstadabefolkningen.
Jisses, det där exemplet tål att tänkas på. Hur det kan gå så fort det införs helt rimliga lånevillkor. Amortering på 50 år är f.ö. ganska lång tid kan man ju tycka…
Nu tror jag i.o.f att de flesta som flyttar till större bostad gör det för att man träffat en stadig(are) partner.
Eftersom banken skärper kraven frivilligt, men inte tjänar på det direkt så borde det rimligtvis handla om att de insett att de kommer att tjäna på det senare, eller möjligen förlora mindre senare. Tror inte banken gör så här för att du skrivit det här på bloggen. Ej heller tror jag att banken går i Borgs ledband, snarare tvärt om.
Så frågan är vad de kan tjäna, alternativt förlora mindre på att göra så här?
Att ha kunder som aldrig betalar av sina lån, men betalar ränta borde väl vara det optimala för banken. Det är ju det de tjänar pengar på vad gäller lån – ränta.
Fast en konsekvens borde väl bli att prisökningen avstannar, eller att priserna rent av sjunker. Kanske ett sätt för banken att minska riskerna…
Men om alla banker inför det så måste det var bra för alla banker, eller så har Någon tagit dem i örat. Att de frivilligt skulle ta något slags samhällsansvar låter osannolikt.
Samtidigt blir risken för kreditförlust större ju högre belånad kunden är. Om det inte finns någon marginal att ta av för bolånekunden så sitter plötsligt banken där med svarte petter. Det är då vi börjar se de flackande blickarna, höra de lätt ansträngda rösterna känna de svettiga händerna när de kräver "hjälp oss vi är ju faktiskt too big to fail"
Ja, kanske de räknar med en partiell härdsmälta där de får ta en del av kostnaderna själva.
Att inte kunna sälja som i Cornus exempel är väl det viktigaste för banken? Priserna kan inte sjunka när inga affärer genomförs. Skulle priserna sjunka minskar även bankens utlåning. Hur skulle t.ex. Swedbanks vinster se ut om man bara hade 50% av dagens utlåning för bolån? Då tar bankerna nog hellre att det amorteras och sedan belånas igen för att man ska köpa bil eller renovera köket. Att räkna på hög ränta är nog ett måste idag, även om det kan dröja tio år till en hög inflation så finns det en överhängande risk för det.
Intressant. Nu ska jag sätta mig och räkan på hur vi ligger till. Vi har bytt bank två gånger det senaste året och jag är förtillfället nöjd, men hu om vi varit fastlåsta vid något av våra förra alternativ.
PS Måste också vara lite språkpolis och påpeka att det heter kalendarium. (Inte kalendarie.)
Ha ha räkna menar jag. Shit.
Vilken språkpolis! 🙂
🙂
Kan man inte göra ett säkerhetsbyte om man köper en lika dyr bostad?
Väl skrivet.
Ang varför banker gör som de gör…
Den bank som först inför amorteringskrav är också den som kommer förlora minst i slutändan, de sållar bort de största riskerna bland sina blt, kvar blir de starkaste. Detta är egentligen ett tydligt exempel på att pyramiden sakta men säkert rasar samman och än så länge så är det iaf en bank som "dratt sig ur". För att se vad som händer med banker som stannar kvar för länge i spelet är det bara te att rikta blicken mot de spanska bankerna.
Bankerna utövar sitt oligopol och följer alltid varandra.
Om alla alltid följer varandra så skulle de stå stilla… Swedbank skulle inte vara först med att sätta 75% som bottenlån och SEB skulle inte vara först med att införa ett absolut amorteringskrav på det över 70% samt att hela lånet skall vara återbetalt efter 60 år…
Mycket bra inlägg Cornu. Det visar med eftertryck hur bankerna själva liksom regering och myndigheter först i efterhand tvingas att rätta till de fel&brister som man själva medvetet skapat. Den kallas för boom-bust-cykel och har alltid ansetts skadlig. Dessa plötsliga skärpningar får ju sjuka konsekvenser eftersom man tidigare mer eller mindre medverkat till att skapa förväntningar som man nu plötsligt rycker undan. Centralbankernas uppgift är t.ex att under prisresans gång ta undan bål-skålen. Räntan är bara ett av instrumenten. Men de har valt att passa hela tiden. Ända tills 2008 som blev ett bryskt uppvaknande för de flesta förvånansvärt nog. Men bättre sent än aldrig.
Denna artikel belyser på ett väldigt bra sätt bostadsbubblan! Kan det vara så att bankerna nu äntligen ger lån som motsvarar en inte lika fullt uppblåst bostadsmarknad? Räknar bankerna med ca 30% nedgång i priserna förstår jag att de inför de nya reglerna. Detta borde även gälla för nya som ska in på marknaden vilket innebär att bostadspriserna borde sjunka ganska snabbt nu om de nya hårda reglerna stämmer, eller? Några indikationer på lägre priser bland er som är inne på bostadsmarknaden?
Har varit på flertalet visningar av olika treor på södermalm och kungsholmen. Än så länge så rör sig inga priser nedåt annat än för svårsålda objekt som ingen vill ha.
Tyvärr så har det som vi är intresserade av istället gått upp i pris och jag ser med fasa att priser runt 60K/m2 börjar bli norm för bättre lägen.
Men hamnar inte slutpriserna numera betydligt närmare utropspriset? Ingen tröst för er förstås, men ändå ett tecken på att marknaden svalnat något.
Ingen tröst när utropspriset är satt uppe i himlen.
Känns som det blir samma slutnota men ett mer förutsägbart förfarande.
Bor man i storstaden kan man när som helst sälja och flytta till landsbygden och, givet att man inte köpt senaste året, få en rejäl slant över. Ger en enorm handlingsfrihet tex när man går i pension. Bor man på landsbygden så är det betydligt svårare att flytta till storstan så frågan är vem som är mest inlåst?
Mentalt så är det helt klart dom rädda storstadsborna snart täcker dom väl för fönstren på snabbtågen mellan stockholms central och göteberg av rädsla för den okända och farliga vildmarken däremellan
Bra inlägg som visar att den utlåning som sker är väl balanserad och ansvarsfull!
Bankerna gör ett bra jobb och risken för boprisfall avtar ju större krav de ställer upp.
Samtidigt är ett eget sparande utanför amorteringarna viktigt!
Dum fråga, men hur menar du med "Bankerna gör ett bra jobb och risken för boprisfall avtar ju större krav de ställer upp."
Är det inte tvärtom? Högre krav -> färre/lägre kredit -> prisjustering efter detta (pris neråt).
Eller?
Eller stillestånd på en marknad som sakta anpassas till efterfrågan och byggkostnader.
Hur går lägenhetstittandet Kommuntjänstemannen?
Själv så har vi ännu inte hittat något och tyvärr inga tecken på lägre priser på visningarna vi är på.
Tycker mig se en tydligare uppdelning mellan bra objekt och dåliga inom samma stadsdel.
Legat lite på latsidan då jag har haft en lite längre semester, men nu är jag tillbaka.
Full rulle nu två helger fram över, dock kan jag nog instämma i det du skrev tidigare. De lägenheter som är fräscha och har lägen som är väldigt väldigt trevliga får, trott eller ej, en löjlig budgivning. De som är minsta lilla utanför eller sämre interiör går inte bra (tittar på 1or och 2or).
Jag har dock utökat till årsta/enskede, en två på 58 kvm kontra 1:a på 30 kvm, skillnad är tunnelbana på 8-10 minuter (åh nej…..)
Jag kan dock tycka att priserna går neråt generellt, som tidigare så går man på visning, smokat med folk, inga bud eller skambud..
Ska se hur det blir nu efter dessa två helger då utbudet har ökat..
Jag tackar för era observationer från Sthlm BRF-marknad! Det är alltid intressant med anekdot-observationer.
Vi får in SCB på fredag 11/1 och HOX/Mäklarstatt 15/1 och då om inte för får väl Cornu återvända till ämnet.
Själv funderar jag på att börja följa UK bostadsmarknad lite mer noggrant. Kanske har vi någotsånär lika landsförutsättningar om man undantar London. En exempellös uppgång i decennierna två med låg/obefintlig kontantinsats och amortering och banker som börjar strama åt i elfte timman när de ser att nedgången har börjat. Vad säger rttck och ni andra, är jag helt fel ute?
Framförallt finns det ypperlig statistik att ta del av från UK, titta här:
http://www.landregistry.gov.uk/public/house-prices-and-sales
och månadsrapporten
http://www.landregistry.gov.uk/__data/assets/file/0016/30247/november-hpi-report.pdf
Jag får säga att Land Registry har lagt ned mer tid och kraft på att ta fram och presentera statistik än SCB. Jag funderar på att skriva till SCB, varför nu jag skulle lyckas få dem att rapa efter.
Särskilt kartan med färglagd upp och nedgång, realpriskurvan samt detaljerad försäljningsvolym per prissegment och region är något att ta efter! Volymgrafen också förstås, SCB har väl inte ens volym bokfört, i a f inte grafiskt.
Jag vill även passa på att tacka Cornu och även Flute för ert arbete för att fylla gapet gentemot kvalitetsstatistik likt den engelska. Jag tänker t ex på Flutes realpriskurva och Cornus region/stadsgrafer. Det är dessa bloggar tillsammans med SCB och HOX man får använda sig av för att skapa sig en så heltäckande bild som möjligt över den faktiska utvecklingen.
Förtydligande angående bankerna:
Byter du till en lika dyr bostad kan du göra säkerhetsbyte förutsatt att en mäklare ger banken en skriftlig värdering. No problem.
Det är inte alla banker som börjat ställa krav på amortering. Vad jag vet är det bara SEB som börjat dra i handbromsen vilket för de flesta som är insatta i bolån inte kom som en nyhet. SEB hyllas med jämna mellanrum på DI.se då de"kapat åt sig betydande marknadsandelar", detta sker uteslutande genom räntedumpning på bolån jämfört med de andra storbankerna. SEB kör ett sånt ränterace under ca 3 månader, höjer sedan räntan och efter 6 månader kör de ett nytt 3-månaders ränterace.
Känner någon till fler banker som infört amorteringskrav och i så fall på hur lång tid ska lånen vara amorterade?
Bortsett från ifall banken inte tycker att säkerheten är tillräcklig med dagens sätt att bedöma saken. Banken är dessutom på inget sätt skyldig att förlita sig på vad en viss mäklare har gjort för uttalande om en värdering.
Fråga: varför baserar du amorteringen på 3 miljoner om vederbörande använder 1,5 till sin insats?
Gäller även uträkningen för räntan. Jag tycker det gör att resultatet ser värre ut än det skulle bli i verkligheten.
Bostaden han äger har stigit med 50% från 3 miljoner till 4,5 miljoner. Den nya han köper kostar också 4,5 miljoner. 4,5 – 1,5 = 3.
Du har rätt, men även fel. Jag avser 3 miljoner i lån och 1.5 miljoner i insats, dvs 4.5 miljoner i pris på bostaden. Med 50 års amortering av hela bostaden ska man egentligen amortera 4.5 miljoner på 50 år, dvs 50% högre amortering än i exemplet. 3 miljoner ska vara bortamorterat på 33 år.
Eller OK, 34 år.
Ser nu att signatur Tom svarade före mig. What he said.
Vore det inte mycket passande med ett inlägg om faktisk status på bostadsmarknaden? Det jag främst tänker på är alla ompublikationer av lägenheter och villor men även prissänkningar och allmänt utbud. Nu har jag faktiskt ingen direkt koll på hur det sett ut tidigare i Stockholm men både utbudet och prissänkningar känns ganska stora nu.
Är det inte mest väldigt dåliga objekt som dras bort?
Du får gärna tipsa mig om bra objekt annars för min bild stämmer inte med din. Tycker mig se snarare att acc-pris gått upp sakta men säkert över en 12månaders period.
Stämmer nog bra, Linus. Det gör också att statistiken pekar på stigande priser, eftersom "dåliga objekt" inte säljs lika frekvent. Statistiken blir därmed allt mer missvisande. Man ska komma ihåg att t ex Valueguard inte tar hänsyn till inredningstandard etc i sin kvalitetsjustering, utan bara faktorer som adress, våning, balkong, hiss.
Fast vad menar vi med 'dåliga objekt' här? Dåliga lägen, såsom bottenplan ut mot trafikerad väg, högt upp utan hiss, etc? Eller bara halvsunkigt kök och fula tapeter?
dåliga objekt kan vara många saker.
dels läget som du nämner men också
70-90-tals hus.
nyligen ombildade hyresrätter,
föreningar med höga lån
föreningar med höga avgifter
etc etc
Visst finns det en mängd faktorer, men den uppdelningen jag tänkte på var mellan saker som inte går eller är svåra att själv påverka (våningsplan, föreningens belåning) och sådant man själv kan åtgärda.
precis, det är därför jag bara nämner saker man inte kan åtgärda.
tapeter/köksluckor och slipa golv är ju småsaker i sammanhanget
Helt riktigt, ville bara vara säker på att vi menade samma sak. Lite dassiga köksluckor verkar nämligen ha närmast ohemul inverkan på priset när det är fart på marknaden. På en trögare marknad är däremot 'renoveringsobjekt' mer eftertraktade. Åtminstone i min erkänt begränsade erfarenhet.
Andra intressanta händelser är att mäklarna i Stockholm åter börjar använda sig av lockpriser. Jag kan naturligtvis inte styrka detta men vissa objekt är kraftigt nedsatta och så vipps så blir det budgivning och de säljs. De objekt som har riktiga acceptpriser (m a o klart över vad marknaden då är villig att betala) säljs inte och det blir ingen budgivning. Ifall det står 1695 eller 1495 är väldigt stor skillnad för att dra besökare eller inte.
Sedan har jag noterat att budgivningar där buden ligger över acceptpris publiceras. Annars mörkläggs buden med "Budgivning pågår". Har ni också sett det?
Jajemensan, brukar dock inte vara några problem med att maila mäklaren för att få ut vad budet är. Men om det är dolt så är det oftast ett skambud i hög klass.
Problemet med analysen av Cornu är att ingen bank idag ställer dessa krav. Jag la om mina lån för en dryg månad sedan och det var varken prat om 50 års amortering eller krav på att klara 8% ränta. Möjligen beror det på att vi utan problem slulle klara detta men man kan ju tycka att en ansvarsfull bank bör ta diskussionen med en potentiell kund i alla fall. Amortering berördes inte med ett ord.
Det var nog ungefär då som seb förkunnade sin nya strategi. Å andra sidan är de nog inte så noga om man har ekonomin att klara även amortering utan problem. Epitetet "bra kund" brukar de använda, BLT, vilket väl ungefär betyder banklånetorsk.