Realistiska(re) förväntningar på lyxhuspriserna?

Det har i media uppmärksammats på sistone hur större (och därmed dyrare) lägenheter, även i Innerstaden i Stockholm, har fallit i pris det senaste året (Schibsted/SvD). Enligt Booli är priserna ner för lägenheter större än 80 m2 det senaste året, utom på Östermalm. Men ett liknande fenomen verkar också gälla för de dyraste villorna. Prisförhoppningarna på lyxhusen har blivit mer realistiska och köparna betalar inte längre vad som helst för lite strandtomt eller sjöutsikt.

Först en liten inflikning angående Schibsteds/SvD:s artikel och att Schibsteds journalister knappast är objektiva när det gäller bostadsbubblan i Stockholm. Det räcker att titta på Journalistkartan och det faktum att 58% av journalisterna förköpt sig på klubbmedlemskap i bostadsrättsföreningar i bostadsbubblans Stockholm. Det roliga den här gången är att ursprunglig rubriksättning var Acceptpriser har gett lägre utgångspris på stora lägenheter, vilket ju kan tolkas negativt och skrämma bostadsköpare. Att den rubriken gällde ser man på artikelns address. Rubriken ändrades dock sedan till Acceptpriser har skapat prishöjning på mindre lägenheter. Vilket kan uppfattas som positivt och haussa bostadsbubblan så journalisterna inte blir sittande med Svarte Petter.

Det är annars roande att titta runt bland lyxkåkarna. Vad sägs om ett objekt på Vaxholm, uppfört ganska smakfullt 2005 med pool och allt, som nu bytt mäklare till lyxmäklaren Eklund Stockholm New York och nu ligger ute på “bara” 7 MSEK? Tidigare var begärt pris hela 12 MSEK.

Man kan diskutera om det är ett prisfall på 42% för den här typen av objekt eller om tidigare priser bara var rena fantasier. Samtidigt var 12 MSEK ett begärt pris sedan acceptpriser infördes och alltså det lägsta som säljaren kunde tänka sig. Pantbreven är för övrigt på 4.1 MSEK, vilket antyder att säljarna nog går kommer ut med vinst ändå. 4 – 5 MSEK, inklusive tomten, är mer realistiskt vad huset kostade att uppföra.

Ett annat exempel är en “påkostad Gert Wingårdh-villa” i Älvsjö, uppförd 2006, som lyxmäklaren Sothebys har ute för 6.9 MSEK. Där låg priset ursprungligen på 8.75 MSEK, men har sänkts till först 7.6 MSEK och nu alltså 6.9 MSEK eller ner 21%.

Boolis VD Anders Kyhlstedt kommenterar och förklarar kanske fenomenet. 

“Prisstrategien vid försäljningar av dyrare objekt innebär normalt sett att man börjar med ett högre utropspris och sänker om intresset från köparna uteblir. Ett klassiskt auktionsförfarande med ett lägre utropspris/acceptpris och budgivning fungerar sämre med färre potentiella köpare.”

Det handlar alltså om att dyrare objekt i praktiken tillämpar sk dutch auction. Man går ut med ett högt pris och sedan sänker man det successivt till en köpare nappar. För normala objekt tillämpar vi ju swedish auction (klassiskt skämt vid det här laget) i Sverige, dvs att vi går ut med ett lågt pris och sedan får köparna bjuda över varandra.

Sensmoralen här är att när det gäller lyxobjekten så är det ingen som helst idé att hugga till när objekten går ut. Det är bara att luta sig tillbaka och invänta att ett objekt sänks till ett för köparen acceptabelt pris. Ett exempel är ju Rådanäs survivalist/kultisthalvö utanför gräddhyllan Mölnlycke utanför Göteborg, där begärt pris var  40 MSEK förra sommaren. Även här lyxmäklaren Sothebys. Där är nu priset nere på 29 MSEK i den holländska auktionen, ett år och två månader senare. En prissänkning på 28%. Samtidigt dyker det inte helt plötsligt upp nya miljonärer/miljardärer som svampar om hösten, så nappar ingen på det sänkta priset så är det faktiskt bara att sänka igen.

Tyvärr tillämpas ju ofta sk Hemnet-resets, vilket gör att det är svårt att få en överblick över hur vanliga och omfattande prissäkningar i dessa holländska auktioner för lyxvillor är. Booli hämtar dock inte sitt data från Hemnet, utan från mäklarna, men när objekt tas bort och läggs ut igen, så kan det ändå vara svårt att fånga upp alla prissänkningar.

Andra exempel är ett “fritidshus” i Nacka där en affiliate till brittiska Christies mäklar ut ett fint objekt med strandtomt för 17 MSEK. Det är en prissäkning på 7.5 MSEK, eller 31%.

Vill man ha objekt i de här prisklasserna behöver man knappast bjuda över andra för att det råder brist på objekt. Enligt Booli finns nu 315 st villor för 7 MSEK eller mer  till salu i Stockholms län. Räknar man in fritidshus är antalet objekt 369 stycken. Hur många som har sänkt pris störs av de sk Hemnet-resettarna.

I Stor-Göteborg finns det 71 villor till salu för över 7 MSEK och i Stor-Malmö 94 villor.

Drabbar ingen fattig, men miljonärspekulanten kan i lugn och ro pilla sig i naveln i dagens marknad.