Jag skriver sällan om ett av BLK:s käraste ämnen, nämligen räntan och förväntningarna på räntans utveckling. Samtidigt erbjuds fantastiskt attraktiva långa räntor idag. Vad tror ni själva om ränteutvecklingen och om man ska lägga om lånen idag, ska man satsa på fast ränta och i så fall hur länge?
Som standard kan vi exemplifiera med Swedbanks aktuella, icke-prutade, bolåneräntor. Se bifogad graf för räntekurvan. Swedbank väljer jag som vanligt på grund av att de är störst. Inte för att de skulle ha lägst räntor, utan för att jag inte kollat upp någon annan.
Idag kan man låsa räntan på fem år på lägre nivåer än rörlig ränta, vilket verkar attraktivt. Annars är det normala beteendet att man ska ha rörlig ränta och amortera mellanskillnaden mot den fasta ränta. Att ha fast ränta innebär annars att man betalar för en försäkring, vilket bör göra fast ränta dyrare.
Så vad är innebörden av att fast ränta är billigare än rörlig?
Rent konkret kan man tycka att med dagens ränteläge så bör man låsa räntan. Det billigaste för stunden är tre års ränta om 3.69%, men fem år för 3.75% känns attraktivt. Sitter man med stora mångmiljonlån så kan man åtminstone idag säkra ränteutgifterna i fem år framåt och lägga upp en sund amorteringsplan för perioden.
När den svenska bostadsbubblan kraschar är det inte säkert att räntorna stiger. Man kan t ex jämföra med Danmark, där räntorna är ännu lägre än i Sverige, trots att fallande bostadspriser borde driva upp den ränta som finansiärerna vill ha som ersättning för risken att låna ut.
Fördjupas den ekonomiska krisen bör räntorna falla vidare, tillsammans med deflationstrycket. Det enda som bör driva upp räntorna är hög inflation, men vi går snarare mot deflation.
Hur skulle ni själva göra idag? Ha rörlig ränta och hoppas på ännu lägre räntor, eller nöja er med t ex 5-årsräntan idag? Eller kanske rent av betala extra för försäkringskostnaden och välja 4.27% i ränta de närmaste 10 åren?
Problematiken gäller inte bara BLK, utan även BRF:er. Bostadsrättsföreningar kan förstås få attraktivare erbjudanden. Swedbanks bolåneräntor ovan gäller privata bostäder eller klubbmedlemskap. Hur skulle ni göra om ni ansvarade för en bostadsrättsförenings lån i det här läget?
33 kommentarer
Har alltid kört rörligt / 3månaders.
Är svårt att pricka botten och resonerar som du att man betalar för att sova gott om natten. Men en hygglig buffert och amortering i ryggen så tycker jag man ska köra rörligt.
Men allt handlar ju om hur den egna ekonomin ser ut och vilka risker man kan ta.
Tror vi har en tyvärr lång period av låga räntor och låg tillväxt framför oss. Gynnar visserligen oss med stora lån..
Inte om man ska tro de som säger att "inflationen amorterar mina skulder".
Tom den rörliga räntan ligger under den rörligas 10 och 20 årssnitt nu. Kommer det att vara möjligt att hålla dessa låga räntor om inflationen skenar för att få bort statsskulderna? Jag kan inte se det. Hur skall skulderna minskas på annat sätt än genom "pengatryckande"? Klart klarar man av det så blir det ju som att amortera.
Jag tror det sjunker lite till men att det är överhängande risk att räntorna far iväg på lite sikt. Skillnaderna är så små nu mellan fasta och rörliga att det inte är värt risken.
Jag lever också med den föreställningen att det inte är de välskötta och bundna lånen som kommer sägas upp när vi får en rejäl sättning på bomarknaden. Behöver bankerna få in likvider så åker vanskötta och rörliga i första hand med motiveringen saknar säkerhet för lånet.
Tror räntan kommer komma ner under hösten när krisen tar fart på allvar! Har första mål på 0,4-0,5 på femåriga statsobligationen och med det kommer bostadsobligationen följa med men kanske inte i samma takt för sedan vända upp senvintern eller under nästa år, då fastighetskrisen biter tag ordentligt och bankproblemen kommer.
På sikt kommer vi få betala för de goda år vi haft och att vi hoppade över krisen 08-09 genom att låna oss ur den… Vilket kommer straffa oss med höga räntor i framtiden speciellt på bostadssidan. Safehaven effekten i Svenska kronan och räntorna kommer övergå till en rejäl baksmälla!
I min brf band vi precis lånen med en snitt bindningstid på 5år. Tror personligen att att räntan kommer sjunka ett snäpp framöver, men för föreningens del känns det bra att ha bundit räntan till en bra bit under vad vi hade budgeterat med inför vår stamrenovering.
I valet mellan rörlig och bunden ränta bör man även ta hänsyn till den ränteskillnadsersättning man kan tvingas betala om man vill/tvingas flytta innan den bundna räntetiden löpt ut. Det kan bli en ganska stor extrakostnad i samband med ev flyttning, speciellt om räntenivån har fallit fram till flyttdagen, vilket lätt äter upp de få tiondels procent man tänkte "spara" genom att binda räntan. Och på fem år kan det hända mycket, både privat och globalt.
http://www.swedbank.se/idc/groups/public/@i/@sc/@all/@kp/documents/article/cid_435376.pdf
Så du säger det, men på vilket vis är det då bättre med rörlig ränta.
för den delen så har finansmarknadsministern lovat att se över speciellt
bankernas ränteskillnadsersättning.
för övrigt så har jag bundit mitt lån för sista gången om några år äger jag min bostad
Endast lån med bunden ränta kan resultera i ränteskillnadsersättning.
Jag skulle binda i fem år, men inte riktigt än. Årsskiftet kanske.
Är inte det vanliga att man kör rörlig ränta och ger f*n i att amortera? Sen gråter man ut i media när räntan stiger…
När det gäller danmark så har de väl samma ränta som i euro-området eftersom de har bundit sin valuta mot euron (eller misstar jag mig där?).
På den tiden jag hade bolån hade jag rörligt. Men det var för att jag omförhandlade räntan ofta och bytte bank om det lönade sig.
Med bundna lån är du – ja bunden. 😉
Jag tycker man borde få ännu mer rabatt om man skriver på att ha samma bank så länge och avsäger sig omförhandlingsmöjligheten.
Men de flesta som lånar verkar ju vara usla på att förhandla så då kanske man skall binda ändå.
Det är väl för att de flesta som lånar behöver pengarna och detta vet banken.
Ingen idé för banken (bankerna) att låta pruta något nämnvärt då.
En reflektion är ju att kurvan bör på något vis påminna om hur banken/marknaden förväntar sig att räntan skall utvecklas. Det verkar alltså som att marknaden har räknat in att räntorna skall sjunka av någon anledning den kommande åren – då kan man ju börja spekulera i vilka dessa orsaker skulle kunna vara till att räntan sjunker. En möjlig förklaring vore att efterfrågan på lån minskar (vilket bör hända om bostadspriserna sjunker) eller att RB ser sig nödgade att stimulera ekonomin genom att sänka räntan.
Har alltid haft rörlig ränta och aldrig ångrat det. Tror också när lågkonjunkturen sätter klorna i verkligheten så kommer räntorna att sänkas.
Är det någon som vet om det går att handla de sk. Noll-kupongarna som det handlades med på 90-talet. Olika löptider och nominella värden. Kunde vara ett bra köp nu vid orostider. låt säga fast "ränta" på 3 – 3,5% med en låptid på 5 år?
Rent ekonomiskt är det (långsiktigt) alltid bäst att ha rörlig ränta. Givetvis tar banken betalt för att de tar risken åt dig. Bunden ränta är bara bra om du är tvungen för att dina marginaler är för dåliga så att du inte skulle klara en räntetopp, dvs att du är nödd att ha försäkringen.
Jag är inte så tvärsäker på detta som alla andra verkar vara.
Det är ändå en väldigt stor fördel för en bank att låsa in sina kunder.
Och det är ju inte samma sak som en försäkring eftersom du är ju även betalningsansvarig om försäkringsbolagets hus brinner ner (dvs räntan sjunker under din bindningsränta)
Se även diskussion här:
http://cornucopia.cornubot.se/2012/07/har-kommer-amorteringskraven.html?showComment=1343061507509#c6726687133270005744
Ledsen Magnus, du har fel.
Kan inte göra det så mkt tydligare än i diskussionen du länkar till.
Visst, kanske att banken ser det som en fördel med en viss andel av bolånestocken bunden. Men ingalunda att det kommer kunderna till gagn. Det blir fortfarande ett påslag/premie på bunden ränta.
Om du inte vill se det som en försäkring, se det som en tilläggstjänst som banken erbjuder, den kostar.
Läs gärna diskussionen som länkas, igen.
Det enda jag känner mig ledsen för är att du är så tvärsäker.
Att bankerna har påslag borde väl inte komma som en nyhet – de lånar in pengar till en viss ränta och lånar ut till högre ränta. Nu är det så att bankerna inte bara lånar upp till rörlig ränta utan de lånar faktiskt en del till bunden ränta.
Tycker heller inte man skall vara så tvärsäker:
Risk för banken att ha bundet lån till viss ränta eller en säker inkomstkälla och trogen kund.
Alternativt:
Risk för låntagaren att ha bunden ränta över flera år eller en trygghet att man vet vad utgiften blir.
Synsättet varierar väl med konkurrensen i lånebranschen och vems perspektiv man ser det från bankens eller kundens.
Visst vill banken gärna ha livslångt lojala kunder. Men fortfarande (och varför är detta så svårt att förstå/acceptera?) så är det långt många gånger viktigare att inte förlora pengar under tiden. Banken säkerställer den egna vinsten i affären genom påslag.
Din rädsla, bankens affärsidé.
Ni får gärna ge ett exempel på en stabil (långvarig avkastning, ej under en begränsad ragga-kunder-period) affärsmodell där verksamheten BETALAR sina kunder bara för ynnesten få ha dem som just kunder.
Vore detta hållbart? Ja, kanske om kunden var produkten.
Men så är naturligtvis inte fallet i nuvarande bolåneprodukter på marknaden.
Alla prenumerationstjänster (TV/teleoperatörer, tidningar tex) har ju en blandning av fasta och rörliga kostnader som kan gå upp och ner.
Det verkar väldigt viktigt för dig att ha rätt?
happft: det var ett ganska mediokert argument – det är väl ingen som trott att bankerna inte gör ett påslag oavsett? Framförallt är det nog ingen som förväntar sig att banken skall BETALA sina kunder (bortsett från undermålig ränta på inlåning då kanske).
Varför skulle banken inte då göra ett påslag på rörlig ränta? Det hela beror på hur bankens inlåning och utlåning ser ut när det gäller bindningstider. Om banken lånar in till fast ränta och lånar ut till rörlig ränta så innebär detta att banken måste spekulera i ränteutveckling till skillnad från ifall de lånar in till fast ränta och lånar ut till fast ränta. Med en sådan struktur är det ju snarare rörlig ränta som utgör risktagande för banken och inte så mycket fast ränta – de tar både ränterisk och risk att förlora kunder.
Sedan jag inte satt helt på pottkanten så har jag haft tvåårslån.
För en skuld på 2 mille på sent åttiotal var den totala ränterkostnaden 250 000 kr per år…
Idag runt 50 000….
Amortera? Räcker det inte med att jag räddade bankerna under mina bästa år?
Den som lånar idag kan stå med svartepetter på allvar framöver om en okontrollerad deflation blir resultatet av €-krisen. Ty mycket av dagens kriser påminner om situationen för hundra år sedan…..
Ansvarar för vår BRF:s lån och band nyligen de två största på 5 år vardera. Fick 3,4% och är nöjd med att inte behöva tänka på räntorna de kommande åren. I den ekonomiska planen budgeterar vi med en ränta på 4,5%, så vi ligger ordentligt med plus där.
På det personliga planet har jag bundit allt på 2 år. Hade gärna bundit längre, men flyttplaner om drygt två år sätter stopp för det. Kommer att följa räntorna de kommande två åren och räkna på om jag gjorde rätt eller fel. Gjorde samma sak för en ettåring mellan apr 2011 – apr 2012, vilket jag tjänade några tusenlappar på istället för att ligga med rörligt.
När man förhandlar om rörlig ränta så erbjuder banken en ränterabatt som oftast gäller mellan 6 månader och 2 år. Jag band räntan på 3 år dels för att räntan var låg och jag fick ett bra erbjudande (3,0%), men också för att slippa jaga banken eller byta bank om ränterabatten dras in. Jag tänkte också att nedsidan för större än uppsidan. Räntan kan som mest sjuka till kanske 1,5% men i värsta fall stiga betydligt mer om prognoserna slår fel.
I vår brf lade vi om lånen innan sommaren. Vi hade allt rörligt innan. Nu delade vi upp lånen i 5 delar: 30% rörligt, resterande bundet i lika delar på 3, 5, 7 och 10 år. Vårt resonemang var att ha en ganska stor del rörligt för att ha utrymme att ammortera vid överlikviditet. I övrigt ville vi sprida våra risker och undvika att behöva lägga om alla lån vid samma potentiellt dåliga tidpunkt. Räntorna var attraktivt låga, 10-årsräntan landade kring 4%.
Tja, vadå lån?
Efter många års amorterande och allmänt slit är vi skuldfria!
Och snart panschisar.
BRF ska inte ha lån eftersom de inte får dra av räntorna.
Att låna till underhåll istället för att spara är dumt eftersom man får betala ränta med högre avgifter som följd.
En BRF behöver inte betala skatt på ränteintäkter, så bygg upp en underhållsbuffert, med mer än 3% ränta på ett sparkonto med IG.
Låt medlemmarna låna istället och lös lånen med kapitaltillskott och sänk avgiften(hyran). Lägenheterna ökar då i värde samt att medlemmen får dra av kapitaltillskottet när de säljer.
Dagens problem med att vissa medlemmar är "fullbelånade" gör det svårare, men går att lösa med differentierade månadsavgifter.
Om ni ska låna i BRF gör det endast då ni ska investera i något som sänker kostnaderna för tex. energi, men planera för att amortera ner lånen och/eller gör ett eller flera kapitaltillskott. Här kan bergvärme vara ett alternativ för att sänka energikostnaderna.
Som BRF kan man budgetera med ca 5% kalkylränta och amortera mellanskillnaden om man tecknar lägre ränta. Föreslår rörligt till årskiftet och bedöm läget då.
Ett rörligt lån som ni vid årets slut kan amortera ner om ni har ett överskott.
En ränta kring 3% är bra att låsa på.
Ordförande i "BRF" sedan länge. Skuldfri förening.
Det är något man bör tänka på när man bildar föreningen – dock bildas föreningen av byggbolaget eller liknande och de vill ju kunna locka med låga insatser. Ett problem är som sagt belåningsgraden hos medlemmarna i fallet ny skuldfri förening i förhållande till belånad ny förening (vilket i sin tur påverkar hur mycket byggbolaget kan ta betalt).
När väl föreningen är bildad är det inte så trivialt att få den skuldfri. Man kan givetvis amortera på lånen, men några större summor kan man inte kräva att medlemmarna skall skjuta till som kapitaltillskott och att differentiera avgiften är heller inte så trivial operation.
När det gäller skattereglerna för en BRF är väl de som för vilket annat bolag som helst? Man får väl betala bolagsskatt på vinsten? För övrigt har företag avdragsrätt på räntekostnader – det är bara det att räntekostnaden till fullo måste tas ut från kund vilket gör att hela räntekostnaden måste betalas av kunden.
Nej det är andra regler för brf än företag.
Som ekonomiskt ansvarig för en ombildad brf med 20 miljoner i lån hade jag gärna sett 3 procent bundet lån men 3.9 på vår 10 åring på 10 miljoner tycker jag är helt ok. Vi installerade nyligen bergvärme för 3,8 miljoner och räknar med 13% avkastning, där amorterar vi också.
Hade det varit ränteändringsdags för vår treåring på 7 miljoner hade jag nog satt den på 2 år, tror räntan kommer vara låg då fortfarande.